Hagastubben 11A

Hagastubben 11A, 3478 NÆRSNES
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 243, bruksnummer 483, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 243, bruksnummer 484, ideell andel 1/8

Totalt bruksareal BRA: 312 kvm

BRA-i:
Bolig:
Underetasje: 123 kvm: Entré, gang, bad, soverom, sluse, teknisk rom, to boder og garasje.
1. etasje 127 kvm: Bad, vaskerom, gang, kjøkken, stue, mellomgang og soverom.
2. etasje 62 kvm: Tv-stue, gang, bad og to soverom.

Åpent areal:
Bolig:
1. etasje 94 kvm: Terrasser
2. etasje 8 kvm: Veranda

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn av grunnmur av lettklinkerblokker / murkonstruksjoner. Etasjeskillere av mur- og trekonstruksjoner. Yttervegger av mur- og trekonstruksjoner med stående trekledning og pussede malte flater. Yttertak med saltakform av trekonstruksjon tekket med takstein. Boligen har ytterdør av tremateriale. Vinduer, balkongdører og to-fløyede terrassedører med to-lags glass og karmer/rammer av tre.. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på punktene under som har fått tilstandsgrad 2:
- Bad u.etg: Ventilasjon, grunnet at mekanisk avtrekk er defekt. Vannrør, grunnet alder. Sluk, grunnet slukets plassering i dusjen, noe som gjør at vann utenfor ikke når det. Membran, da det ikke kan verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig.
- Bad i 1.etasje da det kun er naturlig ventilasjon. Vannrør, grunnet alder. Sanitærutstyr, grunnet det ikke er registrert drenering fra innebygget sisterne. Overflater vegger, da det er registrert sprekker i flisfuger i dusjsonen, noe misfarging / svertesopp på flisfuger og elastiske fuger og riss i veggfliser ved vindu. Membran, da det ikke kan verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig. Lokalfallet i dusjsonen er mindre en hva som er anbefalt og nivåforskjell mellom døråpning og gulv er ikke tilfredsstillende iht. lekkasjesikkerhet.
- Bad i 2.etasje da det har kun naturlig ventilasjon. Vannrør, grunnet alder. Sluk, grunnet slukets plassering i dusjen, noe som gjør at vann utenfor ikke når det. Overflater gulv, da det er misfarging / svertesopp på flisfuger og elastiske fuger. Overflater vegger, da det er misfarging / svertesopp på flisfuger og elastiske fuger. Membran, da det ikke kan verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig på veggflater, gulvmembran har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker og tettedetaljer ved rørgjennomføringer i vegg under servant er usikker. Lokalfallet i dusjsonen er mindre en hva som er anbefalt og nivåforskjell mellom døråpning og gulv er ikke tilfredsstillende iht. lekkasjesikkerhet.
- På vaskerom da det kun er naturlig ventilasjon. Vannrør grunnet alder. Overflater vegger, grunnet sprekker i veggflis over dør. Membran, da det ikke kan verifiseres at det er benyttet tilstrekkelig. Lokalfallet rundt sluk er mindre en det som er ideelt anbefalt og nivåforskjell mellom døråpning og gulv er ikke tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet.
- Vannrør på kjøkken, grunnet alderen på rørene.
- Garasje i u.etg: Innsekter som trives i fuktig miljø er påvist i garasjen. Det er registrert noe sprekker og avskalling på veggdeler i garasje. Overflater gulv, grunnet at parkettgulv har noe slitasjesymptomer, under enkelte fliser på flislagt gulv er det registrert bomlyd og det er stedvis riss i flisfuger. Det er observert indikasjoner på kalk i garasjedel. Innedør, grunnet at døren mellom bod og gang har kontakt med dørterskel.
- Overflater gulv på loft er gitt tg2, grunnet stedvis knirk i gulv.
- Ildsted, da det er observert sprekk i brennplate inne i peisen.
- Etasjeskiller, grunnet en skjevhetsmåling. Den største målingen var 21mm i høydeforskjell.
- Følgende tekniske anlegg er gitt tg2: Varmtvannsbereder, på bak grunn av alder. Vannrør, grunnet alder. Vannbåren varme, grunnet alder på på anlegget. Sentralstøvsugeren er fra byggeår og har en restlevetid som er usikker.
- Det er ikke foretatt radonmålinger i boligen.
- Det elektriske da det kun er lagt frem samsvarserklæring for deler av utført arbeid.
- Fasaden, grunnet at det er observert misfarging / svertesopp på deler av fasaden og stedvis råteskade.
- Vinduer og dører grunnet alder, da de er fra byggeår.
- Tekking, da det er registrert symptomer på elde og slitasje. Taket kan være utsatt for slitasje. Kun inspisert fra stigetrinn. Det ble registrert slitasjesymptomer på beslag, renner og nedløp.
- Terrasser: Rekkverket på terrasse med utgang fra stue grunnet at rekkverket er under 1m og deler av terrasse ligger ned mot bakkeplan. Rekkverket på terrasse med utgang fra soverom syd-vest grunnet at rekkverket er under 1m og bærer preg av slitasje. Rekkverket på terrasse med utgang fra soverom syd-øst grunnet at rekkverket er under 1m, bærer preg av slitasje og råteskader på rekkverk.
- Utvendig trapper grunnet skjevheter, slitasjesymptomer og løse trinn. Stedvis er trappene direkte med mot bakkeplan.
- Drenering, da terrenget har stedvis fall mot grunnmur, det kan ikke verifiseres om grunnmuren i sin helhet har utvendig fuktsperre og brukstiden på dreneringen vurderes å være passert.
- Forstøtningsmur, da det er registrert riss/sprekker i mur ved trapp.
Se utfyllende tekst i rapporten. 

Selger opplyser om i egenerklæringsskjema at:
- Det er en sprekk i gipset himling på rom mot stue i 2.etg.
- Det er observert sølvkre i 1.etg / garasje.
- Takløft ble utbedret av forsikringsselskap rett før innflytting i 2020. Utbedret med bølgeblekk.
- Sikringsskap ble kontrollert i forbindelse med installering av elbillader og strømkontroll i 2023.
- El-billadet ble installert i garasje i 2023.
- Hagastubben 11B er i ferd med å sluttføre restaurering av gammel fjøs til liten enebolig.
- Hagastubben 11A er en del av Hagan sameie med 8 andelshavere.
Se utfyllende tekst i egenerklæringsskjema.

Meget velholdt og tiltalende enebolig beliggende i fantastiske omgivelser på Nærsnestangen. Huset er arkitekttegnet og er spesielt tilpasset med hensyn til utsikt og lysinnslipp. Flere uteplasser som er fint skjermet for vind og vær, slik at man alltid har en lun krok og kan følge solen hele dagen. Sommerstuen og terrassen fra stuen er bygget i 2017. Det er mye naturtomt som ikke trenger mye vedlikehold.

Boligen i seg selv gir et generelt godt inntrykk med tanke på standard. I underetasjen er det en flislagt hall med god plass til evt. garderobeoppheng. Man kan også gå tørrskodd inn fra garasjen til hallen. Ellers er det eget bad, stort soverom og bodplass i underetasjen. Badet er flislagt og har gulvvarme. Innredning med WC, servant i innredning og dusjhjørne.

1. etasje er meget romslig. Det er stor stue med separat kjøkken. Fra stuen er det utgang til stor terrasse bygd i 2017. Flott sommerstue med glassvegger som skjermer for vind og regn gjør sommeren litt lenger. Oljet Merbau parkett i stuen.
Kjøkkenet består av innredning med over og underskap, benkeplate med nedfelt koketopp og benkebeslag, integrert stekeovn, microbølgeovn, oppvaskmaskin og kjølehjørne. Kun integrerte hvitevarer på kjøkkenet følger boligen. Motor i kjølehjørnet er fra 2024. Flott utsikt til fjorden også fra kjøkkenet samt plass til lite kjøkkenbord.
Hovedsoverommet er meget romslig og har eget garderoberom og bad. Badet er fra byggeår og er flislagt med varmekabler i gulv. Det er badekar, 2 servanter i innredning, WC, samt dusjhjørne. Vaskerom i tilknytning til badet. Fra soverommet er det utgang til egen terrasse hvor man får siste rest av kveldssolen.

2. etasje består av 2 soverom, bad og loftstue. Utgang til overbygget balkong fra det ene soverommet. Badet er innredet med WC, servant i innredning og dusjhjørne. Flislagt gulv med varmekabler.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt  for noen år tilbake, og kjøper må
forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Fryseskap i rom i garasjen medfølger eiendommen.

Det er borret ca 130 meter for vannbåren varme til gulv i underetasje og 1. etasje. Det er peisovn i stue. Elektrisk gulvvarme i bad 2. etasje. Ellers basert på elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1998.
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. , Det foreligger rammetillatelse datert 21.05.1997 og igangsettingstillatelse datert 27.03.1998. Terrasse ved stuesiden med sommerstue er påbygget i ettertid. Dette ble meldt kommune. Megler har mail fra Røyken kommune som sier at dette er unntatt byggesøknad. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det er satt opp en ekstra lettvegg og etablert et ekstra soverom i 2.etg. Dette arealet er godkjent til varig opphold så ikke behov for bruksendring.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 569127, tinglyst 21.05.2019, type heftelse: Jordskifte
Kartlegging av eiendomsforhold på deler av arealet som fremstår som gbnr243/2.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst veirett på gnr 243, bnr 2. Rettigheten er tinglyst på gnr 243, bnr 483, dagboknr 218511, tinglyst 26.03.2009.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger i rolige og meget barnevennlige omgivelser på Nærsnes. Et etablert nabolag primært bestående av eneboliger og tomannsboliger, med Oslofjorden og marka som nære naboer.

Det tar ca. 3 minutter å gå til dagligvaren Joker. I Slemmestad, en kort kjøretur unna, finner du et variert utvalg av butikker på Rortunet kjøpesenter og i Slemmestad handelspark. Rortunet kjøpesenter med flere klesbutikker, apotek, sport, interiørbutikk, blomsterbutikk, vinmonopol, meny, optiker, serveringsteder med mer. I tillegg til kjøpesenteret finnes også servicetilbud i form av tre bensinstasjoner, Rema 1000 med post i butikk og flere matbutikker.

Nærsnes er et godt utgangspunkt for sjøaktiviteter. Det er flotte badestrender og friområder, og utenfor ligger det en idyllisk skjærgård. Nærsnes har flere båthavner, en aktiv seilforening og et kystlag som ivaretar maritim kultur. Stedet gir mange muligheter for gode friluftsopplevelser. Kyststien er et populært alternativ om sommeren, vinterstid blir det kjørt et stort løypenett, også lysløyper. Området er et eldorado for landeveissyklister, med kuperte løyper i naturskjønne omgivelser. Det er gode muligheter både for sjø- og innlandsfiske i Oslofjorden og Åros-elva.

For trening er det et svært variert tilbud. Idrettsforeninger i Nærsnes og Slemmestad har et godt tilbud for barn og voksne, i tillegg er det flere treningssentre i nærområdet. Det nybygde Røykenbadet har badeanlegg, klatrevegg og treningssenter. Kjekstad golfklubb er en kort kjøretur unna.

Godt utbygd busstilbud i umiddelbar nærhet av boligen, kun 2 minutter å gå til stoppested. Bussforbindelse mellom Sætre og Oslo bussterminal med ekspressruter og nattbusser. Hurtigbåt fra Slemmestad brygge til Aker brygge er et svært behagelig alternativ for pendlere. Togforbindelse fra Røyken, Heggedal og Asker, 15-20 minutter unna med bil. Her går det tog til Oslo og flytog til Gardermoen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Nærsnes barneskole og Slemmestad ungdomsskole. Kort vei til diverse private og offentlige barnehager. Nærsnes kystbarnehage og Nærsnes barneskole rett i nærheten av boligen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen.

Eiertomt på 1 533 kvm. Skrånende tomt opparbeidet med steinsatt oppkjørsel, noe plenarealer, flott fjell, naturtomt og diverse beplantning. Forstøtningsmur av naturstein mot oppkjørsel.

Parkering for 2 biler i dobbel garasje i tilknytning til boligen. Direkte adkomst fra huset til garasjen. Eller parkering på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger og bevaringsområde i henhold til reguleringsplan Nærsnestangen datert 23.01.1986 og til annen veigrunn i henhold til reguleringsplan Hagan datert 27.03.2007.
Eiendommen ligger i et bevaringsområde med vernestatus B.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 16.847,- for 2023. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Eiendommen har vannmåler så kommunale avgifter vil variere etter forbruk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 19.751,- pr. år. / 39.953 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr XXX.
Velavgift er kr 1.500,- pr. år.
Sameieavgift (strandtomten man er medeier i ) ca 1500,- per år eller ekstra ved behov etter avtale i sameie.
Boligen er tilknyttet Telenor fiber som leverandør av tv/internett. Selger sier opp sin avtale. Kjøper bestiller eget. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet alarm. Dette medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 2 226 378,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 8 460 235,-/8 905 512,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

11 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

298 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
319 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 269 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Harald-David Meum og Cathrine Rustviken

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Nærsnes Velforening.
 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssum
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.200,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 16-0111/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR16.24111

Sist oppdatert: 11. juni 2025 kl. 11:50