Smålensgata 16

Smålensgata 16, 0657 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 232, bruksnummer 235, ideell andel 1/1
Andelsnummer 4, Opplandgata og Smålensgata, organisasjonsnummer 971069872

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:
Etasje 55 kvm: Entré, bad, bod, soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
Etasje 5 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.07.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Dagens omkledningsrom/walk-in garderobe er opprinnelig byggemeldt som bod. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1994. Bygningen er fundamentert med betong til stedlige masser med grunnmur av betong. Yttervegger er oppført med betong/murverk som er utvendig pusset og malt, og etasjeskillere er av betong. Bygningen har en saltak-konstruksjon i tre, antatt tekket med takstein. Leiligheten har en vestvendt balkong på ca. 5 m² i stål- og betongkonstruksjon. Vinduer og balkongdør er fra 2025 med 3-lags glass. Hovedytterdøren er malt, og innvendige dører er glatte.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Det er opplyst at anlegget er fra 1994 og at det er gjort endringer etter 1999. Siste el-tilsyn var for mer enn 5 år siden.

Boligen har røykvarsler og slokkeutstyr.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Varmtvannsbereder/tank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.

Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt ved rørgjennomføring eller ved døråpning. Det er heller ingen synlig oppbrett av membran ved dørterskelen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Helse, miljø og sikkerhet: Samsvarserklæringen(e) angir ikke dato og/eller beskrivelse av arbeidet som er utført på det elektrisk anlegget. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært vann under fliser på det gamle badet, som ble utbedret av selger i 2026. Badet ble da renovert med nytt sluk, membran, varmekabler, mikrosement og ny innredning. Selger opplyser at fallet ikke er i henhold til forskrift, men at det er funksjonelt.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Badet er oppgradert med nytt sluk, ny membran, nye varmekabler, ny mikrosement og ny innredning utført av Oslo Plumbing

2019:
- Montering av ny varmtvannsbereder på ca. 120 liter i kjøkkeninnredning

Ukjent årstall:
- Utført endringer på det elektriske anlegget

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Utskifting av vinduer og balkongdører, utført av Din byggpartner
- Ferdigstilling av avfukteranlegg i garasje
- Gjennomført ventilasjonsrens i alle seksjoner
- Utbedring av dører

Leiligheten ligger i en boligblokk fra 1994 med tykke betong- og murvegger som gir god lydisolasjon mot naboer. På ett plan finner du entré, soverom med tilhørende walk-in bod, bad, kjøkken og stue med utgang til vestvendt balkong. De siste årene er det gjort betydelig oppgradering av leiligheten: badet ble pusset opp i 2026 med nytt sluk, ny membran, nye varmekabler og ny mikrosement, og i 2025 ble alle vinduer og balkongdøren byttet ut i regi av borettslaget. Kjøkkeninnredningen er fra 2019 og ble malt opp igjen i 2023.

Entré:
Fra inngangsdøren møter du en entré med god plass til å henge fra seg yttertøy. Et stort garderobeskap langs veggen gir ryddig oppbevaring fra første steg inn. Herfra leder leiligheten seg naturlig videre mot soverommet på den ene siden og mot kjøkken og stue på den andre.

Stue:
Stuen strekker seg mot vest med utgang til balkongen gjennom en balkongdør med 3-lags glass fra 2025. Vinduene, også byttet i 2025, slipper inn godt lys og bidrar til at rommet holder på varmen. Det er plass til en romslig sofagruppe og spisebord, og den åpne løsningen mot kjøkkenet gjør at de to rommene fungerer godt sammen uten at kjøkkenet forsvinner inn i stuen.

Kjøkken:
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter, malt opp i 2023, og benkeplate i laminat. Benkeberederen på ca. 120 liter sitter innfelt i innredningen. Av hvitevarer følger kjøl- og fryseskap samt oppvaskmaskin med i salget; i tillegg er det platetopp og stekeovn. Kjøkkenventilator med avtrekk ut sørger for god luftutskifting ved matlaging. Den åpne løsningen mot stuen gjør at kjøkkenet ikke er isolert fra resten av oppholdsarealet.

Balkong:
Balkongen vender mot vest og har plass til sittemøbler. Rekkverket er av stål med glassfelt, og balkongdøren ble byttet i 2025. Selger oppgir at solen treffer uteplassen fra rundt kl. 13:00 og utover ettermiddagen.

Soverom:
Soverommet vender mot bakgården, som ifølge selger er stille. De tykke murveggende mot naboene bidrar til et rolig sovemiljø. Rommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider, og det er store skap langs veggen. Tilstøtende er en innvendig bod som kan disponeres som walk-in closet.

Bad:
Badet ble pusset opp i 2026 med nytt sluk, ny membran, nye varmekabler og ny mikrosement på både gulv og vegger. Elektrisk gulvvarme gir jevn varme under føttene. Rommet er innredet med vegghengt klosett, servant nedfelt i innredning og speilskap med lys. Dusjhjørnet har svingbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin. Himlingen har malte plater med innfelte downlights. Mekanisk avtrekk. Badet er oppført etter teknisk forskrift 2017.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue og kjøkken. Mikrosement på bad. Belegg øvrige rom.
Vegger: Malt betong. Mikrosement på bad.
Himling: Malt betong. Malte plater med innfelte downlights på bad.

Lagring:
Til leiligheten disponeres to boder: en innvendig bod på soverommet som kan brukes som walk-in closet, og en ekstern kjellerbod på ca. 5 m² beliggende på fellesareal i kjelleren. I tillegg er det store skap på soverommet og et stort garderobeskap i entréen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: kjøle- og fryseskap, oppvaskmaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: vaskemaskin (kan dog kjøpes), bokhylle i stue, og en halvvegg som deler kjøkken og stue. Halvveggen (grønn vegg som skiller stue og kjøkken) er lett å feste og kan monteres opp igjen om ønskelig.

Elektrisitet. Elektriske varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1994. Det foreligger ferdigattest for nybygg - boligblokk datert 24.01.1996. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av balkonger datert 14.06.2017. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Dagens omkledningsrom/walk-in garderobe er opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, erklæring/avtale og bestemmelse om vann/kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selgers beskrivelse av eiendommen:
Smålensgata 16 ligger i et svært hyggelig område på Vålerenga, med utgangsport som går direkte til Vålerengaparken. Området er stille, og ligger i en lite trafikkert enveiskjørt gate. Leiligheten tilhører et profesjonelt og trivelig borettslag. Leiligheten er i gjennomgående god stand. Badet er nytt av 2026 og har fortsatt 2 års garanti på alt av gulv, vegger og innredning. Det betyr at eventuelle mangler kan rettes opp helt gratis. Gulvet ble ferdigstilt juni 2026. Under mikrosementen ligger helt nye varmekabler og membran. Kjøkkeninnredningen fra Epok og hvitevarer er fra 2019, og nymalt i 2023. Over kjøkkenbenken ligger et beskyttende lag som kan tas av.

Nye vinduer og doble-balkongdører bidrar til at leiligheten er svært energieffektiv (trenger sjelden å bruke panelovner) og godt lydisolert. Leiligheten er generelt veldig godt lydisolert, med tykke murvegger mot naboer og et soverom som vender mot en stille bakgård.

Leiligheten har svært gode muligheter for lagringsplass. Ytterbod i garasjen (som har helt nytt luftanlegg som gjør at klær fint kan oppbevares i boden). En stor innerbod som kan disponeres både som walk-in closet eller som bod. Store skap på soverommet og et stort garderobeskap i gangen. Garasjeplass kan leies gjennom boretslaget, og er plassert inne i felles garasje.

Leiligheten ligger i Smålensgata i et etablert boligstrøk mellom Vålerenga og Gamlebyen. Området er tett på det meste man trenger til daglig, uten at det er mye gjennomgangstrafikk i gatene nærmest – en bom stenger for gjennomkjøring fra Strømsveien.

Til dagligvarehandelen er det et par minutters gange, med Coop Extra i St. Halvardsgate og Kiwi i Kværnerbyen begge i nærheten. Nærmeste barneskole er Vålerenga skole, rundt fem minutter til fots, og Jordal skole for ungdomstrinnet ligger omtrent like nært. Det er også flere barnehager i umiddelbar nærhet, blant annet Enga barnehage og Vålerenggata barnehage.

Jordal ballbane og skatepark er fem minutter unna til fots, og treningssentre som FitnessRoom Kværnerbyen og SATS Kampen nås på under ti minutter.

Kollektivtilbudet er godt. Nærmeste bussholdeplass, Galgeberg i Strømsveien, er noen minutters gange og betjenes av flere busslinjer. T-banen nås på Ensjø stasjon, og Oslo S er tilgjengelig med buss på under ti minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Vålerenggata barnehage (0-6 år): 3 min. gange
Enga barnehage (1-5 år): 2 min. gange
Sotamyggen barnehage (1-5 år): 5 min. gange

Idrett og fritid:
Jordal ballbane og skatepark: 5 min. gange
FitnessRoom Kværnerbyen: 7 min. gange
SATS Kampen: 9 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 472 kvm som tilhører borettslaget. 

Borettslaget disponerer parkeringsplasser i felles garasjeanlegg. Disse tildeles av styret etter ventelister, og garasjeplass kan leies gjennom borettslaget. Parkeringsplassene er tilrettelagt for lading av el- og hybridkjøretøy, og det er mulighet for montering av ladeboks.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen ligger i gul støysone for vei og jernbane, ifølge kommunens kartgrunnlag. Dette innebærer at det kan gjelde restriksjoner og krav til støydempende tiltak ved søknadspliktige arbeider.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred er vurdert som lav, men med svært alvorlig konsekvens. Ytterligere undersøkelser kan være nødvendig ved tiltak på eiendommen.

Det er registrert akseptabel forurensning i grunnen på eiendommen.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 2025/08563 - Byggesak.
Enebakkveien 31 - oppføring av boligbygg.
Det ble gitt rammetillatelse 26.05.2026. Det søkes om å oppføre nytt boligbygg i inntil fem etasjer pluss kjeller på eiendom i bydel Gamle
Oslo. Boligbygget oppføres inntil eksisterende boligbygg og tilpasser seg høydene til eksisterende bebyggelse, og skal utføres hovedsakelig i tegl. Det etableres en parkeringsplass langs vei foran den omsøkte bygningen.

Saksnummer 201602885 - Reguleringssak.
Etterstadgata 10 - Nye Vålerenga sykehjem.
Plansak ble oversendt til byrådsavdelingen 01.06.2025. Kirkens bymisjon foreslår å omregulere Etterstadgata 10 på Vålerenga, for å rive eksisterende bebyggelse og erstatte den med et større sykehjem. Sykehjemsformålet videreføres og utvides, mens rusinstitusjonen blir flyttet. Det foreslåtte sykehjemmet får 122 beboerrom, og publikumsrettede funksjoner i gateplan mot Etterstadgata/Vålerenggata. Nybygget foreslås med 6 etasjer + underetasje mot nordøst, og 5 etasjer + underetasje mot Etterstadgata. Saken ble sendt til Byrådsavdelingen 31.10.2025 og er fortsatt under behandling.

Saksnummer 202002020 - Reguleringssak.
Østerdalsgata 1 A-L - Kjeksfabrikken - planforslag til politisk behandling - Kombinert bolig- og næringsformål.
Residev AS v/Scandinavian Property Group foreslår å detaljregulere Østerdalsgata 1a-l til kombinert formål forretninger/kontor/bevertning mm. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel. Planen tilrettelegger for mer effektiv bruk av eksisterende bebyggelse, regulerer et nytt 5-etasjers flerfunksjonelt bygg samt et nytt atrium og paviljong. Eksisterende industribebyggelse har kulturminneverdi og reguleres med hensynsone for bevaring kulturmiljø.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 957,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, balkongtillegg, kommunale avgifter, drift og vedlikehold etc.

Spesifikasjon av månedlige felleskostnader:
- Felleskostnader: kr 4 292,-
- Balkongtillegg: kr 665,-

Garasjeplass kan leies etter særskilt avtale og følger ikke automatisk med leiligheten. Tildeling skjer etter venteliste administrert av styret.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 400,- pr. år.

Internett leveres av Obosnett og er inkludert i felleskostnadene. TV bestilles individuelt etter ønske.

Det er ikke tilknyttet alarm til eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 418 061,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 36 862,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 82 561,- pr. 31.12.2025.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 3 207 128,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-Banken AS
Lånenummer: 98207573280
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 471 943,-
Innfrielsesdato: 08.02.2037
Restløpetid: 20 år
Type Rente: Flytende
Rente: 6,57 %
Merknad: Avsetning til bomiljøtiltak utgjør kr 38 595,- av langsiktig gjeld.

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 1636.89.33434
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 2 735 185,-
Innfrielsesdato: 10.02.2030
Restløpetid: 5 år
Type Rente: Flytende
Rente: 5,40 %
Merknad: Tatt opp i februar 2025 for vindusutskifting (opprinnelig lånebeløp kr 3 200 000,-). Nedbetaling startet i 2025.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 300 000,00 Prisantydning
82 561,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 382 561,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 392 057,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 402 007,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Erlend Søberg Granrud og Maren Hauger

Leiligheten er tilknyttet Opplandgata Og Smålensgata Borettslag.

- Borettslaget består av 36 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er PHM Forvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Protector Forsikring ASA med polisenummer 3213578.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.
- Borettslagets hjemmeside er oppsma.lettstyrt.no.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for øvrige beboere. Styret kan samtykke dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for andre.
Det er ikke tillatt å riste tøy fra balkongen, og klesvask skal ikke henge ute på søn- og helligdager.
Musikkøvelser er begrenset til to timer daglig, og ikke i tidsrommet 16-18 eller etter kl. 22.
Borettslaget har sykkelparkering i anviste rom og boder i kjeller.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utskifting av vinduer og balkongdører (2025)
- Ferdigstilling av avfukteranlegg i garasje (2025).
- Ventilasjonsrens i alle leiligheter (2025).

Planlagte påkostninger:
- Styret skal vurdere behovet for oppussing av fellesgangene i Opplandgata 13 og 17. Dette ble vedtatt på generalforsamling 04.05.2026.
- Anskaffelse av hjertestarter til hver oppgang. Dette ble vedtatt på generalforsamling 04.05.2026.

Styret informerer pr. 27.07.2026 at det ikke foreligger planlagte påkostninger pt. Det er et ønske om å holde felleskostnader uendret så langt det lar seg gjøre.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Forkjøpsrett utlyses for samtlige OBOS-medlemmer og det kreves innmelding i OBOS for å være eier av andelsleilighet i borettslaget.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke (SmartAnnonsering, Finn.no, Hjem.no++ m/digital markedsføring, Snapchat)  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 900,00
Visninger pr stk kr. 3.500,- 

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører (har fra tidligere salg)  kr 3 125,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. 13 988,00  
Boligstyling/rådgivning  kr 2 100,00
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0269/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26269

Sist oppdatert: 04. august 2026 kl. 14:59