Bølingshavnfjellet 4

Bølingshavnfjellet 4, 1680 SKJÆRHALDEN
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 22, bruksnummer 70, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 203 kvm

BRA-i:
Enebolig:
U.etasje: 69 kvm: Gang, bad, badstue, bod, soverom, og tv -stue
1. etasje 74 kvm: Entré, vaskerom, kjøkken, og stue
Loftetasje 44 kvm: Gang, bad, og 3 soverom

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 16 kvm:

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 45 kvm: Sydvestvendt terrasse på ca 15,5 kvm samt sydøstvendt markterrasse med fliser på ca 29 kvm.

Loftetasje har 28 kvm ALH (areal lav himling) Gua utgjør 72 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.07.2026 utført av Takstmann Takstkonsulent 1. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse over arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig oppført i 1992. Bygningen er oppført på grunnmur av betong. Etasjeskille av trebjelkelag. Yttervegger antas oppført med bindingsverkskonstruksjon av tre, utvendig kledd med liggende kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak, tekket med takstein e.l (ikke besiktiget).

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Bad i loftetasje- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er påvist negativ høydeforskjell fra topp av slukrist til topp eller oppkant av vanntett sjikt.

Vaskerom i 1 etasje- Vaskerom må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Bad i u. etasje- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk som medfører at lekkasjevann ikke ledes til sluk og renner ut av våtrommet. Det er påvist sprekker i fliser. Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
Taktekking- Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Undertak (Diffusjonsåpent) er eldre enn 13 år.

Takkonstruksjon/loft- Loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon og det mangler dokumentasjon på utførelsen.

Yttervegger/veggkonstruksjon- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting) Det ble registrert enkelte steder med avflasset maling og værslitt kledning.

Vinduer og takvinduer- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

Ytterdører- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Det ble registrert fuktsvelling på døren til underetasjen.

Innvendige overflater- Det ble registrert fuktskjolder i kott i 2. etasje. På befaringsdagen ble det ikke observert tegn til aktiv lekkasje eller pågående fuktinntrengning på befaringsdagen.

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner- Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.

Rom under terreng- Det er påvist fuktskjolder/fuktskader på overflater i underetasje/kjeller.

Innvendige vannledning- Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Innvendige avløpsrør- Det er ikke påvist tilfredstillende stakemuligheter for å sikre enkel tilgang for rensing og vedlikehold

Varmtvannsbereder- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift

Fuktsikring og drenering- Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er påvist punktvis avflassing eller utfelling (salt-/kalkutslag) på puss eller maling.

Grunnmur og fundamenter- Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.

Forstøtningsmur- Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.

Terrengforhold- Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

Bad i loftetasje- Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Påvist svertesopp i dusjsone. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist sprekker i fliser. Det er påvist at flisfuger i våtsone har riss/sprekker

Vaskerom - Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det er ikke etablert sluk i rommet og fall mot dørterskel, noe som medfører at eventuelt lekkasjevann vil kunne renne ut av rommet.

Bad i u.etasje- Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Påvist svertesopp i dusjsonen.

Badstue- Det er ikke dokumentert oppbygging av badsturommet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Eier overtok eiendommen i 2024 og siden den gang utført følgende arbeid:
Nytt, større sikringsskap,
Elbillader
Utekran
Utvidelse kjøkken med ny benkeplate i stein, vask, armatur, induksjonsplatetopp, oppvaskmaskin, stekeovn, kjøleskap
Belegningsstein på parkeringsplass
Ny verandadør
Nyere beplantning og mur

Se også punkter i selgers egenerklæring som ligger som vedlegg i salgsoppgaven

Boligens standard er i stor grad fra byggeåret, men også oppgradert over tid - blant annet av nåværende eiere som overtok i 2024. Sistnevnte har blant annet bekostet oppgraderinger av elektrisk anlegg, inkludert fornyelse og utvidelse av sikringsskap.

Innvendige overflater er gjennomgående i god stand når alder legges til grunn og bærer preg av forsiktig bruk over tid. Stedvise oppgraderinger er likevel naturlig å påregne. Gulvene er i de fleste rom av heltre, øvrige overflater av flater som i senere år er malt.

Kjøkkenets innredning er en stedsbygget løsning i heltre som i 2025 ble utvidet med to nye skuffeseksjoner fra Aubo. Innredningens opprinnelige del ble samtidig modernisert med blant annet nye benkeplater i stein, ny vask og nytt blandebatteri. Hvitevarene som alle er integrert ble skiftet ut med nye fra blant annet kvalitetsprodusenten Miele.

Boligens to bad og kombinerte toalettrom/vaskerom er alle naturlig gjenstand for modernisering på bakgrunn av alder og forventet brukstid. Rommene er imidlertid funksjonelle og i daglig bruk. Hovedbadet inngår i likhet med tre av soverommene i loftsetasjen, det sekundære badet i kjelleren. Sistnevnte har også en tilknyttet, romslig badstue. Toalettrommet som også fyller rollen som vaskerom er nylig innredet med hyller og arbeidsbenk. Sistnevnte har ikke sluk.

Overflater og innredninger:
Gulv: Trebord, laminat og fliser.
Innervegger: Tapet, panel og fliser.
Himlinger: Malt panel, umalt i kjellerboder

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Lyse benkeplater i stein. Underlimt vask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert ventilator.

Bad loftsetasje: Servantskap med glatte profilerte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning og sideskap med profilerte hvite fronter. Dusjnisje med skyvedør og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Bad kjeller: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspell. Dusjhjørne med skyvedør og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Toalettrom: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Gulvmontert klosett. Veggmontert benk og hyller. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Integrerte hvitvarer medfølger.
Taklampe i trapp, takampe i kjøkken og spisestue, 3 ampelkroker, lysskjold i stuen, antikke knagger i vaskerom medfølger ikke

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming og vedovn.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på nybygg bolig , datert 16.10.1992. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente plantegninger. Dagens planløsning avviker fra disse.
Vegg mellom to av soverommene på loftet er tatt bort og loftstue er tatt i bruk som soverom.

Det er ikke fremlagt tegninger som viser utvendig trapp med dør inn til bod i underetasjen samt forstøtningsmur. Ved eventuell søknad i etterkant, gjør vi oppmerksom på at det kan foreligger risiko for avslag. I så fall kan kommunen kreve tilbakeføring i henhold til byggemeldte tegninger.

Det bemerkes at det er avvik mellom utført arbeid og de tegninger som ligger til grunn for ferdigattesten. Etter meglerens vurdering, samsvarer ikke dagens situasjon med innsendte tegninger, idet vinduer i u.etasje som på tegning er vist med tilstrekkelig størrelse for rømningsvei, i praksis er mindre og ikke oppfyller krav til rømningsvei i henhold til byggteknisk forskrift. Av den grunn oppfyller ikke soverom og kjellerstue kravet til varig oppholdsrom.

Det foreligger godkjente bygningstegninger for frittstående garasje datert 2.10.1991.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser
Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Idylliske Bølingshavn på Kirkøys vestside har en helt egen atmosfære, naturlig preget av nærheten til sjøen. Den maritime husklyngen som utgjør nabolaget på Bølingshavnfjellet består av et større antall hvitmalte boliger med ensartet og stedstilpasset, maritim arkitektur.

Nærhet til sjøen og omfangsrike naturområder er blant de fremste kvalitetene ved å bo på Hvaler. Bademuligheter er det flust av, blant annet i den nærliggende bukta Haslevika - rett rundt odden fra Bølingshavn. Spiller du golf, er det verdt å merke seg de korte avstanden fra Bølingshavn til til Hvaler Golfklubbs bane med 9-hull og tilhørende spisested.

Kirkøy er for øvrig et paradis å sykle rundt på; her kroker smale landeveier seg i et historisk landskap hvor tiden åpenbart går saktere enn ellers.

Har du båt, er det verdt å merke seg at det finnes en rekke småbåthavner rundt på øya. I den omfangsrike Hvaler-skjærgården er det nær sagt utallige utfluktsmuligheter. Mellom Hvalers mange øyer og holmer finnes det også store områder med smult farvann som er utmerket for padling med kajakk. Det er i tillegg kort avstand til den svenske vestkysten og de nærliggende Koster-øyene.

Skjærhalden med buss til både Fredrikstad og Oslo er kun en liten kjøretur unna. Her er det yrende folkeliv sommerstid og flere spisesteder å velge blant, store dagligvareforretninger samt et knippe andre mindre forretninger som holder åpent året gjennom.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Hvaler barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 374 elever, 24 klasser 10.7 km
Hans Nielsen Hauge vgs 29,8 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 180 elever, 6 klasser 29.8 km

Barnehager:
Brekke barnehage (1-5 år) 28 barn 3.3 km
Huser gårdsbarnehage (0-5 år) 44 barn 8.7 km
Asmaløy barnehage (1-5 år) 50 barn 10.8 km

Det går skolebuss til skolen på Asmaløy.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 466 kvm.
Solrik og særdeles pent opparbeidet med plen,støpte terrasser med granittheller, prydbusker og diverse beplantninger. Skjærgårds idyll med flott utsikt!. Gårdsplass opparbeidet med belegningsten.

Med boligen følger det med en frittstående garasje. Montert elbillader. Forøvrig 2 biloppstillingsplasser på gårdsplass/parkeringsplass samt foran garasje.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger gjennom et privat vann og avløpslag og frem til offentlig ledning. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan Bølingfjellet syd datert 11.5.1984 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av Hvaler kommuneplan 2019-2031 med formål boligbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 36 023,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer årlig eiendomsskatt som utgjør kr 10 289,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer 27.400 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7 704,-
Velavgift til Bølingshavn Vel kr 300 pr. år.
Boligen er tilknyttet fiber hvor det strømmes over nettet. Ny eier må finne sin egen strømmeleverandør og pris avhenger av hva slags strømmepakke man velger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 689 890,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

8 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

212 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
213 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
233 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 713 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 733 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mona Agnete Sandberg og Lars Christian Sandberg

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hvaler kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Bølinghavn Vel med frivillig medlemsskap

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 27 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse 2 stykk inkludert, utover disse 3.900,- per )  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Hvaler kommune inkl tegn.  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Foto - Interiørveiledning  kr 2 500,00
Foto PBF - Premium (dag/kveld/drone)  kr 9 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0152/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26152

Sist oppdatert: 06. august 2026 kl. 10:13