Vardenlia 32C

Vardenlia 32C, 3227 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 115, bruksnummer 95, ideell andel 1/1
Andelsnummer 175, Vardegrenda Borettslag, organisasjonsnummer 952220802

Totalt bruksareal BRA: 130 kvm

BRA-i:
Underetasje 49 kvm: Entré, gang, bad, bod, kjøkken og toalettrom.
1. etasje 49 kvm: Stue og to soverom.

BRA-e:
Bakkeplan 18 kvm: Garasje og bod i felles bygninger.

BRA-b:
1. etasje 14 kvm: Vinterhage.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 17 kvm: Terrasse.

Vinterhagen er valgt klassifisert som innglasset balkong (BRA-b) selv om NS 3940 i utgangspunktet sier at dette gjelder balkonger. Veggen mellom vinterhagen og hoveddelen er skjønnsmessig oppmålt, og avvik kan forekomme.

Leiligheten disponerer parkering for en bil i felles garasjebygning fra 2020/21, og har elektrisk leddport, belysning samt ladepunkt for elbil. Garasjen er oppmålt til 16 m2 (BRA-e). Leiligheten disponerer også en bod i felles bodbygning på 2 m2 (BRA-e).

Det gjøres oppmerksom på at boligens garasje og bod ligger på borettslagets fellesareal, og at disse således ikke eies av den enkelte andelseier. Det er borettslaget i fellesskap som beslutter bruken, og man har følgelig ikke eierrett og rettsvern for garasjen/boden. Arealene er oppmålt og inkludert i BRA-e. Dersom borettslaget vedtar annen bruk av arealet, kan dette påvirke boligens BRA.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.09.2026 utført av Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TG2 / TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad, og bygningsdeler som ikke er undersøkt (TG IU). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i underetasjen og 1. etasje i en boligblokk oppført i 1974.
Bygningen er oppført på støpt betong mot grunn, og etasjeskillere er i betong. Yttervegger er oppført i tre- og betongkonstruksjoner, med fasader kledd med mur/tegl, liggende trekledning og fasadeplater. Taket har flat takkonstruksjon (ikke inspisert). Vinduer og terrassedører har to-lags isolerglass med rammer og karmer i tre, utvendig beslått med aluminiumsprofiler. Ytterdør er en sandwichkonstruksjon med isolerglassfelt. Sikringsskap med automatsikringer, måler og kursoversikt er plassert i bod.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
- Bad (membran, tettesjikt og sluk): Ikke påvist membranoppkant ved terskel. Passert alder for usikker fremtidig funksjon. Ikke verifiserbar bruk av fugemasse.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
- Rom under terreng: Forhøyet fuktverdi i konstruksjonen.
- Avløpsrør: Passert alder for usikker fremtidig funksjon.
- Vannledninger: Passert alder for usikker fremtidig funksjon.
- Bad: Utilstrekkelig fall på gulv. Manglende dokumentasjon.

Helse, miljø og sikkerhet
- Det er avvik fra godkjente byggetegninger: På godkjente tegninger er det inntegnet bod i underetasjen, mens deler av arealet er i bruk som gang på befaringsdagen. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er et søknadspliktig tiltak.
- Innvendig trapp: Rekkverk og trapp har utførelse som ikke tilfredsstiller dagens krav til sikkerhet.
- Radon: Det foreligger ikke dokumentasjon på utført radonmåling.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
- I forbindelse med fjerning av gammelt belegg i underetasjen (entré og bod) i 2025–26 ble det funnet limrester, misfarging og et mørkt parti i betonggulvet i entréen samt jordaktig lukt. Betongen ble renset med muggrens og tørket i flere uker til lukten forsvant. Deretter ble ujevnheter avrettet og det ble lagt nytt gulv med fuktsperre i både entré og bod.
- Gulvene i boligen har skjevheter flere steder. Årsaken er ukjent, men skjevhetene var der da selger kjøpte i 2022 og det er ikke observert endringer i eiertiden.
- Det er observert flyvemaur innendørs i varme perioder om sommeren siden 2024, hovedsakelig ved kjøkkenvinduet. Det er ikke observert arbeidsmaur eller tegn til bol eller skade på bygget. Det er behandlet med insektspray og tetting rundt utforinger.
- På soverom 1 ble det i 2024 satt opp ny lydisolerende forsatsvegg mot naboleilighet med stendere, Rockwool og to lag gips.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er modernisert/påkostet i:
2026:
- Elektrisk anlegg: Koblet til ny kurs, ny tilførsel til bod og vinterhage, samt gjennomgang av anlegg, stikkontakter og belysning på kjøkken, i bod og vinterhage (utført av Pec Elektro, samsvarserklæring foreligger).
- Pusset opp stue og trapp. Entré og bod: nytt gulv og malte overflater. Gang: Malte overflater. Bad: Utført overflatearbeider og byttet til ny massiv innerdør. Toalettrom: Nymalte overflater og ny massiv innerdør.
-Satt opp ny levegg på terrassen.

2025:
- Kjøkken: lagt nytt gulv, malt fronter på innredning og montert kitchenboard-plater.

2024:
- Elektrisk anlegg: Trukket om kabling til stue og soverom, montert belysning og stikkontakter, montert overspenningsvern, ny hovedbryter og kapsling i sikringsskap (utført av BlueTech AS, samsvarserklæring foreligger).
- Installasjon av elbillader i garasje (utført av Hanseth El-Installasjon AS, samsvarserklæring foreligger).
- Hovedsoverom (soverom 1): Innvendig utlekting, isolering og ny isolerende forsatsvegg mot naboleilighet. Vinterhage vasket og malt. Terrasse vasket og beiset.

2023:
- Elektrisk anlegg: Montert to stikkontakter, lampe og dimmer på soverom (samsvarserklæring foreligger).

2022:
- Soverom 2: Veggfornyer og malte overflater.

2016:
- Delvis oppgradering av bad med montering av himling, baderomsplater på vegg, samt elektrisk arbeid med nedsenket tak, downlights og flytting av stikkontakt (utført av Proff Bygg Vestfold AS, Rørleggerfirma Bjørn Jensen og Borgeskogen Elektro AS; samsvarserklæring foreligger for elektroarbeid)

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:
2022:
- Flislegging av felles gulv
- Etablering av busskur

2021:
- Utvidelse av felles parkeringsplasser

2020:
- Oppføring av nye garasjer

2018:
- Etablering av felles vannmålere og stoppekraner

2016:
- Etablering av gapahuk med grill og benker

2005:
- Påkostninger bygg

2004:
- Innglassing av balkong/vinterhage

Andelsleilighet over to plan med vestvendt terrasse og innglasset vinterhage, beliggende i et veletablert borettslag på Varden.
Boligen har gjennomgående oppgraderte overflater i oppholdsrommene etter oppussingsarbeider i perioden 2022–2026, inkludert delvis fornyet elektrisk anlegg med smarte dimmere og etterisolert vegg.

Leiligheten er lys og innbydende innredet, slik at man kan flytte rett inn i sitt nye hjem!

Egen inngang til leiligheten har sin fordel.
Entréen tar imot med malte, slette overflater etter oppgradering i 2025–2026. Fra inngangspartiet er det videre adkomst til gang med praktisk skyvedørsgarderobe.
Innenfor entréen ligger to boder. Den fremste har vært benyttet til kontor, men er ikke godkjent til varig opphold. Begge er praktiske til oppbevaring.

Kjøkkenet er smakfullt innredet med mørkmalte profilerte fronter, laminert benkeplate og kitchenboard-plater på vegg over benken. Det er et praktisk kjøkken med god skap- og benkeplass. Lekre gulv som nylig er byttet, samt oppgradert belysning med Plejd smartstyring.
Her er god plass til spisebord, slik at hele familien kan samles til daglige måltider på kjøkkenet. Innredningen har oppvaskkum i metall med ett-greps armatur, nisje for komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap, samt overskap med integrert avtrekk. Det er montert automatisk lekkasjestopper i benkeskapet for ekstra trygghet. Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med: komfyr og oppvaskmaskin. Hvitevarene overleveres uten noen form for garanti, utover gjenværende leverandørgaranti.

Badet er tidløst og pent innredet. Utstyrt med heldekkende servant med ett-greps armatur, slette fronter, høyskap, speil med overlys og stikkontakt. Det er installert dusjkabinett med dusjvegger av glass, to-greps armatur og hånddusj, samt opplegg for vaskemaskin. Gulvet er flislagt med oppkantfliser og gulvvarme, veggene har baderomsplater, og den malte himlingen har innfelte downlights.

Praktisk med separat toalettrom, og her er det nymalte overflater fra 2026 og massiv innerdør.

Videre opp har man stuen og to soverom.

Stuen er lys og trivelig med godt naturlig lysinnslipp fra store vindusflater. Det er innredet med laminat på gulv og malte, slette flater på vegger og himling. Rommet gir god plass til både sofagruppe og spisebord, og har direkte utgang til den vestvendte vinterhagen. Vinterhagen har flislagt gulv og det er utstyrt med utebelysning, stikkontakter og ny elektrisk tilførsel fra 2026.
Fra vinterhagen er det videre utgang til en vestvendt terrasse, belagt med terrassebord. Uteområdene har god plass til utemøblement og med innglasset vinterhage forlenger man utesesongen betydelig.
Uteplassen er solrik og usjenert med fint utsyn og direkte tilgang til plensatte fellesarealer.

Begge soverommene ligger i øvre etasje og har laminat på gulv, og malte slette overflater.
Hovedsoverommet er innredet med skyvedørsgarderobe. På hovedsoverommet er det etablert en lydisolert forsatsvegg mot naboen. Soverom 2 (gjesterommet) har fin plass til både seng og nattbord.

Lagring:
Innvendig skyvedørsgarderobe i gang i underetasjen, skyvedørsgarderobe på det ene soverommet (hovedsoverommet) i 1. etasje og to innvendige boder i underetasjen. I tillegg disponerer leiligheten en ekstern bod på 2 m² i felles bodbygning.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger salget: komfyr og oppvaskmaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.
Følgende medfølger i tillegg: PAX-klesskap på hovedsoverommet, veggmontert TV-benk og lysskinner i stua. Det medfølger også en håndløper til trappa (ikke montert, men står i boden) samt hyller og arbeidsbenk i bodene.

Elektrisitet. Varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1974. Det foreligger ferdigattest for 48 leiligheter datert 09.05.1978. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 20.01.1974. Leiligheten er antakelig en modifisert versjon av "leilighet type C", men avviker noe fra byggetegningene.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for riving og oppføring av nye garasjerekker for borettslag datert 05.05.2021.
- Godkjente fasade- og balkongtegninger datert i perioden 2003–2004.

Byggetegninger er vedlagt salgsoppgaven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, erklæring/avtale, bestemmelser om vann og kloakkledninger, elektriske kraftlinjer og bestemmelse om jordkabel/jordkabelanlegg.

Eiendommens rettigheter:
Dnr. 2150, tgl. 17.07.1950 - BESTEMMELSE OM VEG
Hefter i: Gnr.115, Bnr.1 og 177

Servituttene vil følge borettslagets eiendom.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en fin plassering på Varden, et etablert og rolig boligområde i Sandefjord. Her bor du i grønne og skjermede omgivelser, tilbaketrukket fra bystøyen, men med enkel tilgang til det du trenger i hverdagen. Borettslagets fellesarealer er pent opparbeidet med asfalterte internveier, grøntområder og beplantning, samt en lekeplass like utenfor døren. Perfekt for de minste i familien!

For barnefamilier er beliggenheten praktisk. Vardenlia barnehage ligger en kort spasertur unna boligen, og det er trygg gangavstand til Varden ungdomsskole. I nærområdet finner du også flere barneskoler, blant annet Vesterøy, Gokstad og Ormestad skole. Fritidstilbudene for lek og aktivitet er lett tilgjengelige, med Varden balløkke og akebakke i gangavstand som et naturlig samlingspunkt gjennom hele året.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt i nærområdet, og det er en kort kjøretur til et bredere utvalg av butikker, spisesteder og servicetilbud ved Hvaltorvet kjøpesenter i Sandefjord sentrum. Kollektivtilbudet er godt med bussholdeplass like ved leiligheten. Fra Sandefjord stasjon, under ti minutter unna med bil, går det jevnlige togforbindelser, og for pendlere er det enkel adkomst med bil til E18 og Sandefjord lufthavn Torp.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Eiendommen vil merkes med Krogsveen "Til salgs"-skilt.
Det vil være skiltet til felles visninger.
Parkering etter anvisning på området.

Barnehager:
Vardenlia barnehage: 2 min. gange
Ringkollen barnehage: 7 min. gange
Ormestad barnehage: 17 min. gange

Idrett og fritid:
Varden balløkke og akebakke: 7 min. gange
EVO Sandefjord Øst: 19 min. gange
Fresh Fitness Sandefjord: 19 min. gange

Vesterøy skole og Varden ungdomsskole. Skoletilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til Skolesjefens kontor for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 44 452,7 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal.
Borettslagets fellesarealer er opparbeidet med plen, diverse beplantning, grøntarealer, lekeplasser og gårdsrom samt asfalterte internveier og parkeringsområder. Utbedring av lekeplasser ferdigstilles i 2026.

Det medfølger én garasjeplass (nr. 78) i felles garasjebygning. Garasjen har elektrisk leddport og belysning.
Fastmontert lader for EL-bil følger med. Ved elbillading benyttes Charge365, hvor prisen fastsettes av borettslaget (p.t. kr 2,- per kWh).

Det gjøres oppmerksom på at boligens garasje ligger på borettslagets fellesareal, og at denne således ikke eies av den enkelte andelseier. Det er borettslaget i fellesskap som beslutter bruken, og man har følgelig ikke eierrett og rettsvern for garasjen. Garasjen er oppmålt og inkludert i BRA-e. Dersom borettslaget vedtar annen bruk av arealet, kan dette påvirke boligens BRA.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan avsatt til boligbebyggelse, offentlig eller privat tjenesteyting og blå/grønnstruktur.

Sandefjord kommune opplyser at eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- H310: Arealet ligger innenfor fareområde for ras- og skredfare, som betyr at området ligger under marin grense og/eller ligger i et kjent fareområde for kvikkleire. For alle tiltak må det påregnes krav om geotekniske vurderinger, og for nye boenheter må det utarbeides reguleringsplan.
- H370: Arealet ligger innenfor fareområde for høyspenningsanlegg. Ved søknad om nye tiltak, kan kommunen kreve elektromagnetisk felt utredet.
- H390: Arealet ligger innenfor fareområde for steinsprang, skredfare i bratt terreng eller forurenset grunn i sjø. Ved utarbeiding av reguleringsplan og byggesak, kan det kreves geotekniske vurderinger av eksempelvis løsne- og utløpsområder for snø, stein og jord, samt tilstrekkelige sikringstiltak.
- H530: Arealet ligger innenfor en sone med særlige hensyn til friluftsliv, som betyr at eiendommen ligger i et område hvor betydningen for allmenn bruk skal sikres. Det er generelle begrensninger for utbygging og privatisering i sonen, og kommunen vil ved vurdering av nye tiltak i området vektlegge bevaring av tilgjengelighet til naturen for allmennheten.

I matrikkelen er det registrert mistanke om grunnforurensning på eiendommen i forbindelse med nedleggelsen av Varden skytebane.

Utsnitt av plan er vedlagt salgsoppgaven. Reguleringsbestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er pr 28/09-2026 kr 6 550,- pr. mnd. og inkluderer: kabel-TV og internett (grunnpakke), kommunale avgifter, bygningsforsikring, renhold, snømåking, plenklipping, betjening av fellesgjeld, forretningsførsel, samt løpende drift og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og fordeler seg slik:
Driftsutgifter kr 3 726,-
Hovedlån kr 1 282,-
Garasjelån kr 1 003,-
Kabel-tv/internett kr 539,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 10 800 kWh. pr. år.
Kabel-TV og internett leveres av Altibox via Sandefjord Bredbånd (Flex M-avtale, 200/200 Mbps til kr 539,-) og inngår i de månedlige felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Kommunale gebyrer faktureres felles til Vardegrenda borettslag og inngår i borettslagets felleskostnader.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 780 667,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype. Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 113 503,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 513 710,- pr. 01.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 95 365 385,- pr. 01.09.2026 og lånevilkårene er:

Handelsbanken, lån: 9488.71.83761
Type: Annuitet, 2 terminer pr år
Fastrente til 2031: 2,70 %
Restsaldo pr. 01.09.2026: kr 55 851 991,-
Andel av saldo: kr 302 409,-
Innfrielsesår: 2054

Handelsbanken, lån: 9488.71.83753
Type: Annuitet, 2 terminer pr år
Fastrente til 2031: 2,70 %
Restsaldo pr. 01.09.2026: kr 39 513 394,-
Andel av saldo: kr 211 302,-
Innfrielsesår: 2050

Borettslaget har ikke lagt til rette for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning).

2 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 251 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 261 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget. Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten. Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjetil Bråthen Gudmundsen

Leiligheten er tilknyttet Vardegrenda Borettslag, som består av 187 andeler.
- Forretningsfører er Solibo AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 90837858.
- Borettslaget er tilknyttet Boligbyggelaget Usbl.
- Hjemmeside: home.solibo.no/hp/vardegrenda
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt.

Saker og vedtak fra generalforsamlinger i 2026:
- Ekstraordinær generalforsamling 04.08.2026 vedtok å kjøpe kommunens lokaler i blokk 32 (tidligere barnehage) for kr 1 200 000,- pluss omkostninger, øke antall andeler i borettslaget fra 187 til 190, samt bygge om lokalene til tre nye leiligheter for videresalg i det åpne markedet.
- Ordinær generalforsamling 20.05.2026 godkjente årsrapport og årsregnskap for 2025, og vedtok endring i husordensreglene om at avregistrerte kjøretøy ikke kan oppbevares på borettslagets parkeringsområde.

Planlagte påkostninger:
- Utbedring av lekeplasser (ferdigstillelse 2026)
- Utbedring av oppganger, callinganlegg og grøntarealer/bioenger
- Utskifting av tak på de laveste utstikkerne på aktuelle blokker
- Utskifting av postkasser de kommende årene

Megler har kopi av årsregnskap for 2025 som viser:
- Årsresultat på kr 3 130 362,-
- Egenkapital på kr 29 491 484,-
- Disponible midler på kr 6 554 521,-

El-bil lading i garasjene: Hvis det er satt opp lader fra før, må eier sette opp profil på Charge365, legge inn betalingskort og velge riktig garasjerekke. Strømmen går på egen måler og borettslaget setter timeprisen (kWh), pr.d.d 2 kr. Hvis det ikke er lader, er det Zaptec Pro som skal settes opp og styret må underrettes først. Normalt benyttes et lokalt firma (Elinstallasjonen) som tar rundt kr 20.000,- for jobben. Dette betales av andelseier selv.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av Boligbyggelaget Usbl har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget har fellesgjeldsikring via Gjensidige med en dekningsgrad inntil 36 måneder. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser, begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Se borettslagets egen hjemmeside for mer informasjon:
https://home.solibo.no/hp/vardegrenda/oppslagstavle

Dokumenter for borettslaget er vedlagt salgsoppgaven.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftelig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-

Vederlag:
Fotopakke inkl drone  kr 4 200,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 23 000,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger - Alle inkl  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører USBL  kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel - regnes av prisant. -2,69 promille av salgssum (eks 2,2 mil)  kr 5 918,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig -  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0280/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26280

Sist oppdatert: 09. oktober 2026 kl. 08:54