Hovseterveien 84D

Hovseterveien 84D, 0768 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 31, bruksnummer 331, ideell andel 1/1
Andelsnummer 143, Setra Borettslag, organisasjonsnummer 950474084

Totalt bruksareal BRA: 32 kvm

BRA-i:
7. etasje 31 kvm: Entré, bad og åpen stue-kjøkkenløsning med alkove.

BRA-e:
Kjelleretasje 1 kvm: Kjellerbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
7. etasje 7 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.07.2026 utført av Anticimex AS v/John O. Ljungblom. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1975. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong og er oppført med kjeller. Yttervegger er av tegl-/murverk med utvendige fasader av murpuss, og etasjeskillere er av betong. Bygget har et flatt tak tekket med asfaltpapp/membran. Leilighetens entrédør har brannklasse EI30 og lydklasse R"w 40dB. Vinduer og balkongdør med tre-lags glass er fra 2019. Fra stuen er det utgang til en balkong på 7 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og glass.

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten, og anlegget er sikret med automatsikringer. Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, røykvarslere og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Innredning: Tegn til svelleskader på benkeplate.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2019:
- Utskiftning av balkongdør og vinduer til tre-lags glass og karmer av treverk

2019:
- Våtromsrehabilitering i regi av borettslaget med oppgradering av bad og utskiftning av røropplegg

Ukjent årstall:
- Endring av planløsning med fjerning av opprinnelig soverom og etablering av alkove

En lys og arealeffektiv leilighet beliggende høyt og fritt i 7. etasje, med en gjennomtenkt planløsning, romslig balkong med gode solforhold og et bad rehabilitert i regi av borettslaget i 2018. Bygget har gjennomgått omfattende vedlikeholds- og oppgraderingsarbeider de senere årene; fasaden ble rehabilitert i 2021, røropplegget ble skiftet i 2018, og vinduer samt balkongdør ble oppgradert til moderne tre-lags glass i 2019. Den åpne løsningen mellom stue og kjøkken skaper en luftig romfølelse, mens alkoven gir en naturlig og skjermet sovesone. Selger beskriver svært gode solforhold store deler av dagen.

Entré:
Entréen ønsker deg velkommen med en praktisk skyvedørsgarderobe med speilfronter som dekker hele den ene veggen. Dette gir rikelig med oppbevaringsplass uten å oppta unødig gulvareal. Entrédøren er både brannklassifisert og lydisolert. Fra entréen ledes du videre mot den lyse stuen og balkongen, med kjøkkenet på venstre hånd og badet til høyre.

Stue:
Den lyse stuen har store vindusflater mot balkongen som slipper inn rikelig med dagslys og gir et hyggelig utsyn mot grønne omgivelser. Balkongdøren med tre-lags glass fra 2019 gir enkel adkomst til uteplassen. Rommet har en god møbleringsløsning med plass til både sofagruppe og spisebord, og den åpne forbindelsen mot kjøkkenet skaper en sosial og innbydende oppholdsdel. Naturlig ventilasjon via ventiler.

Kjøkken:
Kjøkkenet har stilrene, slette fronter med pålimte plater i en dempet grønn nyanse, kombinert med varme benkeplater i treverk som gir rommet et moderne og harmonisk uttrykk. Det er nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur og integrert induksjonstopp. Veggplater mellom benk og overskap gjør kjøkkenet både praktisk og lettstelt, og benkebelysning under overskap gir godt arbeidslys. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn fra Siemens, integrert oppvaskmaskin samt innebygget kjøleskap med frysedel. Ventilator er montert på vegg med kullfilter. For økt trygghet er kjøkkenet utstyrt med automatisk lekkasjestopper og komfyrvakt. Vannrør er av typen rør-i-rør, og avløpsrør er av plast.

Alkove:
Alkoven ligger som en naturlig del av den åpne stue- og kjøkkenløsningen, men er skjermet av en vegg som skaper en egen og lun sovesone. Her er det god plass til dobbeltseng, og rommet fremstår som et funksjonelt og hyggelig soveområde. Parkett på gulv, malte vegger og himling. Naturlig ventilasjon via ventiler.

Balkong:
Den romslige balkongen på ca. 7 m² har utgang fra stuen og vender mot grønne omgivelser. Balkongen er oppført i betongkonstruksjon med rekkverk i metall og glass, og gulvet er belagt med terrassebord. Her er det god plass til både sofagruppe og beplantning, og selger opplyser om svært gode solforhold store deler av dagen. Balkongen er nordvestvendt.
Merk at rekkverkshøyden er under 1,2 meter. Da balkongen ligger mer enn 10 meter over bakkenivå, oppfyller den ikke dagens krav til rekkverkshøyde.

Bad:
Badet ble rehabilitert i regi av borettslaget i 2018 og holder en moderne og tidløs standard. Rommet har flislagt gulv med behagelig gulvvarme, flislagte vegger og nedsenket himling med downlights som gir en god romfølelse. Innredningen består av vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur, speil med overlys samt vegghengt toalett med innebygget sisterne. Dusjsonen er plassert i hjørnet og har veggmontert hånddusj med regnfallsfunksjon. Badet har mekanisk avtrekk. Vannrør er av typen rør-i-rør med stoppekraner i fordelerskap, og avløpsrør er av plast.

Overflater:
Gulv:Parkett i stue, kjøkken, alkove og entré. Flislagt gulv på bad.
Vegger:Malte veggflater i alle rom. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte himlinger i alle rom. Nedsenket himling med downlights på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer en praktisk kjellerbod i bygningens kjelleretasje. Det er enkel adkomst via byggets felles trappegang og heis.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen vises det til punktet "Byggemåte" i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: kjøleskap, oppvaskmaskin og stekeovn. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Det er elektriske varmekabler i baderomsgulv og stedvis oppvarming via panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1975. Det foreligger ferdigattest for nybygg datert 20.10.1978. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for nye balkonger, fasadefelter i underetasje og nye baldakiner, datert 25.11.1997.
- Ferdigattest for utskifting av rør/nytt røropplegg/rehabilitering av alle våtrom, datert 17.12.2018.
- Ferdigattest for rehabilitering og oppgradering av fasader, datert 30.03.2021.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 23.08.1973. Dagens planløsning avviker fra disse ved at et opprinnelig soverom er fjernet for å etablere en alkove i åpen stue- og kjøkkenløsning. Kjøkkenet er tilsvarende flyttet dit del av soverommet var tidligere.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet leie av areal, leie av næringslokale, felles bruk av lekeplasser og adkomstrett med rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til Hovseter; et attraktivt og veletablert boligområde hvor du får en sjelden kombinasjon av naturopplevelser, aktivitetstilbud og enkel tilgang til byen. Her bor du med marka som nærmeste nabo, samtidig som T-banen tar deg til Majorstuen og Oslo sentrum på få minutter.

For deg som trives med en aktiv livsstil, er beliggenheten vanskelig å slå. Fra boligen har du kort vei til Mærradalen, Hovseterdalen og Fossum med flotte turstier, lysløyper og preparerte skiløyper vinterstid. Sykkel- og turveiene leder videre til Bogstad og Nordmarka, hvor du kan nyte alt fra rolige søndagsturer til lange skiturer og terrengsykling. Om sommeren er Bogstadvannet et populært sted for bading og avslapning, mens vinteren byr på skøyteis og flotte skiløyper. Like i nærheten finner du også Wyllerløypa og Tryvann skisenter for alpint, snowboard og vinteraktiviteter.

Området byr på et bredt aktivitetstilbud året rundt. Hovseterdalen huser en av Oslos mest populære frisbeegolfbaner, og i nærområdet finner du idrettstilbud gjennom blant annet Røa, Fossum og Njård. På Røa ligger også SATS med tilknytning til Røa Bad, som tilbyr moderne treningsfasiliteter, svømmebasseng og terapibasseng. Ønsker du å prøve nye aktiviteter, tilbyr BUA gratis utlån av blant annet ski, skøyter og annet turutstyr – en flott ressurs for både store og små.

Hverdagen blir enkel med dagligvarebutikk rett utenfor døren, inkludert Rema 1000 og en søndagsåpen frukt- og grøntbutikk. Bare en kort spasertur unna ligger Røa sentrum med et hyggelig utvalg av kaféer, restauranter, vinmonopol, apotek, sportsforretninger, nisjebutikker og øvrige servicetilbud.

Kommunikasjonen er svært god. Hovseter T-banestasjon ligger kun få minutters gange fra boligen og betjenes av linje 2, som tar deg til Majorstuen på rundt 10 minutter. Dette gjør det enkelt å kombinere nærheten til naturen med jobb, studier og alt storbyen har å by på.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Hov Meklenborg barnehage: 3 min. gange
Hovseter barnehage: 3 min. gange
Vestjordet barnehage: 5 min. gange

Idrett og fritid:
Hovseter Velvære: 1 min. gange
EVO Røa: 11 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 2112,7 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfalterte internstier, sykkelstativer, sittebenker, plenarealer og diverse beplantning. Borettslaget har felles bruk av lekeplasser. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Det tilhører ikke garasje eller parkeringsplass til denne boligen, og det er ikke mulighet for montering av ladeboks eller el-lading i nærheten.

Borettslaget administrerer utleie av garasjeplasser internt. Hver leilighet disponerer to oblater til gjesteparkering, som kun er for gjester. Gjesteparkeringen kan benyttes 48 timer av gangen. Beboere kan stå parkert i maks 30 minutter ved oppgangene med gyldig beboerbevis.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-1733, datert 03.01.1972, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt B.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred på selve eiendommen er vurdert til 'Ingen'.

Eiendommen er berørt av en registrering for forurenset grunn knyttet til 'Hovseter skole' (lokalitetsnr 25439). Påvirkningsgraden er vurdert som 'Lite/ikke forurenset'.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 581,- pr. mnd. og inkluderer: varmtvann, kabel-TV, internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, vaktmestertjeneste, forretningsførsel, drift og vedlikehold, samt renter og avdrag på andel fellesgjeld.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 3 003,-
Kabel-tv og internett: kr 578,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 3953 kwh. pr. år.

Kabel-TV og internett er inkludert i felleskostnadene. Dekoder og utstyr til internett er borettslagets eiendom og skal følge leiligheten ved salg.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 920 719 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 13 692,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 248 970,- pr. 02.07.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 149 550 433,- pr. 02.07.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207575232
Type: Serielån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 02.07.2026: kr 23 649 897,-
Andel av saldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 30.09.2047
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207602728
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 02.07.2026: kr 5 202 506,-
Andel av saldo: kr 10 291,95
Innfrielsesdato: 30.03.2039
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207602744
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 02.07.2026: kr 49 925 702,-
Andel av saldo: kr 98 730,08
Innfrielsesdato: 30.10.2047
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207761095
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 02.07.2026: kr 70 772 328,-
Andel av saldo: kr 139 948,27
Innfrielsesdato: 30.03.2059
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 750 000,00 Prisantydning
248 970,30 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 998 970,30 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 008 466,30 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ida Sofie Brockstedt Hansen

Leiligheten er tilknyttet Setra Borettslag.
- Borettslaget består av 276 andeler.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.
- Forsikringsselskap er Tryg Forsikring med polisenummer 6646288.
- Borettslagets hjemmeside er www.setrabrl.no.

Dugnad må påregnes. Borettslaget arrangerer blant annet vårdugnad.
Dyrehold er tillatt etter søknad og godkjenning fra styret. Det er kun tillatt med ett dyr per leilighet. Alle hunder og katter skal føres i bånd på borettslagets område. Dyreeier er ansvarlig for skader og for å fjerne etterlatenskaper. Styret kan pålegge fjerning av dyr ved berettigede klager.
Det skal være ro i leilighetene mellom kl. 23:00 og 07:00. Støyende arbeid er kun tillatt på hverdager mellom kl. 07:00 og 17:00 (unntaksvis 19:00) og lørdager mellom kl. 10:00 og 14:00.
Det er forbudt med kullgrill og gassgrill på verandaene, men elektrisk grill kan benyttes.
Montering av parabolantenne er ikke tillatt.
Flytting av kjøkken og andre endringer som berører felles tekniske installasjoner er ikke tillatt.
Leiligheten disponerer bod. I Hovseterveien 64, 66 og 82 er det bod i både gang og kjeller.
Sykler og barnevogner kan oppbevares i fellesrom i kjelleren.
Borettslaget eier 14 supplementsrom som leies ut til andelseiere.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Renovering av alle bad (2018/2019).
- Ombygging av tidligere næringslokaler til 16 nye andeler (2021).

Planlagte påkostninger:
- Styret har på årsmøtet i juni 2026 fått vedtatt å utrede og eventuelt etablere et treningsrom i borettslaget.
- Styret arbeider med oppgradering av lekeplassen.
- Planer om å etablere Fiber-nett.

Styret informerer i epost av 07.07.2026 at det ikke er planlagt noen påkostninger p.t. som vil øke felleskostnadene.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsregnskapet for 2025 viser et årsresultat på kr 5 834 357. Borettslagets disponible midler per 31.12.2025 var kr 6 377 430. Balansen viser en negativ egenkapital på kr -60 865 754. Styret vurderer den faktiske egenkapitalen til å være positiv, da eiendelene er bokført til opprinnelige priser som ikke gjenspeiler markedsverdien.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Styreleder har fullmakt til å godkjenne nye andelseiere uten styrebehandling, forutsatt at det ikke knytter seg ekstraordinære forhold til salget. Det kreves medlemskap i OBOS for å kunne eie boligen.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

I årsrapporten for 2025 nevnes det at styret har brukt betydelig tid og ressurser på flere krevende saker, inkludert behandling av en sak i forliksrådet. Styret har også håndtert flere forhold knyttet til ulovlige ombygginger og fulgt opp saker om bruksendring av fem ulovlige enheter.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget - utpekt av OBOS - forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Styregodkjennelse:
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,95 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk 3.000,- (1 stk og alle privatvisninger kostnadsfrie)   kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører Obos  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport takstmann  kr 8 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0261/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26261

Sist oppdatert: 26. juli 2026 kl. 20:27