Nordåsen ringvei 2

Nordåsen ringvei 2, 4818 FÆRVIK
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 215, bruksnummer 147

Totalt bruksareal BRA: 190 kvm

BRA-i:
Underetasje 75 kvm: Entré, gang, to boder, vaskerom, soverom, bad, kjøkken og stue.
1. etasje 81 kvm: Gang, bad, tre soverom, kjøkken og spisestue/stue.

BRA-e:
1. etasje 34 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 43 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.06.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Henning Moen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1970. Bygget er oppført med underetasje og 1. etasje. Bygningen har grunnmur av lettklinkerblokker, yttervegger av trekonstruksjoner og etasjeskillere av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med både liggende og stående trekledning. Yttertaket har en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein fra byggeår. Undertaket er av asfaltpapp, også fra byggeår. Vinduene er i forskjellig materialer og utførelse, fra forskjellige årstall. Boligen har entrédør med sikkerhetslås og en balkong-/terrassedør med karm og ramme av tre fra byggeår. Det er utgang fra stue til en terrasse på 43 m². Det er en elementpipe fra byggeår med en peisovn med glassdør i stuen.

Frittstående garasje på 34 m² ble oppført i 2005. Bygningen er i trekonstruksjoner på en støpt plate mot mark. Fasaden er kledd med stående og liggende trekledning. Den har et saltak i trekonstruksjoner, tekket med takstein. Konstruksjonen er uisolert.

Sikringsskap er plassert i gang. Anlegget er sikret med en kombinasjon av automat- og skrusikringer fra byggeår.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Oppsummering tilstandsgrader:
TG1: 73%
TG2: 25%
TG3: 1%
TGIU: 1%

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
Våtrom - Vaskerom:
- Helhetsvurdering: Vaskerommet har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater. Sluket mangler mulighet for innfesting av klemring. Vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Tilluftsspalte er ikke etablert. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Våtrom - 1.etasje:
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Kjøkken - 1.etasje:
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilator: Det er ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk, og ved funksjonstest ble det registrert liten effekt.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.
Kjøkken - U.etasje:
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmepumper: Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service.
Rom under terreng:
- Overflate gulv: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er ikke etablert utlektete vegger i underetasjen på yttervegger mot grunn.
Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging er observert stedvis på takbjelker og undertak.
Yttervegger inkl. fasader:
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.
Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
Yttertak:
- Helhetsvurdering: Taktekkingen viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Det er registrert enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.
Drenering:
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden. Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og det er registrert enkelte områder med fall inn mot grunnmuren. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.
Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Våtrom - U.etasje:
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Fuktmåling/hulltaking er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet i kjelleren ble renovert av faglært i 2021, inkludert ny sluk og rør-i-rør. Badet i 1. etasje ble oppgradert med nye vegger, gulv og toalett i 2009 av ufaglært. I 2022 ble det montert nye PVC-vinduer på kjøkken og i trappegang. Dreneringen rundt grunnmuren ble utført av ufaglært i 2008. Det er små sprekker, riss i grunnmuren, behandlet/slammet utvendig de siste årene. I 2025 ble det montert rør i pipen. Det er råte i kledningen på bakveggen av garasjen og noe skade på kledningen på fremsiden av huset. Det har vært mus på loftet for flere år siden. I tillegg er det montert lydbøyler i taket i stue og gang i leiligheten.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2021:
- Overflater og utstyr på baderom i underetasje er oppgradert med gulvbelegg, gulvvarme, baderomsplater på vegger og rør-i-rør-system, utført av Agder Gulv og Flis AS.

2020:
- Ny varmtvannsbereder på 190 liter installert.

2007:
- Enkelte oppgraderinger utført på baderom i 1. etasje, inkludert gulvbelegg med gulvvarme, baderomsplater på vegger, ny servantinnredning og dusjkabinett.

2009:
- Drenering skiftet på én side av bygget.

2010:
- Etterisolering, byttet div vinduer og ny impregnert kledning

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Montert rør i pipe, samt ny Igland ovn og mur.

2022:
- Montert PVC-vinduer på kjøkken og i trappegang, samt etterisolert inngangspartiet.

Enebolig fra 1970 over to plan med en godkjent utleiedel i underetasjen. Badet i underetasjen oppgradert i 2021, ellers fremstår boligen i hovedsak som fra byggeår. Tomten på ca. 880 m² er opparbeidet med hyggelig uteplasser bestående av hage og terrasse, og asfaltert biloppstillingsplass.

Eneboligen inneholder utleiedel/hybel i underetasjen som består av entre, stue, kjøkken, bad og soverom.
Soverommet er i godkjente tegninger registrert som bod.
Stuen i underetasjen har plass til sofagruppe og er utstyrt med varmepumpe på veggen. Rommet har laminatgulv og malte veggflater.
Badet er belagt med gulvbelegg med gulvvarme. Veggene er kledd med baderomsplater, himlingen er malt. Innredningen består av vegghengt servantinnredning, speilskap med overlys og vegghengt baderomsmøbel. Dusjkabinett med dusjarmatur og gulvstående toalett.
Kjøkkenet har innredning fra byggeår.
I tillegg inneholder underetasjen vaskerom, 2 boder, gang/trapperom opp til 1 etasje.
1 etasje består av 3 soverom, bad, kjøkken, stue og gang.
Gangen fordeler seg mot soverommene, badet og videre inn mot stue og kjøkken. Sikringsskapet er plassert i gangen.
Stuen i 1. etasje er et romslig rom med vinduer på to sider og direkte utgang til terrassen. Peisovnen med glassdør står mot en kledd søyle og gir rommet varme.
Terrassen på 43 m² ligger i tilknytning til stuen og spisestuen i 1. etasje, med terrassebord i trekonstruksjoner og rekkverk av tre. Terrassen vender mot hagen og har plass til sittegruppe og spisemøblement.
Kjøkkenet i 1. etasje har innredning fra 2000 med profilerte fronter og benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Frittstående komfyr og oppvaskmaskin. Ventilator i overskap. Laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap.
Badet i 1. etasje har gulvbelegg med gulvvarme og baderomsplater på vegger. Malte flater i himling. Vegghengt servantinnredning, speilskap med overlys og vegghengt baderomsmøbel. Dusjkabinett med dusjarmatur og vegghengt toalett. Naturlig avtrekksventil på vegg.
I 1. etasje er det tre soverom. Hovedsoverommet har skyvedørsgarderobe med speil og plass til dobbeltseng med nattbord.

Lagring:
To boder i underetasjen. Én bod benyttes til tekniske installasjoner og inneholder hovedstoppekran, stakeluke og varmtvannsbereder.

Frittstående garasje på ca. 34 m² oppført i 2005, med støpt plate mot mark, trekonstruksjoner og saltak tekket med takstein. Garasjen er uisolert.

Hvit bod ved veien, samt ved og plank medfølger ikke. Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Fastmonterte panelovner i stue, samt gulvvarme/varmekabler i baderomsgulv i rom underetg og 1. etasje. Det er installert to varmepumper i boligen, plassert henholdsvis i stuen i underetasjen og i trappen. I stuen i 1. etasje er det i tillegg montert en peisovn med glassdør, nytt piprør i 2025, det er også montert vifte på toppen av pipa (samme merke som vedovn, Aduro)

Boligen er oppført i 1970. Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligbygg datert 19.03.1971. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger dokumentasjon i form av rammetillatelse datert 09.06.2005 og igangsettingstillatelse datert 26.07.2005 for oppføring av garasje/uthus (anneks til bolig). Byggeår er ifølge matrikkelen 2006. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 09.01.1964. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.

Soverom i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som boder/tilleggsdel jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen er en selveierbolig. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et etablert og rolig boligområde på Tromøy. Her bor du med umiddelbar nærhet til skog og mark, samtidig som sjøen er kort vei unna. Fra boligen er det kort vei til fine tur- og rekreasjonsområder, og flere av øyas populære badeplasser kan nås med en kort sykkeltur.

Fra eiendommen er det kort vei til nærmeste dagligvare på Tromøytunet. Det er også et bredt utvalg handel ved Krøgenes, ca 5 minutter i bil unna. Busstopp og barnehager innenfor gang- og sykkelavstand. Det er knappe 2,5 km til Roligheden skole med 1-10 trinn.
Arendal sentrum med sitt fulle tilbud av butikker, restauranter og kulturliv er omtrent 12 minutter unna med bil.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Tybakken barnehage (0-5 år): 0.6 km
Marisberg barnehage (1-6 år): 1.3 km
Blåklokken barnehage (0-5 år): 1.9 km

Skole:
Roligheden skole (1-10 kl.): 2.5 km
Sandnes skole (1-7 kl.): 4.7 km
Stuenes skole (1-10 kl.): 4.9 km
Arendal videregående skole: 7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 879,7 kvm. Tomten er opparbeidet med plen, diverse beplantning, trær og busker. Det er en stor innkjørsel med grus og asfalt, samt en romslig terrasseplatting og plenarealer for uteaktiviteter. Det gjøres oppmerksom på at et garasjehjørne i sørøstre hjørne ser ut til å gå over tomtegrensen (mot veien). Kjøper overtar ansvaret og risikoen for dette forholdet.

Eiendommen disponerer en frittstående garasje og biloppstillingsplass på egen tomt. Deler av tomten er opparbeidet med asfalt og grus.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan Arendal (2023 - 2033) datert 27.04.2023 avsatt til boligbebyggelse.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Ubekilen nord (plan-ID 42032020-9) - status: under behandling. Formålet med planen er å tilrettelegge for boliger med tilhørende anlegg. Planområdet ligger i nærheten av eiendommen, men berører den ikke direkte.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 27 698,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt og renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen.

Eiendomsskatten utgjør kr. 6 392 pr år.

3 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
88 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
108 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 588 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 608 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tina Elisabet Sævik Lynghaug og Guttorm Lynghaug

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,40 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 49 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Liten u/smartannonsering  kr 22 700,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 9 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Arendal kommune  kr 6 900,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 17 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 19 985,00
Foto  kr 4 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0073/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.2673

Sist oppdatert: 24. juni 2026 kl. 09:22