Østbyfaret 21R

Østbyfaret 21R, 0687 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 146, bruksnummer 623, ideell andel 1/1
Andelsnummer 5, Østbygrenda Borettslag, organisasjonsnummer 959 464 189

Totalt bruksareal BRA: 71 m².

BRA-i:
1. etasje, 67 m²: Entré, bad, kjøkken, stue og to soverom.

BRA-e:
1. etasje, 4 m²: Bod ved inngangsparti med tilstøtende vegg oppmålt til 1 m², bod ved terrasse med tilstøtende vegg oppmålt til 3 kvm.

Åpent areal:
1. etasje, 17 m²: Terrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod ved inngangsparti tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.05.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 1. etasje i et boligbygg oppført i 1991. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker er utført i betong- og trekonstruksjoner. Fasadene er kledd med liggende trepanel, og yttertaket er utført som en saltakskonstruksjon i tre tekket med takstein. Etasjeskiller er av betong.
Leiligheten har vinduer og balkongdør med trekarm og 3-lags glass fra byggeåret. Entrédøren er også fra byggeåret og har glassfelt samt kodelås. Fra stuen er det utgang til en terrasse på 17 m².

Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i entré. Leiligheten har hovedsakelig skjult elektrisk anlegg.
Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.
Det foreligger ikke samsvarserklæring/dokumentasjon for deler av det elektriske anlegget.

Boligen har godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig med røykvarslere og komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Badet er oppgradert, men sluket er ikke skiftet. Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig, og det er registrert rust på skruene i klemringen, noe som vurderes å skyldes slukets og skruenes alder.
- Vannrør av kobber og tilhørende komponenter har en alder som gjør fremtidig funksjon usikker. Rørene er skjult, og den faktiske tilstanden er derfor ukjent.
- Tilluftsspalten under dør er minimal.

Kjøkken
- Utførelsen av gulvoverflaten og gulvlisten under vinduet fremstår ikke som fagmessig utført.
- Vannrør av eldre kobber og tilhørende komponenter har en alder som gjør fremtidig funksjon usikker. Rørene er skjult, og den faktiske tilstanden er derfor ukjent.

Tekniske anlegg
- Boligens vannrør av kobber og tilhørende komponenter har en alder som gjør fremtidig funksjon usikker. Rørene er skjult, og den faktiske tilstanden er derfor ukjent. Dette gjelder deler av rørsystemet som ikke er omtalt under øvrige punkter i rapporten.

Andre rom
- Gulvoverflatene har stedvis slitasje, som i hovedsak vurderes å være av estetisk betydning. Gulvoverflaten i soverom 1 fremstår ikke som fagmessig utført.

Yttervegger inkl. fasader (helhetsvurdering)
- Ytterkledningen har stedvis slitasje på overflatebehandlingen. Det er ikke etablert luftespalte for ventilasjon og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører (helhetsvurdering)
- Vinduer og dører har stedvis begynnende slitasje på overflatebehandlingen og er av en alder hvor fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Terrasse / platting
- Det er registrert skjevheter i konstruksjonen, som kan skyldes feil ved utførelsen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist i boenheten. Det vurderes likevel å være tilgjengelige stakepunkter via sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men funksjonen i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. Fullverdig kontroll forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Mekanisk ventilasjonsanlegg er felles for flere boenheter og omfattes derfor ikke av undersøkelsen. Funksjonen er vurdert indirekte under andre punkter i rapporten.

Helse, miljø og sikkerhet

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Terrassen og trappen mangler stedvis fullverdig rekkverk, noe som medfører fallfare. Terrassen og trappen oppfyller derfor ikke dagens sikkerhetskrav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:

- Bad: Arbeid utført av Byggteknikk AS i 2020. Arbeidet omfattet ny membran og fliser på gulv, maling av vegger samt installasjon av ny varmtvannsbereder, dusjkabinett, servant og skap. Dokumentasjon foreligger ikke.
- Skadedyr: Det har vært rotter i fellesområdene.
- Radon: Radonmåling er utført for noen år siden, men selger kjenner ikke tidspunkt eller måleresultat.
- Varmekabler: Selger opplyser om problemer med termostat til varmekabler på badet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023
- Montering av varmepumpe utført av Laboff AS (service utført i 2025)

2021
- Terrasse bygget.

2020
- Bad oppgradert med ny membran på gulv, nye gulvfliser, malte vegger samt ny innredning, dusjkabinett og servant. Arbeidene er ifølge selger utført av Byggteknikk AS.
- Ny varmtvannsbereder (107 liter) installert på bad.
- Ny kjøkkeninnredning installert.
- Diverse elektriske arbeider utført. Samsvarserklæring foreligger.
- Diverse oppussingsarbeider utført av Oslo Bygg Teknikk AS.

Lys og gjennomgående 3-roms andelsleilighet på bakkeplan med solrik terrasse, grønt hageutsyn og attraktiv intern beliggenhet i borettslaget. Leiligheten ble oppgradert i 2020 med nytt kjøkken og delvis på badet, og har i tillegg varmepumpe installert i 2023. Planløsningen er praktisk og funksjonell med entré, bad, to soverom, kjøkken og en romslig stue med direkte utgang til terrassen. Den skjermede uteplassen og nærheten til de grønne fellesarealene gir boligen kvaliteter som ofte forbindes med rekkehus eller småhus, snarere enn en tradisjonell leilighet.

ENTRÉ
Entrédøren fra byggeår har felt av glass og kodelås, og slipper inn dagslys fra svalegangen utenfor. Inne møter du en romslig entré med garderobeskap langs den ene veggen, med god plass til yttertøy og sko.

BAD
Badet ble oppgradert i 2020 med ny membran på gulvet, nye fliser, ny varmtvannsbereder, nytt dusjkabinett samt ny baderomsinnredning. Gulvet er flislagt og har varmekabler.
Innredningen består av vegghengt servantskap med skuffer og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Over servanten er det speilskap med integrert belysning og stikkontakter, mens høyskap og benkeskap gir gode oppbevaringsmuligheter. Veggen mellom servant og speilskap er flislagt.
Badet er videre utstyrt med dusjkabinett med skyvedører i glass, vegghengt toalett med innebygget sisterne samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.
Badet har en praktisk plassering med adkomst både fra hovedsoverommet og fra boligens sentrale oppholdsdel, og fremstår moderne og funksjonelt med gode oppbevaringsløsninger.

KJØKKEN
Kjøkkenet ble oppgradert i 2020 og har delvis åpen løsning mot stuen, adskilt av en halvvegg som også fungerer som benk på kjøkkensiden.
Kjøkkeninnredningen fra IKEA har slette fronter og laminatbenkeplater langs to vegger, noe som gir gode arbeidsflater. Kjøkkenet er utstyrt med nedfelt oppvaskkum i kompositt med ett-greps armatur, integrert oppvaskmaskin, induksjonstopp med komfyrvakt, stekeovn og mikrobølgeovn plassert i høyskap, ventilator i overskap samt frittstående kjøleskap med frysedel. Under overskapene er det benkebelysning og stikkontakter.
Den delvis åpne løsningen gir kontakt mellom kjøkken og stue, samtidig som rommene beholder sine naturlige funksjoner.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

STUE
Stuen er leilighetens største rom og strekker seg mot terrassen i den ene enden. Balkongdøren med trekarmer og 3-lags glass gir direkte utgang til terrassen, og grøntområdene utenfor er synlige gjennom glassflatene. Varmepumpe bidrar til energieffektiv oppvarming og et godt inneklima.
Den åpne stue- og spisestueløsningen gir god plass til både sofagruppe, TV-møblement og spisebord. Store vindusflater og utgangen til terrassen gir godt med dagslys. Den åpne forbindelsen mot kjøkkenet binder oppholdsrommene naturlig sammen.

TERRASSE
Fra stuen er det utgang til en nordvestvendt terrasse på 17 m² med god plass til utemøbler. Terrassen er belagt med terrassebord og har markise som gir fleksibel skjerming mot sol og lett regn. En trapp i trekonstruksjon leder ned til felles hage.
Terrassen har god plass til både sittegruppe og spisebord. Beliggenheten på bakkeplan gir enkel adkomst til de grønne fellesarealene, mens beplantningen rundt uteplassen bidrar til en lun og skjermet atmosfære.
Den felles hagen utenfor er opparbeidet med plen og beplantning. Selger opplyser om sol på uteplassen fra ca. kl. 14:00 til 20:00.
Uteplassen vender mot borettslagets grønne fellesområder og ligger skjermet fra internveier og parkering.

SOVEROM I:
Det største soverommet ligger med vindu mot hagesiden og har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. I tillegg til dobbeltseng er det plass til garderobeløsning og annet ønsket møblement. Rommet er stille og skjermet fra inngangspartiet.

SOVEROM II:
Det andre soverommet er noe mindre og egner seg godt som gjesterom, hobbyrom eller arbeidsrom. Rommet har plass til både seng, oppbevaring og skrivepult.

OVERFLATER
Gulv: Parkett og laminat i stue, soverom og entré. Fliser på bad.
Vegger: Malte flater på de fleste rom. Fliser på bad og mellom benk og overskap på kjøkken.
Himling: Malte flater. Takhøyde ca. 2,38 meter.

LAGRING

Bod ved inngangspartiet på 1 m². Bod ved terrassen på 3 m². I tillegg disponerer leiligheten en plass i borettslagets felles bod.
Leiligheten har gode lagringsmuligheter med bod både ved inngangspartiet og terrassen, i tillegg til disponibel plass i borettslagets felles bod.

TEKNISKE OPPLYSNINGER

- Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler plassert i entré. Leiligheten har hovedsakelig skjult elektrisk anlegg.
- Hovedstoppekran plassert bak luke i soverom II.
- Lekkasjestoppere og stoppekraner sitter under oppvaskkum på kjøkken.
- Varmtvannsbereder på 107 liter fra 2020 plassert i benkeskap på bad.
- Varmepumpe fra 2023 plassert i stue.
- Mekanisk avtrekk på bad og kjøkken i kombinasjon med tilluftsventiler i vinduer og vegg.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte og tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger.
Medfølger ikke:
Kjøleskap
Vaskemaskin
Tørketrommel

Boligen varmes opp med elektrisitet. Det er installert varmepumpe i stuen og elektrisk gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på flermannsbolig (Østbyfaret 21 L-X - Hus 1), datert 18.09.1991. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

I tillegg foreligger det ferdigattest på støyskjerm, carporter og søppelbod (Østbyfaret 21 A-X), datert 13.09.1991.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet rettigheter til adkomstvei for naboeiendommer, rett til etablering, drift og vedlikehold av vann-, avløps- og overvannsledninger, samt enkelte kommunale bestemmelser knyttet til tekniske installasjoner, turvei og bruk av eiendommen.

Servituttene vurderes ikke å ha betydning for den daglige bruken av leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

I henhold til borettslagets vedtekter krever bruksoverlating styrets samtykke. Samtykke kan normalt bare påregnes når leiligheten overlates til noen som skal ta hånd om boligen under andelshaverens fravær i inntil 3 måneder per kalenderår. Søknad om samtykke må sendes styret senest 6 uker før bruksoverlatingen starter.

Som andelshavere i borettslaget kan kun personer over 60 år godtas.

Selger opplyser at det er tidligere utført radonmåling, men måleresultat og dokumentasjon er ikke fremlagt.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten er tilknyttet Østbygrenda Borettslag på Ulsrud, et veletablert seniorborettslag i et attraktivt og grønt boligområde i Bydel Østensjø. Beboersammensetningen bidrar til et rolig, velholdt og hyggelig bomiljø, samtidig som området byr på nærhet til både servicetilbud, kollektivtransport og flotte turområder.

Beliggenheten kombinerer nærhet til natur med enkel tilgang til servicetilbud og kollektivtransport. Fra boligen er det kort gangavstand til både Ulsrud T-banestasjon og bussholdeplass i Ulsrudveien. Med T-bane linje 3 er det enkel forbindelse til Oslo sentrum og øvrige deler av byen.

For daglige innkjøp ligger både Coop Prix Østmarkveien og Rema 1000 Ulsrud i nærområdet. Oppsal Senter med butikker, serveringssteder, apotek og øvrige servicetilbud ligger også innen kort gangavstand. Større kjøpesentre i området er Bryn Senter og Tveita Senter.

Området grenser mot flotte friluftsområder i Østmarka med et omfattende nettverk av turstier, lysløyper og rekreasjonsmuligheter året rundt. Nærheten til marka gjør det enkelt å komme seg ut på tur, enten man foretrekker rolige spaserturer eller mer aktive naturopplevelser.

Borettslaget har pent opparbeidede fellesarealer med grøntområder, beplantning, sitteplasser og interne gangveier som bidrar til et hyggelig bomiljø. Nabolaget oppleves som trygt og etablert, og er særlig attraktivt for dem som ønsker en tilbaketrukket, men samtidig sentral beliggenhet med kort vei til det man trenger i hverdagen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Østbyfaret 21R sokner til Bøler skole (1.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Eftasåsen barnehage, Oppsal Samfunnshus barnehage og Oppsaltunet barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4 719 m² som tilhører borettslaget. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte internveier, sittebenker, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Borettslaget eier 7 garasjer som leies ut etter nærmere regler fastsatt i vedtektene. Borettshavere som ønsker garasjeplass betaler et rentefritt depositum samt månedlig leie. Det er kun tillatt å disponere én garasjeplass per leilighet. Tildeling administreres av styret, og eventuell garasjeplass følger ikke automatisk boligen ved salg.

Selger opplyser at det er tilrettelagt for montering av ladeboks på borettslagets parkeringsplasser. I tillegg finnes det offentlige ladepunkt ved Ulsrud T-banestasjon, ca. 400 meter fra boligen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål og omfattes av reguleringsplanene S-3117 «Endret reguleringsplan for turvei E3 mellom Oppsalveien og T-banen ved Ulsrud», vedtatt 20.09.1989, S-4220 «Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen)», vedtatt 15.03.2006, S-611 «Regulering av Østensjøbanens forlengelse fra Oppsal til Bøler stasjon m.m.», vedtatt 07.11.1955, samt S-454 «Regulering av vei 1548, Elgfaret, mellom vei 1549 og 1554, Motbakkene», vedtatt 10.10.1952.

Plan- og reguleringssaker i nærområdet:
- Oppsalveien 23-27 m.fl.: Detaljregulering. Under behandling. Saksnr. 2026/04688.
- Knut Valstads vei 30 m.fl.: Detaljregulering. Vedtatt 04.05.2026. Planområdet inkluderer Østbyfaret 5. Saksnr. 2025/06897 (S-5282).

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Østbyfaret 21A (borettslaget): Bruksendring av felleslokale til leilighet og fasadeendring. Under behandling. Saksnr. 2026/02078.
- Østmarkveien 10: Oppføring av seks eneboliger og riving av enebolig. Under behandling. Saksnr. 2025/08628.

Opplistingen er ikke uttømmende, og interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med planinnsyn på Oslo kommunes nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 642,- pr. mnd. og inkluderer blant annet TV og internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold av bygningsmassen og fellesarealene, renhold, snørydding, forretningsførsel, revisjon, styrehonorar samt betjening av andel fellesgjeld.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Borettslag ilegges eventuell eiendomsskatt samlet for hele eiendommen, og den enkelte andelseier mottar derfor ikke egen eiendomsskatteseddel fra kommunen.
Det er pr. d.d. ikke utskrevet eiendomsskatt for borettslaget.
For ytterligere info. se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/eiendomsskatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 500,- pr. år. / 6676 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er p.t. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av TV og internett. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarm fra Sector Alarm som koster kr 5 076,- pr. år. Videreføring av abonnementet forutsetter avtale med leverandøren.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 274 695,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 098 781,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 39 638,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 267 465,29 pr. 21.05.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 5 007 231,- pr. 21.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208073885
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Innfrielsesdato: 30.01.2053
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,49 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 800 000,00 Prisantydning
267 465,29 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 067 465,29 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 068 555,29 Totalpris inkl. omkostninger
5 078 505,29 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Leilighetens andel av borettslagets fellesgjeld vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Urszula Kolaczkowska

Leiligheten er tilknyttet Østbygrenda Borettslag.
- Borettslaget består av 19 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til ulempe for andre beboere. Lufting av hund skal skje utenom fellesarealene, og ekskrementer må fjernes.
- Grilling på terrasser og balkonger må skje med stor hensynsfullhet.
- Endringer som påvirker fasaden, som maling, markiser eller antenner, krever styrets godkjennelse.

Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/ostbygrenda/om

Foretatte påkostninger og vedlikehold de senere år:
- Asfaltering og utbedring av sprekker og hull på borettslagets gangveier.
- Tetting av vegg mot tak på loft.
- Internett installert i felleslokalet.
- Reparasjon av støttemur utført av Vaktmesterkompaniet.
- Beskjæring av grantrær samt opprydning av busker og kratt på fellesområdet.
- Inngåelse av kontrakt for brannsikkerhetskontroll og videreføring av avtale med Anticimex for skadedyrbekjempelse.
- Flytting av sikringsskap i tidligere felleslokale.
- Gjennomført salg av borettslagets tidligere felleslokale.
- Utskifting av råteskadet sidevegg ved Østbyfaret 21A.
- Utskifting av ødelagt lyktestolpe langs internveien.
- Vedlikehold og brannvernskontroll.
- Kontroll av ventilasjonsanlegg hos beboer.
- Borettslaget har skiftet leverandør av vaktmestertjenester.

Planlagte påkostninger:
- På generalforsamlingen 5. mai i år ble det vedtatt at salgssummen fra borettslagets tidligere felleslokale skal benyttes til utskifting av vinduer og dører i borettslaget. Styreleder opplyser per 21. mai at forsinkelser i oppgjøret kan medføre utsatt gjennomføring av vedtaket, eller at borettslaget må vurdere alternativ finansiering gjennom kapitalinnhenting eller låneopptak, noe som kan påvirke fremtidige felleskostnader.
- Skifte av tak ble omtalt som en informasjonssak på generalforsamlingen i 2025, som del av borettslagets langsiktige vedlikeholdsplan. Det foreligger foreløpig ingen opplysninger om gjennomføringstidspunkt eller finansiering.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget, og kun fysiske personer kan være andelseiere. Som andelseier kan bare godtas personer over 60 år. Gjenlevende ektefelle eller samboer har rett til å overta andelen. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent.

Det foreligger ikke forkjøpsrett for OBOS-medlemmer. I henhold til borettslagets vedtekter har medlemmer av tidligere Østensjø Seniorboliger forkjøpsrett etter ansiennitetsprinsippet. Eksisterende beboere har forkjøpsrett foran ikke-boende medlemmer.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr. stk. / overtakelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport  kr 9 950,00
Boligens visittkort  kr 800,00
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 12 508,50
Foto inkl. drone  kr 6 200,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0052/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2652

Sist oppdatert: 02. juni 2026 kl. 22:17