Eikjolveien 257

Eikjolveien 257, 1425 SKI
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 113, bruksnummer 8, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 252 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 95 kvm: Entré, bad, vaskerom, soverom, stue og kjøkken.
2. etasje 45 kvm: Trapperom/gang, to soverom, bad og bod.

Gjestehus:
1. etasje 46 kvm: Entré, bad/vaskerom, soverom, stue/kjøkken.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 63 kvm: Trapperom og to garasjeplasser.

Gjestehus/fritidsbolig:
1. etasje 3 kvm: Bod.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 41 kvm: Terrasse.

Gjestehus:
1. etasje 29 kvm: Veranda.

Loftetasjen i garasjen har gulvareal på 45 kvm, men det er ikke måleverdig areal grunnet lav takhøyde. Det er en isolert/innredet del og en uisolert/uinnredet del.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.09.2025 utført av Moss Eiendomstaksering ved Kristian Østmark. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Eneboligen er iht. tilstandsrapporten oppført i trekonstruksjoner med støpt gulv på grunn. Grunnmur fundamentert på antatt komprimert bærelag. Saltak tekket med takstein. Renner og nedløp i plastbelagt stål. Montert snøfangere og stigetrinn. Yttervegger over grunnmur oppført i isolert bindingsverk. Fasader med vertikal trepanel med etablert luftespalte mot grunnmur. Saltak med kryploft. Adkomst til loft via luke i himling. Vinduer med ramme og karm i tre med 3-lags isolerglass. Terrassedør med ramme og karm i tre med 3-lags isolerglass. Vannbåren gulvvarme i oppholdsrom i 1. etasje. Balansert ventilasjon i boligen.

Gjestehus fra 1984 med ringmur fundamentert på antatt komprimert bærelag. Støpt grunnmur på antatt sålefundamentering. Stubbloftsgulv mot lavt kryperom. Det er etablert lufteventiler for ventilering av krypkjeller. Saltak tekket med takshingel. Renner og nedløp i plastbelagt stål. Pipe med helbeslag. Yttervegger over grunnmur oppført i trekonstruksjoner med maskinlaft. Fasader med tømmermannskledning med etablert luftespalte mot grunnmur. Saltak oppført som åstak med innvendig synlig åstømmer og rupanel. Vinduer med ramme og karm i tre med 2-lags isolerglass. Terrassedør med ramme og karm i tre med 2-lags isolerglass. Tak, vindskier, pipehatter, takrenner, vannbord, vinduer, noe kledningsbord, terrassedør, inngangsparti og terrasse er ifølge forrige eier byttet til nytt i september 2021. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Enebolig
Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Nedløp: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Nedløp avsluttet med utspyler på terrasse.
- Bad, overflater vegger og himling: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen. Vindu med trekarm i del av vegg over badekar definert som våtsone.

Gjestehus:
Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Det er ikke montert rekkverk på veranda gjestehus. Det er krav til rekkverk for terrassehøyde over 0,5 meter.

Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Ikke utført radonmåling. Det er ikke påbudt i egen bolig, men det er krav til dokumentert radonmåling ved utleie. Lufteventiler i krypkjenner ventilerer ut deler av eventuell radon, men målinger bør utføres i boligen.
- Krypkjeller: Krypkjellere er på bakgrunn av kondensproblematikk og skadestatistikk på generelt grunnlag vurdert som risikokonstruksjon mht. kondens/fukt. Anbefaler jevnlig ettersyn og opprettholde god ventilering.
- Bad, overflater vegger: Baderomsplater uten bunnprofil og bunnforsegling.

- Det er fremlagt dokumentasjon på drikkevannsprøve fra privat brønn. Analyseperiode 04.01.2022-10.01.2022. Vannet fyller ikke alle krav til Drikkevannsforskriften, noen resultater var litt over anbefalt nivå, men det var ikke noe akutt. Se vedlagt analyserapport og analyseforklaring. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på avløpsanlegg.

Interessenter må sette seg inn i byggemåte, tilstandsgrader og den tekniske tilstanden ved å lese den vedlagte tilstandsrapporten. Kjøper overtar fullt ansvar og risiko for dette.

En idyllisk eiendom med landlig beliggenhet kun 4 km fra Ski sentrum. En romslig tomt på 1.469 kvm som er pent opparbeidet med gruslagt innkjørsel/gårdsplass, gressplen, beplantning og terrasser. Svært gode solforhold på tomten.

Eneboligen:
En flott enebolig fra 2016 på 140 kvm. Eneboligen går over to plan og holder god standard. Vannbåren gulvvarme i 1. etasje, samt bad 2. etasje i eneboligen. Balansert ventilasjon i boligen.

1. etasje:
Entré:
En innbydende entré med flislagt gulv med gulvvarme. Praktisk skyvedørsgarderobe med speilfronter og god plass til oppheng av yttertøy.

Bad:
Flislagt bad med gulvvarme. Servantskap, dusjnisje og veggmontert toalett med innbygget sisterne. Speil med lys på veggen.

Soverom:
Romslig soverom i 1. etasje med stor skyvedørsgarderobe med god oppbevaringsplass.

Stue:
Lys stue med store vindusflater som slipper inn godt med naturlig lys. God plass til sofagruppe, spisestue og tilhørende møblement. Gulvvarme. Downlights i himling. Peis for ekstra varme og hygge. Fra stue er det utgang til sydvestvendt terrasse på 41 kvm med god plass til utemøblement.

Kjøkken:
Stort separat kjøkken med godt med skap- og benkeplass. Innredning med slette fronter og overskap toppforet til himling. Laminat benkeplate med underlimt servantbeslag i kompositt. Integrert oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn og kombiskap kjøl/frys. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Montert automatisk vannstoppventil. Downlights i himling. Gulvvarme. God plass til egen spisegruppe på kjøkkenet.

Vaskerom/teknisk:
Praktisk vaskerom med flislagt gulv med gulvvarme. Slettmalte overflater. Praktisk skapinnredning med utslagskum. Røropplegg for vaskemaskin. Dobbelmantlet VV-bereder 210/140 liter.

2. etasje:
Trapperom/gang:
Gang med adkomst til bod på 3 kvm, to soverom og bad.

Bad:
Flislagt bad med gulvvarme. Servantskap, hjørnebadekar og hånddusj. Veggmontert klosett med innbygget sisterne.

Soverom:
Det er to fine soverom i 2. etasje. Ett stort soverom som også kan benyttes som en ekstra stue. Et mindre rom som egner seg godt som gjesterom, barnerom eller kontor. Kneloft med oppbevaringsplass.

Gjestehus/fritidsbolig:
Gjestehus fra 1984 på 46 kvm som leies ut i dag og gir en god leieinntekt. Gjestehuset består av entré, nytt bad/vaskerom, stue med åpen kjøkkenløsning (nytt kjøkken) og soverom. Nyere terrasse på 29 kvm med gode solforhold. Gjestehuset er betydelig oppusset innvendig i 2021/2022 med nye overflater, nytt bad/vaskerom, nytt kjøkken, elektrisk, rør m.m. Utvendig ble tak, vindskier, noe kledning, pipehatter, takrenner, nedløp, vannbord, vinduer, terrassedør, inngangsparti og terrasse byttet i september 2020 i følge forrige eier. Teknisk rom/pumpeboden ble også utbedret i 2021. Varmtvannsbereder og pumpe m.m er plassert i boden.

Garasje:
Garasje fra 2015 på 63 kvm med garasjeplasser, verkstedrom og hems, samt 45 kvm ikke måleverdig areal på hems. Hemsen består av innredet/isolert del og en uinnredet/uisolert del.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Enebolig: Vannbåren gulvvarme i oppholdsrom i 1. etasje og på bad i 2. etasje. Varmepumpe luft-til-vann. Peisovn i stue. Øvrig oppvarming fra panelovner.
Gjestehus: Oppvarming fra panelovner.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eneboligen datert 15.07.2016. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest på gjestehuset/fritidsboligen datert 22.05.1987. Den var opprinnelig godkjent som en enebolig, men har blitt bruksendret til fritidsbolig pga. nybygg av enebolig i 2016.

Det foreligger ferdigattest på garasjebygg datert 13.10.2015.

Bad/vaskerom i gjestehuset er utvidet og tidligere utvendig bod er innlemmet i bad/vaskerom. Innredning av vaskeromsdelen på badet er ikke bruksendret/omsøkt og er ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Det er tinglyst følgende rettighet for eiendommen:
Dagboknr 3625, tinglyst 12.06.1973, type heftelse: Bestemmelse om kloakkledning. Gnr 113, bnr. 1 har gitt tillatelse til å grave kloakkledning fra denne eiendommen gjennom eiendommen til gnr 113, bnr. 1. Ledningen skal gå langs veien til oppsatt kum. over eiendommen.

Gjestehuset/fritidsboligen leies ut i dag og har vært leid ut i noen år. Leieinntekt kr 13.500,- pr. mnd. Gjestehuset/fritidsboligen var opprinnelig en enebolig og alle rom er godkjent for varig opphold.
Siden gjestehuset er betegnet som fritidsbolig er det ikke lovlig med helårsbeboelse. Kjøper overtar alt ansvar og risiko ved eventuell videre helårsutleie av gjestehuset.
Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 kvm er unntatt fra energimerkingsplikten og energiattest er derfor ikke innhentet for annekset.

Velkommen til Eikjolveien 257!
En idyllisk og landlig eiendom med skogen og landbruksområder som nærmeste nabo. Stor boltreplass for store og små. Svært gode solforhold med sydvestvendt uteplass. Fin kveldssol! Umiddelbar nærhet til skog/mark og rekreasjonsmuligheter med turstier og merkede løyper i marka. Kort avstand til badeplassen Midtsjø.

Her bor man usjenert, men sentralt med kun ca. 4 kilometer til Ski sentrum. I Ski sentrum finnes alt av forretninger, servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Ski kan by på Ski storsenter med over 145 butikker og spisesteder, restauranter, caféer, bibliotek, bowlinghall, kinosenter, offentlige kontorer og togstasjon. Tog fra Ski til Oslo S tar kun 12 minutter. Det tar ca. 25 minutter med bil til Oslo S.

Ca. 8 minutter med bil til golfbane og ca. 11 minutter med til Vinterbro med Norges største fornøyelsespark, Tusenfryd, Alti/Vinterbrosenteret og Bunnefjorden med marina på Nesset og fine badeplasser ved Breivoll og Kjærnes. Flotte bademuligheter finnes også i Drøbak, som også ligger en kort kjøretur unna.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen!

Det er flere barnehager innenfor kort kjøretur: Skoghus barnehage, Bakkebygrenda barnehage og Langhus barnehage. Det er ca. 3,5 km til Ski barne- og ungdomsskole. Nærmeste videregående skoler er i Ski. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1.469 kvm. Svært pent opparbeidet tomt med gruset gårdsplass, kantstein, gressplen og terrasser.

Parkering i stor garasje på 64 kvm fra 2015 med verkstedrom. Hems i garasjen med innredet åpent rom og uinnredet del/råloft. 2 stk. leddporter i metall med portautomatikk.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. De siste ca. 50 meterne av Eikjolveien frem til eiendommen er privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen har privat brønn som vannkilde. Brønnen har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand. Det er fremlagt dokumentasjon på drikkevannsprøve fra privat brønn. Analyseperiode 04.01.2022-10.01.2022. Vannet fyller ikke alle krav til Drikkevannsforskriften, noen resultater var litt over anbefalt nivå, men det var ikke noe akutt. Se vedlagt analyserapport og analyseforklaring.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet.

Eiendommen er regulert til Jord- og skogbruk i henhold til reguleringsplan for et område mellom Langhus og Ski stasjonsby til landbruksformål datert 12.11.1970 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 er eiendommen avsatt til LNFR areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 6.085,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon, feiing/tilsyn og slamtømming.

Privat borevann.

Strømkostnad vil variere ut i fra forbruk og avtale.
Boligen har årlig forsikringspremie på kr 16.457,-.
Det er usikkert om boligen er tilknyttet vel og eventuell avgift for det.
Kostnader i forbindelse med vedlikehold og brøyting av den private veien i Eikjolveien fordeles mellom de seks eiendommene. Det er to av naboene som brøyter veien. Denne eiendommen har ikke betalt noe for vedlikehold/brøyting, men det må påregnes at det blir endringer på det i fremtiden.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Det kan være kostnad i forbindelse med vel og privat vei som megler og selger ikke vet om. Kjøper overtar ansvar for det.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.460.627,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5.842.506,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

9 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

231 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
252 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 502 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Christine Marcela Lewis Hildrum og Sofie Tatiana Lewis Hildrum

Etter nærmere avtale. Dersom kjøper ikke ønsker å videreføre/overta leieforholdet med leietaker i annekset må det gis beskjed om i bud og leietaker har 3 mnd. oppsigelse.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 27 400,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 900,-

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 537,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,-
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 15 500,-

Oppdragsnummer 46-0178/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.25178

Sist oppdatert: 04. november 2025 kl. 08:57