Svaleveien 4D

Svaleveien 4D, 1404 SIGGERUD
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 104, bruksnummer 294, seksjonsnummer 120, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 119 kvm.

BRA-i:
1. etasje 51 kvm: Entré, kjøkken, kott, stue.
2. etasje 51 kvm: Trapperom/gang, 3 soverom, rom benyttet som vaskerom, gang, toalettrom, bad.

BRA-e:
Garasje 17 kvm: Garasjeplass i garasjerekke.

Åpent areal:
1. etasje 31 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.02.2026, utført av Moss Eiendomstaksering AS.

Det gjøres oppmerksom på at rom benyttet som vaskerom, på opprinnelige tegninger er betegnet som bod og ikke godkjent som våtrom. Se pkt. ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som vertikaldelt rekkehus fra 1969 med trekonstruksjoner i 2.etasjer over krypkjeller. Fasader med trekledning og saltak med papp/shingel. Vinduer har karmer av tre med 2-lags isolerglass fra 1980, samt vinduer fra byggeår med 2 enkle glass. Terrassedør med ramme og karm i tre med 3-lags isolerglass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på (TG2):
- Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
- Krypkjeller: Det er manglende fuktsperre på bakken.
- Vaskerom: Fallforhold på vaskerom er ikke tilstrekkelig. Manglende dokumentasjon på vann/avløpsinstallasjoner.
- Bad: Er ikke mulig å besikte fallforhold til sluk under dusj. Servantskap har enkelte skader på front og servant.
- Kjøkken: Det er ikke montert lekkasjevarsler eller komfyrvakt.
- Toalettrom: Innbygget sisterne uten drensåpning for synliggjøring av evt. lekkasjevann.
- Vannledninger: Fordelerstokk i rom uten sluk, lekkasjedetektor ikke montert.
- Avløpsrør: Pga. alder.
- Varmtvannsbereder: Pga. alder.
- Fuktsikring og drenering: Pga. alder.

Helse, miljø og sikkerhet:
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
• Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

- Lagt nye gulv i 2019.
- Satt inn ny varmepumpe i 2020.
- Montert nytt kjøkken i 2020.
- Byttet yttervegg/kledning mot vest, i 2020.
- Bod ble ombygget til vaskerom i 2021.
- Badet ble oppgradert i 2025 med nye varmekabler og flislagt gulv.

Fint enderekkehus over to etasjer, med stor terrasse, skjermet hage og parkering i garasjerekke. Området rundt Svaleveien byr på flotte turområder, matbutikk i umiddelbar nærhet, samt gangavstand til skole og barnehager. Det er gode bussforbindelser på Siggerud og nærmeste bussholdeplass ligger rett ved boligen.

1. etasje:

Entré: Man kommer inn i en innbydende entré med laminat på gulv og malt panel på veggene. Det ble byttet gulv i hele leiligheten, i 2019. Det er montert knaggrekker for å henge av seg ytterklær, samt hylle oppunder taket. I tillegg er det plass til speil, sittebenk og skoskap.

Kjøkken: Moderne, mørkt kjøkken fra 2020 med slette fronter og benkeplate i laminat med terrazzostil. Det er lagt veggplater mellom benkeplate og overskap i tilsvarende stil. I benkeplaten er det oppvaskkum i slitesterk kompositt. Kjøkkenet er utstyrt med integrert komfyr, platetopp, oppvaskmaskin, kjøleskap og kjøkkenventilator med avtrekk ut. Komfyr og platetopp følger med salget. Kjøleskap og oppvaskmaskin kan følge med, mot betaling. Det er meget godt med skap og skuffer i innredningen. Kjøkkenet har plass til frokostbord og stoler.

Stue: Stuen har en god størrelse med store vinduer som slipper inn rikelig med naturlig lys. Gulv er belagt med laminat og vegger av stående panel, samt en dekorativ fondvegg belagt med skifer. Himling er av malt panel og det er monter med downlights som gir god belysning. Stuen kan innredes med sofa, bord, TV og tilhørende møblement. Vedovn er plassert sentralt i rommet og denne avgir god varme. I tillegg er det luft-luft varmepumpe fra 2020. Fra stuen er det utgang til terrasse på ca. 31 kvm. med god plass til hagemøbler. Terrassen har markise for de varmeste sommerdagene. Videre er det adkomst til skjermet hage med gressplen, hekk og utebod for lagring.

2. etasje:

Bad: Baderommet er flislagt og har ukjent byggeår, men gulv ble oppgradert i 2025 med nye varmekabler, samt nye fliser. Det er installert PVC-sluk i dusjnisjen, tilknyttet tettesjikt. Rommet er utstyrt med servantskap og dusjnisje. Det er mekanisk avtrekk, og tilluft sikres via spalte under dørbladet. Det er utført hulltaking i deleveggen fra tilstøtende rom ved dusjnisjen, uten funn av unormale forhold.

Toalettrom: Rommet har laminatgulv og tapetserte vegger. Det er veggmontert klosett med innbygget sisterne, servantskap. Mekanisk avtrekksvifte er montert, samt at det er tilluftsspalte under dørblad.

Rom benyttet som vaskerom: Rommet ble ombygget fra tidligere bod i 2021. Rommet har slettmalt platekledning og belegg med oppkant på gulv. Rommet har utslagskum i skapinnredning og opplegg for vaskemaskin. Det er mekanisk avtrekk og det er etablert tilluft dørblad.

Soverom: Det er tre soverom i boligen med generøs størrelse. Hovedsoverommet har garderobeskap. Ellers kan rommene innredes med seng, nattbord og skrivepult.

Bod/oppbevaring: Det er meget godt med oppbevaringsmuligheter i boligen. Det er en innvendig bod/kott i 1. etasje, skyvedørsgarderobe i gangen i 2. etasje, bod i enden av rekkehusene, samt en utebod i hagen. I tillegg er det lagringsplass på stort loft og i garasjen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Komfyr og platetopp.

Kjøleskap, oppvaskmaskin og vaskemaskin kan følge med, mot betaling.

Boligen varmes opp med luft-luft varmepumpe, peisovn og gulvvarme på bad. Panelovner ellers.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på rekkehuset, datert 23.04.1975. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Rom benyttet som vaskerom er opprinnelig byggemeldt som bod jfr. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Boligen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 16322, tinglyst 30.12.1986, type heftelse: Pantsettelseserklæring: Panthaver er sameiet. Beløp: kr 30.000,- Sikkerhet for manglende innbetaling av fellesutgifter.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr. 2075, tinglyst 22.04.1969, type heftelse: Erklæring/avtale: Plikt til å delta i omkostninger til kommunalt renseanlegg og vannverk. Omhandler også bestemmelser rundt stikkledninger. E-verket og televerket har rett til hovedledninger over denne eiendom.

Dagboknr. 1182, tinglyst 05.03.1970, type heftelse: Erklæring/avtale: Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger.

Dagboknr. 2696, tinglyst 02.05.1975, type heftelse: Erklæring/avtale: Avståelse av areal til veggrunn, til kommunen. Omhandler også bestemmelser rundt vedlikehold.

Dagboknr. 2106, tinglyst 14.03.1979, type heftelse: Erklæring/avtale: Omhandler bestemmelser rundt plassering av trapp i Rugdeveien. Man plikter å holde trappen åpen for allmenn ferdsel.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Boligen kan leies ut såfremt boligen har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    Trøgstad Sparebank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.
 

Rekkehuset ligger i et rolig og barnevennlig boligområde ved inngangen til Sørmarka, på Siggerud. Det er kort vei skole, barnehager, offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Boligen har en sentral beliggenhet, med umiddelbar nærhet til butikker, ny barne- og ungdomsskole, flere nyere barnehager, idrettsanlegg, lysløype, kirke og kollektivtilbud. Siggerud er med sine ca. 1500 innbyggere et lite og intimt tettsted hvor du bor i landlige omgivelser, med kort vei til hovedstaden.

Siggerud er omkranset av skog og natur, og det er et mylder av skogstier og en rekke fiske- og badevann. Ta for eksempel sykkelen til idylliske Bråtetjern, hvor du finner en flott badeplass med stupetårn og gapahuk. Området er flott for telting og turliv, og det går barnevennlige stier langs vannkanten. De siste årene har det også vært skøytebane på Langen på vinteren. På Siggerud finnes egen sykkel-/pumptrack og skatepark - "Bølgen".

Siggerud IL kan tilby allidrett, bordtennis, fotball, håndball, friidrett, e-sport og orientering. Ved skolen er det idrettsanlegg med ballbaner i idrettshall, og herfra går det en kupert lysløype på 2-5 kilometer. Stedet har i tillegg egen klatreklubb, skolekorps og en aktiv pensjonistforening.

Dagligvarehandelen kan gjøres på nærbutikken Coop Extra. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Ski Storsenter 145 butikker og spisesteder, kinosenter med 8 saler og bowlinghall. Tog og buss stopper ved hovedinngangen og det er 1600 gratis parkeringsplasser på området. Kolbotn Torg er også et godt alternativ med sine 50 spennende butikker og restauranter.

Fra Siggerud sentrum er det bussholdeplass med korrespondanse til togstasjonen i Ski, Hauketo og Langhus. I 2023 åpnet Follobanen, noe som reduserte reisetid til kun 12 min. mellom Ski og Oslo S.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er meget kort gangavstand til Siggerud Gård barnehage, Siggerud barnehage og Siggerud barne- og ungdomsskole. Nærmeste videregående skole er Drømtorp videregående og Roald Amundsen videregående.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 63.609 kvm. som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med asfalterte internveier, lekeplass, grøntområde, parkeringsanlegg og gjesteparkering.

Den del av tomten som naturlig benyttes av Svaleveien 4D er opparbeidet med gressplen, hekk og diverse beplantning.

Garasjeplass i nyere garasjerekke.

Ellers parkering på angitte gjesteplasser.

Garasjestrøm og en fast avgift på kr 150,- leses normalt av 1 gang pr år, mens elbillader for de som har anskaffet dette faktureres månedlig.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse, parkering, vegetasjonsskjerm, uteoppholdsareal og felles lekeareal i henhold til reguleringsplan for Siggerud - kvartal K, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 28.05.1968.

I kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 fremkommer følgende hensynssoner:
- H210: Rød støysone.
- H310_1: Ras- og skredfare.
- H220: Gul støysone.
- H320_1: Flomfare.
- H320_2: Flomfare.

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter):
- Id 201906: Vevelstadveien 109, 111 og 113.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 13.292,- i 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Fellesutgiftene er kr 2.470,- pr. mnd. og inkluderer: TV, internett, nedbetaling andel fellesgjeld og snømåking.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Styret har foreslått å øke felleskostnadene, men dette vil ikke bli avklart før årsmøtet i mai.

Herav:
Avdrag lån kr 52,-
Renter lån kr 79,-
Avdrag IN-lån kr 215,-
Renter IN-lån kr 545,-
Felleskostnader 1.314,-
Bredbånd kr 265,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 17.268,- pr. år. /18.079 kWh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber/Altibox som leverandør av tv og internett. Grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1.025.543,- i følge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4.102.170,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 4.196,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 114.984,- pr. 23.02.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 14.548.695,- pr. 25.02.2026 og lånevilkårene er:

Lån 1:
Rentebetingelser: 7,04%
Lånets løpetid: 14,75 år
Det er ikke vedtatt avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld.

Lån 2:
Rentebetingelser: 7,04%
Lånets løpetid: 20 år.
IN-ordning: Det er anledning til å nedbetale lånet den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling.

4 150 000,00 Prisantydning
114 984,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 264 984,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

106 600,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
127 590,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 392 574,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Leila Cafasso

Eiendommen er seksjonert, og boligen er tilknyttet Skogen Boligsameie, med sameiebrøk 1/144.
Sameiet består av 144 boligseksjoner.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22983800. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men ved enhver anskaffelse av husdyr, må skriftlig samtykke fra flertallet av de øvrige seksjoner i samme hus innhentes.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 50.000,- av salgssummen.
Tilrettelegging: kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger pr. stk/overtagelse: kr 2.900,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 260 pr. stk.
Innhenting av informasjon forretningsfører - Usbl: kr 4.914,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune: kr 3.300,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Fotopakke inkl. høydefoto : kr 5.000,-
Tilstandsrapport rekkehus: kr 12.500,-

Oppdragsnummer 46-0149/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.25149

Sist oppdatert: 26. februar 2026 kl. 22:07