Odvar Solbergs vei 82

Odvar Solbergs vei 82, 0970 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 96, bruksnummer 66, ideell andel 1/1
Andelsnummer 124, Emanuelfjell Borettslag, organisasjonsnummer 950274476

Totalt bruksareal BRA: 106 kvm

BRA-i:
3. etasje 88 kvm: Entré, bad, to soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 2 kvm: Kjellerbod.
Bod i garasjeanlegg 3 kvm: Bod.

BRA-b:
3. etasje 13 kvm: Innglasset balkong.

TBA (terrasse- og balkongareal)
3. etasje 2 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.09.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1973. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur og etasjeskillere er av betong. Yttervegger er oppført i betong/murverk, utvendig forblendet med teglstein. Takkonstruksjonen er flat, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie (ikke besiktiget). Vinduer med 2-lags pressglass i stue/kjøkken og eldre trevinduer med 2-lags isolerglass. Brannklassifisert entrédør, balkongdør med pressglass, balkongdør med 3-lags isolerglass samt glatte og formpressede innerdører. Boligen har en sydvendt, overbygget flislagt balkong i betongkonstruksjon på ca. 2 m² med betongrekkverk (rekkverkshøyde 122 cm) med utgang fra kjøkken, samt en sydvendt, overbygget flislagt innglasset balkong i betongkonstruksjon på ca. 13 m² med rekkverk av aluminiumskonstruksjon, glassfelt og glassbyggerstein (rekkverkshøyde 110 cm). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré. Det elektriske anlegget er montert etter 1. januar 1999, og det er mer enn 5 år siden forrige el-tilsyn.

Lovpålagt røykvarsler og brannslukningsutstyr medfølger.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Vinduer, takvinduer/takluker/overlys og balkongsdør
- Balkongdøren fra stue er værslitt med sprekker i trevirke utvendig. Vinduer på begge soverom er noe værslitte, og det kan danne seg kondens langs vinduskarm på hovedsoverom.
- Balkongdør og vinduene har også fått TG2 på bakgrunn av alder.

Etasjeskiller
- Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm gjennom entré.

Innvendig dør
- Det er på innvendig dør påvist monteringsavvik, dør som tar i karm, skjevheter e.l.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
-Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverkshøyden er 110 cm, rekkverk er for lavt i henhold til referansenivå på 120 cm som er kravet til rekkverk når fallhøyden er over 10 m.
- Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Badet ble totalrenovert i regi av borettslaget i 2021 av faglærte (Sansbygg, Trygg Elektro og Trygg VVS). I forbindelse med våtromsrehabiliteringen ble det montert downlights, to nye kurser og to doble stikkontakter på badet av Trygg Elektro. Videre opplyses det om kondens på hovedsoverom samt slitt maling og foring langs vinduskant på soverommene, og at dørhåndtak på ytterdør henger. Det ene soverommet var opprinnelig to soverom som tidligere eiere har slått sammen.

Her får du en innbydende 3-roms andelsleilighet beliggende i 3. etasje med mulighet for å etablere et ekstra soverom. Boligen har en herlig innglasset balkong samt en praktisk luftebalkong. Store vindusflater og lysinnslipp fra to sider skaper en lys og luftig atmosfære. Boligen holder en høy standard, noe som gjenspeiler seg i TG 1 på de fleste punkter i tilstandsrapporten. Denne vil du ikke gå glipp av!

Nærmere innhold:

E N T R È
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et meget godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til oppbevaring og mulighet til å henge fra seg yttertøyet. Entréen knytter boligens rom fint og sømløst sammen.

S T U E / S P I S E S T U E
Stuen er romslig med god planløsning og kan enkelt innredes med en hyggelig sofagruppe med tilhørende sofabord og annet ønskelig stuemøblement. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og som bidrar til å skape en luftig følelse i leiligheten.

I fin overgang mellom stue og kjøkken er det også en naturlig plass for å innrede med et spisebord med mulighet for å invitere venner og familie på middager.

B A L K O N G
Fra stua er det utgang til leilighetens solrike balkong på ca. 13 kvm. Balkongens størrelse gir deg gode muligheter for å nyte sommerens varme dager i en lun sittegruppe. Balkongen er innglasset og føles således som en herlig forlengelse av stuen i sommerhalvåret.

K J Ø K K E N
For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i boligen. Leilighetens kjøkken er holdt i en praktisk løsning, noe som gir deg en fin sone for matlagingen. Den gode benkeplassen gjør det enkelt å diske opp lekre retter. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap. Kjøkkenet har flislagt gulv og en lys innredning med profilerte fronter, heltre benkeplate samt nedfelt vaskekum. Rommet er utstyrt med integrerte hvitevarer bestående av induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og mikrobølgeovn, samt avtrekk med kullfilterventilator og mekanisk avtrekk etablert i nær tilknytning til kokeplassen. Integrerte hvitevarer medfølger. Fra kjøkkenet er det utgang til en liten luftebalkong på 2kvm.

B A D / V A S K E R O M
Badet ble pusset opp i regi av borettslaget i 2021 og har et helhetlig, delikat uttrykk. Rommet har flislagte vegger og flislagt gulv med elektrisk gulvvarme, samt malte plater i himlingen med innfelte downlights. Innredningen består av servant med underskap, speilskap med belysning, vegghengt klosett og dusjhjørne med svingbare glassdører. Badet har også et praktisk vaskerom knyttet til badet som har opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekk.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger på dagens bad hvor det opprinnelig var separat toalettrom, bad og grovkjøkken. Det foreligger ferdigattest for tiltaket. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

H O V E D S O V E R O M
Hovedsoverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Hovedsoverommet har også et egen walk-in closet med mye garderobeplass. Arealet som i dag benyttes som walk-in-garderobe er opprinnelig byggemeldt som bod og er ikke godkjent til varig opphold. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

S O V E R O M II
Leilighetens andre soverom er også romslig og passer ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor. Her er det god plass til seng, pult eller annet ønskelig møblement. Det blir i dag brukt som hjemmekontor/gjesterom, men her er det muligheter for å sette opp en lettvegg for å etablere to soverom.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende løsøre og tilbehør vil medfølge:
- Integrerte hvitevarer, oppvaskmaskin og kjøleskap

Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming. Det er elektrisk varmekabler på gulv.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest datert 10.03.1976. Videre foreligger det ferdigattest for ventilasjonsanlegg datert 31.01.1975, fasadeendring datert 18.01.2006, samt ferdigattest for rehabilitering av våtrom datert 09.02.2024.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger på dagens bad hvor det opprinnelig var separat toalettrom, bad og grovkjøkken. Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av våtrom datert 09.02.2024. Leiligheten var opprinnelig tegnet med tre soverom, men to soverom er slått sammen slik at leiligheten i dag har to større soverom. Ombygging mellom rom godkjent for varig opphold er normalt ikke søknadspliktig.

Arealet som i dag benyttes som walk-in-garderobe i tilknytning til det ene soverommet, var opprinnelig vist som separat kott/bod med adkomst fra entré. Døren fra entré er blendet og det er etablert døråpning fra soverommet. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvens ved en eventuell søknad kan være avslag fra kommunen med krav om tilbakestillelse av tiltak/oppfylling av lovkrav. Kjøper overtar alle kostnader, ansvar og risiko knyttet til dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om tilfluktsrom og bestemmelse om vann/kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en attraktiv og høytliggende plassering Romsås, i et veletablert boligområde med Lillomarka som nærmeste nabo. Her bor du med umiddelbar tilgang til naturskjønne omgivelser og turmuligheter året rundt. En kort spasertur unna ligger Svarttjern park og badeplass med opparbeidet sandstrand, lekeplass og grøntarealer. Like ovenfor boligen starter turstiene innover i marka, med flotte ruter til Steinbruvann, Romstjern og utsiktspunktet på Røverkollen, samt oppkjørte skiløyper på vinterstid.

De daglige innkjøpene gjøres enkelt til fots med både Kiwi på Romsås Senter og Joker ved Svarttjern en kort gåtur fra leiligheten. På Romsås Senter finner du også apotek og andre servicetilbud. For et mer omfattende shopping- og servicetilbud er det en kort kjøretur til Grorud Senter og Veitvet Senter.

Kollektivtilbudet i området er meget godt. Fra Romsås Senter går det lokale busslinjer, og herfra er det direkte heisforbindelse ned til Romsås T-banestasjon. T-banens linje 4 og 5 gir en effektiv og direkte reisevei inn til Oslo sentrum. I tillegg er det under ti minutters kjøretur til Grorud stasjon med forbindelse til lokaltog.

For barnefamilier er nabolaget svært praktisk lagt til rette. Det er trygg gangavstand til skoler og barnehager i nærområdet, blant annet Tiurleiken barnehage, Svarttjern skole (1. til 3. trinn), Tiurleiken skole (4. til 7. trinn) og Bjøråsen skole for ungdomstrinnet. Fritidstilbudet for barn og unge er godt dekket med lekeplasser like utenfor blokken, Humleby fritidspark og idrettsaktiviteter i Romsåshallen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Svarttjern skole. Elever overføres til Tiurleiken skole fra 4. trinn.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt på 20 454,4m². Fellesarealene er pent opparbeidet med plen, beplantning, lekeplasser, sittegrupper og asfalterte gangveier. Tomten grenser mot Lillomarka med mange muligheter for fiske, friluftsliv og flotte turmuligheter sommer som vinter.

Leiligheten disponerer en parkeringsplass med elbil lader i felles garasjeanlegg P3(øvre hus) merket med nr. 3005. Det er mulighet for å montere el-billader med abonnement fra Elaway.

Gjesteparkering på borettslagets eiendom.

For øvrig gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-1810 datert 25.01.1973. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plansaker i området:
Saksnummer 2026/07260 - Byggesak. Romsås senter 1 - fasadeendringer. Tiltaket innebærer at et eksisterende dobbeltvindu erstattes med en tofløyet, utadslående glassdør. Tillatelse til tiltak gitt 08.07.2026.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 10 142,41 pr. mnd. og inkluderer: Grunnpakke Tv og bredbånd(Telia fiber, 200 mbps), renter og avdrag felleslån, forretningsførsel, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, strøm til fellesarealer, diverse honorarer, vaktmestertjenester, renhold, generell drift og vedlikehold m.m

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Styret opplyser i mail per 29.09.2026 at det ikke er noen store planer som vil påvirke fellesgjeld eller felleskostnader.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 300,- pr. år. / 8 984 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

TV-dekoder medfølger ikke, men kan anskaffes hos Telia.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. Faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er inkludert i borettslagets felleskostnader.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 512 822,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 10 360,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 826 995,06 pr. 28.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 245 190 545,57 pr. 28.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11495659-20
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 28.09.2026: kr 33 702 943,57
Andel av saldo: kr 113 675,54
Innfrielsesdato: 01.05.2036
Type Rente: Flytende
Rente: 4,04 %

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11495659-10
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 28.09.2026: kr 15 073 659,-
Andel av saldo: kr 50 841,46
Innfrielsesdato: 01.05.2036
Type Rente: Flytende
Rente: 4,04 %

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11495659-01
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 28.09.2026: kr 5 012 195,-
Andel av saldo: kr 16 905,45
Innfrielsesdato: 01.05.2036
Type Rente: Flytende
Rente: 4,04 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207922277
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 28.09.2026: kr 122 202 655,-
Andel av saldo: kr 412 198,-
Innfrielsesdato: 30.03.2061
Type Rente: Flytende
Rente: 5,14 %
Avdragsfrihet til og med: november 2026

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208780875
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 28.09.2026: kr 69 199 093,-
Andel av saldo: kr 233 374,61
Innfrielsesdato: 30.03.2051
Type Rente: Flytende
Rente: 5,14 %

Borettslaget skal i regnskapet opplyse om hvor mye felleskostnadene vil øke etter utløpet av avdragsfri periode. Megler har ikke mottatt informasjon om dette fra forretningsfører, og det er derfor uklart hva felleskostnader etter avdragsfri periode vil utgjøre.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 300 000,00 Prisantydning
826 995,06 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 126 995,06 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 136 491,06 Totalpris inkl. omkostninger
4 146 441,06 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Frida Meijer

Leiligheten er tilknyttet Emanuelfjell Borettslag. Borettslaget består av 314 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/emanuelfjell/om
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men hunden eller katten må meldes og registreres hos Dyreutvalget i Emanuelfjell Borettslag. Dette gjøres ved utfylling av eget registreringsskjema som ligger på borettslagets hjemmeside. Generelt gjelder tillatelse til dyrehold kun hold av ett dyr pr. leilighet. Om ønske av utvidelse av denne tillatelse må dette søkes spesielt om til Dyreutvalget, som vil framlegge saken for styret.

Styret har kontor i Odvar Solbergs vei 78. Kontortid en mandag i måneden mellom kl. 18.00 og 19.00.

Borettslaget er tilknyttet Romsås vaktmestersentral (RVS) som utgjør vaktmestertjenester. RVS har kontoradresse i Romsås senter 6, og kan kontaktes på epost: rvs@sentralen.net eller telefon 22 21 30 00. Åpningstid mandag til torsdag er kl. 07.00 – 15.30, fredag til 13.00.

Borettslaget har grendehuset Fjellstua i Odvar Solbergsvei 68. Andelseiere kan leie grendehuset som er godt utstyrt med alt du måtte trenger kopper og kar til selskap opp til 40 personer. I tillegg eier borettslaget en bygning i Odvar Solbergsvei 114, som leies ut som hybler.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024 - 2025: bytting av utebelysning til LED. - Kontroll av balkonger og skifte av låsemuttere. Oppgradering av bom- og garasjesystemer til 5G. Etablering av ladeinfrastruktur i parkeringshusene og ny avtale med Elaway som ladeoperatør.
2024: Oppgradering av Fjellstua
2021 - 2022: Modernisering av bad i borettslaget
2021 - 2022: Utført større vedlikehold av vann- og avløpsrør. Det ble i den forbindelse etablert felles varmtvann.
2020 - 2021: Etablert infrastruktur i garasjene, som muliggjør montering av ladepunkt for lading av EL-kjøretøy.
2019 - 2020: Garasjedekker ble rehabilitert.
2018: Nye bodarealer ble etablert i lageretasje på takene til garasjehusene.
2018 - 2019: Fjellsikring, ventilasjon og garasjegulv
2017 - 2018: Nye uteboder og skiftet takvifte
2016 - 2017: Heisutskifting. Takvifter, med mer.
2015 - 2016: Heisutskifting, takvifter med mer.
2014 - 2015: Lekeplasser oppgradert og hybelhus
2013 - 2014: Garasjeport, hovedtavler, takvifter, m.m
2012 - 2013: Heis, garasjeporter, hovedtavle, med mer
2011 - 2012: Hovedtavler, heis, m.m.
2009 - 2009: Varmekabler fortau, dørtelefon mm.
2005 - 2006: Fasader totalrehabilitert, p-hus, ballbinge m.m.
2001: Sikringsskap

Planlagte påkostninger:
Det er ingen planlagte påkostninger i borettslaget ihht. mailkorrespondanse med styreleder 29.09.2026.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget har grendehuset Fjellstua i Odvar Solbergs vei 68. Andelseierne kan leie grendehuset som er godt utstyrt med alt du måtte trenge av kopper og kar til et selskap på inntil 40 personer. Bestilling og betaling av leie for Fjellstua skjer på styrekontoret i kontortiden, hver fjerde mandag kl. 18:00 - 19:00. (Odvar Solbergs vei 78). Ønsket leietidspunkt kan legges inn via www.emanuelfjell.no, men faktisk reservasjon skjer ved betaling. Du kan lese mer om leie av Fjellstua på borettslagets nettside.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.  Gebyr forkjøpsrett belastes i sin helhet kjøper uavhengig om forkjøpsrett benyttes eller ikke.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt - grupperabatt   kr -8 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (betaler maks for to stk.)  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 700,00
Rådgivningstime med stylist (300,- rabatt)   kr 2 600,00
Takstmann   kr 10 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0306/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26306

Sist oppdatert: 26. oktober 2026 kl. 15:36