Kapellveien 23A

Kapellveien 23A, 1604 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 208, bruksnummer 13, festenummer 485, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 64 kvm

BRA-i:
Tomannsbolig:
1. etasje - 29 kvm: Bad, to soverom, entré og gang
2. etasje - 31 kvm: Stue/kjøkken

BRA-e:
Utvendig bod:
1. etasje - 4 kvm: Bod

Åpent areal:
Tomannsbolig:
1. etasje - 8 kvm: Balkong

Boligen disponerer en utvendig bod. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.09.2026 utført av Tom Henrik Haviken. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en tomannsbolig med byggeår 2006. Takrenner og nedløp er av plast belagt stål der overvann føres til terreng. Vindskyer i beslag. Taket er et saltak med sperrekonstruksjon og undertak av duk. Det er mønt-himling. Ytterveggene er oppført som bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med liggende bordkledning og pussede murfasader. Vinduene er malte med 2-lags glass. Det er malt hovedytterdør og terrassedør i treverk med 2-lags glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende :
- Taktekking: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Undertak (Diffusjonsåpent) er eldre enn 13 år.

- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: TG settes grunnet alder. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.

- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er påvist punktvise skader på yttervegg. Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting)

- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

- Ytterdører: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.

- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Det er symptom på eller registrerte riss/sprekker på overflater. Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

- Bad: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader. Det påvist avvik i fallforhold til sluk. Det er motfall på deler av gulvet. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet)

- Innvendige avløpsrør: Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg.

Det er gitt tilstandsgrad IU (TGIU) på følgende:
Tomteforhold -Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Hjemmelshaver opplyser om at avløpsledningene er av PVC plastrør (bunnledninger og utvendig, oransje rør) fra 2006, med offentlig avløp via private stikkledninger. Hjemmelshaver opplyser også at vannledningene er av plast (PEL eller PE) fra 2006, med offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Utvendige vann- og avløpsledninger er nedgravd og ikke tilgjengelige for direkte kontroll. Det er ikke utført kamerainspeksjon, trykktesting eller andre inngrep. Vurderingen bygger derfor på synlige forhold, normal funksjon og eventuelle opplysninger fra eier. Skjulte feil eller skader kan ikke utelukkes. Det anbefales generelt nærmere undersøkelse av relevant fagkyndig.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
- Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja.
Gavlveggen hos naboen har det vært fukt på. Dette er fikset opp i. Det har ikke vært noe på min side, kun inne hos naboen. Jeg må bare nevne det siden det er felles fasade.

- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja.
Nytt arbeid- 2025 - I forbindelse med fuktskaden på gavlveggen hos naboen ble vinduet på denne veggen byttet. Fuktskaden var kun på naboens side, og det har ikke vært registrert fukt eller skader på vår side.

Stuen har en lun og moderne atmosfære, med god plass til både sofagruppe og øvrig møblement. Rommet ligger i boligens hovedetasje og har utgang til en sørvestvendt terrasse på ca. 8 kvm, som gir en fin forlengelse av oppholdsrommet på varme dager. Innvendige overflater består i hovedsak av laminatgulv, malte veggflater og malt himling. Gulvene i boligen skal ifølge eier være skiftet i 2025.

Kjøkkenet ligger i åpen tilknytning til stuen og har profilerte fronter og laminat benkeplate. Innredningen ble ifølge eier malt i 2024 og gir kjøkkenet et mørkt og tidsriktig uttrykk. Kjøkkenet er utstyrt med kjøl/frys, komfyr med platetopp, oppvaskmaskin og ventilator med avtrekk ut.

Boligen har to soverom, begge plassert i underetasjen. Rommene er på henholdsvis ca. 9,2 og 6,3 kvm og har plass til seng og tilhørende møblement. Overflatene følger boligens gjennomgående uttrykk med laminat på gulv og malte veggflater.

Badet er flislagt på gulv og vegger og har elektriske varmekabler i gulvet. Rommet er innredet med gulvstående toalett, servantinnredning med overskap og speil, dusjkabinett samt opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen ivaretas blant annet av elektrisk styrt vifte.

Boligen varmes opp med panelovner og har naturlig ventilasjon via lufteluker. Vannledningene består av kobber og plast, mens innvendige avløpsrør er utført i plast. Varmtvannsberederen er på 120 liter, er fra byggeåret 2006 og står i skap på kjøkkenet. Sikringsskapet er plassert på et av soverommene og har blant annet overspenningsvern og egen 32A-kurs for elbillader.

Fra stuen er det direkte utgang til en sørvestvendt terrasse på ca. 8 kvm. Her er det plass til utemøbler og en hyggelig sittegruppe. Eiendommen har for øvrig gruslagt innkjørsel, etablert hage og innslag av fjell.

Komfyr og oppvaskmaskin medfølger ved salg.
Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet med varmekabler på badet og panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på Nybygg 2-mannsbolig, datert 08.08.2006. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 900050, tinglyst 01.03.1904, type heftelse: Festekontrakt.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er ingen øvrige tinglyste servitutter på eiendommen. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Omgivelsene på Kapellfjellet er svært sentrale i by-sammenheng, men også noe tilbaketrukket fra bykjernen. Likevel tar det ikke mer enn gode 10 minutter å gå eller et fåtall minutter å sykle til selve sentrumskjernen. Alle byens tjenester og tilbud er med andre ord lett tilgjengelig i hverdagen.

For en familie med barn i skolealder vil det være et praktisk pluss at også barne- og ungdomsskoler kan nås via lite trafikkerte smågater. Flere barnehager er i tillegg lett tilgjengelig i nærområdet.

Sentral beliggenhet er også ensbetydende med god tilgang til et velutviklet kollektivtilbud. Til togstasjonen er det få hundre meter og reisetiden videre til hovedstaden er fra under én time. Det går i tillegg ekspressbuss til både Oslo og Gardermoen fra bussterminalen i byen. Holdeplass for en rekke linjer finnes i umiddelbar nærhet.

Verdt å nevne er for øvrig også gratis ferge mellom blant annet Cicignon og Gamlebyen som gjør Østsiden lett tilgjengelig utenom Fredrikstadbroen. Fergene har hyppige avganger hele dagen og uken gjennom.

Med utgangspunkt i Kapellveien er det kort vei også til friområder rundt byen, i første rekke den nærliggende Bingedammen/Mørkedalen samt Fredrikstadmarka som har blant annet lysløype og kilometervis av preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid. Mulighet for lengre utflukter er det også på Glommastien som følger begge elvens sider motstrøms helt opp til Sarpsborg.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehage:
Kiæ råsen barnehage (0-5 år) 60 barn 0.5 km
Speiderfjellet barnehage (1-5 år) 58 barn 0.9 km
Roselia barnehage (1-5 år) 76 barn 1.6 km

Skole:
Cicignon skole (1-10 kl.) 417 elever, 23 klasser 1 km
Trara skole (1-7 kl.) 355 elever, 20 klasser 1.7 km
Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10 kl.)373 elever, 22 klasser 2 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 90 elever 0.7 km
Glemmen videregående skole 1250 elever 1.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 428 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Eiendommen har for øvrig gruslagt innkjørsel, etablert hage og innslag av fjell.

++++++++++++++

To parkeringsplasser på felles gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Boliger i henhold til reguleringsplan Kapellfjellet datert 15.06.1989 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål bebyggelse og anlegg, hensynssone: kulturmiljø.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 264,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør kr 1 831,- og blir fakturisert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 13.700,- pr. år. / 10.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 14.500,-.
Boligen er tilknyttet Fiber som leverandør av internett. Dekoder medfølger ikke.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 885 337,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

2 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

74 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
75 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
95 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 065 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 085 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eirik Mikalsen

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av 2 leiligheter, med sameiebrøk 60/120. 
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dugnad må påregnes.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 19 900,00
Visninger pr stk 1 900,- / Overtagelse

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 13 740,00
Foto PBF - dag + drone  kr 10 000,00
Markedsføringspakke  kr 8 900,00

Oppdragsnummer 67-0190/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26190

Sist oppdatert: 18. september 2026 kl. 10:31