Hananbakken 18

Hananbakken 18, 1529 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 164, bruksnummer 163, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 246 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
Underetasje:
111 kvm: Entré/hall, to soverom, kjellerstue, bad med badstue, to boder og garasje.

1. etasje:
135 kvm: Bad, vaskerom, to soverom, stue og kjøkken.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
56 kvm: Terrasse.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger ifbm. rom for varig opphold: Entré/hall, to soverom, kjellerstue og bad i underetasjen samt vaskerom i 1. etasje. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.04.2026 utført av Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført på grunnmur av lettklinkerblokker. Boligen er oppført med underetasje. Boligen er oppført med integrert garasje, elektrisk leddport og El-billader. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Takkonstruksjon i trekonstruksjoner utført i saltaksform utvendig tekket med takstein. Boligen har profilert entrédør av tre med glassfelt og kodelås. Terrassedører med karmer av tre og to-lags glass fra ukjent årstall, 2003 og 2013. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1977,1979,1985,1990,2004,2007 og 2023. Vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra 1982. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Våtrom - Bad 1. etasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig(gjelder sluk under servantskap). Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen, som f.eks. kan hindre uttørking og som ikke tyder på faglig god utførelse.

Våtrom - Vaskerom
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det registreres motfall på gulvflater utenfor sluksonen. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Slukrist sitter fast og på bakgrunn av dette det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Våtrom - Bad Underetasje
- Ventilasjon: Det er ingen ventilasjonsløsning i våtrommet.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Deler av taket ble inspisert ved å fysisk væ re på taket (kun de deler av taket hvor fysisk inspeksjon ble vurdert som forsvarlig med tanke på sikkerhet). Takkonstruksjonen viser stedvis tegn til skjevheter/svanker. Taktekkingen (med tilhørende beslag) har høy alder, betydelig slitasje, og det er registrert punktvise skader. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Snøfangerutstyr er ikke etablert. Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje. Fotbeslaget rundt skorsteinen viser tegn til slitasje og elde.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren. Tydelige sprekkdannelser observeres på grunnmuren ved garasje og forholdet vurderes å tyde på setningsskader.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - Bad Underetasje
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Sanitærutstyr og innredning: Servantskap kan se ut til å ikke være tilfredsstillende festet til vegg. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Tekniske anlegg
- Vannrør og avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Deler av rørsystemet er skiftet i nyere tid, og opplysningen over gjelder derfor kun de delene som er av eldre dato.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom med sluk, men uten tilstrekkelig lekkasjesikring av gulv/tilstøtende konstruksjoner.

Andre rom
- Overflate gulv: Det registreres stedvis knirk i gulvet.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes stedvis som utilstrekkelig.

Rom under terreng
- Overflate himling: Himlingsflate i bod mot garasje er ufullstendig i forhold til manglende gipsplate, observert noe nedbøyninger på eksisterende plater i himling.
- Overflate gulv: Det er registrert bom (hulrom) samt enkelte løse gulvfliser. Synlige deler av gulvets overflatemateriale(heltre gulvbord)bæ rer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Loft - Uinnredet/kaldtloft
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Kaldtloftet har stedvis lav takhøyde og mangler stedvis gangbart gulv. Bygningsdelen er inspisert etter beste evne, men deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet denne begrensningen. Misfarging/fuktmerker observeres stedvis på undertak/bjelker, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Opplysningene som gis i dette punktet må ses i sammenheng med opplysninger og vurderinger som er gjort av yttertaket fra utsiden. Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som reduserer størrelsen på åpningene.

Spesialrom (badstue)
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig på bakgrunn av at baderommet som badstuen står i ikke har en tilfredsstillende ventilasjonsløsning.
- Tekniske anlegg (kjøleaggregat, badstuovn med mer): På bakgrunn av alderen til det tekniske utstyret(badstuovn)som tilhører rommet vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1. etasje: I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 26 mm. I stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 19 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, med stedvise symptomer på begynnende råteskader.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer stedvis ikke preg av faglig god utførelse.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer. Innsettingsdetaljer rundt enkelte vinduer bæ rer ikke preg av faglig god utførelse.
- Ytterdører og omramming: Terrassedøren viser symptomer på slitasje, og det registreres tegn på svelling (oppfuktning) i dørbladet.

Terrasse/platting
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere terrassen (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Overflatematerialer på rekkverk viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. Det registreres tegn på fuktskader i søyler til terrassen. Det vurderes at terrassen er av en konstruksjonstype som krever ventilasjon/luftespalte mellom tettesjiktet og underliggende konstruksjon. Det kan ikke verifiseres at dette er etablert. Terrassen har utilstrekkelig avrenning på grunn av fall- og dreneringsforhold.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Trappene viser tegn til slitasje og elde.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Deler av grunnmuren er vurdert til å mangle utvendig fuktsperre.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Det registreres enkelte begynnende tegn til riss i overflaten.

Stikkledninger og tanker
- Utvendig vann- og avløpsledninger: Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Våtrom - Bad Underetasje
- Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet.
- Lekkasjesikkerhet: Se punkt fallforhold rundt sluket.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Helse, miljø og sikkerhet
Terrasse/platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet.

Utvendig trapp
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Gjelder alle utvendige trapper bortsett fra trapp fra terrasse mot nord: Trappene mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappene dagens krav til sikkerhet.

Forstøtningsmur
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Det vurderes at det med stor sannsynlighet er utført arbeider på det elektriske anlegget etter 1999, som ikke er dokumentert med samsvarserklæring.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Nåværende eier har siden 2022 bekostet og gjennomført mange innvendige oppgraderinger, deriblant oppussing i de fleste rom. Overflater er malt, både eksisterende og nye. Ny laminat er i tillegg lagt på gulvene i flere rom.

Parallelt med oppussing er store deler av boligens elektriske anlegg fornyet. Smarthusløsninger er installert for styring av lys, termostater, markise og varmtvannsbereder - med mer. I stuen ble ny luft-luft varmepumpe installert i 2024. Pumpen har kjølefunksjon og bidrar dermed til godt inneklima på så vel varme som kalde dager.

Kjøkkenet ble i 2025 utvidet og renovert samt oppgradert med helt ny og påkostet kvalitetsinnredning fra Schmidt. På det nye kjøkkenet dreier alt seg rundt en stor, frittstående øy med både arbeidssone og barløsning. Sistnevnte passer utmerket for mindre måltider i hverdagen og som samlingspunkt før maten om du har middagsgjester på besøk. Hvitevarene på kjøkkenet er alle integrert og inkluderer både helt kjøleskap og helt fryseskap.

Badet og tilstøtende vaskerom er bege av eldre dato og i helhet gitt TG 3, men funksjonelle. Vaskerommet er både malt og oppgradert med ny innredning fra Schmidt i 2026.

Badet er i nyere tid oppgradert med blant annet moderne møbler og nytt dusjhjørne. Med badekar i tillegg til dusj samt dobbel servant er badet vel tilrettelagt for samtidig bruk av to personer. De fleste av badets nyeste installasjoner er i tidsaktuell sort utførelse.

I underetasjen inngår ytterligere et rom benyttet som bad. Dette ble renovert i 2010 og inneholder blant annet en plassbygget badstue. Stort dusjkabinett i tidsaktuell sort profil med tregulv, hånd- og regndusj er installert i regi av nåværende eier.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, trebord, keramiske fliser og trefliser.
Innervegger: Glatte flater, tapet, panel, keramiske fliser og mur.
Himlinger: Glatte flater, plater og panel.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte brune fronter i tre-imitasjon. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp med avtrekk, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryseskap.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte sorte fronter og dobbel, heldekkende keramisk servant med sorte ett-greps blandebatteri. Veggspeil med bakgrunnsbelysning. Dusjhjørne med glassdører i sorte profiler og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Innbygget badekar med sort to-greps blandebatteri og hånddusj. Gulvmontert klosett.

Bad underetasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende støptekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Innfelt veggspeil. Dusjkabinett med massasjedyser, hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Badstue.

Vaskerom: Laminert lys benkeplate og nedfelt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Underskap med glatt hvit front. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin, stekeovn, platetopp, kjøleskap og fryseskap.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Luft-til-luft varmepumpe fra 2023/2024 i stue. Peisovn i stue og kjellerstue. Gulvvarme på begge bad, entré/hall og innredet soverom (underetasje). Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har registrert følgende:
- Siste feiing ble utført: 16.08.2024.
- Siste tilsyn ble utført: Planlagt for 2026.
Opplysningene er mottatt den 20.04.2026.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Moss kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføring av boligen i deres arkiv. I henhold til matrikkelen for eiendommen, er bygningen først registrert tatt i bruk i år 1991. Kommunen opplyser at boligen anses godkjent tatt i bruk iht. megleropplysninger mottatt den 16.04.2026.

Det er utstedt godkjente byggetegninger for oppføring av boligen datert 06.02.1990.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Vaskerom (1. etasje) er opprinnelig byggemeldt som to boder og alle rom i underetasjen (kjellerstue, bad, to soverom og entré/gang) er opprinnelig byggemeldt som uinnredet kjeller jf. Godkjente byggetegninger datert 06.02.1990. Innredning av rommene til bruk for varig opphold/hoveddel er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold/hoveddel og at rommene da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

En del rom er ombygd og flere rom er internt omdisponert - gjelder øvrige rom enn ovennevnte rom. Oppføring av lettvegg er i utgangspunktet unntatt søknadsplikt forutsatt at det ikke medfører vesentlige endringer i godkjent planløsning. I tillegg må alle tekniske krav opprettholdes. Det er uklart om endringene medfører vesentlige endringer eller om byggtekniske krav er opprettholdt. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Det er satt inn en innvendig trapp mellom etasjene (1. etasje og underetasje) og det er etablert innvendig adkomst mellom garasjen/boligen. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Det er satt inn et vindu på stort (innredet) soverom (underetasje), opprinnelig ytterdør og vindu på lite (innredet) soverom har byttet plass, fjernet ytterdør i tidligere vindfang (nåværende bad) og erstattet opprinnelig vindu med ytterdør på vaskerom. Fasadeendringer er i utgangspunktet søknadspliktig, men endringer som ikke fører til forandringer i bygningens karakter og tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse, er unntatt søknadsplikt. Det er kommunen som avgjør om fasadeendringen fører til at bygningens karakter endres. Det vites ikke om utført tiltak er søknadspliktig, men megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til eller korrespondanse med kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Grunneier har 1. prioritets lovbestemt panterett i festeretten og bebyggelsen, som tilsvarer 3 års forfalt festeavgift iht. tomtefesteloven §14.

Dagboknummer: 1735
Tinglysningsdato: 13.02.1990
Servitutten omhandler: Festekontrakt med vilkår. Forpliktet til deltakelse i velforening for det området tomten tilhører, i tillegg forpliktet til å dekke sin forholdsmessige andel av opparbeidelse og vedlikehold av tomteområdets fellesarealer.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Eiendommen er en del av det tilbaketrukne boligområdet Hanan like øst for sentrum av Moss. På vestsiden av boligfeltet ligger idylliske Vansjø, på østsiden et skjermende skogholt der barna kan finne spennende terreng å utforske. Et stort pluss er det også at boligområdet er uten gjennomgangstrafikk, noe som fremmer et lite trafikkert og barnevennlig miljø. Nærmeste lekeplass er lett tilgjengelig ved oppkjøringen til eiendommen.

På og langs Vansjø finnes mangfoldige turmuligheter; med kajakk eller kano kan du legge ut på tur blant Vansjøs utallige holmer, bukter og sund. Sommerstid er det mange fine steder å bade, mens det vinterstid kan være mulig å ta skøytene fatt om forholdene tillater. Turområder er det for øvrig også i nærliggende Mossemarka som blant annet har lysløype, preparerte skispor og skianlegg med kunstsnø.

Fra Hanan er det trafikksikker gang- og sykkelvei direkte til Øreåsen med barnehager, barneskole og idrettshall, slik at du og barna unngår større og mer trafikkerte veier.

Med bil tar det kun få minutter til handelsområdet rundt Varnaveien med dagligvareforretninger fra de fleste kjeder, kjøpesenter og en rekke store varehus. Ytterligere shoppingmuligheter samt spisesteder og kulturtilbud venter i de mer urbane sentrumsgatene av Moss. Veien er heller ikke lang til kjøpesenteret Mosseporten som ligger ved E6 og er lett tilgjengelig fra Hanan.

Til av- og påkjøring for E6 Moss syd er det knappe fem minutter, videre til Oslo ca. 45 minutter utenom rushtid. Togreisen mellom Moss og Oslo tar kun 30 minutter. Ekspressbuss til både Oslo og Oslo Lufthavn Gardermoen stopper ved Mosseporten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Gaupefaret barnehage (1,3 km), Solliskogen barnehage (1,4 km), Gubbeskogen Fus barnehage (2,3 km).

Skoler: Øreåsen barneskole (1,4 km) og Rygge ungdomsskole (2,9 km).

Videre er det Malakoff videregående skole (4,3 km) og Kirkeparken videregående skole (5,3 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Festetomt på ca. 736 kvm. Svakt skrånende tomt i to nivåer. Tomten er opparbeidet med blant annet belegningsstein, gressplen, forstøtningsmur, trapper og diverse beplantninger.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10-30 cm og 30-200 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Festeavgiften er kr 8.402 pr. år.
Festeavgiften reguleres hvert 10. år iht. konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: 2023.
Festetid: 80 år fra 01.07.1989.

Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Kopi av festekontrakten kan fås ved henvendelse til megler.

Parkering i integrert garasje. Montert lader for el-bil i 2024. Lagt gulvbelegg i garasje i nyere tid.

Forøvrig er det godt med biloppstillingsplasser på egen gårdsplass, belagt med belegningsstein.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er hovedsakelig regulert til boligformål samt liten del (17 kvm) kjørevei , i henhold til reguleringsplan for "Del av Hananhalvøya" vedtatt 02.06.1988. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til kommuneplanen er hele eiendommen innenfor en gul sone iht. T-1442, i forbindelse med områder som er støyutsatt. Det gjøres oppmerksom på at støykartet er basert på beregninger og ikke konkrete målinger.

Iht. reguleringsplanen er en liten del av boligen oppført utenfor den regulerte byggegrensen. En byggegrense er en grense som definerer hvor man kan bygge på en tomt. Det gjøres oppmerksom på at det ikke kan forventes fremtidig etablering/oppføring utenfor byggegrensen.

Kommunale avgifter faktureres over 12 terminer og er på kr 16.113,- iht. kommunens årsprognose på eiendommen for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde (97 kubikk).

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 28.000 kWh pr. år (inkl. lading av tre el-biler).
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via Gjensidige på ca. kr 8.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet fiber, selger har ikke opplyst om kostnader til dette.

Det må påregnes kostnader til tv/internett og innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 807 261,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 7 229 044,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør kr 6.272,- pr år, iht. kommunens årsprognose på eiendommen for 2026.

6 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

172 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
173 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
193 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 073 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 093 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Line Brenna

Etter nærmere avtale.

Eiendommen har tinglyst pliktig medlemskap i velforening.

Det må påregnes kostnader til dette.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER  kr -12 000,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt markedspakke  kr -9 900,00
Markedsføringspakke inkl. Smartannonsering & Hjem.no  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500,- pr. stk)  kr 12 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet kr 37 115,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0073/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.2673

Sist oppdatert: 07. mai 2026 kl. 17:52