Burudveien 28A

Burudveien 28A, 1350 LOMMEDALEN
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 112, bruksnummer 46, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 215 kvm

BRA-i:
Tomannsbolig:
Kjeller: 68 kvm: Trapperom, vaskerom, bod, entré, bad, soverom, stue/kjøkken
1. etasje 71 kvm: Entré, bad, tv-stue, stue, kjøkken
2. etasje 47 kvm: Trapperom, bad, 3 soverom

BRA-e:
Garasje:
Underetasje 14 kvm: Bod
1. etasje 15 kvm: Garasje

Åpent areal:
Garasje:
Underetasje 31 kvm: Terrasse

Tomannsbolig:
1. etasje 10 kvm: Balkong

- 2 etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 53 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 47 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 kvm.
- Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.07.2026 utført av Anticimex v/ Jan Olav Morell-Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Deler av et av soverommene i 2. etasje er noe utvidet mot gang og et av soverommene er byggemeldt som "disp". Vaskerom, soverom, baderom og entré i kjeller er opprinnelig byggemeldt som hhv. bod og sport/redskap. Se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
- Bolig oppført i 2003.
- Grunnmur av betong og lettklinkerblokker.
- Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med både liggende og stående trekledning, samt murpuss.
- Etasjeskillere av gass/porebetong, og trekonstruksjoner.
- Yttertak av saltakskonstruksjon. Utvendig belagt med takstein fra byggeår. Undertak fra byggeår, av sutaksplater. Pusset pipe med pipetopp i metall. Fotbeslag i bly. Renner og nedløp i metall.
- Entrédør med glassfelter og elektrisk kodelås. Balkongdør med karm/ramme av tre (fra byggeår). Ytterdør i underetasje med karm/ramme av tre (fra byggeår). Vinduer med karmer/ramme av tre (fra byggeår) og elektrisk solskjerming.
- Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og mekanisk avtrekk fra våtrom.
- Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av ildsted plassert i stue 1 etasje og vannbåren gulvvarme med brønn-varmepumpe.
- Vannrør med rør-i-rør system. Vanninntaksrør i plast. Hovedstoppekran er plassert på vanninntaksrør i vaskerom. Synlige avløpsrør i plast. Stakeluke er plassert i vaskerom. Fordelerstammer for rør-i-rør system er plassert i vaskerom. Fordelerskap for vann til hybel er plassert i soverom hybel. Varmtvannsbereder på 198L (fra 2002) er plassert i vaskerom. Varmtvannsbereder på 116L (fra 2003) er plassert under kjøkkenbenk i hybelkjøkken. Sentralstøvsuger plassert i vaskerom. Vann-til-vann grunn/brønn varmepumpe fra 2001. Vannbåren gulvvarme i alle rom foruten soverom og boder(selgers opplysninger). Gasstopp på kjøkken. Gasstank plassert i hjørneskap. Avtrekksvarmepumpe (varmesentral) plassert på teknisk rom (balansert ventilasjon, varmtvannsbereder og vannbåren varme). Mekanisk avtrekksventilator for kjøkken og våtrom, plassert på kaldloft.
- Uinnredet kaldt loft over deler av boligen. Adkomst via takluke og stige i trappeoppgang 2 etasje. Synlige bjelker av treverk og isolasjon mot underliggende etasje. Gulvet er stedvis kledd med plater. Synlige taksperrer. Lufteventil i gavlvegg. Lufteåpninger mellom taksperrer (nedre del av taket).
- Elementpipe fra byggeår. Peisovn med glassdør i stue 1 etasje.
- Utgang fra stue til balkong på 10 m2. Balkong i trekonstruksjoner med rekkverk av tre. Rekkverkshøyde er målt til 0,92 meter. Gulvoverflater er belagt med terrassebord. Balkongen har følgende; utebelysning, Elektrisk markise og utvendig stikkontakt.
- Utgang fra bod under garasje til terrasse på 31 m2. Terrasse i trekonstruksjoner. Gulvoverflater belagt med terrassebord.
- Dreneringen er fra byggeår. Synlig utvendig fuktsperre. Nedløpsrør for takvann er ledet ned i synlig rør. Tilnærmet flat tomt i to nivåer.
- Frittstående garasje. Bygning i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende og stående trekledning. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med takstein. Konstruksjonen er uisolert.
- Sikringsskap hoveddel er plassert i kjellerens trapperom. Sikringsskap for varmepumpe (vann-til-vann) er plassert i vaskerom i kjeller. Sikringsskap for hybel er plassert i entré i kjelleretasjen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Bad 2. etasje: Det observeres tegn til riss i gulvflis ved sluk. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker (bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent). Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Sluket er delvis isolert inne i dusjsonen (det vurderes at lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen likevel vil ledes til sluk før det renner ut av våtrommet. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Bad kjeller: Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen som ikke er tettet, noe som medfører brudd i våtrommets vanntette sjikt (siden det benyttes dusjkabinett, vurderes forholdet ikke til å medføre nevneverdige konsekvenser så lenge denne løsningen videreføres). Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker (bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent). Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet (erfaringsmessig medfører dette risiko for utettheter i overgangen mellom sluk og vanntett sjikt. TG2 er valgt for å belyse risiko, selv om det ikke er registrert synlige skader ved befaring). Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Vaskerom: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker (bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent). Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Bad 1. etasje: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker (bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent). Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Kjøkken 1. etasje: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Kjøkken kjeller: Vannrørene er ikke plugget mot varerør
- Tekniske anlegg: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. På bakgrunn av varmepumpens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Det er ikke kjent når det sist ble gjennomført service på gassanlegget. Gassbeholder er ikke skiltet/merket. Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Rom under terreng: Det observeres tegn til sprekker i enkelte gulvfliser ved ytterdør. Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ luftfuktighet ble målt til 65,2 prosent, ved 21,7 celsius med duggpunkt på 14,9 celsius. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak.
- Loft: Misfarging og muggsopp observeres stedvis på undertaksplater, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området.
- Etasjeskiller: I tv-stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 8 mm. I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.
- Yttervegger: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.
- Yttertak: Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er registrert mye mose på taket. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker (bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent). Vannbord viser begynnende tegn til slitasje og elde (det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå).
- Drenering: Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.

TGIU:
- Vaskerom og baderom 1. etasje (kontroll i tilliggende konstruksjon er ikke utført).
- Yttertak (takkonstruksjon).
- Terrasse (konstruksjon/fundamenter).

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Øvrig informasjon fra tilstandsrapporten:
- Det observeres enkelte kabler som ikke er tilstrekkelig festet, og er usikret i vaskerom og bad 2 etasje (selger opplyser at det elektriske er utbedret. I 2. etasje hadde temperaturføleren falt ned, og den er montert igjen. På vaskerommet er ledningene samlet i en koblingsboks. Ingen av de løse ledningene er koblet til strøm, men er en del av de tidligere temperaturfølerne for varmeanlegget).
- Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget grunnet løse og usikrede.
- Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet undersøkelse av radonforhold i boligen.
- Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Øvrig informasjon fra selger:
- Den elstyrte solskjermingen på hovedsoverommet virker ikke. Selger har ikke gjort forsøk på å reparere dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen går over tre etasjer og har en gjennomtenkt og innholdsrik planløsning med gode oppholdsrom og flere soverom. Boligen oppleves meget lys og hyggelig, med moderne fasiliteter som vannbåren gulvvarme og elektrisk styrt solskjerming i 1. og 2. etasje. Boligen har også appstyrt belydning og varmeanlegg for en moderne og praktisk hverdag. Det er gode muligheter for å nyte utearealene, med en romslig terrasse på 31 kvm i hagen og en balkong på 10 kvm i 1. etasje. Kjelleren har i tillegg en separat hybel med egen inngang, noe som gir en fleksibel løsning for utleie, gjester eller familiemedlemmer.

1. etasje
Boligens hovedplan har en hyggelig og innbydende entré som leder videre inn i boligens sentrale oppholdsarealer. Etasjen har bad, TV-stue (opprinnelig soverom), stue og kjøkken. TV-stuen gir et naturlig og mer tilbaketrukket oppholdsrom, mens stuen fremstår som et lyst og trivelig samlingspunkt for både hverdag og sosiale sammenkomster. Kjøkkenet har en naturlig plassering i etasjen og bidrar til en funksjonell planløsning. Fra 1. etasje er det utgang til en balkong på 10 kvm, som gir en fin forlengelse av oppholdsarealene og et hyggelig sted å nyte late dager og utsikten. Elektrisk styrt solskjerming bidrar samtidig til god komfort og mulighet for å skjerme rommene etter behov.

2. etasje
I andre etasje finner man tre soverom og bad. Etasjen er i hovedsak viet til boligens private sone, med tre soverom som gir fleksible muligheter for familie, gjester eller hjemmekontor. Badet ligger lett tilgjengelig fra soverommene. Etasjen oppleves som en rolig og privat del av boligen, samtidig som elektrisk styrt solskjerming gir god komfort gjennom dagen.

Kjeller
Kjelleren inneholder trapperom, vaskerom og bod, i tillegg til en hybel med egen inngang. Hybelen består av entré, bad, soverom og stue/kjøkken, og har dermed en komplett og praktisk planløsning. Stue/kjøkken fungerer som hybelens naturlige oppholdsrom, mens separat soverom og bad gir en god og funksjonell boenhet. Til hoveddelen har kjelleren vaskerom og bod, som gir gode praktiske funksjoner og oppbevaringsmuligheter. Ved hagen er det en romslig terrasse på 31 kvm, som gir et flott uteareal og en naturlig forlengelse av boligen mot hagen.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av ildsted plassert i stue 1. etasje og vannbåren gulvvarme med brønn-varmepumpe.

Det er vannbåren gulvvarme i alle rom med unntak av boder og soverom. Denne står for mesteparten av oppvarmingen. Varmepumpa deles mellom de to boenhetene og varmer opp hele bygget. Varmepumpa står med egen strømmåler og deles med eier av Burudveien 28B. Utgifter ved vedlikehold deles likt mellom 28 A og B noe som er en stor fordel. Det er utført service og vedlikehold på varmepumpa og varmeanlegget, og anlegget er i god stand.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 08.12.2009. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Følgende rom avviker fra byggetegninger:
- 2. etasje: Deler av ett soverom (vegg-i-vegg med bad) er noe utvidet mot gang, og ett av soverommene er byggemeldt som "disp".
- Kjeller: Vaskerom, soverom, baderom og entré er opprinnelig byggemeldt som hhv. bod (vaskerom) og sport/redskap (sov/bad/entré).

Innredning av de ovennevnte rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Boligen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
- Dagboknr 1581, tinglyst 17.03.1966, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning: Servitutten omhandler bestemmelser fra da tomten ble utskilt, med bestemmelser om gjerdeplikt til hovedbølet, vann/kloakk/vei, bruksrett til veien mot å delta i fremtidig vedlikehold, ledninger, handel/virksomhet, husdyrhold m.m.
- Dagboknr 5372, tinglyst 31.08.1967, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning: Kommunens vannforsynings og kloakkreglement gjelder for eiendommen og eier/senere eiere forpliktes til å overholde de til enhver tid gjeldende bestemmelser for vann/kloakkarbeiders utførelse. Er noen del av anlegget utført ved dispensasjon fra gjeldende bestemmelser vedtas vilkårene for dispensasjonen og kommunen har rett til når som helst å kreve det utført på forskriftsmessig måte.
- Dagboknr 16059, tinglyst 27.06.1995, type heftelse: Erklæring/Avtale: Kommunen har rett til å legge/ha liggende vann/avløpsledninger over gbnr. 112/46. Kommunen gis rett til uhindret adkomst i anleggstiden og for fremtidig ettersyn/vedlikehold/reparasjon av ledningene. En forplikter seg til ikke å oppføre bygg nærmere ledningene enn 3 meter, eller å foreta andre arbeider i umiddelbar nærhet som kan føre til at ledningene blir skadet. Mulige skader som ledningsanlegget påfører eiendommen, samt skadet som måtte oppstå ved eventuelle senere reparasjoner erstattes av kommunen eller overenskomst/skjønn.
- Dagboknr 6230, tinglyst 28.02.2002, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning: Eier av gbnr. 112/46 forplikter seg i fellesskap med de andre eierne av privat felles vann/spillvannsledning å reparerer/vedlikeholde den vann og spillvannsledningen som er felles. Eier har videre gitt fellesskapets eiendommer rett til å ha liggende såvel den felles vannledning som de enkelte eiendommers ledning på min eiendom, samt rett til all nødvendig reparasjon/ettersyn av ledningene.
- Dagboknr 10401, tinglyst 11.04.2002, type heftelse: Erklæring/Avtale: Avtale om tilleggsdel til seksjonene iht. seksjoneringen.
- Dagboknr 594642, tinglyst 30.11.2006, type heftelse: Erklæring/Avtale: Alle felles installasjoner for varmepumpe er plassert i snr. 3 (Burudveien 28A). Snr. 2 (28B) og 3 har hvert sitt separate system som omfatter samlestokker, termostater og varmtvannsbereder. Varmtvannsbereder i hver av boligene er koblet til hovedinntaket i de respektive enhetene. Borehull, varmepumpe og annet fellesutstyr skal deles 50/50 mellom eierne av snr. 2 og 3. Strømregningen, som er den eneste løpende kostnaden betales av eier av snr. 3, etter innkreving av 50 % fra eier av snr. 2. En hver oppgradering/vedlikeholdsjobb skal avklares med begge parter for den iverksettes. Seksjonene i Burudveien 28 har felles parabolantenne montert på snr. 3. Det sitter en switch på loftet i snr. 3 som styrer signalene, denne krever normalt ingen ettersyn/service. Antennen og switchen er kostnadsmessig delt 50/50 mellom eierne av snr. 2 og 3. En hver eventuell kostnad som måtte komme på noe av dette utstyret deles følgelig også 50/50 mellom snr. 2 og 3. Alt annet utstyrt som paraboltunere, nettverk, abonnenter fra parabolleverandør er personlig og tilhører seksjonseierne hver for seg (selger informerer om at det er innlagt fibernett, og parabol ikke lenger er relevant).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens kjelleretasjen som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen er seksjonert med eiendommene Burudveien 28A, 28B og 30 i sameiet med eierbrøk 3/13.
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter. Eier sin oppfatning er at det er en god stemning og godt samarbeid mellom beboerne i sameiet.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen ligger i et landlig og attraktivt område på solsiden i Lommedalen og har en meget god intern beliggenhet i blindvei. Her får du flott og naturskjønn utsikt! Området er svært barnevennlig og det er trygg gangavstand til både skoler og barnehager. Nærmeste bussholdeplass finner du ca. 700 meter fra boligen og tar deg til Sandvika. Fra Bærums Verk har du også buss mot Oslo. Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres på Coop Extra eller Rema 1000 ikke langt fra boligen.

Det er heller ikke langt til det idylliske handelsstedet Bærums Verk hvor du finner både handel og kultur. Bærums Verk Handelssted har et variert utvalg av forretninger, spisesteder og kulturbegivenheter. Her kan Verksgaten med eldre småhusbebyggelse nevnes som har både pannekakehuset, Melboden (pizza) og det kjente Værtshuset som tilbyr spennende måltider. På senteret finner du blant annet vinmonopol, frisør, meny, apotek, interiørbutikker, klesbutikker, bokhandel med mer.

Området er et eldorado for ski og turentusiaster! Her har du nærhet til Lommedalen skisenter og umiddelbar nærhet til nydelig turterreng om sommeren og flotte skiløyper innover Bærumsmarka/Krokskogen om vinteren. Vinteren 2025 ble det kjørt tråkkemaskin rett utenfor hagen, med sammenhengende skiløype inn i Krokskogen. Lommedalen tilbyr et stort og variert tilbud av fritidsaktiviteter som blant annet fotball, langrenn, ridning, turn, allidrett m.m og ikke minst ligger Bærum Golfklubb i umiddelbar nærhet fra boligen. Bærum Golfklubb byr på en vakker og velholdt 18-hullsbane, omgitt av naturskjønne og rolige omgivelser i idylliske Lommedalen. I tillegg til 18-hullsbanen har klubben en egen 9-hulls korthullsbane, driving range og gode treningsområder for nærspill. Golfbanen benyttes på vinteres til skiløyper, akebakker og skøyteis.

Burudvann finner du ikke langt fra boligen og er en meget populær og idyllisk badeplass med flott badestrand. Her er det også mange som kommer for å fiske eller å dra på telttur. Hit kan man også legge turen for sopp- og bærplukking, grilling eller trening. Det er også kort vei til Krokskogen som også tilbyr flotte turområder for store og små med preparerte skiløyper om vinteren.

Et fantastisk område med mye å tilby for den aktive familien!

Veibeskrivelse se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

- Lommedalen Meningshetsbarnehage
- Lommedalen barnehage
- Helset barnehage barnehage
- Anna Krefting barneskole
- Mølladammen ungdomsskole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 520 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Felles tomt opparbeidet med blant annet grus, støpte veier og trapper, terrasse på terreng, diverse støttemurer, biloppstillingsplass, plenarealer og andre forskjellige beplantninger. Seksjoneringen har angitt utearealene som tilleggsdel til seksjonene (se vedlagt seksjonering med kart).

Parkering i garasje. Selger informerer om at de også disponerer to biloppstillingsplasser (en ved siden av garasjen og en foran søppeldunkene som har vært brukt av leietagere).

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Reguleringsplan:
- Eiendommen er regulert til "frittliggende småhusbebyggelse", "jord- og skogbruk" og "felles avkjørsel" i henhold til reguleringsplan "Blunkerud/Hellerud, golfbane" med planID 1983014 med ikrafttredelse 10.10.1986.
- Reguleringsplanen "Ny vannforsyningstunnel Holsfjorden - Oslo med tverrslag i Bærum" med planID 2017018 med ikrafttredelse 18.03.2020 har status som "endelig vedtatt arealplan".

Reguleringsplan under bakken:
- Eiendommen er regulert til "vannforsyningsanlegg" i henhold til reguleringsplan "Ny vannforsyningstunnel Holsfjorden - Oslo med tverrslag i Bærum" med planID 2017018 med ikrafttredelse 18.03.2020

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 650,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 24 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 700,-.
Boligen har privat brøyting med avgift på kr. 3 834,- pr år (2024 tall). Dette dekker brøyting, strøing og belysning.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 01/27, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 3 226 028,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

10 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

262 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
263 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
283 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 763 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 783 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristin Nørstebø og Vegard Skaar Brattset

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Boligoptimalisering  kr 2 950,00
Foto Enebolig  kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 48 090,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0240/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26240

Sist oppdatert: 28. august 2026 kl. 17:59