Røyskattveien 2C

Røyskattveien 2C, 1413 TÅRNÅSEN
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 240, bruksnummer 580
Andelsnummer 88, Furumoen Borettslag, organisasjonsnummer 850638942

Totalt bruksareal BRA: 84 kvm

BRA-i:
3. etasje 82 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken, 3 soverom og garderobe

BRA-e:
-1. etasje 2 kvm: Bod kjelleretasje

Åpent areal:
3. etasje 16 kvm: Nordvestvendt innglasset balkong

Boligen disponerer 1 bod i underetasje. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.08.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som følger: Leilighetsbygg oppført i 1967. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med metallplater samt stedvis stående trekledning. Etasjeskillere av betong. Tilnærmet flatt tak (ikke besiktiget).Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på på at det er gitt tilstandsgrad 2 på følgende kontrollpunkter:
- Våtrom - Bad:
Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.
- Vinduer og ytterdører:
Vinduene på soverom 1 og 3 har mangelfull åpnings- og lukkefunksjon.
- Yttertak:
Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Følgende kontrollpunkter har ikke vært tilgjengelig for undersøkelse og har derfor blitt angitt som TGUI i tilstandsrapporten:
- Tekniske anlegg:
Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.
- Yttervegger inkl. fasader:
Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.
Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.
- Balkonger:
Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg
Er det behov for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget: Ja. Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det mangler samsvarserklæring for anlegget generelt og det er registrert utettheter i kabelføringer. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Forenklet vurdering av branntekniske forhold
Er det behov for en utvidet kontroll av boligens branntekniske forhold? Nei. Det er ikke funnet åpenbare feil eller mangler ved boligens branntekniske forhold. Det er derfor ikke indikasjoner på behov for at en person med brannfaglig spesialkompetanse foretar en utvidet vurdering.

Forenklet vurdering av radon
Er det behov for en utvidet kontroll av radonforhold i boligen? Boligen er plassert så høyt oppe i bygget at radonundersøkelser vurderes som lite aktuelt. Radonnivåene avtar normalt med høyden, og sannsynligheten for radonproblemer blir betydelig mindre jo høyere opp i bygget man befinner seg

Forenklet vurdering av geologiske forhold
Er det behov for utvidet kontroll av boligens geologiske forhold? Ja. Boligen er registrert som liggende innenfor et aktsomhetsområde for overvann. Konsekvensen er at det bør påregnes ettersyn for å danne seg et godt bilde av hvordan naturhendelser påvirker eiendommen, slik at kompenserende tiltak kan iverksettes, eller videre utredning fra personer med spesialkompetanse kan innhentes ved behov. Det er ikke undersøkt om nevnte forhold påvirker eventuell søknadsplikt med tanke på videre utbygging eller lignende tiltak på eiendommen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag fra selgers egenerklæring
Selger har ikke angitt at det er oppdaget feil eller mangler på boligen i sin egenerklæring.

Flott beliggende 4- roms leilighet på Tårnåsen.

Entré: Flislagt gulv. Downlights i himling. Plass til garderobeskap.

Stue: Romslig stue med plass til møblering av sofaløsning og spisebord. Åpen løsning mot kjøkken. Utgang til innglasset balkong.

Innglasset balkong: Solrik og innglasset balkong på 16 kvm. God plass til møblering med sittegruppe og liknende. Gulvoverflater er belagt med terrassebord av kompositt. Rekkverk av stålkonstruksjoner og glass.

Kjøkken: Kjøkken med åpen løsning mot stue. Glatte fronter. Kjøkkenøy. Benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Vegghengt ventilator.
Teknisk: Vannrør av typen rør-i-rør og kobber. Automatisk vannstopper med fuktsensor. Synlige avløpsrør av plast. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Varmtvannsbereder plassert under kjøkkenbenk.

Bad: Baderom fra 2019/2020 renovert i regi av borettslaget. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Nedsenket himlingsflate med downlights. Vegghengt servantinnredning. Speilskap på vegg med overlys samt stikkontakt på vegg. Dusjhjørne med dører og vegghengt hånddusj og regnfalldusj. Vegghengt toalett med innebygd sisterne. Opplegg for vaskemaskin (vaskemaskin og tørketrommel følger ikke).
Teknisk: Vannrør av synlige forkrommede rør. Synlige avløpsrør av plast. Naturlig avtrekksventil i himling. Luftespalte for overstrømning under dør. Fordelerskap for rør-i-rør.

Soverom 1: Vindu orientert mot sydøst.

Soverom 2: Vindu orientert mot sydøst. Inngang til garderoberom.

Soverom 3: Vindu orientert mot sydøst.

Tekniske anlegg: Vannrør med rør-i-rør og kobberrør. Fordelerskap for rør-i-rør er plassert på bad. Vanninntaksrør i plast. Leilighetens stoppekran er plassert i fordelerskap. Synlige avløpsrør i plast. Stakeluke er ikke lokalisert, og derfor heller ikke undersøkt. Det er ikke kjent om stakeluke er etablert. Automatisk vannstopper med fuktsensor på kjøkken. Varmtvannsbereder på 110 L fra 2025 plassert under kjøkkenbenk. Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Balkongdør med karm/ramme av tre fra 1999 med 2-lags glass. Vinduer med karmer/ramme av tre fra 1999, 2007 og 2014 med 2-lags glass.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er hovedsakelig oppvarmet ved elektrisitet.

Det foreligger ferdigattest på Røyskattveien 2, datert 09.01.1969. Videre foreligger det ferdigattester på følgende søknadspliktige tiltak:
- Ferdigattest modernisering av bad datert 08.07.2020
- Ferdigattest utvidelse og innglassing av balkonger datert 17.11.2016
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er foretatt følgende endringer i leiligheten i forhold til opprinnelig byggetegning:
- Fjernet dør og vegg mellom kjøkken og stue.
- Fjernet vegg i området der det var angitt en mellomgang/garderoberom i tilknytning til entré. Dette arealet hadde inngang til soverom 1 og 3 (se ny plantegning). Denne mellomgangen er nå innlemmet i soverom 3.
- Garderobe i det som er angitt som soverom 1 i plantegning er opprinnelig byggemeldt som kott og hadde kun adkomst fra entré.  

Disse mindre endringene ansees for å ikke være søknadspliktige og derfor ikke i strid med gitte tillatelser, med mindre det er foretatt endringer i bærende konstruksjoner. Det tas likevel spesifikt forbehold om disse endringene og kjøper bærer risikoen dersom kommunen anser tiltakene som søknadspliktige. Konsekvensen er i tilfelle at det må sendes inn søknad om dette, som vil medføre en kostnad for utforming og innsending av søknad eventuelt at leiligheten må tilbakeføres til opprinnelig utforming på disse områdene.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser, med unntak av andelens fellesgjeld.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendommen vedrørende bestemmelser om vedlikehold, adkomstrett i forbindelse med strøm- og kabelanlegg fra kommune, m.m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Sentral beliggenhet på Tårnåsen. Trivelig og barnevennlig boområde med bl.a. gressplen, sitteplasser, m.m. på borettslagets fellesarealer.

Offentlig kommunikasjon:
Svært god offentlig kommunikasjon med kort gangavstand til busstasjon, samt gangavstand til Kolbotn togstasjon.
Rute- og ekspressbussforbindelse til byen morgen og ettermiddag (omkring 25 min.) fra Tårnåsen.
Fra Kolbotn stasjon er det hyppige togavganger til Oslo, toget går hvert 15. minutt store deler av dagen på hverdager.
Ca 20 minutter med bil til Oslo S.

Marka/fritidstilbud:
Rett ved marka med flotte turmuligheter sommer som vinter. Lysløype og turstier til blant annet Grønliåsen, Åsland, Stallerud og Sterkerud. Skiløyper om vinteren.
Gangavstand til Sofiemyr svømme- og idrettshall, fotballbaner, ny tennisbane ved Sofiemyr, m.m. Kjøre-/sykkelavstand til Oslofjorden med badeplasser på blant annet Hvervenbukta og Ingierstrand.

Ellers i kommunen finner en Ingierkollen slalåmbakke, 18 hulls golfbane på Oppegård og ulike treningssentre. The Well (nordens største spa-anlegg) ligger på Sofiemyr.

Kolbotn sentrum:
På Kolbotn finner man alt av servicetilbud, butikker, Kolbotn togstasjon og Kolbotn Torg med ca 60 forretninger, cafeer og resturanter.
I Kolben kulturhus finnes kino, bibliotek, kulturskole for barn og konserthus.

Forøvrig kort vei til matbutikk ved Coop Extra på Hellerasten.

Røyskattveien har adkomst via Hareveien. som har adkomst fra bl.a. Kornmoveien og Huldrefaret.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Kommunen har et godt barnehage- og skoletilbud. Flere barnehager i området.

Fra boligen er det kort gangavstand til en moderne barneskole på Tårnåsen og Hellerasten ungdomsskole. Roald Amundsen videregående skole er sentralt plassert på Sofiemyr. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen.

Felles eiet tomt på ca. 28 359 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, lekeplass, biloppstillingsplass, sittegrupper, plenarealer, prydbusker og andre forskjellige beplantninger.

Garasjer/parkeringsplasser tildeles av vaktmester etter søkeransiennitet til andelseiere som disponerer bil/motorsykkel. Forøvrig gjesteparkering på anviste plasser, og gateparkering etter områdets bestemmelser.

Pr. 22.03.2024 er kostnadene for leie pr. mnd. cirka følgende:
- Garasjeplass: kr. 350,-
- Parkering: kr. 150,-
- Parkering med strøm til motorvarmer: kr. 175,-
- Parkering til motorsykkel: kr. 175,-

Det er venteliste på garasjeplass, men i følge styreleder skal det være ledige parkeringsplasser. Dersom disse også er utleid vil det være anledning til å parkere på gjesteparkeringen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 4009 Øståsen datert 25.01.1968 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen har mindre endringer vedtatt 11.04.2024. Eiendommen er omfattet av følgende hensynssoner :
Bevaring kulturmiljø
Boligbebyggelse
Ras- og skredfare
Nedslagsfelt drikkevann
Flomfare

Kommuneplan Nordre Follo 2026 - 2037 vedtatt 17.06.2026 gjelder også for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  6 854,-  pr. mnd. og inkluderer: Avdrag og renter på andel fellesgjeld, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, løpende vedlikehold, forretningsførsel, tv- og internett, vaktmestertjenester, m.m.

Felleskostnadene fordeles på følgende måte:
Avdrag felleslån: kr. 551,-
Renter felleslån 2: kr. 303,-
Renter felleslån 3: kr. 589,-
Felleskostnader: kr. 3 678,-
Avdrag felleslån 3: kr. 378,-
Avdrag felleslån2: kr. 285,-
Renter felleslån: kr. 1 070,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Borettslaget opplyser at det pr. i dag ikke er planlagt påkostninger som vil medføre økning i felleskostnadene. Det opplyses om at det vil vurderes om noen av takene må byttes men at dette er helt nytt og prosessen med å se på dette er helt i oppstartsfasen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr XX,- pr. år. / XX kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv og internett (fiber), og standard tv-/internett abonnement er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 175 289,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 14 066,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 460 269,- pr. 19.08.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 78 451 897,- pr. 19.08.2026, og fordeles over 3 lån med følgende lånevilkår:
Lån 1:
Rentebetingelser: Flytende rente på 5,1%
Lånets restløpetid: Siste termin 31.03.2045
Avdragsfrihet: Nei
Andel saldo: kr. 138 164,-
Total saldo: kr. 24 316 817,-

Lån 2:
Rentebetingelser: Flytende rente på 5,1%
Lånets restløpetid: Siste termin 30.12.2040
Avdragsfrihet: Nei
Andel saldo: kr. 71 313,-
Total saldo: kr. 11 985 312,-

Lån 3:
Rentebetingelser: Flytende rente på 5,1%
Lånets restløpetid: Siste termin 30.12.2047
Avdragsfrihet: Nei
Andel saldo: kr. 250 793,-
Total saldo: kr. 42 149 768,-

3 950 000,00 Prisantydning
460 269,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 410 269,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 411 359,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 421 309,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mona Rønning-Pauley og Simon Pauley

Leiligheten er tilknyttet Furumoen Borettslag.
Borettslaget består av 176 leiligheter.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00.
Dugnad må påregnes.

Veldrevet borettslag.

Skriftlig søknad om hunde-/kattehold skal sendes styret før hund/katt anskaffes. Styret har innført midlertidig forbud for hold av utekatter i borettslaget, styret vil kun godkjenne innekatter. Mindre dyr som undulater, marsvin, hvite mus og lignende som utelukkende holder til i mindre bur krever ingen slik tillatelse. Nye beboere som allerede har husdyr skal søke om tillatelse til dyrehold senest når det søkes om overdragelse av leiligheten. Styret kan nekte dyrehold dersom det finnes saklig grunnlag for det. Slikt grunnlag kan være rase, eierens skikkethet for dyrehold eller at det er uønsket å ha husdyr i vedkommende oppgang grunnet allergi og lignende hos beboere.

Furumoen Borettslag har eget garasjelag. Ved ønske om leie kontakt vaktmester.

Hver blokk skal ha en blokktillitsvalgt som velges av blokkens beboere for ett år av gangen. Alle beboere har plikt til å være blokktillitsvalgt.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Balkongprosjekt (3-årskontroll og oppfølging av setninger/nedsenk og manglende leveranser)
- Rørprosjekt (oppstart og gjennomføring)
- Nye bommer
- Ny renovasjonsløsning (forprosjekt)
- Betongrehabilitering av krypkjeller i Hareveien 1
- Nødvendig vedlikehold

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Tilbyder er i Klare Finans AS og vilkårene er åpent tilgjengelig på deres hjemmesider. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med
gyldighet fra førstkommende årsskifte. Merk at dersom borettslaget har lån med IN ordning, kan ikke avtalen sies opp før lånet er nedbetalt.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - USBL  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører - USBL  kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring (2,69 promille av prisanytdning - v/pris 4,0 mill. utgjør dette)  kr 10 760,00
Fotograf - 20 bilder  kr 3 125,00
Tilstandsrapport (rapport fra "takstmann")  kr 9 950,00
Veiledningstime med boligstylist  kr 1 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0077/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2677

Sist oppdatert: 01. september 2026 kl. 13:48