Rafnesveien 6

Rafnesveien 6, 3965 HERRE
Kommunenummer 4012, gårdsnummer 4, bruksnummer 49, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 313 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 105 kvm: Vaskekjeller, hobbyrom og tre bodrom.
1. etasje 115 kvm: Entré, gang, to soverom, stue, kjøkken og spisestue.
2. etasje 76 kvm: Gang, bad og fire soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 17 kvm: Garasje.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 18 kvm: Terrasse.
1. etasje 9 kvm: Svalgang.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.04.2026 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av lettklinkerblokker, mur-/betongkonstruksjoner og gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av trekonstruksjoner.
Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig stående trekledning. Yttertak med halvvalms taksform av trekonstruksjon tekket med takstein. Ytterdør med profilert flate og glassfelt. Vinduer og terrasse-/balkongdør med karmer av tre og med to-lags glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad:
- Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Døren er plassert i badekarets våtsone. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Anbefalt høydeforskjell mellom topp sluk til topp overflate gulv ved dør bør være minimum 25 mm. Det er på tilfeldig sted målt til ca. 10 mm. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, har ikke faglig god utførelse. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes videre overvåking slik at tiltak eller fornyelse kan iverksettes når dette blir nødvendig. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering. Erfaring viser at igangsetting av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det må tas høyde for.

Kjøkken:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvie slitasjer med enkelte riper og hakk.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
- Ventilator: På bakgrunn av ventilatorens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Enkelte av boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er forhøyet støynivå på ventilasjonsanlegget. Ukjent årsaksammenheng.

Andre rom:
- Det er valgt å vurdere boligens andre rom (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Overflater bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Det er stedvise gjenstående arbeider med veggoverflater og listverk. Soverom ved kjøkken er på befaringstidspunktet under ombygging til fremtidig bad. Det er gjenstående arbeider på elementpipe som er under oppføring på befaringstidspunktet. Tiltak må påregnes.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som fornying av overflater, ferdigstille gjenstående arbeider og lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Rom under terreng:
- Det er valgt å vurdere boligens rom under terreng (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Overflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Eksempelvis avflassing og sprekker. Stedvise fukt-/salt-/kalkutslag. Noe som tilsier utilsiktet fuktvandring i konstruksjoner. Sprekk i betongvegg ved hobbyrom. Ukjent årsaksammenheng. Forholdene vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Fornying av overflater og/eller lokale utbedringer kan iverksettes ved behov og oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales.
Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som videre overvåkning og lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Loft - innredet - 2.etasje:
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det er åpning/manglende dampsperre over elementpipe som er under oppføring mellom varm og kald sone på soverom 2.etasje. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader på befaringstidspunktet.
- Annet: Inspeksjonsmuligheten i kott er redusert grunnet lagrede gjenstander. Det kan være en risiko for skjulte avvik/skader. Ytterligere undersøkelser anbefales når forholdene ligger til rette. Gjenstående arbeider på soverom ved elementpipe.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Ildsteder: Det er registrert sprekker i de ildfaste platene inne i peisovnens forbrenningskammer.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 10 mm i stue og 28 mm i spisestue. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter i spisestue. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader.

Yttervegger inkl. fasader:
- Overflatebehandling: Kledningen har etterslep på vedlikehold. Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. . Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er liten/ingen klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag. Manglende deksel over utvendige luftespalter i vinduer.

Yttertak:
- Tekking (med tilhørende beslag): Det er registrert mose på taket. Løse mønetakstein.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Etterslep på vedlikehold. Se kommentarer under ytterkledning.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje. Takgjennomføringer er skjult fra innsiden og ikke tilgjengelig for undersøkelser.

Terrasse / platting:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrasse, rekkverk og trapper viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Drenering:
- Terrengfall fra grunnmur: Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og det registreres enkelte områder med fall inn mot grunnmuren. Eksempelvis ved kjellervinduer. Konsekvens er at forholdet er med å øke fuktbelastningen og risiko for fuktinntregning i konstruksjoner. TG2 er valgt på bakgrunn av en skjønnsvurdering av det samlede risikobildet forholdet vurderes å utgjøre i dette enkelte tilfellet, og avviker fra bestemmelsene i NS 3600. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk:
- Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Fasadematerialer har slitt overflatebehandling. Stedvise begynnende råteskader i nedre del. Garasjen viser tegn til skjevheter, noe som kan tyde på underdimensjoneringer og manglende tilstrekkelig avstivning.
Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Vaskekjeller:
- Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt i våtsoner, noe som ikke oppfyller dagens forventing til et våtrom. Selv om tilsvarende løsninger er vanlig i eldre bygninger, gir dette begrenset beskyttelse mot fukt. Sluk av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse for å tilfredstille kravene for våtrom. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at igangsetting av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for.

Følgende bygningsdeler har fått TGIU (ikke undersøkt) i tilstandsrapporten:

Terrasse/platting:
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet manglende tilkomstmulighet, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

En frittliggende enebolig fra 1957 med tilbygg fra 2001, fordelt over tre plan. Huset bærer preg av å ha vært en familiebolig gjennom mange tiår. Tilbygget fra 2001 utvidet stuen og la til soverom i 2. etasje.

Romslig stue med synlige takbjelker i lyst tre som løper langs hele rommet og Heltre gulvbord. Utgang fra stuen fører til den nordvestvendte terrassen. Spisestuen har plass til et stort spisebord og har direkte adkomst fra kjøkkenet. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter i lys farge og benkeplater av laminat. Fliser på vegg mellom benkeplate og overskap. Integrert oppvaskmaskin, stekeovn og kjøleskap. Nedfelt platetopp. Ventilator under overskap. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Himling med panel og synlige takbjelker i lyst tre gir rommet karakter. Gulv av laminat. Det ene soverommet i 1. etasje ved kjøkkenet er under ombygging til fremtidig bad. Trappen fra 1. etasje leder opp til en bred gang i 2. etasje med panel på veggene og panel i himling. Fra gangen er det adkomst til fire soverom med gode størrelser, bad og kott. Badet har flislagte vegger og gulv. Himling med malte takplater. Vegghengt servantskap med flislagt benkeplate. To servanter med ett-greps armaturer. Innebygd badekar med kantmontert armatur. Gulvstående toalett. Mekanisk avtrekksventil plassert i tak.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedovn i gangen i 1. etasje, ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1957. 
Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen fra oppføring. Kommunen har oversendt tegninger for tilbygg datert 25.11.1999 og ferdigattest for tilbygget fra 1999 og for bruksendring av tilleggsdel til hoveddel i 1981. Ferdigattesten er datert 10.08.2026. I følgebrevet som ble innsendt til kommunen ble det vedlagt plantegninger som viser dagens planløsning hvor det vises til endringer gjort siden byggesøknader for gjeldende tiltak. Ferdigattesten gjelder derfor for dagens planløsning.

Kommunen opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest for bryggen som er oppført langs elvebredden.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har tinglyst rett til fri ferdsel på veien til Herrebakken jf. gammel festekontrakt tinglyst på gnr. 4, bnr. 6 og bnr. 239, dagboknr 502143, tinglyst 14.11.1956. Rettigheten hefter i en gammel grunneiendom som senere har blitt delt opp. eiendommene som rettigheten hefter i er ikke relevant for eiendommens adkomst og rettigheten har således ingen praktisk betydning.

Eiendommen har tinglyst rett til vei og vedlikehold av vann- og kloakkledninger over gnr. 4, bnr. 218. Rettigheten er tinglyst på gnr. 4, bnr. 218, dagboknr 12121, tinglyst 17.09.1998.

Eiendommen ligger idyllisk til med egen strandlinje langs Herreelva. Her kan du starte dagen med kaffe på terrassen med utsikt over vannet, og barna kan leke på den store plenen som strekker seg helt ned til elvebredden. Beliggenheten er tilbaketrukket og skjermet, men likevel sentral på Herre.

Hverdagslogistikken er enkel. Herre skole ligger kun noen få minutters gange unna, og det samme gjør den lokale matbutikken. For et større utvalg av butikker og servicetilbud, er det en kort kjøretur til både Stathelle med ALTI Brotorvet og til Porsgrunn sentrum.

Området byr på fine turmuligheter i skog og mark, og elva åpner for rekreasjon som padling og fiske rett fra egen tomt. Gode bussforbindelser fra Herre sentrum gjør det enkelt å komme seg rundt i Grenland, og Porsgrunn togstasjon er under 20 minutter unna med bil.

Fra Rugtvedt: Kjør mot Herre og ta av fra Riksvei 353 (Herreveien) ved skolen. Ta så andre avkjøring til høyre. Eiendommen er merket med salgsplakat fra Krogsveen. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Uksodden barnehage (1-5 år)
42 barn 1.7 km
- Marthas Hage idrettsbarnehage (0-5 år)
81 barn 10.4 km
- Stokkevannet barnehage (1-5 år)
49 barn 11.3 km

Skoler:
- Herre skole (1-7 kl.) 3 min
70 elever, 5 klasser 0.3 km
- Bamble ungdomsskole (8-10 kl.)
468 elever, 36 klasser 14.3 km
- Bamble vgs - avd Croftholmen
310 elever 13.6 km
- Bamble videregående skole
350 elever, 15 klasser 14.7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 974 kvm. Tomten er opparbeidet med gruslagt parkeringsplass og gangvei/gårdsplass på fremsiden av boligen samt gruslagt innkjørsel til frittstående garasje. Stor hage som strekker seg rundt boligen og ned til egen strandlinje langs elven. Det er oppført en brygge nede ved elvekanten. Brygga er ikke omsøkt og således ikke godkjent av kommunen.

Parkering i egen garasje samt på gruset gårdsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel Bamble kommune datert 15.12.2022 avsatt til: Nåværende boligbebyggelse, ras- og skredfare og LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 24 548,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 19.705 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr. 11.196,-.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber og har avgift på kr. 1.048,- pr. mnd.
Boligen er tilknyttet Sector Alarm som koster kr. 7.680,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 931 526,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 726 104,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

4 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

100 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
101 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
120 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 101 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 120 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kari Flaatten Fauske

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Bamble kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3 900,-
Markedsføringspakke kr 29 900,-
Oppgjør kr 8 900,-
Tilrettelegging kr 15 000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bamble kommune kr 4 173,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 20 625,-
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 22 840,-
Foto kr 5 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 28-0005/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
Strandgata 22, 3960, STATHELLE
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR28.265

Sist oppdatert: 10. august 2026 kl. 14:47