Smeitkollen 86

Smeitkollen 86, 3855 TREUNGEN
Kommunenummer 4030, gårdsnummer 31, bruksnummer 88, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 392 kvm

BRA-i:
Frittliggende enebolig.:
Kjeller: 116 kvm: Gang, bad, tre boder, to kjølerom, hobbyrom, vaskerom og kjellerstue.
1. etasje 124 kvm: Entré, gang, stue, tv-stue, kjøkken, bad, wc og to soverom.
2. etasje 47 kvm: Loft-stue og tre soverom.

BRA-e:
Drivhus.:
1. etasje 29 kvm: Drivhus
1. etasje 11 kvm: Drivhus.

Garasje.:
1. etasje 49 kvm: Garasje og boder.
2. etasje 16 kvm: Lagring.

Åpent areal:
1. etasje 44 kvm: Inngangsparti (6kvm) og terrasse (38 kvm)

Kommentar til areal:
2. etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 59 kvm, men grunnet lav takhøyde/skråtak er kun 47 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 12 kvm.

Garasjen er oppmålt til 49 kvm. Deler av arealene på loftet i garasjen oppfyller vilkår for måleverdighet og er derfor medregnet som bruksarealer. Kaldloftet har et totalt gulvareal (GUA) på 30 kvm, men kun 16 kvm er måleverdig som bruksareal grunnet lav takhøyde. De delene som har lav takhøyde (ALH) utgjør 14 kvm.
Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH). Se mer utfyllende informasjon i tilstandsrapportens premisser om areal.

Lysthus er åpent areal og derfor ikke måleverdig.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.04.2025 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på støpt betong mot grunn med grunnmur av betong og lettklinkerkonstruksjon. yttervegger, etasjeskiller og tak i trekonstruksjoner. Utvendige fasader med pusset mur, samt både stående og liggende trekledning. Saltak tekket med betongtakstein. Vinduer og terrassedør med to-lags glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at gjennomføring tilknyttet avtrekksvifte på kjøkkenet ikke er undersøkt grunnet manglende tilkomst. Det tekniske anlegget på kjølerom er ikke undersøkt og det anbefales at dette gjøres av en fagperson. Takgjennomføringer og skorsteiner over tak er ikke undersøkt ettersom at taket ble inspisert fra bakken. byggegrunnens beskaffenhet er ukjent. Alle forannevnte avvik har fått TGIU i tilstandsrapporten.

Det gjøres og spesielt oppmerksom på at utvendig trapp til kjeller mangler rekkverk, samt at det er observert pussavskaling og riss/sprekker. Dette avviket har fått TG3 i tilstandsrapporten.

Det gjøres videre oppmerksom på følgende avvik som har fått TG2 i tilstandsrapporten:
Kjellerbadet har blitt helhetlig vurdert til avvik grunnet rommets alder og slitasjegrad. Det påpekes at det er riss og sprekker i veggfliser i dusj, elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft, vann- og avløpsrør inkludert sluk er av en alder hvor man ikke kan utelukke skjulte skader og at sluket er isolert inne i dusjsonen. Det påpekes og at det ikke har blitt utført hulltaking grunnet våtsonens plassering. Det er utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Instrumentet viser utslag som ikke kan utelukke at det er fuktskade i veggen.
Hovedbadet har blitt helhetlig vurdert til avvik på grunn av ukjent alder og slitasjegrad. Det påpekes at det er observert bulker/manglende vedheft på tapetoverflater. Nedre del/underkant av våtromsplater har skader/slitasje. Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft. Det er gjort oppgraderinger på våtrommet, men dusjsluket er ikke skiftet, noe som erfaringsmessig kan medføre økt fare for lekkasje rundt sluket.
Vaskerommet har helhetlig vurdert til avvik og det påpekes at det er bomlyd under enkelte gulvfliser, at det kun har naturlig ventilasjon og at det er stedvis motfall på gulvflater utenfor utenfor nedslagsfeltet. På begge bad og vaskerom har tettesjiktet en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
Kjelleren har blitt helhetlig vurdert til avvik. Etasjen har vegger underbakkenivå som er utlektet fra grunnmuren, noe som erfaringsmessig betraktes som en risikokonstruksjon med tanke på fukt- og kondensproblematikk. Det er observert fuktmerker og salt/kalkutslag enkelte steder. Det ble utført hulltaking og fuktmåling i utlektet kjellervegg. Det ble registrert forhøyde fuktverdier, noe som kan indikere utettheter/funksjonssvikt. Årsak må avklares og videre fukttilførsel må stoppes. Ved hulltaking ble det observert plast i utlektet kjellervegg, noe som ikke lenger er en anbefalt konstruksjonsløsning.
Det er ikke etablert tilluftsspalte i dør på toalettrommet, samt at det er lekkasje i toalettsisterne og belegg med manglende vedheft ved dør. Det er observert enkelte hakk/merker i vegg overflater i boligen. gulvoverflatene i boligen bærer preg av slitasje med bomlyd under enkelte gulvfliser samt slitasjeskader i laminat. Det er observert en sprekk i gulvet i gang/tv-stue med ukjent årsak. Dørbladet til innerdør ved soverom 1 har kontakt med dørkarm. veggene i loftetasjen bærer preg av alder og slitasje med enkelte hakk/merker.
Deler av loftet er bruksendret fra råloft til beboelsesrom. konstruksjonen er lukket og det er ukjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fuktproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, med det kan ikke utelukkes. Det er observert spor etter aktivitet av gnagere. Det kan ikke verifiseres korrekt oppbygging av konstruksjonen i kjølerommene, og det observeres synlige fuktmerker på vegg som indikerer utilsiktet fuktighet samt at det registreres bomlyd i enkelte fliser. Innvendige trapper bærer preg av slitasje og alder. Trappene har ikke håndløper på begge sider, samt at rekkverket og trinnene har åpninger på mer enn 0,10m. Det er noe merkbare skjevheter i 2. etasjen. Skjevhetsmålingene er foretatt i en eldre bygning og bør sees i den sammenheng. Varmtvannsberederen har en alder som tilsier usikker restlevetid. Vann- og avløpsrør i boligen er vurdert til å være fra byggeår. På bakgrunn av alder på rørene er det grunn til å varsle risiko for skjult avvik og usikker restlevetid. Det er ikke foretatt radonmålinger i boligen. Det elektriske anlegget mangler dokumentasjon og boligen selges ved fullmektig, så selger er ikke tilgjengelig til å besvare spørsmål vedrørende anlegget. Dette medfører at at avhendingslovens minstekrav til undersøkelser ikke har blitt gjennomført og kan medføre at mulig relevante opplysninger rundt bruk, funksjon og tilstand ikke er blitt gjort oppmerksom på. Det anbefales derfor at det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person. Det er ikke etablert dryppkant i underkanten av kledningen, og det er observert aldersslitasje med sprekker i endeveden. Vinduer er i all hovedsak av eldre dato og det er stedvis påvist punkterte glass. Takvinduer bærer preg av alder. Ytterdør og terrassedør bærer preg av slitasje og elde. Det er registrert symptomer på elde og slitasje på taket, samt at det er noe mosegrodd. Takkonstruksjonen er en lukket konstruksjon uten mulighet for inspeksjon. Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan med den begrensning dette innebærer. Yttertak bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette. Det er ikke etablert snøfangerutstyr på taket. Rekkverket på terrassen er for lavt i henhold til dagens krav samt at det er observert noe skjevheter i konstruksjonen og stedvis råteskader. Det er stedvis pussavskalling på grunnmuren og enkelte riss/sprekker.
Dreneringen har blitt helhetlig vurdert til avvik. Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i underetasjen. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden må derfor vurderes basert på alder. Avviket er satt for å belyse at dreneringen er vurdert til å ha nådd en alder der funksjonssvikt ikke kan utelukkes. Terrenget rundt bygningen har stedvis fall mot grunnmuren, noe som kan bidra til økt fuktbelastning på grunnmuren. Deler av fuktsperren er ikke avsluttet med beslag/topplist, noe som medfører til at det kan komme vann bak fuktsperren.
Utvendige vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Kledningen på garasjen bærer preg av alder og slitasje med sprekker i endeveden. Kledningen er stedvis avsluttet for nært terrenget.
Drivhusene er helhetlig vurdert til å ha relativt høy slitasjegrad. Skjevheter og råteskader er observert og det er ikke benyttet kapillærbrytende sjikt mot fundament.
Lysthuset er helhetlig vurdert til å ha behov for overflatebehandling. Moderat vedlikehold vurderes å være tilstrekkelig.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for utfyllende informasjon om alle ovennevnte avvik. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Stor familiebolig med en gjennomgående standard og noe moderniseringsbehov. Gulvflater belagt med flis, belegg, laminat og parkett. Vegger med malte flater, tapet og flis. Himlinger med trepanel og malte plater. Boligen har en god planløsning og mange rom å benytte, om det så er til rolige kvelder med familien eller med en større forsamling.

I 1. etasje har du en stor spisestue hvor du har plass til å holde middagsselskap for både familie og venner, med utsikt mot fjelltoppene som omringer Treungen i all sin prakt. Funksjonelt kjøkken med laminert benkeplate og nedsenket oppvaskkum, samt innredning med profilerte fronter. Kjøkkenet er utstyrt med integrert koketopp og stekeovn. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Romslig hovedbad med lyse flater og et stort vindu som slipper inn mye lys. Badet er innredet med badekar og hånddusj, wc, baderomsinnredning med profilerte fronter og heldekkende servant med speil over, opplegg til vaskemaskin og separat dusjhjørne med hånddusj og vegghengt servant med speil over. Eget toalettrom med adkomst fra både gangen og badet, som er innredet med wc og servant. Tv-stuen er en åpen romløsning fra gangen mod plass til sofahjørne og direkte utgang til terrassen. Det er to soverom i etasjen. Hovedsoverommet har god størrelse og er innredet med skyvedørsgarderobe. Her har du god plass til å innrede med dobbeltseng og nattbord. Hovedsoverommet har direkte adkomst til badet. Det andre soverommet er innredet som kontor i dag, men har plass til en enkeltseng dersom du ønsker å benytte det som gjesterom. I 2. etasje er det en loftstue med tre soverom. Ett av soverommene har plassbygd seng, og de to andre har plass til dobbeltseng. Boligen har en stor og praktisk kjeller med kjellerstue, 3 boder, hobbyrom, to kjølerom, vaskerom og bad. Badet i kjeller er innredet med dusjhjørne, wc og servant. Stort vaskerom med opplegg til vaskemaskin og utslagsvask.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedovn i gang i 1. etasje og i kjeller samt varmekabler i gulvet på hovedbadet, kjellerstuen og i en av kjellerbodene. Ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 08.02.1989 med tilhørende byggetegninger. Det foreligger også en ferdigattest med godkjente byggetegninger for et tilbygg datert 05.12.2014, samt en godkjent søknad om ferdigattest i forbindelse med bruksendring av rom til varig opphold datert 23.05.2025, med tilhørende byggetegninger datert 15.05.2025. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter eller rettigheter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen har en rolig og barnevennlig beliggenhet i et veletablert nabolag i Treungen. Her har du korte avstander til fasiliteter som barnehage, skole, dagligvarebutikk og spisesteder.

Nissedal byr på et rikt utvalg av uteaktiviteter i naturskjønne omgivelser for noen og enhver, med idylliske turområder i dalen og krevende fjellturer, bading på badestrender langs innsjøen Nisser, terrengsykling, bærplukking og fiske i fjellvann. På vinteren kan du stå på slalåm på Gautefall skisenter som ligger ca. 15 minutter unna boligen. Her er det også oppkjørte skiløyper. Dersom du ønsker et unikt alternativ til badeland om sommeren, så ligger Jettegrytene som omtales som naturens eget sommerland ca. 40 minutter unna.

Når du kjører fra Prestestranda mot Gautefall: Følg Fv358 forbi alpinanlegget mot Nissedal til du ankommer Treungen. Ta av til høyre inn på Rv41. Følg veien i ca. 2 km før du tar av til venstre, inn på Smeitkollen. Følg veien innover til du ankommer boligen. Boligen ligger på venstre side av veien og er merket med en salgsplakat. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Treungen barnehage (1-5 år)
32 barn 1.4 km

Skoler:
- Tveit skule / Nissedal ungdomsskule (1-10 kl.)
160 elever, 14 klasser 0.8 km
- Kvitsund Gymnas
190 elever, 6 klasser 49.4 km
- Nome vgs - avd. Lunde
350 elever, 29 klasser 77.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 520 kvm. Tomten er pent opparbeidet med stor hage som strekker seg rundt hele boligen og byr på mange unike muligheter. I hagen er det oppført ett lysthus og to drivhus som er perfekt for deg med grønne fingre. Det er også opparbeidet et lite jorde med nedgravde vannslanger for enkel vanning av avlingene. Jordet har blitt brukt til hjemmedyrkede jordbær. Lysthuset egner seg godt til å slappe av utendørs på varme dager, eller til å sette seg ned i ro og fred etter en lang dag med dyrking. Ved siden av hagen har du en gruslagt gårdsplass med en stor dobbeltgarasje med bod og et loft.

Parkering i frittliggende dobbeltgarasje eller på gruslagt innkjørsel med plass til flere biler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan Smeitkollen datert 09.11.73 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Eiendommen ligger i et område som i kommunedelplan for Treungen sentrum, datert 05.03.2015, er avsatt til: Nåværende boligbebyggelse og at reguleringsplan fortsatt skal gjelde.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr. 23.787,- i 2024, og er prognosert til å utgjøre kr. 28.135,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2023 var kr. 447.290,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr. 1.789.159,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

2 550 000,00 Prisantydning

Omkostninger

63 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
84 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 634 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Oddvar Johan Olsen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Nissedal kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,125% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 28-0039/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR28.2539

Sist oppdatert: 13. juni 2025 kl. 14:17