Grenseveien 54

Grenseveien 54 , 0579 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 127, bruksnummer 70, ideell andel 1/1
Andelsnummer 3604, Borettslaget Hasle Torg II, organisasjonsnummer 990399581

Totalt bruksareal BRA: 82 kvm

BRA-i: 76 kvm
6. etasje: spisestue/stue, kjøkken, 3 soverom, baderom, entré og bod/garderoberom.

BRA-e: 6 kvm
1. etasje: kjellerbod merket nr. 10

Åpent areal: 11 kvm
6. etasje: balkong

Boligen disponerer en kjellerbod i underetasjen. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.04.2026 utført av Anticimex AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. Boligblokken ble oppført i 2006/07, ferdigstilt i 2007 (GAB-register). Gulvflater i kjeller og etasjeskillere av betong. Yttervegger og bærende konstruksjoner av betong og bindingsverkskonstruksjon, utvendige fasader er forblendet med teglstein og fasadeplater. Takkonstruksjon av tilnærmet flatt tak utvendig tekket med papp/membran, ikke besiktiget. Vannrør av typen kobber, pvc og typen rør i rør system. Delvis synlig på baderom og i kjøkkeninnredning. Fordelerskap for rør i rør system er plassert på baderom. Avløpsrør av typen pvc. Hovedstoppekran er plassert i fordelerskap. Stakeluke for avløpsrør er ikke lokalisert innvendig i leiligheten. Felles varmtvann. Radiatorer med varmtvann fra felles fyringsanlegg. Leiligheten har balansert ventilasjon (felles anlegg). Vinduer fra byggeår med trerammer har 2 og 3 lags glass. Balkongdør fra byggeår med trerammer har 3 lags glass. Entredør av typen trefiber har brannklasse B-30 og lydklasse 35 dB samt kikkehull. Innerdører har glatte dørblader. Røykvarsler tilkoblet sentralt brannvarslingsanlegg er montert i himling.
Parkering på garasjeplass i felles lukket garasjeanlegg.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:
Våtrom - Baderom:
- Overflater gulv: Det er registrert større felter med bom i gulvfliser (tegn til hulrom). Konsekvens er at forholdet kan skyldes bakenforliggende feil eller skader som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er lokal utbedring med påfølgende undersøkelser, slik at eksakt årsak og hvilke tiltak som er nødvendige blir kartlagt.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Alder på våtrommet/sluk tilsier aktsomhet med henhold til at tetthet ikke kan garanteres med hensyn til fuktgjennomgang i våtrommets membransjikt (overgang membran/slukmansjett og klemring). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedring eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Konsekvens er at det derfor ikke kan verifiseres om installasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort. Foreslått tiltak er lokal utbedring, og andre tiltak som videre undersøkelser eventuelt viser at er nødvendig.
Andre rom:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og har enkelte skader, spesielt på soverom. Konsekvensen er at fuktighet, for eksempel fra rengjøring, lettere trenger inn i gulvmaterialet og forårsaker misfarging og lignende fuktskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring eller utskifting der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 6.etasje. Følgende rom er målt: Entre og stue:
- Skjevhetsmåling: Det er målt skjevheter i entre utover 15 millimeter innenfor 2 meter. Det gis derfor TG 2. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 16 mm. Eksakt årsak til skjevheter er ikke kjent. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares. Til informasjon er maksimale høydeforskjell innenfor 2 meter i stue målt til 5 mm.
Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer har defekt barnesikring. Konsekvens er nedsatt funksjonalitet. Foreslått tiltak er lokal reparasjon.
Balkonger:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det observeres riss/sprekker i 1 laminert glass på rekkverk (innvendig glass). Eksakt årsak er ukjent, men opplyses å være uendret over en periode. Konsekvens er blandt annet at holdbarheten kan svekkes. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller andre tiltak hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
- Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Nydelig 4-roms i borettslag ved Hasle. Fin utsikt til blant annet nabolaget, Lille Tøyen, Hovin, Ekeberg, Holmenkollen og videre til Oslofjorden.
Hasle Torg med flere servicetilbud ligger i underetasjen og området har et godt kollektivtilbud med ca. 100 m til Hasle bussholdeplass og Hasle t-banestasjon. Takhøyder er målt på tilfeldige valgte steder: bad er målt til 2,15 meter. Øvrige rom er målt til 2,19 - 2,41 meter.

Stue (ca. 25 kvm): Hyggelig stue med store vindu gir rikelig med dagslys og har utgang til balkong. Plass til sittegruppe og tv-benk. Uttak for kabel-tv og fibernett.

Kjøkken: Åpen løsning mot stuen. Kjøkkeninnredning med høyglans fronter og delvis integrerte hvitevarer. Overskap med belysning under og ventilator tilkoblet avtrekkskanal. Granitt benkeplate med oppvaskkum med ett-greps armatur samt induksjons koketopp. Platekledning (glass) over benkeplate og dobbel stikkontakt under overskap. Innebygget microovn og stekeovn i høyskap. Innebygget oppvaskmaskin. Frittstående side by side kjøleskap med fryser samt dispenser, er plassert i nisje. Malt overflate i himling av betongelementer. Delvis synlige vannrør av typen kobber og typen pvc med stoppekran samt brannslange, i benkeskap. Opplegg for frittstående kjøl/frys. Hvitevarer følger med (kjøle-/fryseskap, komfyr og oppvaskmaskin). Avløpsrør av typen pvc. Radiator er montert på vegg, under vindu.

Balkong (ca. 11 kvm): Fin, solrik, vestvendt uteplass med utsikt over nabolaget, Lille Tøyen, Hovin, Ekeberg, Holmenkollen og videre til Oslofjorden. Gulv med betong dekke dekt med plastheller. Rekkverk med metallkonstruksjoner og delvis frostet glass. Vær oppmerksom på sprekk i et glass. Rekkverkshøyde målt til ca. 1,11 meter. Belysning og stikkontakter.

Soverom I (ca. 6,2 kvm): Plass til seng og skrivepult. Garderobeskap. Vindu mot nordvest.
Soverom II (ca. 6,3 kvm): Plass til seng og skrivepult. Garderobeskap. Vindu mot nordvest.
Soverom III (ca. 10,1 kvm): Plass til dobbeltseng og nattbord. Godt med garderobeskap. Vindu mot nordvest.

Dusjbad/wc (ca. 4,5 kvm): Prefabrikert baderomsmodul fra byggeår. Speil med belysning og stikkontakt på vegg. Heldekkende servant på vegghengt servantskap. Dusjhjørne med vegghengte dusjdører i glass. Vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin og kondenstørketrommel. Delvis synlige vannrør av typen kobber fra veggpunkter for rør i rør system, i innredning. Avløpsrør av typen pvc. Mekanisk avtrekk med ventil og fordelerskap for rør-i-rør i himling.

Entré (ca. 16 kvm): Garderobeskap. Porttelefon med døråpner. Fordelerskap med stoppekraner. Direkte adkomst til garderoberom på ca. 3 kvm.

Lagringsplass: Garderoberom/innvendig bod på ca. 3,5 kvm med innredning og sikringsskap med automatsikringer, garderobeskap i alle soverom og kjellerbod merket 10 på ca. 6 kvm.

Himlinger: Malte himlinger i alle rom. Downlights på badet.
Vegger: Lyse, keramiske fliser på bad, øvrige overflater er tapetserte/malte.
Gulv: Hovedsakelig 3-stavs eike parkett. 1- stavs eikeparkett i stue/kjøkken fra 2021. Grå 10x10 cm fliser med gulvvarme på bad.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarmes ved elektrisk gulvvarme på badet, radiatorer med vannbåren varme via fjernvarmeanlegg samt tilknyttet felles varmtvann for bygningen.
Balansert ventilasjonsanlegg tilknyttet felles anlegg. Luften i enheten sirkulerer via spalter under dørblad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest som omfatter oppføring av blokk/bygård/terrassehus, datert 02.12.2010.
Det er gitt tillatelse til utskifting av to personheiser i borettslaget, datert 24.10.2025. Se plan- og bygg for nærmere informasjon.
Ny eier overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst to servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet en bestemmelse om parkering, bestemmelse om gjensidig bruk av grunn, bestemmelse om vann/kloakkledning og bestemmelse om informasjons- og reklameskilt m.m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Hvitevarer (kjøle-/fryseskap, komfyr og oppvaskmaskin) medfølger.

Solkart vedlagt i salgsoppgaven er kun ment som en illustrasjon over solforholdene midtsommers (21. juni). Teknologien som brukes kan slå feil pga. kalibrering e.l. Solforhold må derfor også kontrolleres selv ved hjelp av kompass, kart eller egen app hvis dette er av betydning. Bygg, vegetasjon o.l. kan skygge for solen.
Konferer med megler ved spørsmål eller hvis du har behov for veiledning.

Leiligheten har en sentral og attraktiv beliggenhet på Hasle. Dette er et område som har gjennomgått en betydelig utvikling de siste årene, og som i dag fremstår som en urban oase med nærhet til alt. Her kombineres en rolig atmosfære i grønne, velholdte fellesarealer med umiddelbar tilgang til byens pulserende liv, noe som gjør området ideelt for både etablerere, enslige og familier.

Hverdagen er praktisk og enkel med alt av nødvendige servicetilbud innen få minutters gange. Daglige innkjøp kan gjøres hos Coop Mega eller Kiwi på Hasle Torg, som også tilbyr apotek og vinmonopol. Flere dagligvarebutikker i området med søndagsåpen Joker på Tiedemannstorget, samtidig som det er kort vei til både Rema 1000 og Kiwi i både Gladengveien og Hovinveien. For et bredere utvalg av butikker, spisesteder og tjenester ligger det historiske Vinslottet kun en kort spasertur unna.

Hagebyen er for øvrig kjent for sin skjermede og tilbaketrukne beliggenhet sentralt i Oslo med flotte parkanlegg, lekeplasser, fotballbane, basketballbane og skøytebane. Ellers ligger leiligheten også nært Kampen, idrettsanleggene på Jordal og planlagt sentrum for Ensjøbyen blir nærmeste nabo. Kort avstand til alle aktiviteter, idrettsanlegg og friområder på Valle Hovin og Jordal Amfi. Umiddelbar nærhet til tyngdepunktet i Ensjøbyen som i dag inneholder renseri, frisør, apotek, samt serveringssteder som Safe As Milk. I tillegg kort avstand til Tøyen Torg med et utvalg av puber, restauranter og handel- og servicebedrifter.

I Lille Tøyen Hageby holder Åpent bakeri til. På Tiedemannstorget er det åpnet et bakeri og serveringssted (Boulangerie M), som beskrives slik: "I Manuels tradisjonelle, franske håndverksbakeri finner du gamle oppskrifter på surdeig og grovbrød i kombinasjon med moderne teknikker, få ingredienser og komplekse smaker. Alt lages i bakeriet, og i det rustikke lokalet er det åpen løsning inn til kjøkkenet slik at du kan følge med på bakeprosessen. Om kvelden fyrer han opp pizzaovnen og serverer rykende fersk pizza på tynn italiensk bunn. Nyt den med et glass vin ved uteserveringen, eller ta den med hjem den holder seg uansett varm den korte veien." (kilde: https://www.ensjo.org). For øvrig er det ikke langt til andre serveringssteder som Hy`s Sushi på Marienfryd og PizzaBakeren i Gladengveien, samt Baker Hansen på nærsenteret Hasle Torg.

For den aktive finnes det et bredt spekter av fritidsmuligheter. Treningssentre som SATS Hasle og Teglverkstomta Idrettshall er rett i nærheten. I tillegg inviterer store grøntområder som Tiedemannsparken, Hovindammen og Tøyenparken til rekreasjon og avslapning utendørs. Gangavstand til treningssentre som SATS og Fresh Fitness. Hoved tur-og sykkelvei mot sentrum fra Groruddalen, Grefsenkollen og Østmarka passerer i nærheten, med svært gode turmuligheter. Store flotte grøntområder og rekreasjonsmuligheter med bl.a. Valle Hovin med andedammen, Hasleparken ved Hasle kirke, Tøyenparken, Kampen Park, Munch-museet og Botanisk hage. Gangavstand til sentrum samt kort avstand med sykkel, bil eller offentlig kommunikasjon til Oslos parker, kafeer, restauranter, forretninger m.m.

Kollektivtilbudet er utmerket, med Hasle t-banestasjon (linje 5) kun tre minutter fra døren, som tar deg raskt og effektivt til sentrum og andre deler av byen. Flere busslinjer, nr. 20, 21, 28, 60, samt flybuss er også i nærheten.

Området byr også på et godt utvalg av barnehager og skoler, som Teglverket og Hasle skole, noe som gjør logistikken smidig for barnefamilier.

Med t-bane:
Linje 5 Vestli-ringen via Tøyen til t-banestoppet Hasle. Boligen er ca. 3 minutters gange unna.

Med buss:
Totalt 8 ulike linjer: bl.a. 21 Tjuvholmen-Helsfyr, 60 Vippetangen-Tonsenhagen, FB5 Oslo lufthavn. Boligen er ca. 3 minutters gange unna.

Med trikk:
Linje 17 til trikkestoppet Carl Berners plass. Boligen er ca. 16 minutter unna.

Med tog:
Linje RE30 og R31 til Tøyen stasjon. Boligen er ca. 13 minutters gange unna.
Oslo S - totalt 24 ulike linjer. Ca. 10 minutter unna med bil.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Teglverket barnehage (1-5 år) 5 min
- 162 barn 0.4 km
Hovin barnehage (1-5 år) 6 min
- 66 barn 0.4 km
Espira Marienfryd barnehage (1-5 år... 5 min
- 115 barn 0.4 km

Skoler:
Teglverket skole (1-10 kl.) 5 min
- 738 elever, 53 klasser 0.4 km
Hasle skole (1-7 kl.) 6 min
- 757 elever, 40 klasser 0.4 km
Løren skole (1-7 kl.) 19 min
- 40 elever, 40 klasser 1.5 km
Wang Ung Oslo (8-10 kl.) 7 min
- 380 elever, 13 klasser 0.5 km
Frydenberg skole (8-10 kl.) 11 min
- 498 elever, 30 klasser 0.8 km
Valle Hovin videregående skole 12 min
Kuben videregående skole 19 min

Eiendommen sogner til Teglverket skole (1.-10. klasse): https://teglverket.osloskolen.no/

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3.372 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet: støpte og asfalterte internveier, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.
Adkomst til boligen skjer via felles trappeoppgang, med tilgang til heis. Det er installert porttelefon tilknyttet de enkelte boenhetene. Felles sykkelbod.

Bruksrett til garasjeplass med elbil-lader (nr. 94) i Hasle Torg Garasjesameie. Alle eiere må signere avtale om bruksrett. Det faktureres leie for garasjeplass på kr 550,- pr. mnd.
Det vil påløpe eierskiftegebyr ved ny eier av garasjeplass på kr 1.408,- til USBL som betales av kjøper. Bruksretten til parkeringsplassen kan selges eller leies ut til andre andelseiere i de respektive borettslagene. Salg eller utleie av parkeringsplass skal godkjennes av styret for garasjesameiet.

Når du bor på Hasle, bor du så sentralt at de fleste transportbehov kan dekkes ved hjelp av en rekke kollektivtilbud.
Flere offentlige parkeringsplasser i området med gratis parkering etter kl. 20.00.
Nærmeste offentlige lademulighet for elbil er under Hasle Torg.
Det er innført beboerparkering i dette området. Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr 6.200,- pr. år (bensinbil, dieselbil, hybridbil og ladbar hybridbil). Har du elbil så betaler du kr 2.090,- pr år. Motorsykkel og moped kr 3.100,-. El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.
Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by. For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig/forretning/kontor i henhold til reguleringsplan S-4065 datert 14.04.2004 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av planer i nærområdet:
- Saksnummer 2025/06935 - Plansak. Hjørnetomta Grenseveien/Økernveien - Detaljregulering, forslag til politisk behandling - Utbygging av boliger, næring og hotell: Hensikten med planen er å etablere boliger, utadrettet virksomhet og hotell rundt et nytt offentlig torg ved Hasle T-bane.
- Saksnummer 202460006 - Reguleringssak. Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen - Utarbeidelse av planforslag - tilrettelegging for syklende og gående. Planarbeidet følger opp intensjonene i Oslo kommunes plan for sykkelveinettet, hvor Grenseveien er angitt med eget sykkelanlegg. Det er i dag ingen tilrettelegging for sykkel på strekningen, med unntak om strekket mellom Hovinveien og Økernveien nord i planområdet. Prosjektet innebærer en helhetlig opprustning av Grenseveien, som inkluderer trygge og attraktive ferdseslsarealer for myke trafikanter; ivaretakelse av fremkommelighet for kollektiv og oppdaterte holdeplasser; og trafikksikre løsninger som reduserer konfliktpunkter mellom ulike trafikantgrupper.
- Saksnummer 2025/06965 - Plansak. Detaljregulering - Økernveien 75-81. Hensikten med prosjektet er å bidra til den bymessige utviklingen rundt Hasle T-bane stasjon og legge til rette for økt boligbygging sentralt i Oslo nært til kollektivtransport. Det søkes å regulere attraktive boliger i tråd med kommunens mål om bærekraftig byutvikling i tillegg til å gi rom for publikumsrettet næringsvirksomhet i første etasje. Dette vil kunne være med på å skape et attraktivt by- og boligområde på Hasle.
- Saksnummer 202453643 - Reguleringssak. Økernveien med sidegater - Utarbeidelse av planforslag - Gateopprustning - Grønn mobilitet. Mindre trafikk, støy og luftforurensning er en forutsetning for å realisere boligpotensialet langs Økernveien. Hensikten med reguleringsplanen er å lande en fremtidig løsning for Økernveien, og i
nødvendig utstrekning sidegater og sidearealer, som sikrer økte kvaliteter for gående og syklende, kollektivtrafikk, grønt og bymiljø. Eventuelle negative konsekvenser for influensområdet skal avbøtes så langt det lar seg gjør. Denne saken fortsetter i sak 2025/06734.

Opplistingen er ikke uttømmende. Interessenter bør sette seg inn i saker via Planinnsyn på Oslo kommune sine hjemmesider.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6.865,- pr. mnd. og inkluderer: varmtvann, fjernvarme, renter og nedbetaling av andel fellesgjeld, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, honorarer, drift og vedlikehold mm. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Herav:
- Felleskostnader kr 5.303,-
- Fjernvarme kr 1.217,-
- TV og bredbånd kr 185,-
- Avdrag kr 130,-
- Renter kr 30,- (varierer månedlig)

Fjernvarme er ikke inkludert i felleskostnadene til drift, men eget tillegg på giroene. Ingen avregning, følger samme brøk som felleskostnadene.

Månedlige felleskostnader for garasjen tilkommer på 550,- pr. mnd og faktureres separat. Eiere av ladeplass faktureres for strømkostnad.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 380,- pr. mnd. (2.994 kwh i 2025). I selgers husstand har det bodd 2 voksne og 2 barn.

Selger har ikke avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, der avgift tilkommer. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1.980.415,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10.000.000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 41.336,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 7.257,- pr. 28.04.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 27.966.739,- pr. 28.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Den Norske Stats Husbank
Lånenummer: 114985641
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 28.04.2026: kr 27.493.079,-
Andel av saldo: kr 0,-
Restløpetid: 28 terminer (siste termin 01.04.2033)
Type Rente: Flytende
Rente: 4.05%

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 12139606106
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 09.03.2026: kr 473.660,-
Andel av saldo: kr 7.258,-
Restløpetid: 17 terminer (siste termin 30.06.2030)
Type Rente: Flytende
Rente: 5.14%

Det er mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) på lånet i Husbanken. Nedbetaling kan skje 15. mars og 15. september, forutsatt at lånet har flytende rente. Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling. Det er ikke IN-ordning på lånet i DNB Bank ASA.

7 250 000,00 Prisantydning
7 257,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 257 257,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

1 408,00  Eierskiftegebyr USBL garasje
8 255,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
10 208,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 158,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 267 465,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 277 415,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ana Rita Ribeiro Sousa og Diogo Miguel Frias De Figueiredo

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Hasle Torg II.
- Borettslaget består av 80 leiligheter.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Det skal søkes skriftlig til styret før en eventuell anskaffelse av dyr. Lufting av dyr skal skje utenfor borettslagets eiendom.
- Hvis andelseier skal ha en omfattende oppussing av leiligheten så må det godkjennes av styret og alt arbeidet skal utføres av godkjente håndverkere.
- Det er tillatt med elektrisk- og gassgrill på balkong.
- Andelseiere disponerer en fantastisk flott takterrasse med slående utsikt mot by og fjord.
- Kabel-tv: Get er inkludert i felleskostnadene. Har også bredbåndsavtale med Lynet Internett.
- Borettslagets hjemmeside: https://hasletorg2.no/
- Det er sykkelbod i kjeller.
https://www.hasletorg2.no/kontakt.html

Foretatt påkostninger de senere år:
- Montering av nytt låssystem med brikker.
- Oppgraderte sykkelbodene i Grenseveien 52 og 54 med tetting av vegger, legging av epoxygulv, samt montering av sykkelstativer.
- Takoverbygg på takterrassene er revet.
- Oppgradering av videoovervåkings-systemet.
- Maling av vinduskarmer og paneler på balkongene,
samt retting av balkong- og ytterdører (2020)
- Etter tidligere funn av skjeggkre ble det i 2019 utført 2 saneringer med utplassering av giftig åte utført av Nokas Skadedyrkontroll. Saneringen ble dekket av borettslagets forsikring Norsk Hussopp Forsikring. Behandlingen synes å være svært effektiv for det er ikke meldt inn til styret om nye tilfeller iht. årsrapport for 2020 til generalforsamling avholdt mai 2021. I årets gjennomgang fra eksternt skadedyrfirma ble det rapportert om ingen forekomster av skadedyr i borettslaget.
- Maling utendørs, justering og utskiftning av entredører, balkongdører og diverse vedlikeholdsarbeid, kr 2.171.200,-. Borettslaget tok opp lån på kr 1.000.000,- i den forbindelse. Resten ble dekket ved oppspart egenkapital.

Planlagte påkostninger:
Det ble på forrige generalforsamling gitt fullmakt til styret for å ta opp et lån inntil kr 1.000.000,- for vedlikeholdsarbeid. Vedlikeholdet omfatter hovedsakelig maling og pussing av trappeoppganger og innvendige fellesområder. Dette er forholdsvis omfattende arbeider som langt overstiger det som er avsatt til vedlikehold, og det vil bli nødvendig med et låneopptak. Med tanke på folk flest økonomi om dagen, har styrt bestemt å foreløpig avvente med vedlikeholdsarbeidet.

Øvrige andelseiere i borettslaget og deretter USBL-medlemmer har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten er avklart. Kontrakt megler for ytterligere informasjon.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Dersom slik godkjenning ikke gis må kjøper gjennomføre kjøpet og selv sørge for godkjennelse eller videresalg av leiligheten. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er sikret i skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av skadeforsikringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke:  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk kr 3.000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr USBL leilighet  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon  kr 3 738,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport kr 9 950,-
Boligens visittkort  kr 600,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant.  kr 20 175,-
Eiendomsfoto - 25 bilder, møblert planskisse og nabolags-foto  kr 5 000,-
Styling, inkl. balkong og gebyr   kr 22 290,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0051/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.2651

Sist oppdatert: 20. mai 2026 kl. 18:19