Silurveien 42

Silurveien 42, 0380 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 28, bruksnummer 726, seksjonsnummer 39, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 100 kvm.

BRA-i:
10. etasje, 94 kvm: Entré, bad, toalettrom, stue/kjøkken og 3 soverom.

BRA-e:
U. kjeller, 4 kvm: Bod.
Kjeller, 2 kvm: Bod.

Åpent areal:
10. etasje, 5 kvm: Balkong.

Kommentar til areal:
Bodene var ikke tilgjengelig på befaringen, og er derfor ikke oppmålt av sakkyndig. Opplysninger vedrørende størrelse er basert på selgers mål, og er ikke videre undersøkt tilstandsrapporten. Det tas ikke ansvar for feilaktige opplysninger vedrørende arealets størrelse.

Hver seksjon har bruksrett til to kjellerboder, med unntak av seksjon 36, 79, 111 og 114 som hver har bruksrett til fire kjellerboder.
I tillegg disponerer leiligheten en felles bod, delt med nabo, på leilighetsplan.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 28.04.2025, utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg over 12 etasjer, samt kjeller.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur av betong. Bærende vegger og etasjeskillere i hovedsak av betong. Yttervegger består av pussede flater. Taket er tilnærmet flatt, og tekket med membran/takpapp (taket er ikke besiktiget).
Leiligheten har slett entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 2002 og 2004, og balkongdør med karmer av tre og 2-lags glass fra 2002.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3:

Ildsteder inne i boligen:
- Det er ikke etablert ubrennbar plate under ildsted. Kan medføre gnistkast og brannfare. Ubrennbar plate må etableres.
Sjablongmessig prisanslag; kr 0-10.000,-.

I tillegg har leiligheten fått tilstandsgrad 2 på følgende:

Kjøkken:
- Kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet (TG iht. NS 3600).

Toalettrom (Ikke våtrom):
- Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser.

Skorsteiner inne i boligen:
- TG er satt grunnet alder og ukjent eventuell oppgraderingshistorikk på pipeløp.

Tekniske anlegg, VVS-anlegg (sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannbåren varme; eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer. TG er valgt pga. alder og tilstand.

Elektrisk anlegg, forenklet vurdering:
- Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget (TG settes iht. NS3600). Deler av anlegget er av eldre dato og mangler dokumentasjon.
På generelt grunnlag anbefales det alltid å gjennomføre en utvidet el-kontroll.

Dører og vinduer:
-Det registreres stedvis malingsavflassing og sprekker i omrammingsbord på balkongdør og vinduer.

Balkong:
-Rekkverkshøyden er under 1,20 m (målt til 0,87 m) - avvik fra dagens byggteknisk forskrift, grunnet balkonghøyde over 10 m.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen er modernisert/påkostet i:
2025 - Byttet lys i stue og soverom, samt utført mindre endring i el-skap. Malt hall, stue og soverom.
2024 - El-kontroll.
2023 - Sparklet, tapetsert og malt soverom.
2022 - Renovert bad, toalettrom og hall.
2021 - Lagt ny kurs til fremtidig bad og toalettrom, montert downlights i hall samt jordet hele stuen. Senket tak i hall. Lagt ny parkett i hall og stue. Sparklet, tapetsert og malt hall, stue og peis.
2020/2021 - Oppgradert sikringsskap. Lagt nye kurser til kjøkken og fremtidig bad, samt ny kurs til soverom.
2020 - Ny kjøkkeninnredning, levert og montert av Kvik. Bygd opp lettvegger, rekonstruerte veggene på soverommet og utbedret veggene i stuen. Flytsparklet, lagt ny parkett og byttet dør til soverom.

Gjennomgående selveier toppleilighet, med adkomst via felles trappegang med heis. Leiligheten har callinganlegg.
Leiligheten består av:

ENTRÉ

Lys og innbydende entré, med god plass til ulike oppbevaringsløsninger.

BAD (2022)

Delikat baderom innredet med vegghengt servantinnredning med glatte fronter og heldekkende servant med ett-greps armatur, speilskap over servant, håndkletørker, dusjhjørne med fast glassfelt og dusjarmatur tilkoblet regndusj og hånddusj, og badekar ved dusj. Avtrekksventil på vegg. Det er opplegg for vaskemaskin.

TOALETTROM (2022)

Praktisk, separat toalettrom innredet med vegghengt servantskap med glatt front og heldekkende servant med elektrisk (berøringsfri) armatur, speil over servant, og vegghengt toalett. Avtrekksventil på vegg.

STUE / KJØKKEN (2020)

Romslig og luftig oppholdsrom med åpen kjøkkenløsning, stemningsfull peis, og god plass til sofa- og spisegruppe. Store vindusflater gir godt med naturlig lysinnslipp, og rommets utforming i L-vinkel gjør det enkelt å møblere i ulike soner.

Kvik kjøkkeninnredning med glatte fronter, og benkeplater av kompaktlaminat med planlimt oppvaskkum med ett-greps armatur. Stikkontakter under overskap, automatisk vannstopper med fuktsensor under oppvaskkum, og komfyrvakt over platetopp. Integrerte hvitevarer medfølger; kjøleskap, oppvaskmaskin, stekeovn og nedfelt platetopp. Ventilator med kullfilter over platetopp. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Utgang til solrik balkong på 5 kvm, med upåklagelig fjordutsikt og gode solforhold!

SOVEROM

Leiligheten har tre soverom av god størrelse, alle med garderobeløsninger.
Hovedsoverom har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord, og har garderobeinnredning med forheng.
Soverom 2 og 3 er av tilnærmet like god størrelse og har åpne garderobeskap - rommene passer ypperlig som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

OVERFLATER

Bad - Flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Nedsenket himling av malt flate med downlights.
Toalettrom - Flislagt gulv og flislagte vegger. Nedsenket himling av malt flate med downlights.
Øvrige rom - Gulvflater belagt med fliser med varme i entré, parkett i øvrige rom. Vegg- og himlingsflater med malte flater. Nedsenket himling med downlights i entré.
Slette innerdører.

ANNET

Sikringsskap med automatsikringer, måler og kursoversikt er plassert i felles gang.
Leilighetens stoppekran er plassert i fordelerskap for rør-i-rør på bad.
Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.
Alle innerdører er Swedoor Stable med solid kjerne for økt lyddemping. Mulighet for soft close funksjon
på alle soverom.
Alle soveromsveggene ble bygget opp på nytt i 2020 med forbedret lydisolering, og gipsen gjør at hvert
skruepunkt tåler nå opptil 50 kg belastning uten bruk av plugg.
Elektrisk servant batteri WC.

Medfølger ikke:
Sonos-høyttalerne med stativ
Vaskemaskin og tørketrommel
Fryser i bod

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer.
Elektrisk gulvvarme i entré og bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligblokken, datert 18.02.1963. I tillegg foreligger det ferdigattest på utskifting av sluk, datert 19.08.2022. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik fra byggetegninger ved at kjøkken og soverom mot stue har byttet plassering, samt at det er åpnet opp mellom nytt kjøkken og stue.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 5 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vann- og kloakkledninger, erklæring/avtale vedr. panterett uten opptrinnsrett til sameiet, erklæring om nettstasjon, seksjonering og reseksjonering/tilleggsseksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
Kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn er ikke tillatt.
Seksjonseier plikter å opplyse styret og forretningsfører om leiers navn, egen adresse i utleieperioden og varigheten av denne.
Leietaker av bruksenheten må meldes til styret for skriftlig godkjenning før innflytning finner sted.

Sentral og attraktiv beliggenhet, i en tilbaketrukket rolig blindvei på Ullern.
Kort avstand til flotte friluftsområder, kollektivtilbud, dagligvarehandel, og et rikt utvalg av servicetilbud og fasiliteter.

Nærområdet byr på flotte tur- og rekreasjonsmuligheter året rundt, med Mærradalen rett i nærheten, samt langs Lysakerelven.
Fra Mærradalen kan du ta deg opp til Bogstad, hvor du finner Oslo Golfklubb med en fantastisk beliggenhet ved Bogstadvannet, om vinteren - skiløyper rett inn i marka. Videre er det kort avstand til Sollerudstranda som byr på fantastiske muligheter for bading og grilling om sommeren. Vækerø park befinner seg også i dette området med beplantning, gressplen og stier. Lysaker brygge ligger en kort søndagstur unna, med et godt utvalg av kafeer og restauranter.

For de treningsglade tilbyr Ullern idrettsforening bandy, basketball, fotball, håndball og gymnastikk. Ullern Tennisklubb ligger idyllisk til på Blokkajordet ved Ullern Kirke, og har et høyst moderne tennisanlegg til helårsbruk. Det er flere treningssentre godt innen rekkevidde, deriblant Ullern Trening helt i starten av Silurveien. Flotte SATS Røa og Røabadet - Badeland & Velvære (tidl. Røa bad), er en 9 minutters kjøretur unna.

Dagligvarehandelen kan gjøres på søndagsåpne Joker Ullern, beliggende 550 m fra boligen, alternativt KIWI Ullern Allé. Videre er det kort avstand til Lilleaker hvor du finner Coop Prix, apotek, trivelige kaféer og restauranter. Dersom du ønsker ytterligere servicetilbud er det kort avstand til det lokale og anerkjente kjøpesenteret CC Vest. Her er det en rekke kaféer, restauranter, klesbutikker, vinmonopol, MENY, frisør, apotek, samt en rekke spesialforretninger og kjedebutikker.
Fysioterapi, treningsstudio og Legevakt Vest finnes i Silurveien 2.

God tilknytning til offentlig transport med kun 300 m til Ullernåsen T-banestasjon (linje 1, 2, 3 og 5). Banen bruker 9 min. til Majorstuen og 14 min. til Oslo S.
Det er ca. 14 minutters gange til busstopp ved Radiumhospitalet (linje 23, 24, 28, 260E, samt flybuss FB3).
Trikk fra Ullern trikkestopp, og tog fra Lysaker stasjon.

Denne leiligheten er ypperlig for deg som ønsker å bo i et veletablert og grønt område, tilbaketrukket fra det hektiske bylivet!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Silurveien 42 sokner til Bjørnsletta skole (1.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Slalåmveien barnehage, Montessoribarnehagen Solsikken avd. Lilleputt, og Mærradalen barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 11 819 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.
Fellesområdet er pent opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, plenarealer, sittegrupper, trær og prydbusker.

Ingen fast parkering følger boligen.

Sameiet har 38 utendørs biloppstillingsplasser, med og uten elbil-ladere, hvor "førstemann-til-mølla"-prinsippet gjelder.
Oppmerkede biloppstillingsplasser i sameiet er kun for eiere og beboere. Plassene er gratis å benytte, men parkeringsbevis må benyttes, uten bevis blir det ilagt gebyr.

Gjester henvises til parkeringsplasser utenfor sameiet, eller til gjesteparkeringsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, samt privat stikkvei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg, offentlig kjørebane/veigrunn, naturvernområde, felles avkjørsel, fortau, annet veiareal og annet fellesareal i henhold til reguleringskart datert 10.04.2025, med tilhørende reguleringsbestemmelser V240856 vedtatt 24.08.1956, S-576 vedtatt 24.11.1954, S-4856 23.09.2015, V300909N2 vedtatt 30.09.2009, V251055 vedtatt 25.10.1955, V070656 vedtatt 07.06.1956 og V150561 vedtatt 15.05.1961.

Pågående byggesaker i nærområdet:

Saksnr. 202004717
Gjelder "Silurveien 43 - Boring av energibrønner".
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202004717

Saksnr. 202208438
Gjelder "Silurveien 18 - 20 - Oppføring av tre bolighus med parkeringskjeller".
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202208438

Pågående plan-/reguleringssak i nærområdet:

Saksnr. 202007578 (omhandler tilleggstomten til sameiet)
Gjelder; "Silurveien 41 -Planforslag til offentlig ettersyn - Boliger og friområde".
Området er bebygget med to rekkehus á tre enheter. Rekkehusene har adkomst fra Silurveien. I midtre del av planområdet er det opparbeidet en liten inngjerdet, privat lekeplass, på en åpen gress-slette. Denne lekeplassen er ikke i bruk. Eksisterende rekkehusbygg er planlagt revet.
Det er foreslått i alt åtte boligblokker fordelt på en bakre boligrekke på 7-8 etasjer, samt lavere mellombygg, og en fremre boligrekke som trappes ned mot Silurveien.
Status; Plan- og bygningsetaten avslo 19. februar 2025 å fremme det private reguleringsforslaget i medhold av plan- og bygningsloven § 12-11, og mottok deretter krav om å få fremmet reguleringsspørsmål for bystyret i brev datert 12. mars 2025.
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202007578

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 9.339,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring (A-konto) og varmtvann, kabel-TV og Internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, styrehonorar og forretningsførsel, og nedbetaling andel fellesgjeld m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble sist justert med ca. 40 % økning 01.08.2024.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger og ytterligere låneutbetaling (se mer info under info om sameiet).

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 6.484,-
Renter/gebyr lån IN kr 2.469,-
Avdrag lån IN kr 386,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. For boliger er eiendomsskatten 2,35 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Bunnfradraget for 2025 er på inntil 4,7 millioner kroner.
Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for seksjonen for inneværende år, med dette bør forventes på sikt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5.373,- pr. år. / 7035 kWh pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-TV og Internett. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Sfty alarmselskap (kollektiv brannvarsling i sameiet).

Kjøper av seksjon skal betale innflyttingsgebyr på kr 2.500,-, når eierskiftet gjennomføres ved registrering hos ABBL. ABBL krever inn gebyret sammen med første innbetaling av fellesutgifter.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.657.721,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6.630.883,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 368.466,- pr. 03.04.2025.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 39.794.383,- pr. 03.04.2025, og lånevilkårene er:
Lånenummer 2223.88.09871, Sparebanken Øst.
Annuitetslån, 12 terminer pr. år.
Rentebetingelser: 7,25 % pa., flytende rente.
Lånets løpetid: 353 terminer til innfrielse (siste termin 25.08.2054).
Avdragsfrihet: Nei.

Dette sameiet har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt seksjonseier kan velge å nedbetale sin andel av sameiets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til seksjonen, og følger seksjonen ved et eventuelt salg.
Det er lagt opp til at dette kan gjennomføres 1 til 2 ganger i året, og at hele andelen av fellesgjelden må innfris.
Pr. d.d. vil dette medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 2.855,-.

7 600 000,00 Prisantydning
368 466,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 968 466,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

199 200,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
210 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 178 706,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Leilighetens andel av fellesgjelden vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Gordon Francis Robert og Monica Karina Guajardo Colipi

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Ullernbyggene, med sameiebrøk 30/4359, e-post: Styret@ullernbyggene.no.
Sameiet består av 118 boligseksjoner, samt 1 vaktmesterleilighet (seksjon 119).
Forretningsfører er Asker og Bærum boligbyggelag ABBL, tlf. 67 57 40 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, forutsatt at de ikke sjenerer andre beboere. Hunder skal ikke ha adgang til de inngjerdede lekeplassene. Hundeeiere/-passere skal plukke opp etter hunden på opparbeidede fellesarealer.
Det er felles sportsbod i 1. etasje, reservert til sykler, ski og annet sportsutstyr, og fellesvaskeri og rullerom i u. kjeller.
Godkjennelse fra styret må innhentes før montering av utvendig markise og evt. andre fasadeendringer.
Navneskilt på postkasse skal være av godkjent type.
Sameiet har kameraovervåkning og er underlagt reglene for dette. Sameiet har installert kameraovervåkning i alle kjellerganger, i, inngangspartier, sykkelbod og søppelrom for å forebygge tyveri og hærverk.
Sameiets hjemmeside; https://ullernbyggene.no/

Foretatte påkostninger de senere år:
Byttet ut heisene, rehabilitert tak, installert nytt røykvarslingssystem, pusset opp inngangspartiene, skiftet ut fyringsanlegg (fra oljefyring til el-kjel), og tilrettelegging og etablering av 10 doble ladepunkter for el-bil.

Planlagte påkostninger:
- Pågående rehabilitering av sameiets bygninger primært på tekniske installasjoner og føringer innvendig, etablering av glassbaldakiner over kjellertrapper og utskiftning av eksisterende VA ledninger.
I samarbeid med BER, AFRY og Ansnes er det utarbeidet en plan for oppussing og utbedring som gjelder strøm og rørfornying. Resultatet viser at oppgraderingene for strøm og rørfornying vil koste ca. 76 MNOK inkl. mva. Det ble på årsmøte 2024 vedtatt at sameiet skal ta opp et lån på 76 MNOK i forbindelse med ovennevnte vedlikehold. I dette inngår en buffer på 15 % av totalentreprisen. Pr. mars 2025 er total fellesgjeld for sameiet kr 39.794.383,-, som er fordelt på seksjonene. Resterende lån vil tas opp og fordeles ila. 2025.
Låneopptaket vil fordeles på seksjonseierne etter gjeldende eierbrøk. Iht. indikasjon fra sameiet vil låneopptaket medføre en andel fellesgjeld på ca. kr 700.000,- og dermed økte månedlige felleskostnader med ca. kr 5.000,- for 4-roms leiligheter, dersom hele lånet blir tatt opp. Det understrekes at dette på nåværende tidspunkt kun er en indikasjon og endelige beløp er avhengig av tilbud og utbetaling fra banken. Pr. d.d. er denne seksjonen tildelt kr 368.466,- i fellesgjeld. Det er vedtatt IN-ordning på fellesgjelden.
I fremtiden vil det bli lagt til flere økninger av felleskostnadene, for å dekke renter og avdrag på det utbetalte lånet i forbindelse med rehabilitering.
- Opprettelse av permanente bad i vaskerom i hvert bygg.
- Andre tiltak styret vil jobbe med fremover; varmeanlegg inkl. bergvarme, fasade, verandaer og vinduer.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Tomtesalg:
- Sameiet har inngått avtale om salg av tilleggstomten sin på 7,6 mål (gnr. 28, bnr. 608) til ABBL og Backe. Kjøpet er dog betinget av at reguleringsplan godkjennes av kommunen, og salgsbeløp avhenger av hvor stor utnyttelse prosjektet eventuelt gis. ABBL og Backe betalte 3 millioner i 2019, resten betales ved overtagelse. Sameiet får sitt oppgjør ved rammetillatelse (overtagelse), som normalt foreligger 3-6 måneder etter reguleringsplan. Salget utløser skatt og skattlegges det året inntekten utløses. Gevinstberegning tar utgangspunkt i salgsvederlaget. Skatten vil påføres den enkelte sameier ved ligningsoppgaven, mens inntekt går til sameie. Derfor må sameiet se til at beløpene blir overført seksjonseier før betalingsfrist.
Salget av tomten kan ta tid, og det presiseres at det ikke er mulig å si når salget vil realiseres eller til hvilken pris da salgsbeløp avhenger av hvor stor utnyttelse prosjektet gis. Samtidig understrekes det at salget av tilleggstomten og innfrielse av hele/deler av fremtidig fellesgjeld, som nevnt ovenfor, er betinget av at reguleringsplan godkjennes av kommunen.
- Styret har fått fullmakt til å komme til enighet med Backe om å opprette en lekeplass på sameiets tomt, hvor både sameiet Ullernbyggene og de fremtidige beboerne på tomten sameiet selger har fri tilgang.
For mer info. se punktet "Regulerings- og arealplaner", og saksnr. 202007578.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld.
Tilrettelegging: kr 24.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger/overtakelse: kr 3.890,- pr. stk.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 48-0023/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR48.2523

Sist oppdatert: 28. april 2025 kl. 19:13