Lagveien 519

Lagveien 519, 4900 TVEDESTRAND
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 69, bruksnummer 41

Totalt bruksareal BRA (totalt bolig og redskapsbod/garasje): 286 kvm
Totalt bruksareal BRA bolig: 165 kvm.
Totalt bruksareal BRA frittstående redskapsbod/garasje: 121 kvm.

BRA-i:
1. etasje 93 kvm: Entré, wc, gang, garderobe, bad, kjøkken og to stuer.
Loftsetasje 72 kvm: Gang, fire soverom, garderobe og stue/soverom.

BRA-e:
1. etasje 73 kvm: Frittstående redskapsbod/garasje.
Loft 48 kvm: Uinnredet loft i frittstående redskapsbod/garasje.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 40 kvm: Markterrasse.

Loftsetasjen i eneboligen har et totalt gulvareal (GUA) på 78 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 72 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 kvm. Arealet i kjeller måles til 50 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.
Loftsetasjen i den frittstående redskapsboden/garasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 76 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 48 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 28 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.03.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Henning Moen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong med sparestein, yttervegger av trekonstruksjoner med stående trekledning, og etasjeskillere av trekonstruksjoner. Boligen har et saltak i trekonstruksjon, hvor yttertaket er belagt med takstein. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG1: 73%
TG2: 19%
TG3: 1%
TGIU: 6%

Følgende har fått tilstandsgrad 2 (det henvises til sidetall i tilstandsrapporten):
Bad: Ventilasjon, sanitærutstyr og innredning. Rommet har kun naturlig ventilasjon. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. S. 9.
Kjøkken: Vannrør. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.S. 9.
Rom under terreng: Helhetsvurdering. Salt/kalkutslag, drenering. S. 11.
Loft- innredet: Konstruksjonsoppbygging., lukket konstruksjon. S. 11.
Loft- uinnredet/kaldt loft: Ventilasjon, oppbygning og materialbruk. Loftkonstruksjonen er ikke luiftet. S. 11.
Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling, lokale høydeforskjeller): 1. etasje, innredet loft. S. 12.
Yttervegger inkl. fasader: Lufting av ytterkledning, gnagesikring. S. 13.
Yttertak: Helhetsvurdering. Tekking viser tegn til slitasje. Manglende snøfangerutstyr .S. 14.
Grunnmur og fundament. Tegm til riss og enkelte sprekkdannelser. stedvis i overflaten til grunnmuren. S. 14.
Drenering: Helhetsvurdering. Tegn til fuktgjennomslag fra innsiden som tyder på funksjonssvikt i drenering.S. 15.
Stikkledninger og tanker: Septiktank og tett avløpstank. Foreliogger ikke dokumentasjon på rensefunksjon. /kontrollrapport e.l. S. 15.
Andre byggverk- Redskapsbod/garasje: Helhetsvurdering. Fasdadematerial viser stedvis tegn til slitasje og elde. Yttertak viser tegn til slitasje. Bygningsdelen viser tegn til skjevheter. S. 15.

Følgende punkt har fått tilstandsgrad 3:
Borebiller- Det er gjort observasjoner av spor etter borebiller i kjeller. Observasjonene bør ses i sammenheng med at det er konstantert fuktproblemer i rommet, siden forhøyet fuktighet er et nødvendig vilkår for at borebiller skal trives. Det er ikke kjent om forholdet er aktivt, eller om sporene stammer fra et tidligere angrep som ikke lenger er aktivt. Angrepet vurderes å kunne ha ført til svekkelser i treverket, noe som reduserer konstruksjonens styrke. En fagkyndig med spesialkompetanse må kartlegge og vurdere om angrepet er aktivt, samt kartlegge omfang og hvilke strakstiltak som er nødvendige. Når dette er kartlagt, kan det gjøres en vurdering på hvilke inngrep, utskiftninger og utbedringer som vil være tilstrekkelig. Side 13.

Følgende er TG IU:
Våtrom bad- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført. S. 9.
Tekniske anlegg- Innvendig stakeluke. Fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer. S. 10.
Tekniske anlegg- Det ble observert gamle støpejernsrør i kjeller. Ikke undersøkt videre. S. 10.
Loft uinnredet/kaldt loft- Kontroll av diffusjonssperre er ikke gjennomført, siden isolasjonen ikke var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjon under. S. 11.
Terrasse/platting- Konstruksjon og fundamenter ikke tilgjengelig for undersøkelse grunnet snø.

Selger har fylt ut et egenerklæringsskjema med svar på spørsmål angående opplysninger om boligen. Oppsummering av egenerklæring:
Det har vært feil med kloakk og vann (bad). I 2016 ble det uført arbeid på bad på nevnte forhold, i tillegg til nye varmekabler (utført av faglært).
Selger skiftet ut vinduer og dører selv i 2018 (opplyser ikke om antall).
I 2021 ble det lagt ny drenering ut fra hus (utført av ufaglært).
I 2019 ble det gjort arbeid på en god del av det elektriske (utført av faglært).
I 2019 ble det boret etter vann og innlagt nytt i kjelleren (utført av faglært).
I 2024 ble det lagt nytt piperør (utført av faglært).
Selger opplyser om borebiller og at det ble behandlet av Pelias 18.12.2014, med 21 års garanti og kvittering på arbeidet. Se punkt om borebiller i tilstandsrapport (TG3).

Både egenerklæringsskjema og tilstandsrapporten er vedlagt salgsoppgaven og bør leses i sin helhet. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år, ifølge selger:
2024:- Nytt pipelør (utført av Åmli Bygg, dokumentasjon foreligger).
2021:- Lagt ny drenering.

2019:
- Elektriske arbeider utført og godkjent (utført av Søndeled Elektriske, dokumentasjon foreligger).
- Boret etter vann og innlagt nytt i kjelleren (utført av Vatne og Nye Vann og Energi Sør AS, dokumentasjon foreligger).

2018:
- Skiftet vinduer og dører.
- Oppgradering av tekniske anlegg, inkludert vannrør med rør-i-rør system.

2015:
- Tilbygg til enebolig.
- Baderom oppgradert med flislagt gulv med gulvvarme, baderomsplater på vegger, ny innredning, nye varmekabler, kloakk og vann (utført av Brødrene Vatne og Søndeled Elektriske, samsvarserklæring foreligger).
- Kjøkken modernisert med ny innredning.
- Utvendige vann- og avløpsledninger fornyet.
- Yttertak på tilbygg belagt med shingel.

Eneboligen ble oppført i 1853 med et tilbygg fra 2015. Frittstående redskapsbod/ garasje på eiendommen fra ukjent årstall. Stor og sjarmerende eiendom i nydelige omgivelser.

Boligen er oppført over 2 etasjer i tillegg til uinnredet kjeller. Stor bolig med god rominndeling fordelt på 165 kvadratmeter.
Innhold:
1 etasje: Entre, toalettrom, gang, bad, kjøkken og to stuer. Stuene er romslige med store vinduer og mye naturlig lys. Vinduer i 1 etasje er byttet i 2018. Kjøkken med inngang fra både stue og gang. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter fra 2015 og integrerte hvitevarer.
Badet ble oppgradert i 2015 inneholder vegghengt servantinnredning, speil med overlys, dusjhjørne, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin. Vaskemaskin og tørketrommel medfølger kjøpet.
Loftsetasje: Fire soverom, gang, garderobe og stue/soverom.

Boligen inneholder godt med oppbevaringsplass både på loft og i kjeller.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer med en kombinasjon av panelovner, varmepumpe plassert i stue (montert i 2015) og ildsted i stue. Gulvvarme på bad og i gang.

Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen, ifølge en megleropplysning fra Tvedestrand kommune.

Ifølge matrikkelen ble eneboligen og et "Garasjeuthus anneks til bolig" registrert som tatt i bruk 28.08.2007. Det er ikke utstedt ferdigattest for disse bygningene.

Det er gitt "Tillatelse til tiltak" for oppføring av tilbygg til enebolig (vaskerom) datert 21.01.2015. Tillatelsen presiserer at tiltaket ikke kan tas i bruk før det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Slik attest er ikke utstedt.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger byggetegninger for eneboligen eller garasjen i deres arkiver. Det er derfor ikke mulig å vurdere om dagens planløsning er i samsvar med en eventuell opprinnelig godkjenning. Det foreligger kun tegninger for tilbygget fra 2015. Dokumentasjonen kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger ingen dokumentasjon på bryggen i kommunen.
Eier opplyser at toalettrom i 1. etg er innredet selv.

Manglende ferdigattest for bygningene innebærer at byggesakene formelt sett ikke er avsluttet. Kommunen kan pålegge eier å ferdigstille eller omsøke tiltakene. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknr. 534134, tinglyst 30.06.2008, type heftelse: Bestemmelse om båtplass
Rettighetshaver: Knr: 4213 Gnr: 69 Bnr: 3
Kommentar; Eiendom med gnr. 69, bnr. 3 har rett til en båtplass ved brygge på eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen har en landlig og tilbaketrukket beliggenhet, omgitt av en stor, frodig hage og med umiddelbar tilgang til vannet rett over veien. Dette er en plass for deg som verdsetter natur og muligheten til å leve tett på sjølivet, med egen bryggeplass som inviterer til båtturer og bading på varme sommerdager. Idyllisk område med flotte turmuligheter og en vakker skjærgård som venter langs kysten av Tvedestrand og Risør!

Nærhet til hverdagslige fasiliteter med busstopp og Joker butikk innen få minutters kjøretur. Det er barnehager, grunnskole og videregående skole innenfor 20 minutter med bil fra eiendommen. Eiendommen befinner seg ca. midt mellom sentrum i Tvedestrand og Risør, med ca. 15 minutter kjørevei til hver by. Der finner man et bredere utvalg av butikker, kulturtilbud og servicetjenester, og ikke minst sjarmerende bygater med karakteristiske trehusbebyggelser og vakre gjestehavner.
Eiendommen har postnummer Risør, men ligger i Tvedestrand kommune.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Hope barnehage (1-5 år): 5.8 km
Knatten barnehage (1-5 år): 7.8 km
Frydenborg barnehage (1-5 år): 11.6 km

Skole:
Vestre Sandøya skole (1-4 kl.): 10.6 km
Tvedestrand barneskole (1-7 kl.): 15 km
Lyngmyr skole (8-10 kl.): 14.8 km
Risør videregående skole : 11.9 km
Tvedestrand videregående skole: 15.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Stor eiertomt på 3980 kvm. Tomten har usjenerte og private omgivelser. Området bak boligen består av skog som gir følelsen av landlig og usjenert atmosfære. Innkjørsel er gruslagt og hageareal rundt boligen er plantet med blomster og busker som gjør hagen til et fredfullt, sjarmerende sted å oppholde seg, omgitt av et nasjonalromantisk bilde med utsikt til vannet og skogen rundt. Tomten splittes av kjøreveien og består av område rundt bolig samt areal på andre side av veien, med strandlinje og brygge (se grunnkart vedlagt salgsoppgaven). Nabo har tinglyst bryggeplass på eiendommen.
Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Tvedestrand kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

God plass til biloppstilling på gruslagt tun.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Innkjørsel er privat.
Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet.
Eiendommen har privat brønn som vannkilde. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

Eiendommen er uregulert.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2017 - 2029 (ID: 143), vedtatt 07.02.2017. I planen er 2978 m² avsatt til boligbebyggelse, nåværende, og 908 m² er avsatt til landbruk-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR) (utgått), nåværende.

Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan for kystsonens byggeområder 2011-2023 (ID: 128), vedtatt 15.05.2012. Et delareal på 91 m² er i denne planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende.

Eiendommen ligger delvis i et LNFR-område (Landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde).

I LNFR-områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring. Det kan bety at det ikke er tillatt å gjenoppbygge eiendommen ved total skade, og kan innebære begrensninger for utvikling og påbygging. I LNFR-område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av nye bygninger i strid med hovedregelen. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan brukes i tråd med gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning av bygning, for eksempel etter brann.

Eiendommen har bygninger som er SEFRAK-registrert. SEFRAK (Sekretariatet for registrering av faste kulturminner) er et landsomfattende register over eldre bygninger og andre kulturminner. Registreringen innebærer ikke automatisk vern, men kommunen skal vurdere kulturhistorisk verdi før eventuelle riveløyver gis. Endringer på bygningens eksteriør kan kreve godkjenning.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter inkluderer renovasjon, privat slamanlegg, feiing og eiendomsskatt.

Fakturerte gebyrer for 2025:
- Renovasjon helårs: kr 5 044,-
- Privat slamanlegg: kr 1 380,-
- Feiing: kr 309,-
- Eiendomsskatt: kr 4 924,-

Totalt fakturert fra kommunen: kr 11 657,-

Eiendommen har ikke vannmåler.

Øvrige driftskostnader opplyst av selger:
- Forsikring: kr 11 691,- per år (If). Kjøper må tegne egen innboforsikring.
- Alarm: kr 8 028,- per år (Sektor alarm). Abonnementet følger med salget.
- TV/Internett: kr 849,- per måned (Telia).

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 763 628,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 054 513,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 4 924 pr år.

4 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

122 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
143 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 033 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Karsten Haugelien og Gerd Helene Haugelien

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

 Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 52 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 10 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 1 000,00

Utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnbok pr stk. kr 260,00
Innhenting av offentlig opplysninger Tvedestrand kommune  kr 4 400,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Buysure ekskl. tilstandsrapport 
Foto  kr 3 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 47-0100/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.25100

Sist oppdatert: 07. mai 2026 kl. 12:30