Borgar Steinsets vei 6

Borgar Steinsets vei 6, 3034 DRAMMEN
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 22, bruksnummer 147, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 331 kvm.

BRA-i:
Underetasje:
144 kvm: Entré, ganger, 2 baderom, 2 vaskerom, kjøkken, 2 stuer og 3 soverom.

1. etasje:
157 kvm: Entré, ganger, toalettrom, baderom, bod, kjøkken, stue og 3 soverom.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Garasje - 1. etasje:
30 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje:
84 kvm: Terrasse.

Arealet på loftet måles til 11 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger: Del av entré og to vaskerom i underetasjen. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.04.2026 utført av Anticimex AS v/Sverre Alexander Enersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1978. Boligen er oppført med grunnmur i betong/murkonstruksjoner på støpt gulv mot grunn. Yttervegger og etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Taket har en valmtak-konstruksjon i tre og er tekket med takstein fra byggeår, med undertak av asfaltpapp fra byggeår. Vasket og malt tak samt fasade i 2019. Boligen har vinduer med karmer av plast og 2-lags glass fra 2019, vinduer med karmer av plast og 3-lags glass fra 2025, og vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra byggeår og 2017. Ytterdører er profilerte i tre med glassfelt fra 2019 og byggeår, og terrassedører/skyvedører er i tre med 1-lags og 2-lags glass fra byggeår.

Garasjen er oppført med støpt gulv mot grunn, grunnmur i lettklinkerblokker og betongblokker, og yttervegger i trekonstruksjoner med stående trekledning. Taket er et valmtak i trekonstruksjon tekket med takstein. Konstruksjonen er uisolert. Garasjen har innlagt strøm, belysning og 2 elektriske leddporter i metall.

Sikringsskapet er plassert i hybel i underetasjen og inneholder automatsikringer. El-anlegget er fra boligens byggeår, men det er gjort enkelte oppgraderinger i ettertid.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling. Det er montert komfyrvakt på kjøkkenet i hoveddelen, men ikke i hybelen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Underetasje vaskerom
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Himlingsflater har betydelig slitasje og enkelte skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning. Baderomsplater er montert uten bruk av bunnlist og tettemasse i overganger, noe som betyr at monteringen ikke er i henhold til produsentens anvisning. Veggplatene er en del av våtrommets vanntette sjikt, og konsekvensen av forholdet kan derfor være risiko for redusert fuktsikkerhet for både platene og konstruksjonen bak. Det er registrert omfattende bom (hulrom med påfølgende riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Det vurderes at det ikke er benyttet tilstrekkelig vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, noe som erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Med bakgrunn i at våtsonens plassering og våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader. Arbeidene på våtrommet bærer tydelig preg av manglende fagmessig utførelse, noe som erfaringsmessig medfører betydelig risiko for andre skjulte feil og mangler.

Våtrom - Underetasje bad
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Tapeten bærer preg av høy alder. Enkelte skader, glipper og manglende vedheft er registrert, noe som kan medføre økt fuktrisiko i områder som utsettes for bruks- og lekkasjevann. Gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget, noe som kan medføre økt fuktrisiko i områder som utsettes for bruks- og lekkasjevann. På bakgrunn av alder og observerte symptomer vurderes det vanntette sjiktet til å være utett. Utett tettesjikt gir høy risiko for skjulte fuktskader. Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Sluket er isolert inne i dusjsonen, slik at bruks- og lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen ikke vil kunne ledes til sluk, noe som reduserer fuktsikkerheten. Tilluftsspalte er vurdert til å være for liten, noe som medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Fuktmerker/svertesopp i himlingen ved avtrekksvifte indikerer at ventilasjonen er utilstrekkelig, noe som kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Våtrom - Underetasje bad og vaskerom
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Våtromstapet har stedvis manglende vedheft. Våtromstapet er en del av våtrommets vanntette sjikt, og forholdet kan derfor gi risiko for redusert fuktsikkerhet for konstruksjonen bak. Det er ikke sluk på baderommet. Avløp fra dusjkabinett er ført i avløpsrør gjennom vegg til sluk på vaskerommet. Det registreres motfall på gulvflater på vaskerommet, og det er derfor risiko for at eventuelt lekkasjevann kan renne ut i tilliggende arealer og forårsake skader. Det foreligger lite informasjon om våtrommet, og eksakt alder og tilstand på vanntett sjikt er ikke kjent. Tettesjiktet har synlige utettheter, og det vurderes at det ikke oppfyller sin tiltenkte funksjon. Klemring i sluk er feilmontert, noe som medfører betydelig risiko for lekkasje eller utettheter i overgangen mellom sluk og tettesjikt. Forholdet bærer ikke preg av faglig god utførelse. Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Sluket er isolert på vaskerommet, slik at bruks- og lekkasjevann som oppstår på baderommet ikke vil kunne ledes til sluk, noe som reduserer fuktsikkerheten. Tilluftsspalte er vurdert til å være for liten, noe som medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt til 10 vektprosent. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdet. Arbeidene på våtrommet bærer tydelig preg av manglende fagmessig utførelse.

Rom under terreng - Underetasje
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (på soverom som nylig har vært utbedret etter fuktskader). Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt til 30.9 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, som vurderes til å være en pågående fuktskade. Synlige tegn på fuktighet observeres inne i konstruksjonen. Fukt kunne kjennes med fingere. Det ble ikke registrert fuktskade direkte, men dette skyldes mest sannsynlig at veggen nylig er oppført. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir risiko for tilvekst av mikroorganismer. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen og konstruksjonsoppbygningen vurderes som sannsynlige hovedårsaker. Denne opplysningen må derfor også ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering». Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt.

Terrasse / platting - 1.etasje
- Helhetsvurdering: Terrassebordene viser tegn til slitasje, noe som svekker beskyttelsen av materialene og kan forkorte levetiden. Konstruksjonen til terrassen bærer i sin helhet ikke preg av faglig god utførelse, noe som erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler. Det observeres betydelig svikt i terrassens fundamenter, med omfattende skjevheter og setninger i konstruksjonen som resultat.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen, og funksjonstiden vurderes å være passert. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren, noe som kan øke fuktbelastningen. Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse, så fallforholdene inn mot grunnmur er ikke fullt ut kartlagt. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Selv om det er informert om at det er utført arbeider på dreneringen på sydvestsiden, foreligger det lite informasjon om hvordan og av hvem som har utført arbeidet. Det er i tillegg registrert fukt i utlektet kjellervegg der det er gjort arbeider, noe som ikke tyder på faglig god utførelse.

Andre byggverk - Garasje
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde, og det er registrert enkelte tegn til råteskader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - 1.etasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig og medfører risiko for fuktskader på både vinduet og tilstøtende veggkonstruksjon. Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet, så det er uklart om gulvet har tilstrekkelig fall mot sluket. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert, noe som medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt til under 8 vektprosent, og det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdet. Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet, noe som erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler.

Kjøkken - Underetasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader, noe som i hovedsak vurderes å være av estetisk betydning. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av høy alder og slitasjegrad, med stedvise sår, skader og sprekker. Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som kan svekke ventilasjonen og medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Kjøkken - 1.etasje
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som er et viktig prinsipp for ventilasjon av boliger.

Toalettrom - 1.etasje
- Overflate himling: Tegn til svelling i takplater ved lufteventil. Overflater er malt og det er ikke registrert skader av større betydning, med det kan ikke utelukkes bakenforliggende skader eller avvik.
- Overflate gulv: Det er registrert omfattende bom (hulrom) og tegn til løse gulvfliser. Utbedring av flisfuger med elastisk fugemasse bærer preg av egeninnsats eller ufaglært arbeid.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som er et viktig prinsipp for ventilasjon av boliger.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder (fra 2002) vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 1.etasje
- Overflate himling: Himlingsflate på soverom 1 har betydelig slitasje og enkelte skader. Det er i tillegg forhold som kan tyde på himlingen har vært utsatt for fukt, men dette kan ikke sies med sikkerhet.
- Overflate gulv: Det registreres enkelte sår, riper og glipper i skjøter på laminaten. Parkett på bod er skåret utenfor gulvlist. Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet.

Rom under terreng - Underetasje
- Overflate vegg: Det registreres veggplater som ikke er tilstrekkelig festet. Tilstanden inne i selve konstruksjonen er ukjent, men kan tyde på feil utførelse.
- Overflate gulv: Deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte glipper, riper og hakk. Stedvise ujevnheter og bevegelse i gulvet er i tillegg registrert.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Sotluke har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Underetasje: I stue/gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 25 mm. På peisstue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 35 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare, ujevnheter og skjevheter.
- 1. Etasje: Basert på en skjønnsvurdering er det valgt å kun utføre skjevhetsmåling i stuen/gangen, men i to forskjellige retninger. I stue/gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 45 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter og ujevnheter.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, med stedvise symptomer på begynnende råteskader. Eksempelvis ved inngangspartiet. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.
- Fagmessig utførelse: Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen. Deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser tegn til slitasje, elde, stedvise skader og andre aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Ovennevnte forhold gjelder i hovedsak vinduer som vurderes å være fra boligens opprinnelige byggeår.
- Ytterdører og omramming: Dører fra byggeår viser tegn til slitasje, elde og punktvise fuktskader. Dørene har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. Taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert. På grunn av oppføringstidspunktet vurderes det at kravet for snøfangerutstyr trolig ikke var gjeldende, men TG2 er valgt siden forholdet kan påvirke sikkerheten.
- Skorsteiner (over tak): Beslaget rundt toppen av skorsteinen viser tegn til slitasje, skade og elde.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Trapp ved forstøtningsmur: Skjevheter i trappetrinn er registrert. Trapp til inngangsdør: Tydelige sprekkdannelser observeres på trappens mur-/betongkonstruksjoner (mellom vegg/grunnmur og trapp), og forholdet vurderes å tyde på setningsskader.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren. Eksemplelvis på vaskerommet.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Begynnende tegn til skjevheter/deformasjoner observeres på forstøtningsmur ved trapp. Dette skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon, men kan tyde på feil med utførelsen. Skjevheter og råteskader registrert i rekkverk/port.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk - Garasje
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre skader. Det er derimot ikke registrert lekkasjer eller andre symptomer på funksjonssvikt, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Innvendige forhold: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn, som følge av fuktvandringer i konstruksjonen. Forholdet tyder på mulige svakheter i dreneringen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler (musesikring).

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper - Rekkverk og håndløper
- Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift. Trappen har ikke håndløper på begge sider. Trappen og rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på dette oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Terrasse / platting - 1.etasje - Rekkverkshøyde og lysåpninger
- Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på dette oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet.

Utvendig trapp - Rekkerkshøyde og lysåpninger
- Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift. Trappen har kun rekkverk på en side, noe som kan medføre fallfare. Basert på dette oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Forstøtningsmur - Rekkerkshøyde og lysåpninger
- Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på dette oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det var en feil på varmekabel på bad i hovedbolig som er utbedret. I 2018 rant det inn vann fra en takhette, men dette ble også utbedret. I 2019 ble tak og fasade vasket og malt. I 2020 ble de fleste utvendige vinduer skiftet. I 2025 ble garasjen hevet og fikk nye garasjedører med elektrisk motor. I 2024 ble det avdekket fuktskader på en vegg i soverommet i kjelleren, som ble utbedret i 2026, inkludert utvendig dreneringsarbeid. Elektriker har byttet ut stikkontakter og komfyrvakt som ikke fungerte, med dokumentasjon fra 2023 og 2024. Det ble installert ny varmepumpe i hovedboligen i 2015 og i sokkelleiligheten i 2020. Selger opplyser om en sprekk i veggen i vaskerommet i sokkelleiligheten. Det har vært rotter i boligen, og sikringsarbeid samt utbedring av skader er utført. Det har også vært fuktskader på en vegg i soverommet i kjelleren som er utbedret. I 2020 ble det gjort arbeider i både hovedbolig og utleiedel, inkludert nytt kjøkken, nye soverom, ny parkett, og utskifting av himlinger og vegger. Radonmålinger i 2015 viste forhøyede verdier.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet (1. etasje) medfølger i handelen, dette gjelder platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, stekeovn og kjøle-/fryseskap.

Frittstående kjøle-/fryseskap på kjøkkenet (underetasje) medfølger i handelen.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Elektrisk oppvarming og vedfyring. Det er varmepumper (luft-til-luft) plassert i stue i 1. etasje og underetasje. Boligen har også en åpen peis i stue i underetasjen og en peisinnsats i stuen i 1. etasje. Gulvvarme på bad i 1. etasje og bad samt vaskerom i underetasjen (tilknyttet hybelen). Videre har boligen elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2026, utført av Drammensregionens brannvesen IKS. Konstaterte avvik har blitt utbedret.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av enebolig med carport datert 10.04.1978 med tilhørende godkjente byggetegninger datert 08.07.1976.

Det er utstedt godkjente byggetegninger for oppføring av ny carport datert 16.10.1979. Tiltaket ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Det er gitt tillatelse til bruksendring av rom i underetasje fra tilleggsdel til hoveddel og oppføring av tilbygg datert 22.03.2026 med godkjente byggetegninger fra 2025. Tillatelsen innebærer etablering av sekundær boenhet (matbod og bod omgjøres til ett soverom) og oppføring av tilbygg (oppføring av veranda, der eksisterende veranda blir betydelig utvidet). Følgende tiltak ble vurdert til å ikke være søknadspliktige: Bruksendring av rom benevnt som "lek-hobby-trim" til stue/kjøkken og fasadeendring knyttet til etablering av nytt inngangsparti til underetasjen samt innsetting av enkelte nye vinduer på andre fasader. Det gjøres oppmerksom på at fasadeendringen anses å være direkte tilknyttet den omsøkte bruksendringen i underetasjen (dette er pt. ikke utført). Det er heller ikke satt inn kjøkken i rom godkjent for stue/kjøkken. Iht. tillatelsen er det stilt betingelser om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest ved utført tiltak. Dersom dette ikke foreligger innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Kjøper har ansvar for ferdigstillelse av tiltaket og å søke om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for tiltaket, det må påregnes kostnader i tilknytning til dette. Se vedlagt tillatelse i salgsoppgave.

Vaskerommene i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som boder jf. godkjente byggetegninger datert 08.07.1976. Innredning av rommene til hoveddel er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som hoveddel og at rommene da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Del av entré har blitt innvendig innlemmet med boligen (opprinnelig utvendig areal). Det har blitt satt inn to garasjeporter i opprinnelig carport. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 2233
Tinglysningsdato: 01.04.1974
Servitutten omhandler: Kjøpekontrakten gir eier av gnr. 22 bnr. 147 rett til kostnadsfritt å koble til og benytte eksisterende felles vann- og avløpsledninger over gnr. 22 bnr. 2. Dette inkluderer rett til nødvendige reparasjoner, ettersyn og adkomst. Eier forplikter seg til å delta i felles vedlikehold av ledningene sammen med andre tilknyttede eiendommer. Rettighetene og pliktene gjelder frem til tilknytning til kommunale ledninger, med mindre kommunen overtar ansvaret.

Dagboknummer: 5056
Tinglysningsdato: 13.08.1975
Servitutten omhandler: Erklæringen gir eier av gnr. 22 bnr. 148 tillatelse til å koble seg på eksisterende private vann- og avløpsledninger. Eiere av gnr. 22 bnr. 147 (denne eiendommen) og andre naboeiendommer har gitt denne tillatelsen. Hver eier er ansvarlig for ledningen fra eget hus til fellesledningen, og solidarisk ansvarlig med de andre for fellesdelene.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Del av boligens underetasje er godkjent som sekundær boenhet - hybel (del av underetasje med bl.a. stue og et soverom), og kan lovlig leies ut. Dog gjenstår det etablering av inngangsparti til denne delen i underetasjen, tiltaket er i direkte tilknytning til omsøkt bruksendring av underetasje/etablering av sekundær boenhet. Se mer informasjon under punkt om ferdigattest.

Del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse (del av underetasje med bl.a. stue, kjøkken og to soverom), men er ikke godkjent som sekundær boenhet av kommunen. Etablering av denne sekundær boenheten er ikke søknadspliktig dersom kravene i kommuneplanens bestemmelse om størrelse og tilknytning til enebolig oppfylles, i tillegg til kravene til parkering og uteoppholdsareal oppfylles. I dette tilfelle vites det ikke om kravene er oppfylt, dersom boenheten skal leies ut overtar kjøper alt ansvar og risiko for at kommunes krav er oppfylt evt. søker om dispensasjon fra aktuelle bestemmelser. Det anføres at kommunen ikke har tatt stilling til at det er pt. innredet en tredje boenhet (denne hybelen) i boligens underetasje, ved gitt tillatelse om bruksendring - etablering av sekundær boenhet (den andre hybelen).

Det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Selger opplyser om utført radonmåling i 2015 som viste verdier over angitt tiltaksverdi. Ny eier må iverksette tiltak for å redusere radonverdiene dersom boligen skal leies ut. 

Radonnivået i et bygg kan endre seg over tid. DSA (Direktoratet for strålevern og atomsikkerhet) anbefaler at det utføres jevnlig radonmåling ved større ombygginger samt bruksendringer, tidligere utført tiltak mot radon (ca. hvert 5. år), bygninger under tiltaksgrense ved tidligere utført måling (ca. hvert 10 år) og boliger som ligger i et kjent radonutsatt område.

Eiendommen har tidligere vært utleid, men nåværende eier har bodd i boligen det siste året.

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Eiendommen har en god beliggenhet i et etablert boligområde. Kort gangavstand til barne- og ungdomsskole, barnehager, idrettsanlegg, lekeplass, bibliotek og dagligvarebutikk. Nærhet til marka med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter, sommer som vinter.

Drammen har et bredt utvalg av fritids- og sportstilbud. Næridrettsanlegg med kunstgressbane og volleyballbane på Fjell. Marienlyst med utebad, svømmehall, fotballbaner, friidrettsanlegg, skøytebane og Drammenshallen. Brandengahallen som var ny i 2019 er en fleridrettshall like ved Brandengen barneskole, både skolen og flere idrettslag disponerer hallen. Drafn, Skiold (allidrett), Drammen Rivers (basketball) og IL Drammen Bul (håndball) er aktive idrettslag med mange aktiviteter og innehar også egne idrettsanlegg. Drammen slalåmklubb i Haukåsløypa slalåmbakke med egentrening og kurstilbud.

Gode bussforbindelser med hyppige avganger til Drammen sentrum, kort gangavstand til bussholdeplass langs Austadveien (se www.brakar.no for rutetider). Gode togforbindelser mot Kongsberg, Oslo og Tønsberg fra Drammen sentrum, tidsmessig tar det ca. 30 minutter til Oslo (se www.vy.no for avganger). Flytoget bruker ca. 60 minutter fra togstasjonen i Drammen til Gardermoen flyplass, se www.flytoget.no for mer informasjon. Det gjøres oppmerksom på at regjeringen har vedtatt en nedleggelse av Flytoget fra og med 2028, hvor Vy vil overta trafikken på strekningene. Ifbm. dette vil Drammen bli et startpunkt for et 10-minutterssystem til både Oslo og Gardermoen (min. 8 avganger i timen).

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Skattekisten barnehage (0,4 km), Senterbarnehagen Fus (0,6 km), Fjellhagen barnehage (0,6 km).

Skoler: Fjell barneskole (0,5 km) og Galterud ungdomsskole (0,9 km).

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1092,5 kvm. Tomten er skrånende med innkjøring og gårdsplass belagt med belegningsstein, forstøtningsmurer, trapper, plenarealer samt diverse beplantninger. Forstøtningsmurer av betonglementer ved trapp. Forstøtningsmurer av betongblokker ved vei.

Liten del av oppført garasje og liten del av innkjørselen mot veien er opparbeidet på kommunal grunn, se kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper påtar seg risikoen for fortsatt bruk og fremtidig bruk samt eventuelle pålegg fra kommunen.

Frittstående dobbelgarasje på 30 kvm med støpt dekke, innlagt strøm, belysning og to elektriske leddporter (fra 2025). Garasjen er opprinnelig byggemeldt som carport.

Forøvrig er det parkering på egen gårdsplass foran garasjen og ved inngangspartiet i 1. etasje, belagt med belegningsstein.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel for Drammen kommune 2025-2037, vedtatt 18.06.2025, avsatt til boligbebyggelse (nåværende). Hele eiendommen på 1092,49 m² er avsatt til dette formålet.

Eiendommen berøres av hensynssone for ras- og skredfare. I henhold til kommuneplanens bestemmelser punkt 18.6 (H310_3 Jord, snø, steinsprang og flomskred) gjelder følgende: I områder utsatt for jord, snø og flomskred kreves det i forbindelse med utarbeidelse av regulering og før søknad om tiltak nærmere fagkyndig utredning/undersøkelse. Nødvendige sikringstiltak/avbøtende tiltak må utføres i tråd med utredningens anbefalinger.

Det foreligger en igangsatt planlegging av ny kommuneplan for Drammen kommune 2027-2039, se kommunens hjemmeside for mer info.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 15.897,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2025 - to boenheter. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Renovasjonskostnader: kr 8.323,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Samarbeid renovasjon, 2026.
Det opplyses om at Drammen kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 608,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2026). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 18.835 kWh pr. år.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via IF Skadeforsikring NUF på kr 13.213,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/internett og har kostet ca. kr 836,- pr. mnd avhengig av kanalvalg og hastighet på nettet.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 092 150,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 8 368 601,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

7 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

198 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
199 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
219 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 149 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 169 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rajeshwaran Subramaniam og Indrathevi Rajeshwaran

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg:
Innhenting av off. oppl. Drammen kommune inkl. tegninger, RFD og feierrapport  kr 3 422,25
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligfotografering (innvendig hovedbolig)  kr 3 500,00
Boligfotografering (utebilder med drone + bilder av leilighet)   kr 5 150,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet (5,71 promille)  kr 45 394,50
Tilstandsrapport enebolig over 250kvm  kr 24 687,50

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 20-0317/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.25317

Sist oppdatert: 15. mai 2026 kl. 15:42