Fabelveien 40

Fabelveien 40, 2016 FROGNER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 272, bruksnummer 10, seksjonsnummer 126, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 272, bruksnummer 10, seksjonsnummer 199, ideell andel 1/206
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 272, bruksnummer 13, ideell andel 565/33564404

Totalt bruksareal BRA: 71 kvm

BRA-i:
4. etasje 66 kvm: Entré, gang, bad, to soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 13 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.04.2026 utført av Anticimex AS v/Øystein Solberg.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 2022 som en selveierleilighet i et leilighetsbygg. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med stående trekledning. Etasjeskillere er av betong. Taket er et flatt tak, tekket med takmembran/takpapp, men taket er ikke besiktiget. Vinduer med karmer/ramme av tre er fra byggeår. Boligen har entrédør med dørkikkert, brannklasse B30 og lydklasse db43, samt balkongdør med karm/ramme av tre fra byggeår. Innvendige dører er glatte. Adkomst til boligen skjer via felles trappeoppgang, med tilgang til heis, og det er installert porttelefon tilknyttet de enkelte boenhetene. Utgang fra stue fører til en vest-vendt balkong på 13 m², som er i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og glass. Rekkverkshøyden er målt til 1,02 meter, og balkongen har utebelysning og utvendig stikkontakt.

Sikringsskap er plassert i entré, og anlegget er sikret med automatsikringer. El-anlegget er fra boligens byggeår/oppføringstidspunkt.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Baderom
Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Balkonger
- Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift. Det ble ikke funnet avvik i henhold til gjeldende forskrift (på befaringstidspunktet).

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse.
Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det var mye vann på parkeringsanlegget første vinteren på grunn av at snøen hadde falt ned fra bilene når man parkerte, men dette ble raskt ryddet opp i. Det ble etablert et bedre system, og det er ingen lekkasjer.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2024:
- Montering av netting over tak ved nedgang til garasjeanlegg
- Oppgradering av håndslukkere
- Bytte av låser på nødutganger
- Installering av nøkkelsafer for servicepersonell

Dette er en moderne leilighet fra 2022 i fjerde etasje, med heisadkomst.
Boligen har en gjennomgående god standard med vannbåren gulvvarme i flere rom og balansert ventilasjon.
Takhøyden på 2,85 meter i stue og soverom gir en merkbar romfølelse.

Entré
Entréen har vannbåren gulvvarme som gir en behagelig velkomst.
En stor skyvedørsgarderobe med speilfronter gir rikelig med plass til yttertøy og sko.
Sikringsskap, fordelerskap for varme og ventilasjonsaggregat er praktisk plassert her.

Stue / kjøkken
Stuen er i en åpen løsning med kjøkkenet, og den gode takhøyden på 2,85 meter understrekes av store vindusflater.
Vannbåren gulvvarme sørger for jevn temperatur, og balansert ventilasjon bidrar til et godt inneklima.
Fra stuen er det utgang til balkong på 13 m² som vender mot vest og har god plass til utemøbler.
Rekkverket i glass og metall gir en åpen følelse og utsikt over fellesområdene. Balkongen er utstyrt med utebelysning og stikkontakt.

Kjøkkeninnredningen fra byggeåret har glatte fronter og en laminert benkeplate.
Alle hvitevarer er integrerte: stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser.
En automatisk vannstopper med fuktsensor gir ekstra trygghet.

Soverom
Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og garderobeløsning.

Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Bad
Badet er en prefabrikkert modul fra byggeåret med flislagte overflater og elektrisk gulvvarme.
Det er utstyrt med en vegghengt servantinnredning, speilskap med overlys, vegghengt toalett og et dusjhjørne med dører.
Det er opplegg for vaskemaskin, og fordelerskapet for rør-i-rør-systemet er plassert her.

Leiligheten disponerer en bod på 5 m² i kjeller, merket med nummer 62.

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp i hovedsak med vannbåren gulvvarme tilkoblet varmesentral. Det er gulvvarme i stue/kjøkken og entré, og varmekabler på bad. Boligen har balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2022. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 30.08.2024.
Ferdigattesten er gitt for «Utbygging av boliger på felt B1 med tilhørende parkeringskjeller, offentlig og teknisk infrastruktur.
Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 14.06.2019, med revisjon datert 23.04.2021.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen
Dagboknr. 200, tinglyst 03.09.2021:
Bestemmelse om nettstasjon, stedsevarig rett til bygging, drift, vedlikehold, fornyelse, transport og ferdsel, byggeforbud og beplantning

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold. Ved registrering av fremleie belastes eier et gebyr til forretningsfører. Garasjeplasser kan kun leies ut til seksjonseiere av Fabeltunet Boligsameie.

Fabeltunet ligger på Frogner i Lillestrøm kommune. Boligfeltet består av leiligheter og rekkehus, perfekt for den nyetablerte og en større familie. Området ligger med flotte fellesarealer, i rolige omgivelser, med kort vei til både Lillestrøm, Oslo S og Gardermoen.

Fra boligfeltet er det kort vei til Frogner sentrum, Frogner skole og kultursenter, som er ment å være et samlingspunkt for en god oppvekst. Kort gangavstand til togstasjon, buss, treningssenter, matbutikk, barnehage, skole, fotballbane, svømmehall, lekeplass, idrettshall med buldrevegg, klatrevegg, crossfit, skatepark m.m.

Til daglig kan man gjøre handelen sin ved Kiwi Frogner, og i Frogner sentrum finner du både lege, tannlege, apotek, frisør, bibliotek og post.

Alternativer til større handel: Romerikssenteret på Kløfta et rikt og variert utvalg av butikker. Det er en ca. 10 minutters lang kjøretur til Skedsmo Senter med ytterligere servicetilbud. I Lillestrøm er det et stort utvalg av spisesteder og utesteder, samt kino, kjøpesenter og en hyggelig gågate. I tillegg er det ikke lange kjøreturen til verken Strømmen eller Jessheim storsenter, to av Norges største kjøpesentre.

Området har gode muligheter for offentlig kommunikasjon med buss og tog. Frogner sentrum og Frogner bedehus er nærmeste bussholdeplass. I tillegg er det kort vei til Frogner stasjon hvor det er forbindelse til Lillestrøm, Lørenskog, Strømmen, Oslo, Drammen og Kongsberg/Dal. Godt med avganger. 25 min til Oslo S, 12 min til Lillestrøm stasjon og 19 min til Jessheim. Fra Frogner er det lett adkomst til E6 og dermed muligheter for rask ferdsel videre. Området ligger gunstig plassert i forhold til både Oslo og Gardermoen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Frogner aktivitetsbarnehage 0.2 km
Frogner barnehage 0.7 km
Brusletta barnehage 1.3 km
Frogner skole 1.4 km
Lillestrøm videregående skole 9.3 km
Skedsmo videregående skole 10.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 17 820 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og pent opparbeidet med asfalterte internveier, gressplen, lekearealer, beplantning og sittegrupper.

Leiligheten disponerer en garasjeplass (nr. 114) med ladepunkt for elbil i et felles, lukket garasjeanlegg. Fastmontert lader for elbil følger med. Det er også felles gjesteparkering og HC-plasser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Fabeltunet Boligsameie.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Fabeltunet Boligsameie er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligområde i henhold til reguleringsplan for boligområde på Hval Søndre, med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtatt 09.05.2018. Området i øst er regulert til boligbebyggelse. Byggestøy må påregnes i byggeperioden.

I retning øst går jernbanelinjen. Dette området er avsatt til jernbane i henhold til kommuneplanen og reguleringsplan. En del av området i vest er satt av til offentlig tjenesteyting.
Det vil si at det kan i perioder komme støy fra området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 996,- pr. mnd. og inkluderer akonto felles strøm, faste kommunale avgifter, garasjeplass, kabel-TV/bredbånd, tilleggstjenester for leiligheter (renhold, heis, ventilasjon mm.), vedlikehold av fellesområder, vedlikeholdsavtaler, administrasjon, forretningsførsel og forsikringer.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Akonto felles strøm: kr 357,-
- Fastavgifter kommunale avgifter fakturert via sameiet: kr 669,-
- Felleskostnader: kr 1 015,-
- Garasjeplass: kr 150,-
- Kabel-TV/Bredbånd: kr 415,-
- Tilleggstjenester leiligheter, renhold, heis, ventilasjon mm.: kr 390,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Kommunale avgifter faktureres direkte til seksjonen fra kommunen.

Blokkleilighetene har månedlig forbruksfakturering av energi, varmtvann og kaldtvann etter faktisk forbruk. Det innbetales et à-konto beløp som avregnes 1-2 ganger i året.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres direkte til seksjonen fra kommunen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 071 714,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 8 722,- pr. 31.12.2025.

Det er pr. 27.04.2026 ingen lån registrert på sameiet.

4 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
113 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
123 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 603 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 613 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Khalid Jamal Rahman

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Fabeltunet Boligsameie.
- Sameiet består av 198 boligseksjoner fordelt på 52 rekkehus og 146 leiligheter i 4 blokker, i tillegg til 1 næringsseksjon i parkeringskjeller.
- Forretningsfører er BORI BBL.
- Sameiet er forsikret i Protector Forsikring ASA, polisenr. 2982978-1.1.

Sameierne kan utføre vedlikeholdsarbeid som dugnad, men det er ikke anledning til å innføre dugnadsplikt.
Dyrehold er tillatt iht. husordensreglene. Hunder skal holdes i bånd på fellesområdet, og ekskrementer må fjernes. Oppsett av fuglemater er ikke tillatt.
Det er kun tillatt med elektrisk grill eller gassgrill på balkong/terrasse.
Sameiet har felles garasjeanlegg, sykkelparkering, boder, lekeplass og søppelanlegg.
Det er pliktig medlemskap i velforeningen for området Fabeltunet.

Fra ordinært årsmøte 8. mai 2025 ble det blant annet vedtatt å si opp avtalen med OTTO bildeling og avtalen med Heime app.

Planlagte påkostninger:
- Styret jobber med flere reklamasjonssaker mot utbygger, blant annet knyttet til manglende maling, feilmonterte verandagulv, ujevnt garasjegulv og vannlekkasjer.
- Det er planlagt å etablere en serviceavtale for tak, reforhandle serviceavtaler, vurdere enøktiltak og etablere en fremtidig vedlikeholdsplan.

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2024: overskudd (kr 532 577,-).
- Sameiets egenkapital per 31.12.2024 var kr 2 125 231,-.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler. 

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 000,-
Markedsføringspakke 
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 10 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,-
Foto  kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0166/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26166

Sist oppdatert: 30. april 2026 kl. 21:34