Randabergveien 103

Randabergveien 103, 4027 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 28, bruksnummer 209, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 122 kvm

BRA-i:
1. etasje (79 kvm): Stue, spisestue, kjøkken, bad, 2 soverom, gang og entré.
Underetasje (43 kvm): Kjellerstue, bod og gang (Kjeller trolig ikke godkjent til varig opphold).

TBA (Terrasse - og balkongareal):
1. etasje (40 kvm): Terrasse (utgang fra stue).

Det er i tillegg en bod i kjeller som er felles med nabo i snr. 2.

For nærmere beskrivelse om rom som ikke er godkjent til varig opphold, se pkt. vedr. ferdigattest

Carport (som ikke er medtatt i arealberegningnen over) måles til ca. 20m2.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Byggemåte: Bolig oppført i 1939, påbygget i 1970 og 1993.Grunnmur av betong. Bygget er oppført med underetasje. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasaderer kledd med både liggende og stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med skiferstein. Entrédør med sikkerhetslås og glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Terrassedør med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.

OVERSIKT OVER TILSTANDSGRAD 1, 2 og 3:

- TG1: 61 %
- TG2: 37 %
- TG3: 2 % (strakstiltak nødvendig)

Tilstandsgrad (TG) 2:

Våtrom - Bad 1.etg:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Det registreres åpning rundt vann og avløpsrør til servanten og tettesjiktet i gulvet. Konsekvens er at eventuelle lekkasjer kan gi følgeskader i tilliggende konstruksjoner.
Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig, samt at det mangler skruer i klemring. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke det ene sluket skiftet. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for utettheter i overgangen mellom sluk og vanntett sjikt. TG2 er valgt for å belyse risiko, selv om det ikke er registrert synlige skader ved befaring.
Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
Sluk av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann (yttervegger), og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse i nær fremtid. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at igangsetting av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for.

Kjøkken - 1.etg:
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Se også punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.

Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer. Boligens stoppekran er en kritisk komponent, både for vedlikehold og hvis det skulle oppstå lekkasjer.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Ildsteder: Avstanden fra ildsted til brennbart materiale til ildsted i kjellerstue er målt til under 30 cm, noe som i utgangspunktet er i strid med forskriftskrav. Det kan imidlertid være at ildstedet har spesifikke egenskaper eller godkjenninger som gjør at det likevel oppfyller kravene.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1.etg:
- Skjevhetsmåling: I gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 34mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - U.etg:
- Skjevhetsmåling: I kjellerstue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 25mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader.

Yttervegger inkl. fasader:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttervegger og fasader (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, med stedvise symptomer på begynnende råteskader. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige.
Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer. Punktert vindu registrert i stue 1.etg.

Yttertak:
- Helhetsvurdering.
Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst. Foreslått tiltak er videre undersøkelser når forholdene ligger til rette, slik at man kan avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.

Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Konsekvensen er at funksjonstiden til dreneringen vurderes å være passert.
Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått tiltak forebyggende vedlikehold og lokale utbedringer, eventuelt utskiftning hvis dette viser seg å bli nødvendig.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk:
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Innvendige forhold: Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader/konsekvenser av større betydning, men tiltak som vedlikehold og lokale utbedringer må forventes på sikt.

Tilstandsgrad (TG) 3:

Rom under terreng - U.etg:
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er utført fuktmåling (i eksisterende hull) i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 21,6 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at fuktinnholdet ligger i et område mellom forhøyet fuktnivå, og kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, noe gir risiko for fuktskade. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering». Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes. Konsekvens/foreslått strakstiltak er at det må gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, omfang, årsakssammenhenger og hvilke strakstiltak som er nødvendige. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for ytterligere undersøkelser og kartlegging av omfang.
Sjablongmessig prisanslag kr. 0 - 10.000,-

HMS:

Innvendige trapper:
- Rekkverk og håndløpere: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

***

Oppsummering fra selgers egenerklæring
- Lekkasje/fukt: Kondens i ett vindu
- Lekkasje/fukt: Har vært lekkasje i tak i carport.
- Utvendig arbeid: La nye terrassebord og bygget nytt gjerde da det gamle var i dårlig stand i 2024. Arbeid utført av ufaglært.
- Fukt, kjeller: Litt fukt i den ene boden.
- Elektrisk: Det ble installert e-lbil lader, overspenningsvern og 16A kurs i carport i 2026. Arbeid utført av faglært - Solland Elektro. Dokumentasjon foreligger hos selger.
- Elektrisk: Flyttet en lysbryter og satt opp lampe på soverom i 2025. Arbeid utført av faglært - Solland Elektro. Det foreligger ikke dokumentasjon på utført arbeid.
- Varmepumpe: Installert ny varmepumpe i 2021. Arbeid utført av faglært - Ims Varmepumpeteknikk. Dokumentasjon foreligger hos selger.
- Grunnmur: Ser ut som det har væ rt en liten sprekk i grunnmur tidligere, som har blitt utbedret før vi kjøpte huset.
- Ildsted og pipe: Ny ovn og tilpassing av rør og muring. Arbeid utført av faglært.
- Skadedyr/innsekter: Det har væ rt borende insekter i felles bod på et punkt. Ikke sett noe på vår tid i huset og lite omfang.
- Et vannbord synger kanskje på siste verset.
- Det foreligger planer om å bygge sykkelvei foran huset. Det ligger planer på at de kanskje skal ta hage foran huset.
- Det er skjevheter i gulv i huset.

Se vedlagt tilstandsrapport for utfyllende teknisk standard.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av
- Ildsteder plassert i stue 1.etg og kjellerstue.
- Gulvvarme/varmekabler i enkelte rom og panelovner (elektrisk oppvarming).
- Varmepumpe plassert i stue 1.etg.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger heller ingen originale byggetegninger fra byggeår av boligen som viser hva de ulike rommene originalt er byggemeldt som, og lovlig å anvende til.

Vi har tegninger av boligens 1. etasje fra 1970, men ingen av kjelleretasjen. Kjelleretasjen er av erfaring trolig ikke godkjent til varig opphold. Innredning av kjellerstue til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er trolig ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger ingen tegninger av terrassen i 1. etasje. Iht. tegninger av fasaden fra 1970 var det en balkong i 1. etasje, som ikke var bredere enn husets bygningskropp. Utvidelse av terrassen er å anse som søknadspliktig. Det foreligger ingen tegninger fra kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at terrassen må fjernes, og tilbakeføres til originalt uttrykk. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er satt inn vinduer på boligen som ikke samsvarer i uttrykk iht. tegninger av fasaden fra 1970. Slike tiltak er å anse som søknadspliktig. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Garasje og carport:
Det foreligger godkjente tegninger av garasje og carport fra 1980. Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger ikke.

Tilbygg - Øst:
Boligen er bygd på mot øst i 1970, med nytt Inngangsparti, bad og 1 soverom i 1. etasje+ balkong på etasjen ovenfor. Ferdigattest foreligger, datert 02.06.1970.

Tilbygg - bad og vaskerom 2. etasje mot øst:
Boligen ble påbygd i 1993. Det som var en balkong i 2. etasje fra 1970 ble nå påbyd med bad, vaskerom og en mindre balkong. Godkjente tegninger foreligger. Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger ikke.

Fasadeendring - 2008 - Takvinduer:
Nye takvinduer installert mot vest i 2008. Godkjente tegninger foreligger. Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger ikke.

Fasadeendring - 2070 - Balkong 2. etasje.
Det foreligger godkjente tegninger for utvidelse av balkongen i 2. etasje. Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger ikke.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 1322, tinglyst 14.03.1939, type heftelse: Bestemmelse om gjerde.
- Info: Skylddelingsforretning.
- Dokumentet er håndskrevet i 1939. Dokumentet er til informasjon vanskelig å tyde, og det er usikkerheter rundt dokumentets innhold .
- Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier.

SAMEIET:

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av 2 leiligheter, med sameiebrøk 1/2.

Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet, derav også byggforsikring, vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk.

Dugnad må påregnes. Det samarbeides om hagearbeid og snømåking.

Seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler. Det foreligger ikke vedtekter for sameiet, og heller da ingen bestemmelser om hvordan kostnader til felles vedlikehold skal fordeles. Derved styres sameiet etter bestemmelsene i eierseksjonsloven.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

***

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 01.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en sentral plassering på Tasta. Tastasenteret er en kort rusletur unna. Her finner man blant annet en rekke klesforretninger, kafeer, vinmonopol og Sats Treningssenter. Det er ellers mange dagligvareforretninger i nærområdet.

Like ved ligger Tastaveden, et flott tur - og rekreasjonsområde. Her kan man lufte hunden, barna kan leke og ikke minst så kan man nyte en helt fantastisk utsikt herfra. Ellers er Stokkavatnet en spasertur unna.

Svært gode bussforbindelser til sentrum.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Tasta skole (1.-7. kl.) 0,8 km
Byfjord skole 1.-7. kl.) 0,9 km
Tastarustå skole (8.-10. kl.) 0,7 km
Tastaveden skole (8.-10. kl.) 0,9 km
Bergeland Vgs. - Tanke Svilands gate 1,7 km
Stavanger Offshore Tekniske Skole 2 km

Barnehager;
Smiene barnehage 0,3 km
Espira Fjellsenden barnehage 0,4 km
Espira Tastarustå 0,5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 575 kvm som tilhører sameiet.

Boligen er plassert noe over byggegrensen mot vest og carporten er plassert over byggegrensen mot nord, og strider fra gjeldende reguleringsbestemmelser. Tomten er anlegt noe utenfor eiendomsgrensen mot vest. langs Randabergveien. Tomten strekker seg ca. halvveis ut i gangstien mot sør. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

NB: Se pkt. vedr. Regulering for informasjon om planlagt sykkelveg langs Randabergvegen som berører eiendommen og tomteforholdene.

Egen carport på ca. 20 kvm. El-bil lader installert.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Iht. kommuneplanens bestemmelser (KP 2023-2040, datert 28.06.2024) er eiendommen regulert til boligbebyggelse (574,86 kvm) og veg (3,44 kvm), og innenfor hensynsone for Nedslagsfelt Drikkevann.

Eiendommen grenser til en hovedvei og ligger innenfor et område med høy støysone.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse (382,9 kvm) og felles lekeareal (0,04 kvm) iht. reguleringsplan 1944 - Reguleringsplan for Randabergveien 105, datert 09.02.2004. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser ligger vedlagt.

Eiendommen er regulert til Gang/sykkelvei (16,53 kvm) og kjørevei (8,38 kvm) iht. reguleringsplan 1989 - Reguleringsplan for Indre Tasta, datert 13.02.2006. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser ligger vedlagt.

***

NB: Ny reguleringsplan 2684 - Detaljregulering for sykkeltiltak langs fv. 4570 og 4586 Randabergveien, ble vedtatt 30.04.2026.
- Formålet med planen er å øke trafikksikkerheten, og gi et bedre tilbud for syklister, gående og kollektivtrafikken. Planen legger til rette for etablering av ensidig tovegsregulert sykkelveg med fortau langs Randabergveien.
- Sykkelvegen planlegges etablert fra lyskrysset ved Neptunveien/Shell stasjonen og bort til rundkjøringen ved Randabergveien/Gjerdeveien. Målet med prosjektet er å etablere en helhetlig sykkelløsning langs Randabergveien , samt bidra med å skape en sammenhengende separat sykkelløsning fra Gjerdeveien til Løkkeveien.
- Planen påvirker Randabergveien 103. Se vedlagt reguleringskart som viser skissert sykkelveg som planlegges anlagt inntil eiendommens husvegg og carport mot vest. Planen berører også deler av eiendommen mot sør (langs dagens gangveg opp til Tasta kirke), og kan komme i konflikt med anlagt terrasse for snr. 1.
- Ifølge opplysninger fra kommunen vil Randabergveien 103 gn/bnr 28/209) berørt med et permanent arealerverv av tomten på 63 kvm, et permanent klausulert tomteareal på 22 kvm og et midlertidig arealerverv på 84 kvm. Rogaland Fylkeskommune står ansvarlig for å gjøre avtaler om prisen på arealet som vil bli ervervet for å etablere sykkelveien.
- Arealene markert som midlertidige bygge- og anleggsområder på plankartet kan brukes til midlertidig anleggsområde, oppstilling av maskiner/utstyr og lignende, samt masselager i tilknytning til gjennomføring av planen. Områdene skal etter endt anleggsperiode settes i stand til sitt opprinnelige arealformål snarest og senest vårsesongen etter at anlegget er åpnet. Bestemmelsen om midlertidig bygge- og anleggsområde faller bort når anleggsarbeidet er avsluttet. Berørte eiendommer skal sikres hensiktsmessig tilkomst gjennom hele anleggsfasen.
- Rogalands fylkeskommune kan kreve at grunneier fjerner sikthindrende elementer innenfor frisiktsone. I frisiktsoner skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende vegers nivå.
- Før stenging av eksisterende avkjørsler i anleggsperioden, skal nye adkomstveger være opparbeidet.
- Kommunen har ingen informasjon om forventet oppstart. Prosjektet er pt. ikke finansiert, så dette kan ta tid.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse (76,44 kvm), midlertidig bygg - og anleggsområde (76,44kvm), frisiktsone (22,14 kvm), annen veggrunn/teknisk anlegg (19,29 kvm), gangveg/gangareal/gågate (25,92 kvm) og fortau (45,38 kvm) iht. reguleringsplan 2684 -, detaljregulering for sykkeltiltak langs fv. 4570 og 4586 - Randabergveien, datert 15.12.2025. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser ligger vedlagt.

Kommunale avgifter er kr 15.955,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

***

Husforsikring: Husforsikring har sameiet gjennom if. Her betaler man for sin egen enhet, noe som tilsvarer 50/50. Snr. 1 betaler kr. 24.290,- for deres andel i året.

Utgiftene er basert på nåværende eiers avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 190 099,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 4 760 396,- iht. meglers beregninger.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

98 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
99 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
109 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 049 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 059 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andre Heimdal og Tanja Blindheim Heimdal

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 135,82
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig over 100 kvm  kr 14 950,00
Foto  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 34-0047/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Storhaug og Byøyene
Ryfylkegata 33, 4014, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR34.2647

Sist oppdatert: 22. juni 2026 kl. 13:24