Malerhaugveien 38

Malerhaugveien 38, 0663 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 130, bruksnummer 102, ideell andel 1/1
Andelsnummer 67, Lillebergtunet Borettslag, organisasjonsnummer 921384602

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:
3. etasje 54 kvm: Entré, bod, stue/kjøkken, bad og soverom.

BRA-e:
Underetasje 6 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 7 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.10.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Wesley Valstad.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2020. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, og er oppført med parkeringskjeller. Yttervegger er oppført i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader av teglstein og fasadeplater. Etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er tilnærmet flat og tekket med takpapp/membran. Vinduer og balkongdør (skyvedør) har karmer av tre fra byggeår. Entrédøren har dørkikkert, brannklasse EI30 og lydklasse db40. Adkomst fra stue til balkong på 7 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og glass, gulv belagt med terrassebord, utebelysning, markise og utvendig stikkontakt. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i bod og er utstyrt med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og montert komfyrvakt på kjøkken.

Det er kun blitt tildelt TG0/1 og TGIU.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

- Kontroll i tilliggende konstruksjon på våtrom ikke utført: Våtrommet er vurdert til å være bygget som en prefabrikkert baderomskabin, og tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og det er ikke kjent hvordan stakepunkter vil fungere i en faktisk brukssituasjon.
- Konstruksjon og fundamenter balkong: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser da de kun er synlige fra andre boenheter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Planting i forbindelse med dugnad
- Byttet brikkeleser ved nedkjøringen til garasjen
- Byttet motor på døren fra oppgang til parkeringskjeller i Malerhaugveien 36
- Skiftet sluttstykke på døren fra garasjen og inn til oppgangen i Grenseveien 69 A
- Byttet batterier på UPS-enhet
- Byttet matter under huskestativet
- Byttet tannhjul, vaiere og fjærer på garasjeporten

Dette er en moderne andelsleilighet fra 2020 i byggets 3. etasje med heisadkomst. Boligen har en arealeffektiv planløsning, balansert ventilasjon og oppvarming med radiatorer tilkoblet fellesanlegg med a-konto avregning. En takhøyde på 2,59 meter i oppholdsrommene gir luftige rom, og fra stuen er det direkte utgang til balkong.

Entré:
Entréen gir et umiddelbart godt førsteinntrykk av boligen. Det er rikelig med plass til oppbevaring av yttertøy og sko, i en garderobeløsning og plass til kommode. Entréen har parkett på gulv og malte veggflater. Rommet har en takhøyde på ca. 2,30 meter og er utstyrt med entrédør med dørkikkert. Fra entréen er det direkte adkomst til badet og videre inn til stuen.

Stue:
Stuen ligger i åpen løsning mot kjøkkenet og har plass til både sofagruppe, salongbord og TV-seksjon. Det er også plass til et spisebord i en naturlig del av rommet. Rommet har en generøs takhøyde på 2,59 meter. Oppvarmingen skjer med radiatorer tilkoblet fellesanlegg, kombinert med balansert ventilasjon. Fra stuen er det utgang til en herlig, solrik balkong.

Balkong:
Balkongen er en fin forlengelse av stuen på årets varmere dager, og har god plass til ønsket utemøblement. Balkongen har terrassebord, rekkverk i metall og glass, utebelysning, markise og utvendig stikkontakt. Balkongen har fin utsikt og gode solforhold. Her kan sommerdagene nytes i eget hjem. Grilling på balkonger, private uteplasser og takterrasser er kun tillatt med el- eller gassgrill.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra byggeår har åpen løsning mot stuen med god benke- og skapplass. Innredningen har glatte fronter, laminert benkeplate og nedfelt kjøkkenvask med armatur, samt benkeskapsbelysning og stikkontakter over benken. Hvitevarene er sømløst integrert i innredningen, og består av stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser, samt ventilator i overskap. Kjøkkenet er videre utstyrt med komfyrvakt, automatisk vannstopper med fuktsensor og rør-i-rør-system. Disse hvitevarene følger med: oppvaskmaskin og kjøleskap.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng, tilhørende nattbord og garderobeskap. Rommet er holdt i nøytrale nyanser som passer perfekt for soverommet. I direkte tilknytning til soverommet er det en praktisk walk-in/bod for øvrig oppbevaring. Deler av boden er innredet som kontor, men er ikke godkjent for varig opphold.

Bad:
Baderommet er oppført som prefabrikkert baderomskabin med nedsenket himling og downlights. Rommet har flislagte vegger og flislagt gulv med behagelig gulvvarme. Innredningen består av vegghengt servantinnredning, speilskap med overlys, dusjhjørne med dører og vegghengt toalett. Rommet er utstyrt med opplegg for vaskemaskin, mekanisk avtrekk med ventil i himling samt luftespalte under dør for overstrømning.

Overflater:
Gulv: Parkett. Fliser på bad.
Vegger: Malte veggflater. Fliser på bad.
Himling: Malte flater i himling. Nedsenket himling med downlights på bad.

Lagring:
Leiligheten inneholder en innvendig bod i 3. etasje, og disponerer i tillegg en ekstern bod på 6 m² i underetasje 1.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Oppvaskmaskin og kjøleskap. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren varme. Radiatorer tilkoblet fellesanlegg og gulvvarme på bad.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av to boligblokker datert 19.10.2020. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 30.11.2016. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, kloakkledning, gjerde, vann- og kloakkreglement, trafostasjon, bebyggelse, parkering og garasje, midlertidige dispensasjoner fra bygningsloven og vegloven, samt vann- og avløpsledninger.

Eiendommens rettigheter:

Eiendommen har tinglyst rett til adkomst på gnr. 130, bnr. 2 (snr. 1–67). Rettigheten er tinglyst på gnr. 130, bnr. 2 (snr. 1–67), dagboknr 10841, tinglyst 25.08.1955.

Eiendommen har tinglyst rett til vannledning med flere bestemmelser (kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen) på gnr. 130, bnr. 80. Rettigheten er tinglyst på gnr. 130, bnr. 80, dagboknr 4567, tinglyst 26.04.1958.

Eiendommen har tinglyst rett til vannledning med flere bestemmelser (kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen) på gnr. 130, bnr. 79 (snr. 1–194), bnr. 102, bnr. 228, bnr. 241 og bnr. 242 (snr. 1–36). Rettigheten er tinglyst på gnr. 130, bnr. 79 (snr. 1–194), bnr. 102, bnr. 228, bnr. 241 og bnr. 242 (snr. 1–36), dagboknr 4569, tinglyst 26.04.1958.

Eiendommen har tinglyst rett til å benytte seg av spillvannsledning samt bestemmelse om vedlikehold av ledninger m.v. på gnr. 130, bnr. 204 (snr. 1–84) og bnr. 211. Rettigheten er tinglyst på gnr. 130, bnr. 204 (snr. 1–84) og bnr. 211, dagboknr 850145, tinglyst 07.10.2013.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en ettertraktet beliggenhet sentralt, men samtidig tilbaketrukket ved Ensjø sentrum – en av Oslos mest spennende bydeler i rivende utvikling. Området har gjennomgått en imponerende transformasjon fra tradisjonell industribebyggelse til en moderne og levende bydel med stilrene boligområder, skoler, parker og grønne rekreasjonsområder. Her bor du urbant og komfortabelt, med natur og byliv i perfekt balanse.

I umiddelbar nærhet finner du et bredt utvalg av servicetilbud, butikker og spisesteder på Fyrstikktorget, Hasle Torg og Ensjø. Kollektivtilbudet er svært godt utviklet og gir enkel og effektiv adkomst til Oslo sentrum og øvrige deler av byen.

Vinslottet på Hasle har etablert seg som et attraktivt og populært møtested i et ikonisk, arkitektonisk flott industribygg. Her finner du et eksklusivt handelshus med et bredt spekter av butikker, serveringssteder og servicetilbud – blant annet sushi, bakeri, gastropub, interiørbutikker, apotek, frisører og dagligvare. For barnefamilier er Lille-Lab et svært populært aktivitetstilbud.

Rett i nærheten ligger Fyrstikktorget med bakeri, spesialforretninger, takeaway og flere servicetilbud. Området byr også på svært gode trenings- og fritidsmuligheter med blant annet fotballbane, skøytebane, idrettshall, svømmehall og treningssentre. Jordal Amfi og Valle Hovin ligger innen kort gangavstand og byr på både idrettsarrangementer, konserter og flotte friarealer. Hovindammen, Kampen Park og Tøyenparken med Tøyenbadet gir gode rekreasjonsmuligheter gjennom hele året.

Dagligvaretilbudet i området er svært godt, med blant annet Kiwi, Rema 1000, Spar, Apotek 1 og Åpent Bakeri. Den trivelige nabolagsbutikken Malerhaug Mat ligger bare 150 meter unna. I Tiedemannsbyen finner du Joker og det populære franske håndverksbakeriet Boulangerie M. Grünerløkka ligger i hyggelig gang- eller sykkelavstand via vakre boligområder og parkdrag.

Oslo sentrum og handelsområdet på Alnabru er lett tilgjengelig med både kollektivtransport og bil. Ensjø T-banestasjon ligger under 700 meter unna, med reisetid til sentrum på ca. 8 minutter. Nærliggende bussforbindelser gir enkel tilgang til blant annet Grünerløkka og Tjuvholmen. Med bil tar det kun få minutter til sentrale bydeler og ca. 35 minutter til Oslo lufthavn.

Området er også svært godt tilrettelagt for barnefamilier med lekeplasser, store fellesarealer og flere etablerte skoler og barnehager i gangavstand, i tillegg til nye skoler som planlegges i området.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Teglverket skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 5 496,8 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal. Fellesarealene inkluderer opparbeidede takterrasser (beboer har tilgang på takterrassen i tilhørende bygg), utvendige beplantede grøntarealer, trapp mellom blokkene, lekeområde med huskestativ, felles avfallsbrønner, samt gangvei ved Østre Bekkedrag.

Det finnes noen parkeringsplasser i borettslaget som er omsettelige internt, men per d.d er det ingen ledige plasser ifølge styret. Styret har ikke venteliste-ordning.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Videre gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse og kombinerte formål (bolig/forretning/annen offentlig eller privat tjenesteyting/bevertning) i henhold til reguleringsplan S-4909, "Grenseveien 69 GNR. 130 BNR. 102 Detaljregulering - Boliger m.m.", datert 07.09.2016, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Reguleringsbestemmelsene har krav knyttet til støy og fjernvarme. I henhold til § 5.1 skal støynivå på uteoppholdsarealet tilfredsstille anbefalte grenser i T-1442/2012. Leilighetene skal ha minimum en fasade som vender mot stille side, og halvparten av oppholdsrom og minimum et soverom skal vende mot stille side. I henhold til § 5.2 skal tiltak innenfor området tilknyttes fjernvarmeanlegget.

Eiendommen ligger i aktsomhetsområde for flom, med et gjentaksintervall vurdert til 'nesten aldri'. Eiendommen ligger også i aktsomhetsområde for kvikkleire, hvor risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved skred er vurdert til 'ingen'. Områdeanalyse viser videre at grunnen har 'akseptabel forurensning'.

Det gjøres oppmerksom på at Ensjøområdet er under utvikling og at endringer og oppføring av nye bygg vil kunne skje. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.

Utdrag av plan- og byggesaker iht. Plan- og bygningsetatens planinnsyn:

- Saksnummer 2026/07111 - Byggesak. Malerhaugveien 29 - bruksendring av næringslokale til gravferdsbyrå. Styret informerer per. 22.06.2026 at eier av næringslokalet tilknyttet boligmassen i Malerhaugveien 29, ønsker å etablere begravelsesbyrå med stellerom i 1. etasje i krysset Malerhaugv / Grønnvoll Allé. Styret mener at dette blant annet strider med intensjonen i reguleringsplanen for området, som i utgangspunktet tilsier at lokalet skal være et utadrettet tilbud til beboerne i området, som f.eks. butikk/kafé/service etc. Næringseiendommen er per i dag et tomt rålokale og styret har gitt flere merknader til nabovarslet som nylig ble sendt ut ifm. en kommende byggesøknad for behandling av plan og bygningsmyndighetene.

- Saksnummer 2025/06823 - Plansak. Detaljregulering - Grenseveien 73, 91 og 95 (Ny skole på Ensjø). Planforslaget ønsker å legge til rette for at det kan bygges grunnskole med flerbrukshall og tilhørende uteområde. Skolebygget skal bestå av flere bygningsvolumer; et hovedbygg og fire frittliggende paviljonger som er bundet sammen av et mellombygg som er hevet over bakkeplan. Tomten er nærmeste nabo for sameiet og byggestøy må påregnes.

- Saksnummer 2025/06833 - Plansak. Detaljregulering , Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen. Prosjektet innebærer en helhetlig opprustning av Grenseveien, som inkluderer trygge og attraktive ferdseslsarealer for myke trafikanter; ivaretakelse av fremkommelighet for kollektiv og oppdaterte holdeplasser; og trafikksikre løsninger som reduserer konfliktpunkter mellom ulike trafikantgrupper. Det tas sikte på å bryte ned Grenseveien som barriere, med gode krysningsmuligheter for gående som følger opp grønndrag og turveier definert i VPOR Ensjø. Avklaringsmøte 3 ble avholdt 06.05.2026 og per. 22.06.2026 er saken fortsatt under behandling.

-Saksnummer 2025/06814 - Plansak. Detaljregulering , Grenseveien 65. Oppstartsmøte ble bestilt 27.09.2022 og det fremkommer her at formålet med reguleringen er å legge til rette for ny 8 parallell ungdomsskole på Lilleberg. Nybygg etableres langs Grenseveien i 4-5 etasjer (tilsvarende 5-7 boligetasjer, ny bygningskropp skjermer uteareal i syd mot støy fra Grenseveien. Plansaken er per. 22.06.2026 under behandling.

- Saksnummer 2025/06851 - Plansak. Detaljregulering, Grenseveien 99 og 107. Langs Grenseveien foreslås opp til 5 etasjer hvor idrettshall med tilhørende arealer legges i 4-5. etasje. Dette er for å beholde så mye uteareal på terreng som mulig til skolen, samtidig som Grenseveien godt kan tåle høyere og bymessig bebyggelse. Saken er per. 22.06.2026 under behandling.

- Saksnummer 2025/04606 - Plansak. Detaljregulering - Grensesvingen 12 med flere. Helsfyr Kontorholding Iii B AS foreslår å omregulere Grensesvingen 2-20 fra forretning og kontor til forretning, kontor, hotell, torg og gatetun med mer. Hensikten med planen er å legge til rette for et nytt kontorbygg med økt utnyttelse, inkludert oppgradering av samferdselsarealer. Foreslått høyde for ny bebyggelse er ca. 40 meter høyt, plassert langsmed Grenseveien. Saken er per. 22.06.2026 under behandling.

- Saksnummer 2025/09924 - Plansak. Detaljregulering , Ensjøveien 16 - 22. Ensjøveien Utvikling As ønsker å regulere opp mot 30 000 m² BRA næring, kontor, forretning og bevertning. Planarbeidet skal undersøke hvordan deler av eksisterende bebyggelse kan transformeres og innpasses i den nye bebyggelsen. Viktige tema i planarbeidet er Østre parkdrag, forbindelser, Ensjøveien og ombruk av eksisterende bebyggelse.

- Saksnummer 2025/06901 - Plansak. Detaljregulering , Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 (Ensjøhjørnet). Det foreslås å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base.

- Saksnummer 2025/12312 - Byggesak. Malerhaugveien 28 - oppføring av to boligbygg med barnehage i underetasje og felles parkeringskjeller. Tiltaket innebærer oppføring av to boligbygg med barnehage i underetasjen og felles parkeringskjeller. Bygningene ligger langs Malerhaugveien, bygg A i øst og bygg B ligger mot Ensjø i vest, rundt et felles gårdsrom på lokk. Barnehagen er plassert i underetasjen av bygg B, med direkte utgang til uteområde i sør og vest, mot parkdraget. Nedkjøring til felles parkeringsanlegg er under bygg A. Inngang til barnehagen skjer via eget uteområde, og via felles nedkjøringsrampe eller offentlig gangvei. Igangsettelsestillatelse for hele tiltaket ble gitt 18.07.2026.

- Saksnummer 2025/10502 - Byggesak. Grønvoll allé 2 A-C, 4 A-D, 10 A-H - oppføring av tre boligbygg - Grønvollkvartalet - Bygg B, C og D - Tidligere adresse: Grenseveien 97, Grensesvingen 9. Tiltaket omfatter andre og siste byggetrinn av kvartalet. Oppføring omfatter etablering av tre nybygg (bygg B, C og D), med tilhørende uteoppholdsarealer og regulert gatetun. Igangsettingstillatelse (Grønvoll allé 2 A-C, 4 A-D, 10 A-H) ble gitt 27.04.2026.

- Saksnummer 2025/06870 - Ensjøveien 3 - Ensjøveien 3 m.fl. - NRK - Normannsløkka - Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. NRKs generalforsamling ved kulturminister Abid Raja har 18/05 gitt NRK fullmakt til å kjøpe Ensjøveien 3, 5 og 7 fra hhv Ferd Eiendom og Axer Eiendom. NRK flytter da hovedkontor fra Marienlyst til Ensjø. Fastsatt planprogram ble gitt 30.06.2023.

- Saksnummer 2025/22456 - Byggesak. Ved Grenseveien 82 - opparbeidelse av park og etablering av pergola - Park Innspurten.

Gladengveien 17 hvor HTH kjøkken holder til i dag, er forsøkt omsøkt til bolig og næring. Saken er for øvrig avsluttet, og det er med andre ord ingen pågående planer for tomten.

Tomten(e) hvor det i dag er en Mobile-forretninger (Gladengveien 9), er regulert til bolig, forretning, bevertning og allmennyttig formål iht. reguleringsbestemmelse S-4317 datert 20.06.2000. Det foreligger ingen planer på tomten pt.

Området er under stor utvikling og byggearbeid må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 17 211,23 pr. mnd. og inkluderer: Akonto oppvarming og varmtvann, internett, betjening av andel fellesgjeld (renter og avdrag til OBOS-banken AS), kommunale avgifter, felles bygningsforsikring samt øvrig drift og vedlikehold av borettslaget.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene spesifiseres slik:
Akonto oppvarming: kr 283,-
Lån nr: 9820786266; IN lån 1 - Akonto renter: kr 10 758,53
Lån nr: 9820786266; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 2 339,58
Felleskostnader: kr 3 618,62
Internett: kr 211,50

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2 200 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Borettslaget har avtale om internett via fiber fra OBOS Nett med hastighet 1000/1000 Mbit/s. TV-dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter (vann- og avløpsgebyr samt renovasjonsgebyr) inngår i borettslagets driftskostnader og dekkes gjennom felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 592 899,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 13 814,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 2 509 175,42 pr. 20.10.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 203 762 505,10 pr. 20.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207862665
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 20.10.2026: kr 203 762 505,10
Andel av saldo: kr 2 509 175,42
Innfrielsesdato: 30.04.2060
Type Rente: Flytende
Rente: 5,14 %

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Kr 2 509 175,42 av fellesgjelden kan innløses.

Innfrielse av fellesgjeld kan gjøres per 30.05 og 30.11.

2 980 000,00 Prisantydning
2 509 175,42 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 489 175,42 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
10 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 486,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 498 671,42 Totalpris inkl. omkostninger
5 509 661,42 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Magnus Eilertsen og Amalie Solbakken

Leiligheten er tilknyttet Lillebergtunet borettslag.
- Borettslaget består av 92 andeler, fordelt på hus A og hus B.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 7256500.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring.
- Grilling på balkonger, private uteplasser og takterrasser er kun tillatt med el- eller gassgrill.
- Fastmontert varmelampe på balkong er ikke tillatt.
- Felles sykkelrom og barnevognrom.
- Opparbeidede felles takterrasser på taket av hus A og hus B (beboere har tilgang til takterrassen i bygget de bor i).
- Borettslaget har felles avtale om levering av internett.

Saker og beslutninger fra ordinært årsmøte avholdt 23.–27. mars 2026 samt styrets årsrapport for 2025:
- Årsrapport og årsregnskap for 2025 ble godkjent, og årets resultat overført til egenkapital.
- Vedtektsendring i § 4-1 punkt 8 vedrørende omsetning av garasjeplasser finansiert av kjøper ble vedtatt.
- Endring i husordensreglene § 9 om at beboere har tilgang til takterrassen i det bygget de bor i ble vedtatt.
- Vedtak om gjennomføring av opprydning i sykkelbod og sykkelstativer.
- Ny avtale om vaktmestertjenester inngått med Nova Service fra 1. november 2025.
- Ny avtale om årlig elkontroll av det elektriske anlegget og tavler inngått med Romerike Elektro.
- Ladeanlegg for elbil er etablert med Norgespris-avtale og femårsavtale med Elaway for kundeservice og fakturering.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 30 468 491,- (inkludert innbetalt andel fellesgjeld via IN-ordning på kr 28 571 875,-).
- Driftsresultat før IN for 2025: kr 14 241 264,-.
- Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 1 537 501,-.
- Total egenkapital pr. 31.12.2025: kr 95 248 060,-.
- Budsjettert årsresultat for 2026: overskudd på kr 3 664 350,-.
- Felleskostnadene økte med 10 % fra 01.01.2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

I følge styret er det avdekket skjeggkre i andre leiligheter i samme borettslaget som innebærer fare for spredning til øvrige leiligheter. Konferer med eiendomsmegler for ytterligere informasjon.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk /kr. 3.000, (2 stk og alle privatvisninger kostnadsfrie)

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 650,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 14 795,00
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport leilighet over 50 kvm - Anticimex  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0376/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26376

Sist oppdatert: 28. oktober 2026 kl. 13:33