Sorgenfrigata 40A

Sorgenfrigata 40A, 0365 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 215, bruksnummer 352, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 98 kvm

BRA-i:
1. etasje 82 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og 2 soverom.

BRA-e:
Kjeller: 16 kvm: 2 kjellerboder på henholdsvis 7 kvm og 9 kvm.

Boligen disponerer 2 kjellerboder på 7 kvm og 9 kvm. I tillegg disponerer leiligheten en bod i oppgangen oppmålt til 1 kvm som deles med naboleiligheten. Denne er ikke medtatt i eksternt bruksareal, da denne er felles med nabo. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.09.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selveierleilighet beliggende i bydel Frogner i Oslo kommune. Klassisk bygård oppført i 1902. Bygningen har iht. tilstandsrapporten støpt gulv mot grunn. Grunnmur av sparesteinsmur. Yttervegger i tegl-/murverk. Utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttertak av saltakskonstruksjon utvendig tekket med takstein/takplater. Leiligheten har entrédør av tre med glassfelter og brannklasse B30. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2000/2005. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold gitt TG2 og TGIU:

TG2
Våtrom:
- Vanntettsjukt/membran i gulv og vegger: Grunnet alder.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken:
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Konsekvens er at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør kan forårsake følgeskader.

Tekniske anlegg:
- Varmtvannsbereder fra 2000: Grunnet alder.

Andre rom:
- Overflate himling: Himlingsflater på soverom 2 bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader/krakelering. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Skjevhetsmåling:
- I entré er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 13 mm., og 18 mm. på soverom 1.

TGIU
- Kontroll i tilliggende konstruksjoner er ikke utført da hulltaking ikke er mulig å gjennomføre. Det er gjennomført overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fukt.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger opplyser at han i etterkant av befaring med takstmann også har fått utført en kontroll av leilighetens elektriske anlegg. Rapport fra denne ligger vedlagt til salgsoppgaven. Det ble avdekket noen feil som skal utbedres i løpet av uke 39. Dokumentasjon vil foreligge.

Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. La fliser på gulv og vegg i 2005. Arbeid utført av ufaglært.
- Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja. Vannlekkasje fra kjøkken over, ca. 2015. Lekkasje stoppet, tørking og utbedring av skade. Vannlekkasje på vannrør mellom etasjer ca. 2010, Rørlegger stoppet lekkasjen, tørking og utbedring av skade.
- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja. Utbedring av balkonger i loftetsjen og utbedring av vannrenner. Utført i regi av sameiet i 2026. Dokumentasjon foreligger.
- Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? Ja. Det er litt fukt i deler av kjelleren. Lufting påsees i frostfri sesong.
- Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja. Litt kalk, og saltspor, kondens på vannrør.
- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja. Bytting av bryter til bad mm. Utført av Fagerborg installasjon i 2026. Dokumentasjon foreligger. Det elektriske anlegget er sjekket 18.09.2026 av elektriker etter avhendingsloven. Avvik vil utbedres innen 23.09.2026. Rapport
medfølger. Gjort av Fagerborg Installasjon
- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja. Nye avløpsrør fra tak/balkonger. Utført i regi av sameiet i 2026. Dokumentasjon foreligger.
- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja. Flyttet og byttet synlig vannrør for kjøkken fra kjeller. Utført i 2025 av ufaglært.
- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Nye avløpsrør og vannrør for bad og kjøkken. Utført av faglærte i 2004. Dokumentasjon foreligger ikke.
- Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen? Ja. Tanken er nettopp sanert av sameiet.
- Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja. Satte inn kakkelovn i 2005.
- Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget? Ja. Vi hadde rotter/mus observert, feller og gift satt ut, men kjenner ikke til noe fangst. Ikke observert eller plaget de siste årene. Avtale med skadedyrfirmaet ble avsluttet for noen år siden.
- Har det vært mugg, sopp eller råte i sameiet eller borettslaget? Ja. Det er nok noe mugg i kjeller enkelte steder.
- Er det utført radonmåling? Ja. Sjekket i ca. 2010 i leiligheten og kjeller under og målingene viste under grenseverdier.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om ovennevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

E n t r é :
Velkommen inn! Romslig entré med gode muligheter for oppbevaring av sko og yttertøy. Entréen fungerer som et naturlig bindeledd i leiligheten og fører videre til samtlige rom. Det er adkomst via felles trappeoppgang med callinganlegg.

S t u e :
Lys og romslig stue med god plass til sofagruppe og tv-møblement. Opprinnelig har det vært åpent mellom stue og soverom nr 1. Leiligheten har generøs takhøyde og store vindusflater som sikrer rikelig med naturlig lys. I kombinasjon med herskapelig stukkatur og rosett i himling gir dette leiligheten et klassisk og elegant preg. Karnapp med dype vinduskarmer med plass til dekor og beplantning. I hjørnet av stuen er det plassert en hyggelig peis som skaper en lun atmosfære i rommet.

K j ø k k e n :
Leiligheten har en praktisk, separat kjøkkenløsning som gir en naturlig og funksjonell sone for matlagingen. Kjøkkeninnredningen har hvite profilerte fronter, heltre benkeplate og nedfelt oppvaskkum. Hvitevarer som mikrobølgeovn og kjøleskap med frysedel. Videre er kjøkkenet utstyrt med komfyr med keramisk platetopp og oppvaskmaskin. Dette er et praktisk utformet kjøkken med store arbeidsflater for matlaging og oppbevaringsmuligheter i både over- og underskap. Overskapene strekker seg opp til taket som i tillegg skaper et ryddig og helhetlig uttrykk. Mulighet for etablering av spisesone med utsikt over rolig bakgård. Det er montert en plassbygget benk tilknyttet spisesonen. Kjøkkenet har mekanisk kjøkkenventilator tilkoblet avtrekkskanal. Dersom man ønsker en åpen stue/kjøkken løsning er det baderom vegg i vegg med hovedsoverom. Dette muliggjør flytting av kjøkkenet dit. Kjøper overtar ansvar og risiko ved en slik prosess.

H o v e d s o v e r o m :
Romslig soverom med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord på hver side. Stort vindu som gir rikelig med naturlig lys. Det er også plass til garderobeskap for oppbevaring. I hjørnet av rommet er det montert en kakkelovn som tilfører rommet karakter samtidig som den gir god og lun varme. Opprinnelig har det vært doble dører mellom dette rommet og stuen. Dette kan enkelt tilbakeføres.

S o v e r o m 2 :
Soverom nummer to er også av god størrelse med plass til ønsket møblement. Rommet egner seg både som gjesterom, barnerom og kontor. God plass til stort garderobeskap for oppbevaring. Rommet vender mot indre gårdsrom - her kan du sove godt, skjermet fra støy.

B a d :
Helfliset baderom med gulvvarme for en lun og behagelig start på dagen. Badet er fra 2005. Innredningen består av vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur, innfliset speil med overlys og vegghengt toalett. Egen dusjnisje med innfellbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin.

O v e r f l a t e r :
Gulvflater: Gulvflater er belagt med parkett. Fliser på baderom.
Vegger: Malte flater og malt panel. Fliser på baderom.
Himlingsflater: Malte flater.

T a k h ø y d e :
Takhøyder er på tilfeldige plasser i leiligheten målt til ca. 2,47 meter - ca. 3,05 meter.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Boligen varmes opp med elektrisitet kombinert med vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca.1902. Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument fra 30.12.1904 som er dokumentasjon for at byggesaken ble godkjent og at bygget er registrert som lovlig oppført.

Det foreligger byggetegninger til ekspedisjonsdokumentet hvor det sammenliknet med dagens planløsning er funnet følgende avvik:
- Det som tidligere var byggemeldt som pikerom er i dag en del av kjøkkenet.
- Åpning mellom rommene byggemeldt som dagligstue og spisestue (i dag soverom 1 og stue) er lukket igjen.
- I deler av det som tidligere var byggemeldt som soveværelse er det etablert bad. Det foreligger uattestert ekspedisjonsdokument for innredning av bad og WC fra 1931.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
Leietaker må på lik linje som ny eier få godkjennelse fra styret.

Sorgenfrigata 40A ligger sentralt og attraktivt til på Majorstuen, i et veletablert og populært boligområde med kort vei til et rikt utvalg av butikker, servicetilbud, kaféer og restauranter. Bogstadveien og Majorstuen sentrum ligger like i nærheten og byr på et bredt utvalg av både dagligvarebutikker, nisjebutikker og øvrige servicetilbud. Området har samtidig en hyggelig og tilbaketrukket atmosfære, med flere grønne lunger og rolige gater.

For den som setter pris på tur- og rekreasjonsmuligheter, er det kort vei til blant annet Frognerparken og Vigelandsparken, som byr på flotte omgivelser for både gåturer, trening og avslapning. Også Stensparken og Slottsparken er lett tilgjengelige.

Beliggenheten er svært godt tilrettelagt for kollektivtransport, med Majorstuen som et sentralt knutepunkt for T-bane, trikk og buss. Herfra er det enkel adkomst til sentrum, Blindern og øvrige deler av Oslo. Det er også gode muligheter for sykling og gange, og flere av byens studiesteder, arbeidsplasser og kulturtilbud er innen kort avstand.

Området har et godt utvalg av skoler, barnehager, treningssentre og fritidstilbud, og passer godt for både unge, par og familier. Med kombinasjonen av sentral beliggenhet, gode kollektivforbindelser, et rikt servicetilbud og nærhet til grønne rekreasjonsområder, byr Sorgenfrigata 40A på en attraktiv og praktisk beliggenhet sentralt i Oslo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Fagerborggaten barnehage
- Fagerborg menighetsbarnehage
- Solbærtorvet barnehage

Skoler:
- Marienlyst skole (1.-10. kl.)
- Bolteløkka skole (1.-7. kl.)
- Majorstuen skole (1.-10. kl.)
- Fagerborg skole (8.-10. kl.)
- Kristelig gymnasisum skole grunnskole (8.-10. kl.)
- Heltberg Bislett
- Kristelig gymnasium

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 759 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med blant annet plenareal, prydbusker og annen diverse beplantning.

Selger eier en garasjeplass i Marienlyst Garasjer som kan kjøpes sammen med leiligheten mot et tillegg i pris på kr 600.000,-. Plassen ligger på øvre plan i garasjeanlegget og har montert ladeboks som er tilknyttet Elaway app.. Plass nr 100,-. I garasjelaget faktureres det kr 867,- for månedlige felleskostnader. Omkostninger for registrering av eierskiftet hos forretningsfører vil tilkomme, ingen dokumentavgift.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting

Pågående byggesaker:
- Jacob Aalls gate 57 - Byggesak: Bruksendring av loft til bolig og fasadeendring. Tillatelse gitt 10.04.2026. Saksnummer: 2025/08719

Majorstuenområdet er stadig under spennende utvikling og pågående plansaker i området er som følger:
- Ullevålsveien fra Colletts gate til Ring 2 - Detaljregulering: Sykkeltrasé. Saksnummer: 2024/06772.

- Bjørnstjerne Bjørnsons plass 1 (NRK Marienlyst). Mottatt sak 18.12.2017. Utvikling med urbant preg og høy kvalitet i sentrale byrom. Tydelig gatestruktur og forbindelser, med en hovedforbindelse fra Blindernveien til Suhms gate. Bevaring av viktig grønnstruktur.
Kringkastingshuset, Bevares i tråd med fredningsforslag. Nybygg mot nord. Mulig bruk hotell, undervisning, kultur eller boliger. Se saksnummer: 2025/06910.

Det kan påregnes støy, ulemper og eventuelt endringer av omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 5 112,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, TV/Bredbånd, renhold, forretningsførsel, felles forsikring, betjening av andel fellesgjeld, drift og vedlikehold m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.09.2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 17 100,- pr. år. / 16 600 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Global Connect av internett og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 277 604,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2022, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. 2 512,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 6 932,- pr. 07.09.2026
Andel fellesgjeld er kr 21 470,- pr. 07.09.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 366 554,- pr. 07.09.2026 og lånevilkårene er:
Bank: Sparebank 1 Østlandet
Rentesats: 8,15%
Avdrag: 4 364,-
Gjenstår av nedbetalingstid: 7 år

8 450 000,00 Prisantydning
21 470,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 471 470,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

211 770,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
212 860,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
222 810,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 684 330,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 694 280,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Dewi Sellevoll Roberts

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Sorgenfrigaten 40, med sameiebrøk 96/1639.
Sameiet består av 17 seksjoner.
Forretningsfører er Entras Næring AS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Husdyr skal ikke luftes i bakgård eller fellesarealer.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- Utbedring av balkonger og nedløpsrør.
- Gjennomgang og oppgradering av brannvarslingssystem.
- Utbedring av piper.

Planlagte påkostninger:  
Styret opplyser 11.09.2026 at det per tidspunkt ikke er planlagt påkostninger som vil øke fellesutgiftene.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt ved inngåelse av to oppdrag  kr -10 000,00
Markedsføringspakke med finn.no, hjem.no, smartannonsering, bsr og krogsveen.no  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 18 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 3.750,- (første visning gratis og gratis privatvisninger) kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Entras Næring AS  kr 6 725,00
Eventuelt gebyr for Innhenting av informasjon forretningsfører kr 0,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 1 055,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,00
Foto stor pakke  kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0184/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26184

Sist oppdatert: 21. september 2026 kl. 13:07