Øvre Kjellerstuvei 4

Øvre Kjellerstuvei 4, 2007 KJELLER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 31, bruksnummer 177, ideell andel 1/1
Andelsnummer 13, Solsikken borettslag, organisasjonsnummer 987424583

Totalt bruksareal BRA: 30 kvm

BRA-i:
2. etasje 30 kvm: Entré, soverom, bad, stue/kjøkken

Åpent areal:
2. etasje 8 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.10.2025 utført av Takstkonsulent1 AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/betong. Boligblokk bygget i 2007. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende bordkledning. Flat takkonstruksjon,
antatt tekket med afsalttakbelegg/folie (ikke besiktiget). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 - Alder, skader, slitasje
- Rekkverkshøyde avviker fra dagens krav.
- Bad: Det er påført fugemasse på to av veggflisene i dusjsonen. Det er ikke kjent hva som ligger bak fugemassene, og det kan derfor ikke utelukkes at dette er utført for å tette sprukket flis.
- Varmtvannstank: Ikke tilfredsstillende avrenning fra varmtvannstank.
- Elektrisk anlegg: Det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget, det kan derfor ikke gis bedre tilstandsgrad en TG2. Det anbefales derfor alltid utvidet kontroll da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde.
- Det gis TG 2 grunnet alder og/eller generell slitasje på badets overflater og membran.

Tilstandsgrad ikke undersøkt
- Det er ikke gjort undersøkelser av radonforekomst i forbindelse med rapporten. Dette gjøres med egnet utstyr i de kaldeste månedene i året
- Hulltaking er ikke foretatt på bad da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

For utfyllende informasjon, se tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
- Sparklet og malt
- Ny vegg ved sovealkove
- Nytt kjøkken
- Nye baderomsmøbler

Lys og attraktiv 2-roms andelsleilighet med arealeffektiv planløsning og flott beliggenhet. Det er rikelig med lysinnslipp fra store vindusflater som bidrar til en herlig romfølelse. Boligen inneholder entré, stue, kjøkken, bad, soverom samt en herlig sydvendt balkong.

Nærmere innhold:

ENTRÈ
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et meget godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko.

STUE
Stuen er romslig med god planløsning og kan enkelt innredes med en hyggelig sofagruppe med tilhørende sofabord og annet ønskelig stuemøblement. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og som bidrar til å skape en luftig følelse i leiligheten. I stuen er det også en naturlig plass for å innrede med et spisebord der venner og familie kan inviteres på middagsselskaper.

BALKONG
Fra stuen kommer man ut til balkongen. Balkongen vender mot syd og er på hele 8 kvm. Her er det med andre ord gode muligheter for å innrede med en hyggelig sittegruppe der årets varme dager kan nytes. Fra balkongen er det flott utsikt over nærområdet.

KJØKKEN
Moderne og funksjonelt IKEA-kjøkken fra 2025. Kjøkkenet er holdt i en sosial, åpen løsning mot stuen der du har god kommunikasjon med gjestene mens middagen lages. Kjøkkeninnredningen er av glatte fronter og benkeplate i laminat med nedfelt vaskekum. Over benkeplaten er det praktisk belysning. Hvitevarene er sømløst integrert i innredningen og består av platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Det er avtrekk over kokeplass.

BAD
Pent flislagt bad med varme i guvlet. Baderomsinnredningen består av vegghengt servantskap med servant. Videre har badet dusjhjørne med innfellbare dører og gulvstående toalett. Dusjen har både regndusj og hånddusj. Det er opplegg for vaskemaskin.

SOVEROM
Soverommet er malt i en dempet tone, som gir en lun og behagelige følelse. Soverommet har plass til dobbeltseng og nattbord.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten varmes opp ved bruk av elektrisitet. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 04.03.2021. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Videre foreligger det ferdigattest på utvendige boder samt sprikelanlegg og parkeringsplasser datert 02.03.2021 og ferdigattest på brannalarmanlegg datert 17.02.2010.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutt på borettslagets eiendom.
Dagboknr 900196, tinglyst 20.02.1922, type heftelse: Bestemmelse om generende virksomhet

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutt.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten ligger sentralt til i Solsikken Borettslag på Kjeller. Beliggenheten byr på umiddelbar nærhet til bussholdeplass som får deg til Lillestrøm sentrum på noen få minutter. Der finner du både togstasjon og bussterminal med forbindelser til Oslo, Oslo Lufthavn og mange andre destinasjoner. Fra leiligheten har du en reisevei på ca. 30 min til både Oslo og Oslo lufthavn Gardermoen.

For de som foretrekker å gå eller sykle, tar turen til Lillestrøm sentrum omtrent 30 minutter til fots eller 10-15 minutter på sykkel. Lillestrøm byr på et bredt utvalg av fasiliteter, inkludert shopping på Lillestrøm Torv, et variert restauranttilbud og utesteder med muligheter for en hyggelig kveld ute.

Byen har også et rikt kulturliv, med Lillestrøm Kultursenter som arrangerer konserter, teaterforestillinger og stand-up med både etablerte og nye artister.

Området rundt Kjeller har gode muligheter for rekreasjon og friluftsliv. Treningssenteret Trento ligger bare noen meter unna, og det er kort vei til Badeparken Nebbursvollen, Fetsund Lenser og flere fine turstier og lysløyper. Et godt utbygget nettverk av gang- og sykkelstier gjør det enkelt å komme seg rundt til fots eller på sykkel.

Området har nærhet til skoler på alle trinn, barnehager, offentlig kommunikasjon, samt et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud. Oslo Met, tidligere høgskolen i Oslo og Akershus ligger også innen kort gangavstand fra eiendommen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 9 134 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesarealer.

Borettslaget har totalt 125 parkeringsplasser fordelt på tre garasjekjellere og tre utvendige parkeringsområder. Hver leilighet har fått tildelt én merket parkeringsplass.

Parkeringsplasser i garasjekjellere er merket med firesifrede leilighetsnumre mens parkeringsplasser utendørs er merket med leilighetens andelsnummer (1-111).

Borettslaget har 13 gjesteparkeringsplasser.

Borettslaget har tilrettelagt for lading av elbiler og ladbare hybridbiler på alle parkeringsplasser i garasjekjellerne samt på halvparten av alle utvendige parkeringsplasser. Styret kan ved behov bytte om på tildelte
parkeringsplasser. Flere utvendige parkeringsplasser kan senere tilrettelegges for lading da valgt løsning er skalerbar. Andelseiere som ønsker å få etablert rett til lading på tildelt parkeringsplass må betale et bidrag til borettslaget for dette. Etablering av laderett koster pr. i dag (april 2025) kr 24 500 og blir om ønskelig belastet sammen med felleskostnadene, fordelt over seks måneder.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Utover dette gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, samt privat stikkvei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser for Kjeller nord datert 08.12.2014.
I henhold til kommuneplan er eiendommen avsatt til nåværende boligbebyggelse.
Nærliggende områder rundt boliger er regulert til blant annet kontor, tjenesteyting, kulturinstitusjon og ellers frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan.
I henhold til Lillestrøm kommunes kart over området, faller eiendommen innenfor faresonen for marin leire. Faresonen strekker seg over store deler av Kjeller.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 517,-  pr. mnd. og inkluderer: Telia bredbånd, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, trappevask, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, forretningsførsel mv.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Avdrag IN 1: 1 516,-
Avdrag IN 2: 361,-
Felleskostnader: 2 961,-
Rente IN 2: 313,-
Renter IN 1: 1 311,-
Stipulerte avdrag: 16,-
Stipulerte rentekostnader: 39,-

Borettslaget har IN-ordning. Kr 436 577,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 3 501,- og totale felleskostnader blir da 3 016,- forutsatt at øvrige kategorier ikke endres.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Megler har ikke mottatt informasjon om selgers strømforbruk.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av bredbånd, der hastighet på 1000 mbps via fiber er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke og beboere må selv tegne et evt. TV-abonnement. Dette betales av den enkelte beboer.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 661 553,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 646 212,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 33 726,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 444 328,- pr. 10.09.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 58 267 772,- pr. 10.09.2025 og lånevilkårene er:
#1
DNB BANK ASA - 5,99%
Annuitetslån, Info pr 30.06.25
Siste renteendring - 5,74%, fra 23.07.25
Restgjeld: 1 190 344,-
Løpetid: 30.03.21 - 30.12.45

#2
Husbanken - 4,63%
Annuitetslån (IN), Info pr 30.06.25
Siste renteendring - 4,47%, fra 01.09.25
Restgjeld: 9 655 780,-
Løpetid: 01.01.10 - 01.07.39

#3
Husbanken - 4,63%
Annuitetslån (IN), Info pr 30.06.25
Siste renteendring - 4,47%, fra 01.09.25
Restgjeld: 47 421 648,-
Løpetid: 01.01.10 - 01.07.39

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

kr 436 577,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 3 501,- og totale felleskostnader blir da 3 016,- forutsatt at øvrige kategorier ikke endres.

2 490 000,00 Prisantydning
444 328,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 934 328,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
8 213,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
20 103,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 954 431,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Monica Thorstensen

Leiligheten er tilknyttet Solsikken borettslag. Borettslaget består av 111 leiligheter.
Forretningsfører er BORI BBL.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt iht. husordensreglene under forutsetning av at det inngås en skriftlig avtale med styret som regulerer forholdet mellom partene.

Etter melding fra styreleder er det per 18.10.2025 ingen planer om påkostninger som vil medføre en økning av fellesutgifter eller fellesgjeld.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.  Det kan ta opp mot 20 dager å få avklart forkjøpsretten etter aksept.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Relasjonsrabatt  kr -10 000,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger (Alle inkl.)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570,00
Forretningsføreropplysninger ca.  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 6 456,00
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Oppdragsnummer 37-0436/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25436

Sist oppdatert: 20. oktober 2025 kl. 21:07