Dokka 21

Dokka 21, 3425 REISTAD
Kommunenummer 3312, gårdsnummer 100, bruksnummer 75, seksjonsnummer 2

Totalt bruksareal BRA: 129 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 50 kvm: Gang, bad, to soverom, teknisk rom og vaskerom
1. etasje 24 kvm: Entré, toalettrom, og ett soverom
2. etasje 49 kvm: Stue og kjøkken

BRA-e:
Enebolig:
1. etasje 6 kvm: Bod med utvendig adkomst

Åpent areal:
Enebolig:
Kjeller: 21 kvm: Terrasse
2. etasje 14 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.04.2025 utført av . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført over tre plan. Skrånende tomt med plenaraeler og diverse beplantning. Sydvendt terrasse i underetasje og sydvendt balkong i 2.etasje. Boligen er oppført med støpt gulv mot grunn. Etasjeskillere i trekonstruksjon og stedvvis i betong. Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig liggende trekledning og fasadeplater. Vinduer og balkong/terrassedører i tre-lags glass med karmer og rammer i tre utvendig beslått med aluminium. Yttertaket er flatt og tekket med folie/takpapp. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Praktisk inngangsparti med parkett pågulv og malte vegg- og himlingsflater. Gulvvarme gir en lun velkomst. Plass for sko og yttertøy.

Stue: Lys og trivelig stue med store vindusflater som gir godt lysinnslipp og utsyn mot Lierdalen. Malte overflater og en åpen løsning mot kjøkkenet gir en god romfølelse. Gulvvarme og varmepumpe gir ekstra komfort.

Kjøkken: Moderne kjøkken med slette fronter fra Kvik. God skap- og benkeplass samt integrerte hvitevarer fra Boch. Laminat benkeplate og nedfelt oppvaskkum med ettgreps blandebatteri. Kjøkkenøy med hvit marmor benkeplate. Kjøkkenet er både funksjonelt, sosialt, og tilrettelagt for flere brukere samtidig.

Toalettrom: Gulvflater med parkett. Vegger og himling med malte flater. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Servantskap med slette fronter og heldekkende servant med ett-greps armatur. Mekanisk avtrekk tilkoblet boligens ventilasjonsanlegg. Vannrør av typen rør-i-rør. Avløpsrør i plastmateriale.

Bad: Lekkert bad med flislagte gulv og vegger. Utstyrt med heldekkende servant, vegghengt toalett, dusjsone med glassdører og moderne innredning. Varmekabler i gulv og naturlig ventilasjon via ventilasjonsanlegg.

Vaskerom: Flislagt gulv med sokkelflis på vegg. Veggflater og himling med malte flater. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av typen rør-i-rør og avløpsrør i plast. Sluk i plastmateriale. Mekanisk avtrekk tilkoblet boligens ventilasjonsanlegg.

Soverom 1 (hovedsoverom): Romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Store vindusflater gir naturlig lys. Gulvvarme og malte overflater skaper et lunt preg.

Soverom 2: Lyst og pent soverom, perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor. Malte overflater og vindu som gir godt lysinnslipp.

Soverom 3: Et fleksibelt rom med mange bruksområder, tilpasset ulike behov. Gulvvarme og nøytrale flater gir rommet et moderne uttrykk.

Utvendig bod: Gulvflater belagt med sponplater og gulvvarme. Vegger og himling med malte flater.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
- Våtrom (bad): Lokalfall i dusjsonen er mindre enn anbefalt, men vurdert som tilstrekkelig siden gulvet er nedsenket.
- Våtrom (vaskerom): Lokalfall mot sluk er mindre enn anbefalt, men vurdert som tilstrekkelig.
- Overflater gulv (1. etasje): Det er stedvis knirk i gulvflater, eksakt årsak ukjent. Oppfølging anbefales.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger) i underetasjen: Vegger er utlektet fra grunnmur, og oppbygging er ukjent. Skader kan ikke utelukkes.
- Balkong: Konstruksjonen med oppvarmet rom under er en fuktutsatt løsning. Tettesjiktet kunne ikke inspiseres.
- Utvendige trapper: Mangler håndløpere i trappen.
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite fall vekk fra grunnmuren mot nord, noe som kan øke fuktbelastningen.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at hele grunnmuren har fuktsperre. Manglende klemlist stedvis kan føre til vanninntrenging.
- Carport: Tettesjiktet mot underliggende etasje kunne ikke inspiseres.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Ingen punkter er tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
- Yttertak: Undertak, lekter og tekking er ikke inspisert grunnet manglende adkomst.
- Fundamenter for terrassen i underetasjen: Ikke tilgjengelig for kontroll.
- Grunnmur: Ikke tilgjengelig for inspeksjon.
- Downlights (flere rom): Ikke demontert og inspisert. Risiko for fuktskader i konstruksjonen dersom montert mot kald sone.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Integrerte hvitevarer fra Boch på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder platetopp, komfyr, mikrobølgeovn, kjøleskap og oppvaskmaskin.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Mitsubishi varmepumpe. Gulvvarme i stue/kjøkken, alle soverom, entre og baderom. Ellers basert på elektrisk oppvarming.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 30.10.2023, som omfatter oppføring av enebolig over 3 plan. Tilhørende godkjente byggetegninger er datert 2015.10.2016.

Bad i underetasjen er utvidet og deler av badet var oprinnelig bodareal, bodarealet er ikke omsøkt til rom for varig opphold.

Fjernet vegg mellom Garderoberom og soverom i underetasje, delen for garderoberommet er ikke omsøkt til rom for varig opphold.

Badet i underetasjen er blitt utvidet ved at en del av det opprinnelige bodarealet er tatt i bruk som baderom. Denne delen av boden er imidlertid ikke omsøkt og godkjent som rom for varig opphold.
Veggen i det tidligere garderoberommet/bod og soverommet i underetasjen er fjernet for å lage én større romløsning. Arealet som tilhørte det tidligere garderoberommet/bod er ikke omsøkt og godkjent som rom for varig opphold.

Endring av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av at sameiet vil få legalpant for krav mot alle sameierne i Sameiet Dokka 19, 21 og 23 som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

02.02.2022 - Dokumentnr: 129214 - Seksjoneringsbegjæring, avtale som deler eiendommen i tre eierseksjoner. Dokka 19 har sameiebrøk: 130/390

Servitutten/seksjoneringsbegjæringen vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter denne.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Boligen har en flott beliggenhet på Bråtan/Utsikten, øverst i "Lierbakkene" med fantastisk utsikt utover Lierdalen og mot Drammen. Attraktivt, stille og rolig boligområde, som kalles Utsikten, på øvre delen av Reistad. Området er et veletablert felt og består i det vesentlige av bebyggelse fra 2006 og frem til i dag. Boligen ligger like ved markaområder. Det er flott utsikt over Drammen- og Lierområdet, det er i tillegg meget gode solforhold (fra morgen til langt på kveld om sommeren). Utsikten barnehage i umiddelbar nærhet. Barne- og ungdomsskole i Lierbyen med skolebussforbindelse fra Reistad. Det er også kort vei til Liertoppen kjøpesenter og Bauhaus.

Kjekstadmarka med suverene turmuligheter både sommer og vinter, ligger rett bak blokka. Her er det milevis med skiløyper om vinteren, og fine turstier i sommerhalvåret. Det er også kort vei til Damtjern med bademuligheter og flott klatreterreng. Diverse idrettsanlegg, cross-bane, rideskole, golfbane, skytterlag, svømmehall osv. i kommunen. 10 minutters kjøring til Engersand med sandvolleyballbane og bademuligheter. St. Hallvard IL, Lier IL og Stoppen SK er aktive idrettslag innenfor blant annet håndball, ski og fotball. Kort vei til ridesenter på Linnesvollen. Kjekstad golfbane (www.kjekstad-gk.no ) og Holtsmark golfbane (www.holtsmarkgolf.no ). Svømmehall på Stoppen i Lierhallen. For nærmere detaljer se www.lier.kommune.no. 12 min. kjøring til Drammen- og Asker sentrum med et rikholdig utvalg av fritidstilbud.

Gangavstand til bussholdeplass langs Lierbakkene med avganger mot Lierskogen og Drammen. Fra Liertoppen er det god busskommunikasjon mot Oslo, Asker, Drammen og Lierbyen, se www.brakar.no for rutetider. Togstasjon i Asker sentrum og Lier stasjon (Gullaug) med regelmessige avganger retning Kongsberg, Oslo og Tønsberg se www.vy.no for avganger. Flytoget bruker ca. 60 minutter fra togstasjonen i Drammen til Gardermoen flyplass, se www.flytoget.no for mer informasjon.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse.

Lier kommune har et godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Utsikten barnehage, Gullaug barnehage, Norlandia barnehage.

Skoler: Hegg barneskole (i Lierbyen) og Lierbyen ungdomsskole.

Det ligger flere videregående skoler i Asker, Drammen og Lier, samt Universitet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen.

Felles selveiertomt på 1.046 kvm. for Sameiet Dokka 19, 21 og 23.

Iflg. vedtatte vedtekter har Dokka 21 disposisjonsrett og vedlikeholdsplikt til areal foran og bak boligen.

Carport ved inngangspartiet, støpt dekke. Tilrettelagt for montering av el-bil lader. Utover dette vil det være muligheter for parkering på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for eierne i Sameiet Dokka 19, 21 og 23.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett vann og avløp via private stikkledninger. Sameiet er i fellesskap ansvarlige for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for Utsikten Bråtan datert 02.09.03, med mindre endring datert 25.08.15. Iflg. kommuneplanens arealdel 2019-2028 er eiendommen avsatt/godkjent til boligformål.

Ubebygd areal på nedsiden av eiendommen er i kommuneplan/reguleringsplan avsatt til boligformål og kan teoretisk bli bebygget i fremtiden.

Det er igangsatt detaljregulering av nytt boligfelt vest for Bråtasvingen. Feltet vil få innkjøring mot vest i krysset mellom Dokka og Bråtasvingen. Det må påregnes økt trafikk i Bråtasvingen og byggevirksomhet i området.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 15.742,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2023.
Renovasjonskostnader: kr 3.944 pr. eiendom,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Samarbeid renovasjon, 2025.

I tillegg påløper det kr 578,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2025). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 12.311 kWh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie via Eika Forsikring på kr 7.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken fiber Altibox som leverandør av internett og tv, pris avhenger av hastighet på nettet og kanalvalg.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.

Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 042 672,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 8 170 689,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

7 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

197 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
218 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 118 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Sameiet har ingen fellesgjeld. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Leo Muhanna

Eiendommen er seksjonert, og boligen er tilknyttet Boligsameiet Dokka 19, 21 og 23.

Sameiet består av 3 eierseksjoner/eneboliger.

Eierne har enerett til å bruke en bestemt bruksenhet i eiendommen. Seksjonen kan ikke skilles ut fra sameiet. For hver seksjon er det fastsatt en sameiebrøk som uttrykker seksjonseierens forholdsmessige eierandel i sameiet.

Sameiet drives etter fri modell og har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett.
Seksjonseiere bærer i prinsippet utgiftene for sin egen seksjon. Drifts- og vedlikeholdsutgifter som ikke henføres på den enkelte seksjon, fordeles etter sameiebrøken. Felles innkjørsel holdes ved like og utbedres av seksjonseiere i fellesskap. Sameiets vedtekter er datert 01.07.2025

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensninger som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon.

Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i sameiet i henhold til lov om eierseksjoner. Dette gjelder ikke for kjøp og erverv av fritidsboliger, erverv ved ekspropriasjon, arv eller forskudd på arv til livsarving eller en kreditors erverv for å redde en fordring som er sikret med pant i en seksjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 av salgssummen. Estimert ved salg på prisantydning kr 48.000,-
Tilrettelegging kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedsføringspakke: kr 27.400,-
Visningshonorar pr. stk: kr 4.000,- pr. stk
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger (inkl. byggetegninger, renovasjon, feierrapport): kr 4.238
Tinglysning sikringsobligasjon: kr 545
Boligfotografering inkl. drone og kveldsfoto: kr 10.250
Tilstandsrapport med målsatt plantegning: kr 19.950

Oppdragsnummer 20-0230/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.25230

Sist oppdatert: 15. august 2025 kl. 11:17