Dælenenggata 13

Dælenenggata 13, 0567 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 227, bruksnummer 84, ideell andel 1/1
Aksjenummer 1113-1136, Ringgatens Byggeselskap I AS, organisasjonsnummer 934732014

Totalt bruksareal BRA: 64 kvm

BRA-i:
4. etasje 54 kvm: Entré, bad, kjøkken, soverom og stue.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Kjellerbod.
Loft 5 kvm: Loftsbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 3 kvm: Balkong.

Leiligheten disponerer én loftsbod og én kjellerbod. Loftsboden har et gulvareal på 9 kvm, men grunnet skråtak med lav takhøyde, er kun 5 kvm av loftsboden måleverdig som bruksareal. Kjellerbod er målt til 5 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.06.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1932. Bygningen er fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur og etasjeskillere av betong. Ytterveggene er oppført i betong/murverk og er utvendig forblendet med teglstein. Bygningen har en valmtak-konstruksjon som er antatt tekket med takstein. Vinduer og balkongdør har 2-lags pressglass fra 2007. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert. Leiligheten har en nordøstvendt balkong på ca. 3,4 kvm i stålkonstruksjon. Pipeløpet ble rehabilitert i 2015, og det er en peisovn i stuen.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré. Det er utført brannforebyggende el-kontroll i boligen i januar 2026 i regi av boligselskapet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt 18 mm høydeforskjell fra entré - kjøkken. Avviket er målt gjennom stuerommet.

Bad
- Det registreres sprekk i flis på veggen i dusjsonen og ved dør.
- Flislagt gulv med elektrisk gulvvarme iht. alder.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membran- og slukløsningen.
- Det registreres krakkelering i overflaten på servanten, samt svellemerker på nedre del av servantinnredningen.
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt til felles kanaler for bygget.

Kjøkken
- Det er ikke montert avtrekk/ventilator over kokeplass på kjøkken.

Tekniske installasjoner
- Vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige ledninger.
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble utført fasaderehabilitering og arbeid på tak i regi av boligselskapet i 2018. Nye vinduer og balkongdør ble montert i 2007/2008. Pipeløpet ble rehabilitert i 2015, og det ble utført felles rengjøring av avløpsrørene i 2023, alt i regi av boligselskapet. Det ble utført brannforebyggende elkontroll i januar 2026, og eier har i ettertid festet en løs stikkontakt og fjernet en skjøteledning. Det midterste vinduet på soverommet er noe tungt å åpne/lukke.
Etterisolert litt rundt balkongdør vinter 2025. Karmene på balkongdøren er nymalt juni 2026. Nye fuger i dusjsonen og rundt servant juni 2026.
Slipt og behandlet gulv i regi av tidligere eier 2023, alle rom er malt samme år.

Dælenenggata 13 ligger flott til i toppetasjen med nydelig utsikt over Rodeløkka og ned mot Oslofjorden. Herlige lysforhold i leiligheten, hvor man har morgen- og formiddagssol på kjøkken- og soveromssiden, og stue med ettermiddags- og kveldssol! Det er raus takhøyde i leiligheten som sammen med lysforholdene skaper en behagelig atmosfære. Flere av leilighetene i boligselskapet i samme størrelse har satt inn et ekstra soverom. Se alternativ planløsning, megler tar forbehold om at alle undersøkelser, kostnader og tiltak knyttet til eventuell ombygging er kjøpers ansvar.
Leiligheten fremstår som delikat og velholdt, og det er gjort flere oppgraderinger i leiligheten de siste årene.

Nærmere innhold:

Entré
Romslig entré med dørcalling og god plass til oppbevaring. Videre er det adkomst til samtlige rom i leiligheten.

Stue
Leiligheten har en svært romslig og luftig stue, med herlig utsikt mot sørvest! Herfra ser man over Rodeløkka og ned til sentrum og Oslofjorden. Stuen har god plass til sofahjørne, tilhørende salongbord, tv-seksjon og spisebord. Stuen har en peis som bidrar med hygge og varme på kalde høst- og vinterdager.

Soverom
Leilighetens soverom vender mot rolig bakgård, og har god plass til dobbeltseng, nattbord og oppbevaring. De klassiske, dype vinduskarmene er perfekte for planter, dekor og oppbevaring. Vinduet vender mot nordøst og dette rommet holder seg svalt på kveldstid på sommeren - her kan man sove godt!

Kjøkken
Sjarmerende, separat kjøkken som vender mot bakgården. Kjøkkeninnredning er fra HTH og har lyse, slette fronter, heltre benkeplate med underlimt vaskekum. Det er godt med skap- og benkeplass. Installert benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskapene. Medfølgende hvitevarer består av stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og frittstående kjøleskap. Fra kjøkkenet er det utgang til leilighetens balkong.

Balkong
Herlig balkong med sol fra tidlig morgen og frem til ca. kl. 12 på sommerstid, i følge selger. Et perfekt sted å nyte morgenkaffen og helgefrokostene! Balkongen vender ut mot rolig, grønn bakgård, og det er plass til sittegruppe, planter og grill. Balkongen måler ca. 3,3 kvm og er nordøstvendt. Det er tillatt med gassgrill og elektrisk grill på balkongen.

Baderom
Leiligheten har et flislagt bad med gulvvarme som ble oppgradert i regi av aksjelaget i 1999. Innredningen består av dusjhjørne, servantskap med nedfelt servant og toalett.

Øvrige overflater:
Himlinger med malt betong. Vegger med malt betong. Gulv med 3-stavs parkett. Takhøyden ble målt til 2,66 m i entréen og 2,65 m i stuen.

Lagring:
Leiligheten har rikelig med lagringsplass i to boder.

Diverse:
Toetasjers sykkelskur i bakgården
Boligselskapet har eget gjesterom som kan leies ved besøk
Eget bryggrom og bryggegruppe i aksjelaget
Boligselskapet har også dyrkegruppe og plantekasser til glede for beboerne
Felles verkstedbod
Sittegruppene i bakgården har sol store deler av dagen

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer på kjøkkenet medfølger. Original dør (oppbevart i bod) medfølger.

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme på badet. Peisovn plassert i stuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden byggeår.

Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument innlevert 13.02.1932. Dokumentet er ikke attestert og kan ikke anses som en ferdigattest, men er en indikasjon på at bygget ble lovlig oppført.

Byggetegninger datert 22.04.1932 stemmer med dagens bruk.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon:
- Ferdigattest for rehabilitering av wc og utskiftning av vann- og avløpsledninger, datert 25.02.2000.
- Ferdigattest for oppføring av 28 balkonger mot bakgård, datert 29.07.2019.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om adkomstrett og felles gårdsplass, vann og kloakkledninger samt avtale om brannvegg- og dør.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Det gjøres oppmerksom på at selger er ansatt hos Eiendomsmegler Krogsveen avd. Grünerløkka, men at dette ikke er i strid med gjeldende egenhandelsregler i lov om eiendomsmegling.

Dælenenggata 13 har en perfekt beliggenhet for deg som ønsker å bo sentralt til i rolige omgivelser, på populære Rodeløkka. Området kombinerer rolig byhygge med umiddelbar nærhet til Grünerløkkas pulserende liv. Herfra har du et perfekt utgangspunkt for å nyte alt det beste fra to av byens mest attraktive bydeler. Du befinner deg i et trygt og veletablert nabolag, samtidig som du kun er en kort spasertur unna alt du trenger i hverdagen og et rikt kulturliv. Populære Hot Shop ligger et steinkast unna, samt Art bar, Evviva Bar, Kaffe Lykke og Carls.

Det ligger flere parker og grøntarealer med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter i nærmiljøet, som bl.a. Rodeløkkens kolonihager, som er et sjarmerende område med hager og gamle, fargerike trehus. Et steinkast unna fortsetter nabolaget Rodeløkka nedover mot Grünerløkka, med idylliske gater. Det er få steder i byen hvor det er slike rolige nabolagsperler. Ola Narr, Tøyenparken, Botanisk hage og Sofienbergparken ligger også kun minutters gange unna leiligheten.

Leiligheten ligger en kort spasertur unna Carl Berner og nærmiljøet kan by på det aller meste av forretnings- og servicetilbud med baker, dagligvarebutikker og postkontor i umiddelbar nærhet. Spar, Kiwi, Coop Mega og søndagsåpne Joker ligger like ved. Bakeri, kiosker, Jernia, apotek, optiker, grønnsaksbutikk og sushi er også like utenfor døren. Sommeren 2020 stod Carl Berner Torg ferdig med et realt løft og et nytt nærområde med boliger, forretninger, vinmonopol og spisesteder rundt et moderne torg.

Grünerløkka er like i nærheten og er kjent for sitt kultur- og uteliv. Her finner man et mylder av spennende kaféer og restauranter, blant annet populære Delicatessen, Trattoria Popolare, Villa Paradiso m.m. På søndager arrangeres loppemarked på Birkelunden.

For deg som ønsker å trene innendørs finnes blant annet Fresh Fitness, Fitness24Seven, Sats, og nye Tøyenbadet i gangavstand fra leiligheten. Utomhus byr nærområdet på minigolf, sandvolleyballbane og tennisbaner.

Carl Berners Plass er et viktig knutepunkt i kollektivtrafikken, og det er direktelinjer med trikk, T-bane eller busser til destinasjoner som BI Nydalen, Blindern, Høyskolen, Ullevål Sykehus, Oslo S, Majorstuen, m.m.
Du vil med andre ord enkelt kunne ta deg rundt i hele sentrum. Fra Carl Berner kjører T-banelinje nr. 5. I tillegg har blant annet 20, 21, 28 og 31-bussen, i tillegg til flybussen, holdeplass her. 31-bussen går døgnet rundt! Trikkens linje 17 går også forbi Carl Berner. Se forøvrig www.ruter.no for mer info.

Tøyen togstasjon på Gjøvikbanen ligger på Keyserløkka og er en unik mulighet til å ta toget ut i Nordmarka.

I tillegg er det bysykkelstativ like i nærheten av leiligheten. Herfra er det enkelt å komme seg rundt i byen, og ikke minst opp til marka for hyggelige turopplevelser.

Har du behov for bil i det daglige er det enkel adkomst til Ring 3 og derfra til både E6 og E18, og indre bykjerne.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Lakkegata barneskole og Sofienberg ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 189,4 kvm som tilhører aksjelaget. Eiendommen har en felles bakgård som er til hygge og nytte for alle beboere. Styret har tildelt dyrkekasser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Det er kommunale ladeplasser like utenfor.
Det er tidvis parkeringsplasser for utleie i nærliggende sameier.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjeselskapet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, "Endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune", datert 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Reguleringsplan S-2255 er helt eller delvis opphevet som følge av Kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030 (vedtatt 23.09.2015). Deler av planen kan fortsatt gjelde. Kjøper oppfordres til å avklare med Plan- og bygningsetaten hvilke bestemmelser som er gjeldende for eiendommen.

I henhold til områdeanalyse ligger eiendommen i et område med:
- Aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred på eiendommen er vurdert til 'Ingen'.
- Akseptabel forurensning.
- Middels til lav aktsomhet for radon.

Eiendommen er kommunalt listeført som bygningslokalitet og enkeltminne bygning av Byantikvaren i Oslo. Dette innebærer at tiltak på eiendommen kan være underlagt særskilte krav og restriksjoner for å ivareta de kulturhistoriske verdiene. Det anbefales å kontakte Plan- og bygningsetaten for å avklare eventuelle bevaringsinteresser før tiltak iverksettes.

Pågående saker i området:
- Saksnr. 201901778 - Oppføring av omsorgsboliger i Dælenenggata 37-39. Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 4 563,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, kabel-tv, trappevask, fellesvaskeri, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, forretningsførsel, nedbetaling andel fellesgjeld, div. drift og vedlikehold.

Husleien fordeles slik:
Felleskostnader: kr 4 143,70
Kollektiv Internett: kr 216,00
Kabel-tv: kr 203,00

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter. Husleien ble sist justert 01.01.2026 med en økning på 6%. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7 350 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er p.t.. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for leiligheten.

Leiligheten er tilknyttet avtale om tv/internett via fellesavtale i aksjelaget. TV-tuner/dekoder vil følge med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 404 548,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 11 190,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 92 086,- pr. 04.06.2026.

Total fellesgjeld for selskapet er kr 7 057 829,- pr. 04.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 90417231535
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo pr. 04.06.2026: kr 7 057 829,-
Andel av saldo: kr 92 086,47,-
Innfrielsesdato: 01.12.2036
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,50 %

5 190 000,00 Prisantydning
92 086,47 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 282 086,47 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

10 500,00  Eierskiftegebyr
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører
--------------------------------------------------------
14 650,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
24 600,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 296 736,47 Totalpris inkl. omkostninger
5 306 686,47 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Emilie Tuttle Lie

Leiligheten er tilknyttet Ringgatens Byggeselskap AS.
- Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
- Aksjelaget består av 77 leiligheter.
- Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS
- Forsikring: If Skadeforsikring Nuf (polisenummer 646594)
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt under forutsetning av at de øvrige aksjonærer ikke sjeneres.
- Aksjelaget har fellesvaskeri som er gratis å bruke.
- Aksjelaget har ny gjesteleilighet i kjelleren i Fjellgata 51 som kan leies av venner og familie til besøk. Kr 300,- pr. døgn.
- Toetasjers sykkelskur i bakgården, samt innendørs fellesbod for lagring av sykler.
- Aksjelaget har de siste årene leid inn Sofienberg skolekorps til å spille i bakgården på 17. mai med felles flaggheising.

På årsmøtet 19. mai 2026 ble blant annet årsregnskapet for 2025 godkjent, og en vedlikeholdsplan for 2026-2035 ble vedtatt som et overordnet styringsdokument.

Foretatte påkostninger de senere år:
2021-2022: Oppgradering av bakgården og utearealene mot Fjellgata, nye sykkelskur.
2018: Fasaderehabilitering/tak.
2015: Rehabilitering av pipeløp.
2013: Reparasjon av tak.
2012: Nye porttelefoner.
2011-2012: Oppussing av oppganger.
2007: Nye balkonger, nye vinduer, utskiftning av kjellerdører.
1999: Avsluttet våtromsrehabilitering.

Planlagte påkostninger:
2026: Overflatebehandling av ytterdører i bakgård (ca. 150 000,-)
2028: Maling av vinduer, dører og balkonger (ca. 2,6 mill.)
2031: Maling av avfallsbod (ca. 36 000,-)
2033: Maling og utbedring av fasader (ca. 1,3 mill.)
2035: Drenering og fuktsikring av grunnmur (ca. 3,5 mill.)

Årsresultatet for 2025 var et overskudd på 339 764 kr. Selskapets egenkapital var 4 026 146 kr per 31.12.2025. Driften er stabil, økonomien er sunn, og selskapet står godt rustet for videre vedlikehold og drift av eiendommen.

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Bare fysiske personer kan være aksjeeiere, og ingen kan eie aksjer til mer enn én bolig.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Boligselskapet er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader. Dette vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Selskapet har imidlertid panterett i aksjen for et beløp begrenset til 2G.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger inkludert.

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Innhenting av offentlig opplysninger - områdeanalyse  kr 313,00
Panteattest  kr 410,00
Pantenoterings-/sperregebyr til forretningsfører  kr 4 150,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 14 257,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0220/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26220

Sist oppdatert: 16. juni 2026 kl. 14:05