Nydalsveien 16A

Nydalsveien 16A, 0484 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 57, bruksnummer 428, seksjonsnummer 27, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i:
4. etasje 66 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken, to soverom, hems/kontor.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Bod.
1 etasje: 4 kvm: Bod nr. 2

Åpent areal:
4. etasje 10 kvm: Balkong.

Leiligheten har et gulvareal på 5 kvm som ikke er måleverdig areal grunnet lav takhøyde.

Boligen disponerer to boder, en i kjeller og en i første etasje. Bodene er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.05.2026 utført av Christian Unum.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og TG2. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk fra 2012. Vinduer og balkongdør med 3-lags glass. Sikringsskap med automatsikringer plassert i entré. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at ett punkt er gitt TG2:

Innvendig:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det ble registrert sprekk i parkettgulv i stue.

Undersøkt, men ikke gitt tilstandsgrad (TG U):
Elektrisk anlegg:
- Det foreligger ikke en eltilsynsrapport de siste 5 årene. På generelt grunnlag anbefales det en el-kontroll.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring:
- Februar 2023 oppstod vanninntrenging/drypp i leiligheten i forbindelse med snøsmelting og isdannelse på terrasse/takflate over leiligheten. Etter utbedring kjenner vi ikke til videre lekkasje fra dette forholdet.
- April 2026 oppstod tett/nesten tett toalett. Servicerapport angir løs/delvis løs innerliner i røret/stammen som årsak til opphopning/tetting. Røret ble åpnet og hadde normal avrenning etter arbeid. Sameiet mottok rapporten og opplyste at oppdraget skulle faktureres sameiet.
- I juni 2022 ble det gjennomført felles bekjempelse av skjeggkre i sameiet etter meldinger fra flere leiligheter. Styret opplyste at det ikke var snakk
om store mengder. Vi kjenner ikke til funn i vår leilighet eller oppgang.

ENTRÉ
Velkommen inn til en lys, åpen og innbydende entré som gir et svært godt førsteinntrykk av boligen. Entréen er romslig og har god oppbevaringsplass i stor skyvedørsgarderobe.

STUE
Stuen er romslig og sosial med god plass til både spisebord og tv-/sofagruppe. Den åpne løsningen mot kjøkkenet skaper et naturlig samlingspunkt og gjør boligen svært godt egnet for både hverdagsliv og hyggelige sammenkomster. Store vindusflater og god beliggenhet sørger for svært gode lys- og solforhold gjennom dagen. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen. Stuen har ca. 2,6 meter takhøyde, noe som gjør at rommet oppleves svært romslig.

BALKONG
Solrik og vestvendt balkong på ca. 10 kvm med grønne, fredelige omgivelser og svært gode solforhold. Selger opplyser om sol fra ca. kl. 12 til solnedgang. Balkongen oppleves skjermet og privat, med plass til hyggelig sittegruppe og beplantning. Her kan man nyte rolige sommerdager i grønne omgivelser - samtidig som man bor svært sentralt i Nydalen.

KJØKKEN
Fint og praktisk kjøkken i delvis åpen løsning mot stuen. Kjøkkeninnredning fra Norema med glatte fronter og laminat benkeplate. Fliser over kjøkkenbenk. Hvitevarer bestående av stekeovn, induksjonstopp, oppvaskmaskin samt kjøl- og fryseskap. Det er montert vannstoppsystem og komfyrvakt. Avtrekk via balansert ventilasjon.

BADEROM
Romslig og moderne bad med god gulvplass og stilrent uttrykk holdt i lyse farger. Innredning fra Norema med nedfelt servant og god benke-/oppbevaringsplass. Veggene har fliser og taket er malt. Gulvet er flislagt med elektriske varmekabler. Badet er utstyrt med veggmontert toalett, dusjhjørne og opplegg for vaskemaskin. Stort vindu gir naturlig lys og god romfølelse. Det er balansert ventilasjon. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold.

HOVEDSOVEROM
Leilighetens hovedsoverom har adkomst fra entréen. Rommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende møblement, svært gode garderobeløsninger samt to vinduer som slipper inn rikelig med naturlig lys.

SOVEROM 2 MED UNIK KONTORHEMS
Soverom nr. 2 har adkomst fra entréen og egner seg godt som gjesterom, barnerom eller kombinert soverom og arbeidsrom. Rommet har en særpreget løsning med ca. 4,7 meter takhøyde og trapp opp til en egen kontorhems. Dette gir boligen en fleksibel, skjermet og svært anvendelig sone over to nivåer – perfekt for hjemmekontor, kreativt arbeid eller gjester. Løsningen tilfører boligen et unikt særpreg og flere bruksmuligheter

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alle hvitevarer medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.
Reol på kontor medfølger.

Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann / oppvarming og varmes opp via radiatorer og varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025 - 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 05.02.2018. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger som stemmer overens med dagens planløsning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet avtaler/erklæringer tilknyttet jordskifte og rett til bruk av grunn for reparasjon og vedlikehold av bygninger/parkeringsanlegg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Nydalsveien 16A har en attraktiv og sentral beliggenhet i hjertet av Nydalen, med kort vei til både Akerselva, Storo og Grünerløkka. Området kombinerer rolige omgivelser med nærhet til alt av byliv, servicetilbud og kollektivtransport. .Langs Akerselva finner du flotte tur- og sykkelstier som strekker seg fra sentrum til Maridalen og
Nordmarka, med gode muligheter for rekreasjon året rundt. Badeplassen i Akerselva ligger kun 70 meter fra boligen.

Spikerverket boligsameie er et arkitektonisk særpreget boligprosjekt utviklet på historisk industrigrunn i Nydalen, tegnet av MAD/April Arkitekter og ferdigstilt i 2012. Sameiet kjennetegnes av moderne industriarkitektur, gjennomarbeidede uterom og karakteristiske fasader i silikatbehandlet malmfuru, som gir området et unikt og helhetlig uttrykk. Bebyggelsen er omkranset av grønne fellesområder med fontene og hyggelige møteplasser, som bidrar til et sosialt og trivelig bomiljø, blant annet med egen grønnsakshage "spirende Spikerverket.

I nærområdet finnes et bredt utvalg av populære restauranter, kaféer og butikker. Blant annet finner du NAMI Asian Fusion Oslo, Trattoria Crudo, Mamma Pizza Nydalen og Lille Ó. For kaffe og bakst ligger Godt Brød Nydalen og flere hyggelige kaféer langs Akerselva og i Torgbygget. Torgbygget byr på et variert servicetilbud med blant annet dagligvare, caféer, vinmonopol, t-bane og butikker, mens Thon Senter Storo med over 140 butikker ligger i kort avstand. Her finner du alt fra mote og interiør til treningssentre og spisesteder.

Det er svært gode kollektivforbindelser med gangavstand til T-bane, trikk og buss, som gir enkel adkomst til sentrum, BI Nydalen, Universitetet i Oslo og øvrige deler av byen. Enkel forbindelse til Gardermoen med hurtig ankomst til Ring 3 med bil.

Her bor du i et attraktivt og levende område med nærhet til både grønne rekreasjonsområder og alt byen har å tilby.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Nydalsveien 16A sokner til Fernanda Nissen skole hvor man går videre til Bentsebrua skole. Det er flere barnehager i nærområdet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 384 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Sameiet har bruksrett til 44 biloppstillingsplasser i tilkyttet garasjeanlegg.

Noen seksjonseiere har eksklusiv bruksrett til parkeringsplass. For øvrig har seksjonseierne fortrinnsrett til å leie plasser på de vilkår som ellers gjelder for utleie i garasjeanlegget. Det er direkte adkomst itl parkeringsplasser fra kjelleretasje. De seksjonseiere i Sameiet som ikke har ervervet bruksrett til parkeringsplass og som ikke leier parkeringsplass, har ikke rett til å benytte plassene i garasjeanlegget.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig/forretning/kontor i henhold til reguleringsplan S-4538, datert 27.10.2010 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående byggesaker på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Saksnummer 202510115: Maridalsveien 263 B - Riving og oppføring av garasje.
- Saksnummer 202508077: Nydalsveien 20 A-C - 22 A-C - Oppføring av to boligblokker - Spikerverket bygg C-D. Det er sendt søknad om ferdigattest til kommunen 12.06.2025.
- Saksnummer 202506134: Nydalsveien 17 - Mulig ulovlig bruksendring til trening eller yoga - CrossFit Oslo

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Se plan- og bygningsetatens nettsider for mer informasjon.

Fellesutgiftene er kr 4 935,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann/oppvarming, internett, kommunale avgifter, felles forsikring, vaktmestertjenester og andre driftskostnader.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Internett: kr 319,-
Akonto fjernvarme: kr 466,-
Andel felleskostnader etter eierbrøk: kr 4 150,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 000,- pr. år. / 1 500 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet felles leverandør av internett som er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 881 007,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000,- og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2022, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca kr 624,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 18 902,- pr. 31.12.2025

Det er ikke felles lån i sameiet.

8 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

205 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
206 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
216 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 406 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 416 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Skjalg Aabakken og Pia Loreto Ibanez-Rojas

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Spikerverket Boligsameie 1, med sameiebrøk 67/3631.
Sameiet består av 40 leiligheter.
Forretningsfører er Enqvist Eiendomsdrift.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen.
Generelt vedlikehold må påregnes.
Oppsetting av markiser, utvendige persienner, parabolantenner o.l. kan kun skje etter forutgående godkjennelse og vedtak av styret.

Foretatt påkostninger det siste året:
2024/2025: Byttet alle taklamper i nr. 14 til LED-armatur og byttet kuppel-lamper i inngangspartiene i nr. 14A, 16A og 16B.

Planlagte påkostninger:
Styret har utarbeidet et budsjett for 2026 som forutsetter en økning på 5% fra juli 2026. Budsjettet inneholder følgende større vedlikeholdsrposter som styret mener bør gjennomføres i 2026:
- Individuell innregulering av ventilasjonsanlegget, samt bytte to av anleggets motorer (som ikke er byttet siden bygget var nytt i 2012).
- Bytte av 2G-sendere i heisene, ettersom 2G-nettet skrus av i 2027/2028.
- Bytte til LED-lamper i oppgangene ved behov

Styret opplyser 12.05.2026 at det er vedtatt en ordinær økning av felleskostnadene på 5% f.o.m. 01.07.2026. Utover dette er det ikke planlagt større investeringer eller økninger.

Sameiet er medeier i Sameiet Spikerverket Ute. Sameiet Nydalsveien Ute er eier av felles uteområder innenfor byggeområdet "Spikerverket". Videre er Sameiet pliktig medlem i Nydalen Gårdeierforening, som blant annet besørger drift og vedlikehold av fellesområder. De nærmere regler om disponering, kostnadsfordeling osv. knyttet til disse arealene er regulert i vedtekter for Sameiet Nydalsveien Ute og Nydalen Gårdeierforening. Sameiet må betale en forholdsmessig del av kostnadene til drift og vedlikehold av felles uteområder. Sameiets fellesareal omfatter også deler av utomhusanlegget som er til felles benyttelse for hele boligområdet. Drift og vedlikehold av dette arealet forestås derfor av Sameiet Nydalsveien Ute og Nydalen Gårdeierforening.

Sameiet er pliktig tilknyttet Nydalen Energi AS som har konsesjon i Nydalen på levering av vannbåren fjernvarme.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 30 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0067/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2667

Sist oppdatert: 20. mai 2026 kl. 16:38