Rogstadvegen 2

Rogstadvegen 2, 2022 GJERDRUM
Kommunenummer 3230, gårdsnummer 4, bruksnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 352 kvm

BRA-i:
Krypkjeller 7 kvm: Krypkjeller.
Underetasje 139 kvm: To entré, fire ganger, to bad, vaskerom/vaskekjeller, stue/soverom, vaskerom, fem boder og soverom.
1. etasje 156 kvm: Vindfang, to toalettrom, to kjøkken, stue, bad, gang, stue/spisestue og to soverom.

BRA-e:
Underetasje 20 kvm: Tilliggende garasje med tilstøtende vegg.
Vedbod 30 kvm: Vedbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 29 kvm: Veranda 1 oppmålt til 13 kvm, veranda 2 oppmålt til 9 kvm og balkong oppmålt til 7 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.06.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en hel tomannsbolig over to plan, opprinnelig oppført i 1972 med et tilbygg fra 1988. Boligen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskillere er av betong- og trekonstruksjoner, samt lettklinkerblokker og lecaplank. Fasader er utført i stående og liggende trepanel. Yttertaket har en saltaksform i trekonstruksjoner og er tekket med takplater. Vinduer og dører er i hovedsak med karmer av tre i 2-lags glass fra ulike årstall. Boligen har en balkong på 7 m², samt to verandaer på henholdsvis 13 m², 9 m² og en som danner tak for underliggende garasje. Det er elementpipe med ildsted i både hoveddel og tilbygg.

Tilliggende garasje i betongkonstruksjoner med elektrisk leddport.

Frittstående vedbod i trekonstruksjoner. Bygningen har søylefundamenter av betong og lettklinkerblokker, fasader i trepanel og yttertak tekket med takstein/takplater. Taket er kledd med plater som er vurdert til å inneholde asbest.

Boligen har sikringsskap med skrusikringer plassert i både hoveddel og tilbygg. Anlegget er fra byggeår og tilbyggsår, med enkelte senere oppgraderinger. Kursfortegnelsene er ikke oppdatert.

Boligen er utstyrt med godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Vaskerom/vaskekjeller, hoveddel
- Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
- Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater. Konsekvens er risiko for skader, for eksempel ved en eventuell lekkasje.
- Vannrør av kobber, avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller
andre aldersrelaterte problemer.
- Tilluftsspalte er ikke etablert, og våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av
våtrommet når døren er lukket.

Våtrom - Bad tilbygg
- Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
- Det er tegn til riss og sprekker i flisfuger til sokkelfliser i dusjsonen. Konsekvens er at
forholdet kan væ re en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt, men eksakt årsak kan ikke fastslås
uten åpning av konstruksjonen.
- Baderomsplatenes underkant viser tegn til slitasje og svelling, og de er montert uten bunnlist i våtsonen. Konsekvens er at forholdet har medført nedsatt funksjon som medfører økt fuktrisiko i områder som
utsettes for bruksvann.
- Baderomsplater er montert uten bruk av bunnlist i våtsonen, noe som betyr at monteringen ikke er i
henhold til produsentens anvisning. Veggplatene er en del av våtrommets vanntette sjikt, og konsekvensen
av manglende bunnlist kan derfor væ re risiko for redusert fuktsikkerhet for både platene og
konstruksjonen bak.
- Vindu er plassert i våtsonen. Konsekvens er at forholdet medfører risiko for
fuktskader på både vinduet og tilstøtende veggkonstruksjon.
- Det er registrert bom i gulvfliser. Konsekvens er at forholdet kan skyldes bakenforliggende feil
eller skader som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon.
- Lokalfallet i sluksonen. Konsekvens er at fallforholdet vurderes å ikke gi
tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk.
- Fallet utenfor sluksonen er utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje.
- Eventuelt vanntett sjikt, vannrør, avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker, og det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig
har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer.
- Sluket er isolert inne i dusjsonen.Konsekvens er at bruks- og lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen
derfor ikke vil kunne ledes til sluk, noe som reduserer fuktsikkerheten.

Våtrom - Vaskerom, tilbygg
- Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
- Fallforhold utenfor sluksonen er utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje.
- Vanntett sjikt, vannrør, avløpsrør og sluk har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer.
- Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Konsekvensen er at
våtrom uten et fullverdig tettesjikt har høy risiko for skjulte fuktskader.

Andre byggverk - Vedbod
- Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering.
- Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde og enkelte tegn til råteskader. Konsekvens er
at materialer et utsatt for en pågående nedbrytning.
- Yttertaket viser begynnende tegn til slitasje og elde, og taktekkingen har en alder der funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig
funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre
aldersrelaterte problemer.
- Taket er kledd med plater som er vurdert til å inneholde asbest. Konsekvensen er derfor at arbeider på bygningsdelen som regel må utføres av godkjente saneringsfirmaer, noe som medfører ekstra kostnader og sikkerhetshensyn.
- Bygningsdelen viser tegn til skjevheter. Konsekvens kan væ re ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke
utviklingen stoppes.
- Bjelkelaget viser tegn til skjevheter. Konsekvens kan væ re ytterligere forverring av forholdet, hvis det er problemer med f.eks. fundamenteringen som ikke
stoppes.
- Innvendige flater viser tegn til elde og enkelte skader. Konsekvens kan væ re ytterligere forverring av
forholdet hvis ikke utviklingen stoppes.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad 1, hoveddel
- Det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tilluftsspalte er ikke etablert, og våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Våtrom - Bad 2, hoveddel
- Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
- Det er motfall på deler av gulvet, og vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Det er åpning rundt avløpsrøret til servanten.
- Sluket er ikke skiftet ved oppgradering.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Avløpsrør og sluk er fra byggeår.
- Våtrommet er delvis bygget ved egeninnsats.

Kjøkken - Hoveddel
- Gulvets overflatemateriale har slitasje, og det er registrert knirk i deler av gulvet.
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilatoren avgir ulyder under drift.

Kjøkken - Tilbygg
- Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje.
- Vannrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Toalettrom - Tilbygg
- Vannrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom - Hoveddel
- Det er registrert bom og tegn til riss i flisfuger i enkelte veggfliser.
- Det er registrert bom og riss/sprekker i flisfuger i gulvfliser.
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Boligens avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - Hoveddel
- Gulvenes overflatemateriale bærer preg av slitasje med riper og hakk, og det er registrert stedvis knirk.
- Ventilasjonen vurderes stedvis som utilstrekkelig.

Andre rom - Tilbygg
- Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og stedvis misfarging ved heve-skyvedør.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng - Hoveddel
- Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon under trapp tilsier at det ikke ble registrert forhøyet fuktnivå. Det ble registrert lukt som kan indikere fuktskade, og det er observert salt/kalkutslag på grunnmur. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen på bad.

Rom under terreng - Tilbygg
- Det er ikke tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre luftgjennomstrømning.
- Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (bod) tilsier at det ikke ble registrert forhøyet fuktnivå. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen.

Loft - uinnredet / kaldt loft - Hoveddel
- Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet
helhetsvurdering.
- Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet lav takhøyde og manglende gangbart gulv.
- Det er observert misfarging stedvis på undertak.
- Det er registrert uisolerte ventilasjonsrør.

Loft - uinnredet / kaldt loft - Tilbygg
- Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet
helhetsvurdering.
- Det var ikke tilkomstmulighet til boligens uinnredede loft.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon) - Tilbygg
- Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet
helhetsvurdering.
- Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn.

Yttervegger inkl. fasader
- Det er valgt å vurdere yttervegger og fasader (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet
helhetsvurdering.
- Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Ytterkledningen mangler dryppkant eller skråskjæring i underkant. Det er stedvis begrenset spalte for lufting bak ytterkledningen. Enkelte arbeider er utført ved egeninnsats.

Vinduer og ytterdører
- Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er registrert to punktert vindu i stue/spisestue.
- Heve-skyvedører og balkongdører viser tegn til slitasje, elde og punktvise fuktskader. Selger opplyser videre at de to heve-skyvedørene er noe trege å åpne.

Yttertak
- Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering.
- Ventilasjonen av takkonstruksjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Taktekkingen og undertaket har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Vindskier, takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Snøfangerutstyr er stedvis ikke etablert.

Balkonger
- Det er valgt å vurdere balkongen (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
- Overflatematerialer på balkongen viser tegn til elde og begynnende fuktskader.
- Det observeres skjevheter på balkongen.

Veranda / platting
- Det er valgt å vurdere verandaene (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
- Overflatematerialer på verandaene viser tegn til elde og begynnende fuktskader.
- Det observeres skjevheter.
- Søyle til veranda har liten avstand til terrenget.
- En veranda danner et flatt tak for underliggende garasje og mangler et fullverdig tettesjikt. Selger opplyser at det ved styrtregn med kraftig vind i juli 2026 rant vann fra verandagulvet og ned i garasjen.

Utvendig trapp
- Trappene av tre viser begynnende tegn til generell elde.
- Fundamentene til trappene bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Grunnmur, fundament
- Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

Drenering
- Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering.
- Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
- Deler av dreneringen er utført ved egeninnsats.

Stikkledninger og tanker
- Vannledning fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk - Tilliggende garasje
- Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering.
- Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag i himling. Gulvflaten bærer preg av egeninnsats.

Følgende bygningsdeler er registrert med Helse, miljø og sikkerhet:

Innvendige trapper - Hoveddel
- Trappen har ikke håndløper på begge sider.
- Åpninger i rekkverket og i trappen er på mer enn 0,10 meter.

Innvendige trapper - Tilbygg
- Åpninger i rekkverket og i trappen er på mer enn 0,10 meter.

Balkonger
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.
- Rekkverket er ikke utformet slik at det forhindrer klatring.

Veranda / platting
- Rekkverkshøyder er under 1,0 meter.
- Rekkverkene er ikke utformet slik at det forhindrer klatring.

Utvendig trapp
- Trapper av tre mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fallfare.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser om diverse utført arbeid og oppgraderinger. Bad i overetasjen i 1972-delen ble renovert i 2009, og bad i underetasjen i 2011. Taket ble malt i 2025. Flere vinduer og dører er skiftet mellom 2009 og 2026, og ny garasjeport ble installert i 2024. Drenering ble lagt i 1988. En utvendig vannlekkasje ble utbedret i 2026, og det ble installert nytt minirenseanlegg i 2016. Ny vedovn ble installert i 2018, og det ble utført tilsyn med pipe i 2023. Varmtvannsberedere ble byttet i 2024 og 2026. Det ble også utført en brannforebyggende el-kontroll i 2026. Nye fliser ble lagt i gang i underetasjen i hoveddelen i 2009 (Løvstad Håndverkerservice).

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Delvis utskifting av utvendige vannledninger, inkludert ny vannledning til tilbygg med frostbeskyttelseskabel og isolasjonsplater, samt ny innvendig stoppekran og reduksjonsventil. Utført av CFA Rørleggerbedrift AS, Genial Elektro AS og Bjørn Tandberg.
- Utskifting av fem vinduer (tre i underetasjen og to i overetasjen), utført av Dahle Byggservice AS.
- Utbedringer av det elektriske anlegget og brannforebyggende elkontroll utført av Genial Elektro AS.
- Overflatebehandling av store deler av fasader.
- Utskifting av varmtvannsbereder i vaskerom i tilbygg.

2025:
- Overflatebehandling og sprøytemaling av yttertak, utført av Oslo Mesterbygg AS.
- Overflatebehandling av store deler av fasader.

2024:
- Utskifting av varmtvannsbereder i vaskerom/vaskekjeller i hoveddel.
- Nytt vindu på kjøkken med ny panel rundt, utført av Dahle Byggservice AS.
- Nytt vindu i vaskerom, utført av Dahle Byggservice AS.

2026/2025/2024:
- Diverse oppgraderinger i boligen utført av Dahle Byggservice AS, Nannestad Råholt Rørleggerbedrift, Injeksjonsteknikk AS, Oslo Mesterbygg AS og HD Solskjerming AS.

2016:
- Utskifting av utvendige avløpsledninger og tilkobling til privat minirenseanlegg. Utført av Bjørn Tandberg og August Norge AS.

2011:
- Oppgradering av bad i underetasjen samt nytt vindu. Rørleggerarbeid utført av N.R. Rørleggerbedrift og elektrikerarbeid utført av Elektriker Tore Hammer.

2009:
- Etablert nytt bad i overetasjen, utført av Lovstad Håndverkerservice, Nannestad Rørleggerbedrift og Elektriker Tore Hammer.
- Ny inngangsdør i boenheten fra 1973, utført 2009 av Løvstad Håndverkerservice

1997:
- Kjøkkeninnredning i hoveddel skiftet.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2024:
- Ny garasjeport, levert av HD Solskjerming AS.

2021:
- Ny stående panel på endevegg mot syd/øst.

2020:
- Veranda arbeid, ny panel og ny inngangsdør, utført av Dahle Byggservice AS.

2018:
- Montering av ny vedovn (Aduro 9), utført av Dahle Byggservice AS.

2016:
- Nytt vindu i underetasjen.

2009:
- Nye fliser lagt i gang i underetasjen i hoveddelen (Løvstad Håndverkerservice).

Heve-skyvedører, balkongdører og vinduer har 2-lags glass fra ulike år (2025, 2024, 2014, 2008, tilbyggsår og byggeår) – nøyaktig hvilke enheter som er fra hvilket år er ikke spesifisert i tilstandsrapporten.

Tomannsboligen på Rogstadvegen 2 er en hel eiendom over to plan, opprinnelig oppført i 1972 med et tilbygg fra 1988 som utvidet eiendommen til det den er i dag. Boligen er fysisk delt i to separate deler med egne kjøkken, bad og inngang, og tilbygget er byggemeldt og godkjent. Tomten på drøyt 1 260 m² gir god avstand til naboer, og selger beskriver gode solforhold gjennom store deler av dagen. Utsikten mot kulturlandskapet rundt eiendommen er åpen og grønn. De siste årene er det gjort en rekke oppgraderinger: syv nye vinduer, to nye varmtvannsberedere, innvendig maling, utvendig beising og overflatebehandling av yttertak i 2025. Brannforebyggende elkontroll ble gjennomført i 2026, og utvendige vannledninger til tilbygget ble skiftet samme år. Begge delene av boligen har ildsteder. Bad 1 i hoveddelen ble oppgradert i 2009, bad 2 i 2011. Samlet gir eiendommen et solid utgangspunkt for den som ønsker en landlig beliggenhet med mulighet for utleie eller generasjonsbolig.

Hoveddel, 1. etasje:
Profilerte innerdører og naturlig ventilasjon via tilluftsventiler i vinduer preger etasjen. Elementpipe fra byggeår med ildsted plassert i stue/spisestue er et sentralt element i oppholdsrommet. Fra stue/spisestue er det utgang til en delvis takoverbygget veranda på 13 m². Et av soverommene har utgang til en balkong på 7 m² på sørsiden. Etasjen har et toalettrom.

Stue/spisestue, hoveddel:
Ildstedet i stue/spisestue gir rommet en naturlig varme, og elementpipa fra byggeår er intakt. Fra rommet er det utgang til den delvis takoverbyggede verandaen på 13 m², som gir ly for vær og forlenger brukstiden utover. To av vinduene i stue/spisestue er punkterte, noe som reduserer isolasjonsevnen inntil det skiftes. Gulvflaten er belagt med parkett, veggene er tapetserte og malte, med innslag av panel og teglstein. Himlingsplater i taket.

Kjøkken, hoveddel:
Kjøkkeninnredningen er fra 1997 med profilerte fronter. Benkeplatene er av laminat, og det er nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Mellom kjøkkenbenk og overskap er det flislagt, og det er benkskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Innredningen har frittstående kjøleskap med frysedel, integrert oppvaskmaskin (eier opplyser at denne ikke er i funksjon), komfyr i høyskap og nedfelt platetopp. Ventilator i overskap er tilkoblet avtrekkskanal. Naturlig ventilasjon via tilluftsventil i vindu. Nytt vindu på kjøkkenet ble satt inn i 2024. Gulvflaten er belagt med laminat, vegger og himling av tapetserte og malte flater samt himlingsplater.

Soverom, hoveddel:
Hoveddelen har to soverom i 1. etasje. Det midterste soverommet har utgang til balkongen på 7 m² på sørsiden, med terrassebord og rekkverk av tre. Soverommene har profilerte innerdører og naturlig ventilasjon via tilluftsventiler i vinduer. Gulvflater av laminat.

Toalettrom, hoveddel:
Toalettrommet har flislagt gulv og flislagte vegger, med himling av panel. Vegghengt servantskap med skuffer, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur og overbelysning på vegg over servant. Frittstående toalett. Naturlig oppdriftsventilasjon.

Bad 1, hoveddel:
Badet ble oppgradert i 2009 med nytt vindu og fagmessig arbeid på rør og elektro. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himling av panel. Vegghengt servantskap med dører, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speil, overbelysning og stikkontakt på vegg over servant. Høyskap på vegg. Dusj på gulv med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj. Naturlig oppdriftsventilasjon.

Hoveddel, underetasje:
Underetasjen i hoveddelen ligger delvis under terreng og inneholder ganger, boder, sekundærrom, bad og vaskerom. Gulvflater er belagt med fliser og laminat, med stedvis gulvvarme. Vegger og himling av malte flater samt panel. Slette og profilerte innerdører. Naturlig ventilasjon via tilluftsventiler i vegger og enkelte vinduer. Tre nye vinduer ble satt inn i underetasjen i 2026.

Bad 2, hoveddel:
Badet er fra byggeår med enkelte oppgraderinger utført i 2011, delvis ved egeninnsats. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himling av MDF-panel med downlights. Vegghengt servantskap med dører, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speil, skap og overbelysning med stikkontakt på vegg over servant og en inne i baderoms skapet. Frittstående badekar med badekararmatur tilkoblet hånddusj. Frittstående toalett. Avtrekksvifte plassert på vegg. Badet har et oppgraderingsbehov.

Vaskerom/vaskekjeller, hoveddel:
Vaskerommet er fra byggeår og har overflatebehandlet gulv mot grunn. Vegg- og himlingsflater av malte flater samt panel. Vegghengt utslagsvask med to-greps armatur. Naturlig ventilasjon via tilluftsventil i vegg. Varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra 2024. Opplegg for vaskemaskin. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

Tilbygg, 1. etasje:
Tilbygget fra 1988 har egen inngang via vindfang. Herfra leder en innvendig trapp i trekonstruksjoner ned til underetasjen. Etasjen inneholder vindfang, kjøkken, spisestue/stue og toalettrom. Stuen har ildsted med elementpipe fra tilbyggsåret. Fra stuen er det utgang til en sørvendt veranda på 9 kvm. Veranda arbeider ble utført i 2020. Profilerte innerdører og naturlig ventilasjon via tilluftsventil i vindu. Ny inngangsdør og veranda arbeider ble utført i 2020.

Stue, tilbygg:
Stuen i tilbygget har ildsted med elementpipe fra 1988, og utgang til verandaen på 9 m². Gulvflaten er belagt med parkett, vegger og himling av malte flater samt himlingsplater. Profilerte innerdører.

Kjøkken, tilbygg:
Kjøkkeninnredningen er fra tilbyggsåret med slette fronter. Benkeplatene er av laminat, og det er nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Mellom kjøkkenbenk og overskap er det flislagt, og det er benkskapsbelysning og stikkontakter. Frittstående oppvaskmaskin følger med handelen. Ventilator med kullfilter. Naturlig ventilasjon via tilluftsventil i vindu. Gulvflaten er belagt med parkett, vegger og himling av malte flater samt himlingsplater.

Toalettrom, tilbygg:
Gulvflaten er belagt med gulvbelegg. Vegger og himling av malte flater, fliser og himlingsplater. Vegghengt servant med ett-greps armatur, speil med hylle på vegg over servant. Frittstående toalett. Avtrekksvifte plassert på vegg.

Tilbygg, underetasje:
Underetasjen i tilbygget ligger delvis under terreng og inneholder entré, ganger, soverom, bad, vaskerom og bod. Gulvflater er belagt med fliser, laminat og gulvbelegg, med stedvis gulvvarme. Vegger og himling av malte flater samt panel og himlingsplater. Profilerte innerdører. Ny inngangsdør ble satt inn i 2020. Naturlig ventilasjon via tilluftsventiler i vinduer og vegg. Krypkjeller med inngang via luke i gulv og avtrekksvifte.

Bad, tilbygg:
Badet er fra tilbyggsåret. Flislagt gulv med gulvvarme. Veggflater av malt baderomsplater. Himling av himlingsplater. Gulvstående servantskap med dører, vegghengt servant med ett-greps armatur, hyller og speil på vegg over servant. Dusj på gulv med vegg av glassbyggerstein og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj. Frittstående toalett. Avtrekksvifte plassert på vegg. Badet har et oppgraderingsbehov.

Vaskerom, tilbygg:
Vaskerommet er fra tilbyggsåret. Overflatebehandlet gulv. Vegger og himling av malte flater samt himlingsplater. Vegghengt utslagsvask med to-greps armatur. Avtrekksvifte plassert på vegg. Varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra 2026. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

Verandaer og balkong:
Eiendommen har tre uteplasser i 1. etasje. Den delvis takoverbyggede verandaen på 13 m² med utgang fra stue/spisestue i hoveddelen gir ly for regn og forlenger sesongen. Verandaen danner tak over den tilliggende garasjen under, og tettesjiktet her bør følges opp. Balkongen på 7 m² på sørsiden av hoveddelen nås fra soverommet. Tilbyggets veranda på 9 m² har utgang fra stuen og vender mot sør. Alle uteplassene er belagt med terrassebord og har rekkverk av tre. Rekkverkshøyder og lysåpninger på balkong og verandaer er kontrollert mot dagens krav og oppfyller ikke gjeldende krav til sikkerhet.

Overflater:
Gulv: Parkett og laminat i hoveddel. Parkett i tilbygg. Fliser og laminat i underetasje hoveddel. Fliser, laminat og gulvbelegg i underetasje tilbygg. Flislagt gulv i toalett rom i hoveddelen. Flislagt gulv på badene i hoveddelen. Overflatebehandlet gulv mot grunn i vaskerom/vaskekjeller. Gulvbelegg i toalettrom tilbygg. Flislagt gulv på bad i tilbygget.
Vegger: Tapetserte og malte flater, panel, teglstein og himlingsplater i hoveddel. Malte flater og himlingsplater i tilbygg. Flislagte vegger på bad og toalettrom i hoveddel. Malt baderomsplater på bad i tilbygg.
Himling: Himlingsplater i hoveddel og tilbygg. Panel på bad 1 og toalettrom i hoveddel. MDF-panel med downlights på bad 2 i hoveddel.

Lagring:
Fem boder i underetasjen. Tilliggende garasje på ca. 20 m² i betongkonstruksjoner med elektrisk leddport, integrert i bygningen. Krypkjeller i tilbygget med inngang via luke i gulv. Frittstående vedbod på ca. 30 m² i trekonstruksjoner med saltaksform.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Platetopp i boligenheten fra 1973 og oppvaskmaskin i boligenheten fra 1988, kjøleskap og vaskemaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Løsøre som ikke medfølger salget: Oppvaskmaskin og stekeovn fra boenheten fra 1973, regnet også for komfyr fra boligenheten i 1988.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Fastmonterte varmekilder med gulvvarme på bad 1 og bad 2 i hoveddelen, samt på badet i tilbygget. Det er også stedvis gulvvarme i underetasjen i både hoveddelen og tilbygget. I tillegg er det installert elementpipe med ildsted i stue/spisestue i hoveddelen, og elementpipe med ildsted i stue i tilbygget.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 21.12.1973. Selger opplyser at vilkårene som ble gitt er utført.

Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg midlertidig brukstillatelse for tilbygg (generasjonsbolig) datert 09.02.1989. Selger opplyser at vilkårene som ble gitt er utført.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Megler har ikke funnet søknader eller godkjenning fra kommunen for vedboden. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger godkjente byggetegninger for opprinnelig bolig datert 08.01.1972, samt godkjente og reviderte byggetegninger datert 10.08.1988 som viser boligen i sin helhet, inkludert tilbygg (generasjonsbolig) Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom de godkjente byggetegningene og hvordan det er i dag:
1.etg hoveddel:
- Det største soverommet er opprinnelig byggemeldt som to soverom. Her har en vegg og en dør blitt fjernet og blir i dag brukt som et større soverom.
- Verandaen utenfor stuen har i dag en trapp opp til seg. Denne trappen er ikke godkjent og fremkommer ikke av godkjente tegninger.

Under etg hoveddel:
-I underetasjen er det gjort noen endringer. Det er blant annet gjort bad nr 2 større ved å gjøre tekjøkkenet mindre. Plassen hvor tekjøkkenet er i byggetegningene brukes som noe annet i dag. Det er også fjernet en dør ved entréen og det som nå er en gang ved siden av entréen var opprinnelig byggemeldt som en klesbod, matbod og entré. Her er 2 vegger og 3 dører fjernet og brukes i dag som en gang til hybelen.

1.etg tilbygg:
- Veranda på tilbygget skulle i følge byggetegningene ha en trapp opp til seg. I dag er det ikke noe trapp der.

Under etg tilbygg:
- Boden var opprinnelig byggemeldt som matbod og klesbod. Her har en vegg blitt fjernet og brukes som én større bod.
- I dag er det en trapp som fører til inngangspartiet. Denne trappen er ikke godkjent og fremkommer ikke av godkjente tegninger.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 212090
Tinglysningsdato: 24.02.2026
Servitutten omhandler: En avtale om felles avløpsanlegg for denne eiendommen (gnr. 4 bnr. 4) og gnr. 6 bnr. 18. Avtalen regulerer fordeling av driftskostnader, der denne eiendommen skal betale 8/13-deler. I tillegg skal eiendommen betale kr 500,- årlig til gnr. 6 bnr. 18 for strøm. Partene er solidarisk ansvarlige overfor kommunen for drift og vedlikehold. Forholdet mellom partene reguleres av sameieloven.

Eiendommens rettigheter:

2026/212054-1/200 24.02.2026 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 3230 GNR: 4 BNR: 1
Bestemmelse om renseanlegg
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæringen gir denne eiendommen (4/4) og gnr. 6/18 rett til å legge og ha avløpsrenseanlegg med utløp på eiendommen gnr. 4 bnr. 1. Rettighetshaverne har rett til tilsyn og nødvendige reparasjoner. Eier av gnr. 4 bnr. 1 forplikter seg til ikke å bygge over eller skade anlegget.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Boligen er to boenheter og en hybel som fritt kan leies ut. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

På eiendommen bor du landlig og fritt, med en ro som er sjelden å finne. Eiendommen ligger åpent til i et vakkert kulturlandskap, med umiddelbar nærhet til skog og mark. Herfra kan du starte søndagsturen rett fra egen eiendom, enten til fots eller på ski om vinteren.

Selv om omgivelsene er fredelige, er hverdagslogistikken effektiv. Med bilen nås både Gjerdrum sentrum (Ask) og Kløfta på under ti minutter. Her ligger skoler som Gjerdrum barneskole og ungdomsskole, flere barnehager og dagligvarebutikker. Et utvalg av fritidsaktiviteter finnes også i nærheten, med idrettspark og treningssenter i Kløfta.

For pendlere er beliggenheten praktisk. Busstoppet Rogstad er kun et par minutters gange unna, og Kløfta stasjon med hyppige togavganger mot Oslo og Gardermoen er ni minutter unna med bil. Oslo lufthavn ligger også bare en kort kjøretur unna, noe som gjør reiseveien enkel enten man skal på jobb eller ferie.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Gjerdrum barneskole (1-7 kl.)
Veståsen skole (1-7 kl.)
Gjerdrum ungdomsskole (8-10 kl.)
Jessheim videregående skole
Nannestad videregående skole

Barnehager
Gjerdrum barnehage (1-5 år)
Alvheim Barnhage (0-5 år)

Eiendommen ligger på en eiet tomt på 1263 m² i Gjerdrum kommune.

Tomten er opparbeidet med singlet biloppstillingsplass og adkomstvei, samt hellelagte gangstier og uteplasser som gir god fremkommelighet rundt boligen. Det er et fint plenareal supplert med prydbusker, trær og variert beplantning, noe som gir eiendommen et grønt og innbydende preg. På tomten finnes også en frittstående vedbod.

Eiendommen har en tilliggende garasje med elektrisk leddport, samt biloppstillingsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via Rogstadvegen, en privat vei som går av fra Nittebergvegen (kommunal vei). Kommunen brøyter Nittebergvegen, mens brøyting av Rogstadvegen er organisert gjennom privat avtale mellom beboerne langs veien. Det anbefales at ny eier tar kontakt med de øvrige som benytter veien for å avklare praksis og eventuelle fremtidige behov knyttet til brøyting og vedlikehold.

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vannforsyning. Vannforsyning er fra privat vannverk (Gimlivann SA). Avgiftene:
Fast vannavgift 1 421,-
Husstandsavgift 836,-x2 = 1.672,-
Andel per person i husstanden 580,-
Det gjøres oppmerksom på at den oppgitte vannavgiften er et minimums beløp og vil endre seg med antall personer i husstanden.

Eiendommen har privat septikanlegg. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Det er tinglyst en avtale om felles renseanlegg for eiendommene gnr. 4 bnr. 4 og gnr. 6 bnr. 18, plassert på gnr. 4 bnr. 1. Avtalen regulerer fordeling av driftskostnader og solidarisk ansvar overfor kommunen. Avgiftene:
Mini renseanlegg (tømmes 1 gang i året, typisk August): ca 3050,-pr år
Strøm for anlegget: 500,- pr år

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan 2012–2024, datert 09.05.2012, avsatt til Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR). Eiendommen omfattes også av Kommuneplanforslag 2025–2037, som er under arbeid.

I LNF-området gjelder det generelt strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring — det er ikke tillatt å oppføre nye boenheter, fradele tomt til boligformål eller oppføre ny fritidsbebyggelse, og det er lite sannsynlig at bruksendring av eksisterende bygninger godkjennes i strid med hovedregelen. Reguleringen retter seg mot fremtidige tiltak, det vil si at eksisterende bolig/fritidsbolig kan brukes som i dag. I henhold til kommuneplanens retningslinjer kan kommunen imidlertid godkjenne tilbygg, garasje, boder og mindre uthus til eksisterende boenheter ved vanlig byggesøknad, uten krav til dispensasjon fra planformålet. Ved brann eller annen totalskade er gjenoppbygging av bolig eller fritidsbolig eksplisitt sikret i kommuneplanen, uten krav til dispensasjon, forutsatt at gjenoppføringen skjer innen 3 år etter at rivingstillatelse er gitt.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14 472,76 for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon, feiing/tilsyn og slamtømming.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 14 756,52.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er ikke eiendomsskatt på boligen.

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann- eller avløpsnett. Eiendommen har privat vannverk og privat septikanlegg.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 277,- pr. år / 13 731,4 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut året 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i IF Skadeforsikring Nuf som koster kr 17 442,- pr. år.

Eiendommen er tilknyttet velforeningen Nord-østbygda grendelag. Det har ikke blitt fakturert kontingent de siste årene.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber (500/500 Mbps) som leverandør av internett og TV og koster ca. kr 16 000 - 17 000 pr. år. TV-tuner/dekoder medfølger.

Eiendommen er tilknyttet alarm fra Verisure, men abonnementet følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 883 936 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

5 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

146 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
147 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
167 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 997 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 017 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jan Kristen Kristiansen

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Nord-østbygda grendelag. Det har ikke vært fakturert kontingent for medlemskapet de siste årene.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 60-0245/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26245

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 20:51