Damveien 21

Damveien 21, 1715 YVEN
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2079, bruksnummer 325, ideell andel 1/1
Andelsnummer 11, Damveien Borettslag, organisasjonsnummer 950151137

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i:
1. etasje - 71 kvm: Entré, kjøkken, bad, stue og to soverom.

BRA-e:
1. etasje - 4 kvm: Utvendig bod

Åpent areal:
1. etasje - 30 kvm: Balkong og terrasse

Boligen disponerer en utvendig bod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhørerborettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier/andelseier.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.05.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Boligbygg over to etasjer. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur i betongkonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med liggende trekledning. Etasjeskille av betongkonstruksjon. Takkonstruksjon i saltaksform utvendig tekket med takpapp. Leiligheten har profilert entrédør.
Balkongdør og vinduer med to-lags glass fra 2002/2003.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
42% TG1, 38% TG2, 0% TG3 og 20% TGIU
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i bad, kjøkken, øvrige rom, skorsteiner inne i bolig etasjeskiller, elektrisk anlegg, dører og vinduer, balkong og terrasser på terreng

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun av ufaglært / egeninnsats
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Pusset opp bad 2014 Rørlegger Ottar Kristiansen ordnet nytt tett sluk og installerte dusjkabinett 2017. Engelsviken rør kvalitetssikret sluk, la nye fliser, installerte nytt baderomspanel 2019. M-tek reparerte varmekabler 2020.
Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja - Firmanavn - Engelsviken rør og murerfirma Thomas Ravneng
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: 2019 la engelsviken rør nytt toppmembran. 2020 la Thomas ravnen nytt membran og fliser der m-tek hadde arbeidet.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Ja, kun faglært - Firmanavn -Vestfold Rørfornying As
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Rørfornying av rør til toalett og sluk våtrom.

I leiligheten er det utført ulike oppgraderinger og oppussing i flere omganger siden byggeåret. Overflater og faste innredninger har av den grunn varierende alder og tilstand. Ytterligere utskiftninger og påkostninger er det naturlig å påregne, hvilket er en naturlig anledning til å sette eget preg på boligens indre.

Kjøkkenets innredning antas å være fra tidlig på 2000-tallet og er i dag brukspreget, men funksjonelt. Innredningen består av et større antall skap og skuffer i tillegg til benker med langstrakte arbeidsflater. Ny benkebereder ble installert i 2021, fornying av avløpsrør ble utført i 2023. Installering av komfyrvakt anbefales.

Badet ble pusset opp i 2014 og er gjennom påfølgende år ytterligere oppgradert, blant annet med nytt sluk og dusjkabinett i 2017. I 2019 ble våtromsplater montert på vegger, ny toppmembran og fliser lagt på gulvet. Reparasjon av varmekabler ble utført i 2020, med påfølgende påføring av ny membran og nye gulvfliser. Utenom sanitærutstyret inneholder badet også leilighetens innvendige bod som er tilgjengeliggjort med skyvedører. Se for øvrig tilstandsrapport for ytterligere tilstandsbeskrivelse av badet.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Tapet, trepanel, panelplater og våtromsplater.
Himlinger: Plater og glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte og rettprofilerte lyse fronter. Laminerte brune benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatt hvit front og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet (elradiator, panelovn og varmekabler) og vedfyring
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på 8 stk rekkehus, datert 16.07.1976 med tegninger. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Deler av baderom er opprinnelig byggemeldt som kott. Baderom er definert som varig oppholdsrom men ikke kott. Innredning av den delen til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. 
Deler av stue er opprinnelig byggemeldt som matbod. Innredning av den delen til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. 
Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagslova § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr 8364, tinglyst 14.10.1999 - Erklæring/avtale - bestemmelse om fortau. Omhandler avtale mellom Damveien Borettslag og Sarpsborg kommune hvor kommunen gis rett til å legge og ha liggende fortau på grunneier eiendom.

Dagboknr. 40695, tinglyst 1301.2017 - Erklæring/avtale - Omhandler bestemmelser at Elvia har rett til oppføring, drift- og vedlikehold av frittliggende nettstasjon mm.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Nærmiljøet på Yven er veletablert og utpreget familievennlig. Spesielt praktisk er det med kun kort gangavstand til skoler med alle grunntrinn. En hel rekke barnehager finnes også i området.

Nærmeste dagligvareforretning ligger langs adkomstveien og er enkel å svinge innom i det daglige. Mer omfangsrike tilbud av forretninger finnes ved Alvim, Tunejordet og i sentrumskjernen av Sarpsborg som alle er innenfor om lag fem minutter med bil.

Kollektivtilbudet i området er velutviklet; internt i nærmiljøet passerer lokalbusser som kjører til bussterminalen på ca. 10 minutter, samt mellom Sykehuset Østfold på Kalnes og Fredrikstad sentrum. Direktebuss som har svært hyppige avganger mellom bykjernene stopper ved RV109.

Et velutviklet nettverk av gang- og sykkelveier langs RV109 gjør også sykkel til et reelt alternativ når du skal forflytte deg. Etter kun knappe 15 minutter er du fremme midt i bykjernen av Sarpsborg, enten du følger hovedveien eller Greåkerveien i roligere omgivelser langs Glomma.

En rekke fine turområder og familie-orienterte tilbud er lett tilgjengelig fra Yven, deriblant badeland og opplevelsessenter på Grålum. Kort avstand er det også til Tunevannet som har bademuligheter sommerstid og skøyteis når forholdene tillater vinterstid. Søndagsutflukter, treningsøkter og skigåing er det muligheter for både i Kalnesskogen, i Fredrikstadmarka og på Kurland like nord for sentrum. For gåturer og sykling er også Glommastien et ypperlig alternativ; stien følger begge elvens sider mellom bykjernene av Sarpsborg og Fredrikstad.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Hannestad barneskole (1-7 kl.) 296 elever, 22 klasser 0.2 km
Tindlund barneskole (1-7 kl.) 363 elever, 20 klasser 1.3 km
Grålum barneskole (1-7 kl.) 481 elever, 22 klasser 2.4 km
Tindlund ungdomsskole (8-10 kl.) 343 elever, 30 klasser 1.5 km
Seiersborg videregående skole 52 elever 4.1 km
St. Olav videregående skole 860 elever, 42 klasser 4.2 km

Barnehager:
Tuneskipet barnehage (0-5 år) 54 barn 0.5 km
Hannestad barnehage (0-5 år) 105 barn 0.5 km
Tindlund barnehage (0-5 år) 90 barn 1.7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 7 846 kvm som tilhører borettslaget. Pent opparbeidet med asfalterte internveier, gressplen og diverse beplantning.

Parkering på borettslagets anviste plasser for parkering. Borettslaget har noen garasjer som fordeles etter ansiennitet og ventelister.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til kommuneplan datert 10.10.2024 med tilhørende reguleringsbestemmelser for Hannestadfjellet 5 og detaljregulering Damveien 45 datert hhv. 13.6.1991 og 07.05.2024.
Eiendommen ligger innenfor en reguleringsplan som er foreslått opphevet. Sarpsborg kommune har startet et arbeid med å oppheve eldre reguleringsplaner. Dette er planer som har gått ut på dato i form eller innhold, og som ikke lenger er anvendelige når du for eksempel skal søke om et byggearbeid på eiendommen og kommunen skal behandle byggesaker. Når planene er opphevet, vil det som hovedregel være kommuneplanens arealdel eller kommunedelplan sentrum som gjelder ved behandling av byggesaker

Eiendommen omfattes også av kommuneplanens hensynssone flomfare, rød og gul sone veg og høyspenningsanlegg.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 027,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på fellesgjeld, bygningsforsikring, kommunale avgifter med eiendomsskatt, drift og vedlikehold av fellesarealer, tv/internett, styrehonorar og forretningsførsel.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 879,-
Avdrag kr 259,-
Driftsutgifter kr 3 889,-

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 10 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor 250/mbs som leverandør av tv/bredbånd og avgift på er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 641 377,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 565 508,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 43 028,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 185 561,- pr. 28.04.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 11 644 178,- pr 28.04.2025 fordelt på to lån og lånevilkårene er:
Lån 1
Rentebetingelser: 5,7%
Lånets løpetid: 31.03.2038
Lån 2
Rentebetingelser: 5,7%
Lånets løpetid: 31.12.2053

2 590 000,00 Prisantydning
185 561,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 775 561,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

6 300,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
17 340,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 792 901,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arndt Joacim Karlsen Suther

Leiligheten er tilknyttet Damveien Borettslag. Borettslaget består av 62 leiligheter.
Forretningsfører er Sobbl Eiendom AS,
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Omfatter kun to dyr. Forutsatt at det ikke er til sjenanse for andre beboere.

Sakset fra årsmøte 2024:
Borettslaget har fullført prosjektet maling av bygningsmassen, samt noe snekkerarbeide i forbindelse med dette.

Styret har følgende saker under arbeid og planlegging:
Utbedring av "svanke" på nedre felt må gjøres i 2024. Vannrøret som er på nedre felt på vår eiendom mellom to kummer er i ferd med å bli ødelagt, så dette prosjektet er akutt.
Asfaltering av parkeringsplass på nedre felt er et ønske, noe styret skal hente inn anbud på og vurdere.
Vi må ha vedlikehold og service av garasjeportenee. Styret har hentet inn anbud på dette. Dato for dette er ikke satt enda, men etter planen vil det gjennomført før sommeren 2024.
Garasjene trenger ny maling, og styret ønsker å gjennomføre dette på dugnad i 2024. Dette gjør vi for å spare penger.
Det bør også vurderes ventilasjonsluker i de 2. etasje rekkene grunnet problematikk ift vinduene. Vi ønsker også bytting av vinduer i disse rekkene, men det er notert på vedlikeholdsplanen på en periode på 5 år.
Styret ser at det er behov for flere ladestasjoner til elbiler, siden flere andelseiere anskaffer seg elbiler, og vil se på løsninger for dette våren 2024.

Planlagt påkostninger som kan medføre økning av fellesutgift/felleslån:
Styreleder informerer:
Det er ikke tatt opp noe nye lån siden 2024.
Rørfornying er ferdigstilt.
Årsak til opptak var rørfornying.

Styret jobber kontinuerlig med vedlikehold. Det er et gammelt borettslag.
Nå jobber vi med vedlikehold av balkonger i betong/mur. Det vil mulig gjelde Damveien 21, men når er ikke planlagt.
Dette er i startfasen med å innhente tilbud. Det er heller ikke satt av tidspunkt for prosjektet. Hvor mye dette vil koste vet vi heller ikke, siden vi ikke har fått inn tilbud fra entreprenører enda.
Hovedsak er å vedlikeholde de som har fått skader og sprekker i første omgang, og da må vi planlegge, og ha befaringer med konsulenter.

Ift ladestasjon har vi to fellesladere på hvert felt, nedre og øvre.
Alle som bor her som har elbil, har god kommunikasjon og samarbeid med å flytte bil når den er ferdig ladet.
Ellers er det utleie av garasjer. Hvor man må sette seg på venteliste.
Per idag er det ingen som står på venteliste.
Om man har el bil og vil ha garasje, så kan man få kjøpe egen lader til redusert pris fra Bravida.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,6 av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27 400
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0147/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25147

Sist oppdatert: 15. august 2025 kl. 13:25