Rådmann Paulsens gate 54

Rådmann Paulsens gate 54, 1473 LØRENSKOG
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 102, bruksnummer 463, seksjonsnummer 212, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 102, bruksnummer 463, seksjonsnummer 248, ideell andel 1/164

Totalt bruksareal BRA: 93 kvm

BRA-i:
Leilighet:
6. etasje 87 kvm: Entré, bad, stue med åpen kjøkkenløsning og tre soverom.

BRA-e:
Leilighet:
Kjeller: 6 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
Leilighet:
6. etasje 10 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 1 bod beliggende i felles bodkjeller. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato utført av Anticimex.

Det foreligger ferdigattest på nye boligblokker, datert 15.03.2024 Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt). Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen har støpt gulv mot grunn og er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Utvendige fasader forblendet med teglstein og fasadeplater. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke ble avdekket TG2 eller TG3 under befaring.

For utfyllende informasjon henvises det til tilstandsrapporten som innehar grundigere beskrivelser om disse samt øvrige bygningskomponenter i boligen. Kjøper overtar ansvar og risiko for punktene.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
-Montert downlight belysning i entré. Installert taklamper I stue, samt skiftet brytere til downlight brytere i 2024 av Boligelektrikeren AS. Det foreligger dokumentasjon på arbeidet.

Fantastisk leilighet i 6. etasje med nydelig balkong på 10 kvm samt en fransk balkong i tillegg. Leiligheten er innholdsrik og har 3 flotte soverom, ett fint bad med moderne utsyr og stil. Et stilig moderne og oppgradert kjøkken fra Sigdal med eksklusive hvitevarer. Leiligheten har svært gode lysforhold med sol fra 12-21 tiden om sommeren og ligger i område hvor det ikke er gjennomgående trafikk utenfor blokken.

E N T R É:
På gulvet er det lagt en pen og eksklusiv 1 stavs eikeparkett som følger gjennom hele leiligheten, malte og tapetserte vegger og malt himling med designbelysning. Praktisk skyvedørsgarderobe fra garderobemekka med speilfront hvor ytterjakker og sko for sesongene kan plasseres. Til entré kommer man fra felles gang med heisforbindelse. Betjeningspanel for callinganlegget som åpner hoveddøren til bygget ved besøk.

K J Ø K K E N
Malte vegger og malt himling. Kjøkkenet er etablert med god avstand mellom skap og benker i kjøkkenet ved matlaging. Innredningen er fra Sigdal. Eksklusive hvitevarer integrert i kjøkkeninnredning med stekeovn, nedfelt induksjonstopp, oppvaskmaskin og kombinert kjøl- og fryseskap. Det er montert komfyrvakt på kjøkkenet over kokeplaten.

S T U E
Åpen løsning mot stue og rikelig med lys inn via 2 store vinduer. Utgang via skyvedør til til den nydelige nordvest-vendte balkongen med supre solforhold. Med den smarte planløsningen, er det naturlige soner hvor sofa og spisestue kan etableres med god plass.

B A D E R O M
Flislagt gulv og vegger i gråtoner, malt himling med downlights. Moderne baderomsinnredning med hvite glatte fronter og hvit servantplate med forkrommet blandebatteri. Speil over lys med led lys i speilflaten. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Vaskemaskin medfølger leiligheten. Vannbåren varme i gulvet for lun varme for nakne føtter. Vegghengt wc i hvitt porselen med integrert cisterne i vegg.

S O V 1
Soverommet er av god størrelse med god plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeskap til å oppbevare klær. Veggene er malt i duse og lune farger. Man kan også er etablere en liten "sittekrok" hvor man kan sette seg ned for å kle på seg tidlig om morgenen. Det er også en fransk balkong på dette soverommet. Du vil ikke bli plaget av støy herfra om nettene.

S O V 2 O G 3:
Soverom 2 og 3 er også av god størrelse med plass til seng, nattbord og garderobeskap. Rommene kan for eksempel brukes til gjesterom, barnerom eller kontor.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
I tillegg til integrerte hvitevarer på kjøkkenet, vil vaskemaskin på badet medfølge.
Gardiner i stuen vil følge med.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på nye boligblokker, datert 15.03.2024.
Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 18 servitutter på sameiets eiendom og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk: Dagboknr 49817-1/200 , tinglyst 21.06.2023, type heftelse: Erklæring/avtale. Pliktig tilknytning til Selvaag Pluss-konsept og Dagboknr 3159619-1/200 , tinglyst 12.10.2020, type heftelse: Adkomstrett.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Fra vedtektene:
Rettslig disposisjonsrett
Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Utleiere må melde inn leietagere i Vibbo da all informasjon og kommunikasjon med beboere vil skje gjennom denne portalen.

For øvrig:
All informasjon om leiligheten, som bruk av ventilator, komfyrvakt, vannvakt og avstilling brannalarm ligger i Viscenario, utleier må informere leietager om hvordan dette virker. Utleier må også informere om husordensregler, vedtekter, avfallshåndtering etc.
Styret trenger følgende opplysninger:
- Navn på leietaker/ e.
- Kontaktdata som epost og mobilnummer på alle leietagere i boligen.
- Adresse og leilighet nummer, eventuelt om hvilken p-plass følger med leieforholdet.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Rådmann Paulsens gate 54 har en svært sentral plassering i Lørenskog, med kort avstand til alt området har å tilby. Med bussholdeplass ved Vallerudveien og gangavstand til Lørenskog sentrum, når du enkelt både Oslo sentrum, Lillestrøm og Gardermoen på kort tid. Nærområdet byr på flere kjøpesentre, et variert utvalg av dagligvarebutikker, hyggelige spisesteder og kafeer, samt gode muligheter for rekreasjon i nærliggende tur- og friluftsområder. Det er også kort vei til både barnehager og skoler. Med nærhet til det aller meste du trenger i hverdagen, kan beliggenheten med rette beskrives som svært attraktiv.

P L U S S K O N S E P T
Dette særpregede bomiljøet inkluderer et bemannet serviceområde med tilgang til selskaps- og møterom, moderne kjøkken, egne gjesterom, treningsfasiliteter, en vakker gårdshage samt en romslig takterrasse over to plan. Plusskonseptet legger til rette for et aktivt og sosialt naboskap, der vertskapet arrangerer alt fra ukentlige fellesmiddager til temakvelder og høytidsrelaterte festmåltider. I en hektisk hverdag kan vertskapet bistå med praktiske tjenester som tilsyn av bolig i ferier og hundepass.

H A N D E L & S E R V I C E
Rema 1000 og en søndagsåpen Joker ligger i umiddelbar nærhet. I tillegg finnes Coop Extra og Meny Triaden innen kort rekkevidde. Triaden Lørenskog Storsenter og Metro Senter ligger også i området og tilbyr et bredt spekter av butikker, serveringssteder og servicetjenester.

R E K R E A S J O N
Boligen har kort vei til attraktive natur- og rekreasjonsområder. Østmarka byr på et rikt nettverk av turstier og skiløyper, og ved Langvannet i Rådhusparken finner du både turveier, badebrygge, grillplass og sandvolleyballbaner. Losby Gods med tilhørende golfbane er et populært turmål året rundt. SNØ, en av verdens største innendørs skiarenaer ligger også i nærheten og gir helårs skimuligheter for både nybegynnere og erfarne skiløpere.

K O L L E K T I V T R A N S P O R T
Området tilbyr gode kollektivmuligheter. Nærmeste bussholdeplass er Vallerudveien, og ligger i gangavstand til leiligheten. Herfra kan du ta linje 110 (Oslo bussterminal - Lillestrøm). Med buss tar det ca. 30 min til Oslo sentrum og ca. 20 min til Lillestrøm. En kort kjøretur unna finner du Lørenskog stasjon og med toget fra Lørenskog stasjon tar det omtrent 18 min til Oslo og 10 min til Lillestrøm Stasjon.

Med bil tar det ca. 20 min til Oslo S og 30 min til Oslo Lufthavn Gardermoen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Bhg. Emaljeverket barnehage - 0.2 km
Bhg. Solheim barnehage - 0.5 km
Bhg. Benterud barnehage - 0.8 km
1-7 kl. Benterud skole - 0.8 km
1-7 kl. Solheim skole - 1.1 km
1-7 kl. Rasta skole - 1.3 km
8-10 kl. Løkenåsen skole - 1.1 km
8-10 kl. Kjenn skole - 1.5 km
Vgs. Mailand videregående skole - 1.3 km
Vgs. Lørenskog videregående skole - 2.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Opparbeidede uteområder med asfalterte adkomstveier. I tillegg er det store takterrasser med mange fasiliteter og sittegrupper for beboerne.

Det medfølger en parkeringsplass nr.101 i U2 i felles garasjekjeller. EL-lader. Heisadkomst til parkeringsanlegget.
Gjesteparkering etter områdets bestemmelser.

Garasjeanlegget består av ca. 170 parkeringsplasser. Av disse er ca. 164 ideelle sameieandeler, og er organisert i en egen næringsseksjon 248 som utgjør et tingrettslig sameie, kalt Skårerbyen 2 Garasjesameie. Til hver andel er det knyttet eksklusiv bruksrett til én parkeringsplass. Sameiets anlegg skal utelukkende nyttes til parkeringsformål. Garasjesameiet har egne vedtekter.

Eiendommen har adkomst via kommunal og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan iD 2018002 Skårer vest Felt 3A, 3B, 4 og 10 - Bebyggelsesplaner ID 2007004 Skårer vest - delområde 7 med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtatt 14.03.2018, og revidert 25.07.2023 . Området består av blokkbebyggelse
tett opp mot Triaden Storsenter. Området rundt Triaden og Skårer syd er under omfattende utvikling, og det planlegges flere nye boligprosjekter samt ulike næringsprosjekter.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er 6.710,- pr måned og inkluderer blant annet: forretningsførsel, drift og vedlikehold, kommunale avgifter, Selvaag pluss, grunnpakke internett/tv, og garasje. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Selvaag Pluss drift kr 100
Selvaag Pluss service avgift 1 091
A- konto fyring, varmt vann og avløp 1.919,7
Felleskostnader 2,991,99
Internett pakke 563

I tillegg kommer det felleskostnader for garasjen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6.650,- pr. år. Det er tegnet norgespris, som er en låst avtale ut 2026.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør for bredbånd og kabel-tv og grunnpakken med er inkludert felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 515 833,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 063 333,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Lørenskog kommune vedtok nylig at det blir innført eiendomsskatt fra 2026. I følge kommunens egne hjemmesider via dere kalkulator kan denne eiendommen forvente en eiendomsskatt på ca. 4.700 kroner,-

6 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

174 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
185 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 175 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tor Johan Revang og Solfrid Faxvaag

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Skårerbyen 2 Sameie, med sameiebrøk 88/15769
Sameiet består av 241 boligseksjoner, 3 næringsseksjoner (lokaler), 1 næringsseksjon parkering og 3 næringsseksjoner (boder).
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse eller ulempe for de øvrige beboerne, jf. punkt 10.
Drift og vedlikehold av serviceområdet med tilhørende inventar er fordelt mellom sameiet og Selvaag Pluss Service AS i en inngått Serviceavtalen.
Ved henvendelse til megler kan husordensreglene og serviceavtalen sees.

Dette er en plussbolig, som gjør livet litt enklere. Leilighetene har høy standard, og i tillegg til leilighetene er det et serviceområde på ca. 600 kvm som beboerne har eksklusiv adgang til. Det er et meget koselig inngangsparti i bygningen, hvor man kan finne kaffebar, trimrom eksklusivt for beboerne, gjesterom, møterom, selskapslokale med storkjøkken som kan leies, og ikke minst er det betjent resepsjon. I resepsjonen er det en heltidsansatt som kan bistå med ulike oppgaver, alt fra å vanne blomster når du er på ferie til å få levert tøy til rens. I kafeen er det enkelt å møte naboer, og på trimrommet blir terskelen for å komme seg på trening senket. Treningsrommet har et godt utvalg av treningsapparater, både for styrken og for kondisjonen. En annen positiv detalj med plussboligene er at det finnes tre gjesterom som kan bestiller på vegne av gjester. Bygningen ble tegnet inn med store vinduer slik at dagslyset enkelt skal slippes inn, og i tillegg til egne terrasser og balkonger, er mye av taket gjort om til store, felles takterrasser. Her finnes det sittegrupper og grønne hageområder.

Iht. styreleder pr. 24.04.2025 er det ingen planlagte påkostninger eller økninger i sameiet pt.
Årsmøtet var i starten av april og bekrefter det samme.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Skårerbyen 2 Sameie har rett og plikt til å være medlem/eier av evt. utomhussameier/drifts-velforening, fjernvarmesentraler som blir opprettet innenfor utbyggingsprosjektet ”Skårerbyen”. Slik rett og plikt kan bli tinglyst på sameiets eiendom. Sameiet er forpliktet til å delta i drift og vedlikehold av og til å bære sin forholdsmessige del av utgiftene til de utomhus sameier/drifts- velforeninger, fjernvarmesentraler som blir opprettet. Utbygger vil fastsette nærmere bestemmelser om rettigheter, forpliktelser og kostnadsfordeling for de utomhussameier/drifts-velforening, fjernvarmesentraler som blir etablert og Skårerbyen 2 Sameie er forpliktet til å etterleve disse.

Behandling/vedlikehold av tregulv på balkonger/terrasser/plattinger må besørges av seksjonseier. Det skal benyttes klar treolje.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Det bes om at interessenter setter seg inn i vedtekter og husordensregler før inngivelse av bud.

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 200,00
Innhenting av offentlig opplysninger Lørenskog kommune  kr 2 380,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Seksjon - 4,58 promille av prisantydning 

Oppdragsnummer 61-0059/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lørenskog
Skårersletta 5, 1473, LØRENSKOG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR61.2559

Sist oppdatert: 12. januar 2026 kl. 16:44