Lusetjernveien 64A

Lusetjernveien 64A, 1253 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 191, bruksnummer 102, ideell andel 1/1
Andelsnummer 14, Nordskrenten Borettslag, organisasjonsnummer 948 224 186

Totalt bruksareal BRA: 152 kvm

BRA-i:
Kjeller 47 kvm: Trappegang, gang, vaskerom, bod og rom benyttet som kjellerstue.
1. etasje 50 kvm: Vindfang, gang, toalettrom, stue og kjøkken.
2. etasje 50 kvm: Gang, bad og tre soverom.

BRA-e:
Bod 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
1. etasje 33 kvm: Markterrasser.

I kjeller er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Rom benyttet som kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som bod/tilleggsareal, og er ikke godkjent til varig opphold, se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.05.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en tomannsbolig oppført i 1983. Boligen er over tre plan samt kaldtloft. Grunnmuren er vurdert til å være i betongkonstruksjoner med støpt gulv mot grunn, og kjelleren er innredet med enkelte utlektede vegger samt opplektede gulv. Bærende konstruksjoner og skillende dekker er av tre- og betongkonstruksjoner, hvor etasjeskillerne er av trekonstruksjoner. Fasadene er utført i liggende trepanel. Yttertaket er en saltaksform i trekonstruksjon, utvendig tekket med takplater fra ukjent årstall. Det er et uinnredet kaldtloft med adkomst via loftsluke. Renner, nedløp og beslag er av metall. Boligens vinduer har karmer av tre med 2- og 3-lags glass fra 2010, 2007 og byggeår. Entrédøren med felt av glass er fra byggeår, mens balkongdøren er fra 2010, 2007 eller byggeår. Innvendig er det profilerte innerdører, og slette innerdører i kjelleren. Innvendige trapper har konstruksjoner av tre, og utvendig trapp ved inngangspartiet er i tre. Fra stuen er det utgang til markterrasser på 33 m² som er belagt med terrassebord.

Det er en frittstående bod i tre- og betongkonstruksjoner. Fasader er utført i liggende trepanel, og yttertaket er en pulttaksform tekket med takplater.

Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert i vindfang. Boligen har delvis skjult og delvis åpent elektrisk anlegg. Det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget, og eier opplyser om en feil med en koblingsboks ved balkongdøren. Det er på bakgrunn av dette anbefalt en utvidet kontroll av anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere. Komfyrvakt er ikke montert.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Vaskerom
- Ventilasjon: Det er ingen ventilasjonsløsning i våtrommet.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Balkongdøren har betydelig slitasje, og det er registrert skader/funksjonssvikt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

- Bad: Våtrommets samlede tilstand tilsier behov for videre overvåking.
- Vaskerom: Utilstrekkelig fall mot sluk og usikker utførelse av vanntett sjikt ved dørterskel.
- Kjøkken/toalettrom/tekniske anlegg: Eldre vann- og avløpsrør med usikker fremtidig funksjon. Innvendig stigerør har liten eller ingen isolasjon. Radiatoranlegg har alder som tilsier usikker funksjon.
- Toalettrom: Manglende dreneringsspalte ved innebygget sisterne gjør lekkasjekontroll vanskelig.
- Gulv og overflater: Slitasje, riper, hakk, bom i fliser og enkelte løse/spukne fliser. Enkelte innerdører har skader/slitasje.
- Loft: Misfarging som tyder på tidligere fuktpåvirkning. Videre overvåking og tiltak må påregnes.
- Trapper: Aldersrelatert slitasje og enkelte skader.
- Etasjeskiller: Det er registrert stedvise skjevheter i gulv, særlig i gang.
- Yttervegger/fasader: Slitasje, svertesopp og begrenset lufting bak kledning. Vedlikehold og lokale utbedringer må forventes.
- Vinduer og ytterdører: Enkelte vinduer og entrédør har begynnende slitasje.
- Yttertak: Ikke inspisert grunnet sikkerhet. Taktekking og undertak har alder/slitasje som gir usikker fremtidig funksjon.
- Utvendig trapp: Slitasje og begynnende skader.
- Drenering: Eldre drenering med usikker funksjon. Skjulte forhold gjør tilstanden vanskelig å fastslå.
- Forstøtningsmur/lyskasser: Sprekkdannelser og begynnende skjevheter/deformasjoner.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Alder tilsier usikker fremtidig funksjon.
- Frittstående bod: Generell slitasje, begynnende nedbrytning, svertesopp og behov for fremtidig vedlikehold/utbedringer.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

- Vaskerom: Hulltaking/fuktmåling i konstruksjon ikke utført.
- Andre rom/kjeller: Deler av overflater ikke tilgjengelige grunnet inventar.
- Terrasse/grunnmur: Ikke tilstrekkelig undersøkt grunnet lagring og markterrasse.

Helse, miljø og sikkerhet:

- Innvendig trapp oppfyller ikke dagens krav til håndløper og rekkverk.
- Utvendig trapp mangler fullverdig rekkverk og oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble bygget vaskerom i kjelleren av faglærte i 2019, og det foreligger dokumentasjon på arbeidet. I 2019 ble det også satt inn ny kurs for vaskerommet og lagt inn ekstra strømuttak av faglærte. Selger har sett noe som kan se ut som svertesopp i undertaket. Spotlysene på kjøkkenet har sluttet å fungere, men strømkontakten fungerer. Det ble utført radonmåling av borettslaget i 2022, og det ble ikke funnet forhøyede verdier. Borettslaget planlegger et prosjekt for ny isolasjon og nye yttervegger, inkludert utskifting av vinduer og muligens dører. Det er også en prosess for å bestemme fremtidig oppvarmingsløsning, samt et større baderomsprosjekt for å fornye bad og oppgradere rør ved behov.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
2021:
- Diverse elektrisk arbeid utført av Kolbotn Elektro AS. Samsvarserklæringer foreligger.

2019:
- Etablering av vaskerom utført av Christina Forvaltning og Eiendom AS.

2011:
- Oppgradert bad.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:
2024:
- Installasjon og klargjøring for elbillading i 10 garasjer.
- Utskifting av vinduer og dører i 4-5 leiligheter.
- Utbedring av garasjeporter.
- Utbedring av nedløpsrør i blokk 1.
- Bytte av 3 takvifter i blokkene.

2021:
- Oppgradering av felleslokalet Nordstua.
- Investering i stamnett og styringssystem for ladestasjoner for elbil.
- Anskaffelse av brannstiger til 27 rekkehus.

Tomannsboligen fra 1983 fordeler seg over tre plan og gir god romfordeling: sosiale rom i 1. etasje med direkte utgang til markterrasse, tre soverom og bad i 2. etasje, og vaskerom med bod i kjelleren. Kjøkken og bad ble oppgradert i 2011, og vaskerom ble etablert i kjelleren i 2019. Boligen bærer ellers preg av sin alder og har noe vedlikeholdsbehov.

Vindfang:
Inngangspartiet er et fint lite vindfang med flislagt gulv. Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er plassert her. Herfra åpner gangen seg mot boligens øvrige rom i 1. etasje.

Gang 1. etasje:
Gangen gir adkomst til toalettrom, kjøkken og stue, og trappen til 2. etasje går herfra. Profilerte innerdører er gjennomgående for etasjen.

Toalettrom:
Toalettrommet har flislagt gulv og flislagte vegger, og himling av malt flate. Rommet har vegghengt servantskap med dører, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speilskap med overbelysning på vegg over servant, og vegghengt toalett med innebygget sisterne. Naturlig oppdriftsventilasjon.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen fra 2011 har slette fronter og benkeplater av stein. Underlimt oppvaskkum i kompositt med ett-greps armatur. Laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap, med benkskapsbelysning og stikkontakter. Integrerte hvitevarer inkluderer kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin, komfyr og mikro i høyskap, samt nedfelt induksjonstopp. Ventilator i overskap er tilkoblet avtrekkskanal. Gulvet er flislagt med gulvvarme. En lekkasjestopper er plassert under oppvaskkummen. Kjøkkenet har plass til et lite spisebord ved vinduet.

Stue:
Stuen er boligens største rom og har plass til sofagruppe og spisebord. To vindusflater slipper dagslys inn, og balkongdøren gir direkte utgang til markterrassene. Gulvet er belagt med laminat og parkett.

Markterrasse/hage:
Fra stuen er det utgang til markterrasse på til sammen 33 m², belagt med terrassebord. Terrassen grenser til en opparbeidet hage med beplantning og bed. Uteplassen er delvis skjermet og gir god plass for utemøbler. Hagen er grønn og frodig, og egner seg godt for både store og små – med gode muligheter for lek og ulike aktiviteter.

Gang 2. etasje:
Oppe i 2. etasje fordeler gangen adkomst til tre soverom og badet. Takhøyden i etasjen er 2,14–2,20 meter.

Soverom 1 (hovedsoverom):
Det største soverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Her er det også godt tilrettelagt med garderobeskap, skuffer og praktiske opphengsløsninger. Rommet har vinduer mot hagen og profilerte innerdører. Gulv av laminat og parkett.

Soverom 2 og 3:
De to øvrige soverommene er noe mindre og egner seg til barn, gjester eller hjemmekontor. Begge har plass til seng og skrivebord, vindu mot nabolag eller hage, og profilerte innerdører. Gulv av laminat og parkett.

Bad 2. etasje:
Badet fra 2011 har flislagt gulv med gulvvarme og delvis flislagte vegger med malte flater over. Himling av malt flate med downlights. Rommet har vegghengt servantskap med dører, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, hylle, speil og overbelysning med stikkontakt på vegg over servant. Dusjkabinett med skyvedører av glass og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Plassbygde skap. Fordelerskap for rør-i-rør er plassert i vegg. Naturlig oppdriftsventilasjon.

Vaskerom kjeller:
Vaskerommet ble etablert i kjelleren i 2019 med membran, sluk og nødvendige våtromsinstallasjoner. Det har flislagt gulv med gulvvarme, malte vegger og himlingsflater samt panel. Rommet har benkeplate av laminat, nedfelt utslagsvask i rustfritt stål med ett-greps armatur, stikkontakter, og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Vaskerommet mangler ventilasjonsløsning. Dette er et avvik som krever tiltak.

Overflater:
Gulv: Fliser i vindfang. Laminat og parkett i stue, gang og soverom. Fliser med gulvvarme på kjøkken og bad. Parkett, tregulv og laminat i kjeller.
Vegger: Tapetserte og malte flater samt panel.
Himling: Malte flater samt panel.

Lagring:
Bod i kjeller. Frittstående bod på 5 m² på eiendommen, oppført i tre- og betongkonstruksjoner med fasader i liggende trepanel og pulttaksformet yttertak tekket med takplater.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Boligen har elektrisk oppvarming og vannbåren varme via fjernvarmeanlegg. Elektriske varmekabler er etablert i gulv på bad, vaskerom og kjøkken, samt radiatorer i øvrige rom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1983. Det foreligger ferdigattest for nybygg av tomannsbolig med boder datert 13.01.1984. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger melding om fasadeendring for innsetting av nye vinduer i kjelleretasjen datert 05.10.1993. Saken ble ifølge kommunen avsluttet uten at det ble utstedt ferdigattest. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10.

Eiendommen har en frittstående bod på 5 m² og markterrasser på 33 m².

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Rommet i kjelleren som benyttes som kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som kjeller/tilleggsdel jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 27223-1/105, tinglyst 11.10.1982, type heftelse: Fellesobligasjon for borettsinnskudd.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om rett til å etablere og ha stående nettstasjon samt føre kabler og ledninger over eiendommen. Kun Oslo Lysverker har adgang til anlegget, og det kan ikke utføres tiltak som hindrer adkomst, ventilasjon eller drift av anlegget uten samtykke. kommunen har rett til å beholde og vedlikeholde kommunale ledninger/anlegg på eiendommen, allmennheten skal ha adgang til enkelte ubebygde arealer, visse arealer kan ikke inngjerdes uten kommunens tillatelse, kommunen har forkjøps-/innløsningsrett ved salg eller bortfeste av deler av tomten, kjøpere innen området plikter medlemskap i fellesorgan for drift og vedlikehold av fellesarealer og anlegg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Lusetjernveien 64A ligger i Nordskrenten Borettslag på Nordre Ås i bydel Søndre Nordstrand – et etablert, grønt og familievennlig boligområde med gode oppvekstsvilkår. Borettslagets fellesarealer er pent opparbeidet med interne veier, lekeplasser og grønne friområder som skaper en trygg og hyggelig ramme rundt hverdagen. Området er kjent for sine bilfrie gangveier og rolige omgivelser, samtidig som det er kort vei til både servicetilbud, kollektivtransport og et bredt aktivitetstilbud.

For den aktive byr nærområdet på svært gode trenings- og fritidsmuligheter. Rett i nærheten ligger både Lusetjernveien balløkke, Lusetjerndalen fotballbane og Holmlia idrettspark med blant annet idrettshall, treningssenter og flere fotballbaner. Holmlia Bad ligger kun en kort spasertur unna og er et moderne svømmeanlegg med 25-meters basseng, barnebasseng og aktiviteter for både barn og voksne gjennom hele året. I tillegg finnes tennisbaner på Ljan, lysløyper i Grønnliåsen og slalåmbakke på Sloreåsen.

Området har flotte tur- og rekreasjonsmuligheter året rundt. Via gang- og sykkelveier samt skogsstier er det kort vei til store grøntområder og turterreng som egner seg godt for både gå- og løpeturer. Det er også gang- og sykkelvei helt ned til Hvervenbukta – en av Oslos mest populære badestrender med flotte friområder og turmuligheter langs fjorden. Fra boligen tar det ca. 10–15 minutter å sykle eller rundt 30 minutter å gå til sjøen. I tillegg ligger Søndre Ås gård i nærheten, med besøksgård, kafé, ridning og ulike kulturarrangementer som bidrar til et levende og hyggelig nærmiljø.

Hverdagslogistikken er enkel med flere skoler og barnehager i kort gangavstand. Lusetjern skole, Holmlia skole og Vestskrenten idrettsbarnehage ligger alle innen få minutters gange fra boligen. For dagligvarehandel og servicetilbud er det kort vei til Holmlia Senter, som fungerer som områdets naturlige møtepunkt med blant annet MENY, apotek, vinmonopol, café, bibliotek og flere butikker. I tillegg finnes både Rema 1000, KIWI og Bunnpris i nærområdet. For et enda bredere shopping- og kulturtilbud er det kort vei til Kolbotn Torg og kulturhuset Kolben med kino, konserter og forestillinger.

Kollektivtilbudet er meget godt. Bussholdeplassene Vestskrenten og Åstun ligger i nærheten med hyppige avganger til Holmlia stasjon og videre til Oslo sentrum. Fra Holmlia stasjon går toget regelmessig til Oslo S med en reisetid på ca. 14 minutter, noe som gjør området attraktivt for pendlere. For den som benytter bil er det enkel adkomst til E6, som gir effektiv forbindelse både nordover mot Oslo og sørover.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er flere barnehager og skoler i området. Boligen sokner til Lusetjern barneskole.

Eiertomt på 55605 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdene er opparbeidet med asfalterte internveier, sittebenker, lekeapparater, plenarealer, trær, prydbusker og diverse beplantning. Borettslaget har også en grusbane som kan brukes til skøytebane om vinteren.

Det følger med 1 garasjeplass til alle rekkehusleiligheter. Garasjeplassen som følger boligen har etablert elbillader.

Det betales en månedlig vedlikeholdsavgift på kr 50,- som dekkes via felleskostnadene.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger (Felt B) i henhold til reguleringsplan S-2534 «Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for del av Gnr.193 Bnr.2 Nordre Ås Vest, samt endret reguleringsplan for del av vei 3848,Holmlia byggeområde for boliger tomter for barnehager, friområder,trafikkområder m.m.», datert 28.04.1981, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av bebyggelsesplan V180693, datert 18.06.1993. Dette er en mindre vesentlig endring av plan S-2534 som gjelder spesifikt for gnr. 191 bnr. 102. Planen inneholder bestemmelser for tilbygg.

Hovedplan S-2534 er også endret ved V080300, datert 08.03.2000, som gjelder tilbyggsbestemmelser for andre eiendommer i området (gnr. 191 bnr. 103).

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende).

Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP-17), vedtatt 22.04.2009. Dette er en temaplan som gjelder som tillegg til gjeldende reguleringsplaner.

Det er registrert naturmangfold innenfor planområdet. Før innsending av bygge- eller delesøknad må det undersøkes om tiltaket berører registrert biologisk mangfold.

Byggesaker i området:
Lusetjernveien 98 A - tilbygg rekkehus
Lusetjernveien 96 A - tilbygg - Fasadeendring
Lusetjernveien 100 C - tilbygg og fasadeendring

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 366,- pr. mnd. og inkluderer: Brebånd, A-konto oppvarming, forretningsførsel, styrehonorar, drift og vedlikehold av fellesarealer, bygningsforsikring m.m. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det er vedtatt en økning i felleskostnadene fra 1. juni 2026. Posten 'Felleskostnader' justeres da fra kr 5 238,20 til kr 5 500,11. Ny total felleskostnad vil da bli kr 7 627,61 per måned.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 5 238,20
- Garasjeport: kr 50,-
- A konto oppvarming: kr 1 500,-
- Bredbånd: kr 577,50

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 725 546,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 21 811,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 10 644,37 pr. 29.04.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 2 149 164,- pr. 29.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207856061
Type: Serielån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 29.04.2026: kr 2 149 164,00
Andel av saldo: kr 10 644,37
Innfrielsesdato: 29.09.2027
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,44%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 500 000,00 Prisantydning
10 644,37 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 510 644,37 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 494,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
8 584,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
18 534,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 519 228,37 Totalpris inkl. omkostninger
5 529 178,37 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Michael Andreas Plikk

Leiligheten er tilknyttet Nordskrenten Borettslag.
- Borettslaget består av 231 leiligheter.
- Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa, med polisenummer 83034655.
- Boligselskapets hjemmeside er https://vibbo.no/nordskrenten.

Trappevask i blokkene utføres av eksternt byrå.
Felleslokalet Nordstua er tilgjengelig for beboerne.
Utegrilling er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for naboer. Ved bruk av kullgrill i blokkene skal tennvæske ikke benyttes.
Endringer som berører bygningens eksteriør, bærende konstruksjoner, radiatorer eller våtrom krever skriftlig samtykke fra styret.
Oppsett av parabolantenne krever skriftlig samtykke fra styret. Antenner med diameter over 85 cm tillates ikke.

Dyrehold er tillatt med skriftlig forhåndstillatelse fra styret. Dyreeier må forplikte seg til å overholde borettslagets regler for dyrehold. Reglene spesifiserer blant annet at hunder skal føres i bånd, og at dyr ikke skal luftes på borettslagets område. Innekatter skal holdes i transportkasse eller bånd utendørs, og hannkatter skal kastreres. Dyreeier er erstatningspliktig for eventuelle skader.

Den enkelte andelseier har vedlikeholdsplikt for egen bolig. Dette omfatter blant annet innvendige flater, inventar, rør fra hovedstoppekran/varmtvannsmåler, og sikringsskap fra og med hovedsikring. Andelseiere med hage eller hekk er forpliktet til å holde disse vedlikeholdt.

Planlagte påkostninger:
Nordskrenten Borettslag har på generalforsamling 26.05 gitt styret fullmakt til å inngå låneavtale på inntil kr 140 millioner i forbindelse med et omfattende rehabiliteringsprosjekt i borettslaget. Prosjektet omfatter blant annet fasaderehabilitering av alle rekkehus og store deler av blokkene, utskifting av terrasse- og ytterdører samt vinduer, etterisolering og ny kledning, samt mulig isolering av loft. Rehabiliteringsprosjektet er under planlegging i samarbeid med OBOS Prosjekt og arkitekt, og mer konkrete priser og kalkyler forventes å foreligge i løpet av oktober 2026. Oppstart av arbeidene er foreløpig estimert til januar/februar 2027, med en forventet gjennomføringstid på ca. 2 år for rekkehusene.

Som følge av prosjektet er det vedtatt en økning av felleskostnadene på 5 % fra 1. juli 2026, samt en forventet ytterligere økning på ca. 5–10 % fra 1. januar 2027. Styret har samtidig uttrykt at dette antas å dekke behovet for større økninger i årene fremover.

Borettslaget har også igangsatt et separat prosjekt for frivillig våtromsrehabilitering. Deltakelse er valgfri og kostnadene bæres av den enkelte andelseier. Styret opplyser at prosjektet kan gi gunstigere priser og bedre forutsetninger enn tilsvarende arbeider utført privat.

Foretatt påkostninger de senere år:
Det er installert varmemålere i alle leiligheter og det utføres varmemåling og individuell avregning av kostnad for leilighetene. Målerne har fjernavlesing, dvs at det ikke er nødvendig å komme inn i leiligheten for avlesning av måler. Ved flytting får Ista beskjed fra OBOS; andelseier trenger ikke foreta seg noe i forbindelse med dette.
2020: Betongrehabilitering av garasjer, utbedring av garasjeporter samt vasket og malt.
2020: Utbedring av Nordstua
2020: Renovering av lekeplasser
2020: Fasadevask av rekkehusene i borettslaget
2019: Installasjon av 24 ladestasjoner
2019: Garasjedekke i blokk 3
2019: Skiftet flere gavlvegger på rekkehusene pga råteskader
2018: Montert nye overvåkningskameraer i garasjene.
2017: Vedlikeholdsrapport fra OPAK. LED-armaturer i samtlige oppganger.
2016: Drenering av garasje.
2015: Montert nytt rekkverk ved nedgang til garasje Lv 50/52/56.
2015: Skiftet ca. 40 vinduer, balkongdører og inngangsdører.
2012: Nye inngangsdører (fullføres april 2013), inkl. automatisk døråpner og ny porttelefonsentral, med muligheten for bruk av trådløs teknologi.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Det kreves medlemskap i OBOS for å eie boligen. Dersom flere skal eie boligen sammen, må alle være medlem i OBOS.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. Andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Står flere andelseiere med lik ansiennitet, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til nærstående. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet OBOS Factoring sin sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader. Avtalen innebærer at OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar risikoen for eventuell manglende innbetaling.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Foto - Dagfoto  kr 5 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0098/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2698

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 21:35