Frichs gate 1D

Frichs gate 1D, 0360 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 216, bruksnummer 42, seksjonsnummer 34, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 61 kvm

BRA-i:
4. etasje 58 kvm: Entré, kjøkken, stue, bad, 2 soverom og bod/vaskerom. Utgang til balkong fra stuen.

BRA-e:
Kjeller: 3 kvm: Bod. Loftsboden har totalt gulvareal på 7 m2, men grunnet skråtak er arealet ikke måleverdig som BRA.

Åpent areal:
4. etasje 3,5 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 2 boder, en kjellerbod og en loftsbod. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 7 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er den ikke måleverdig som bruksareal. Tilgang til fellesvaskeri i byggets kjeller.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.01.2026 utført av We Consult AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selveierleilighet i boligsameiet Frichs gate 1, bydel St.Hanshaugen, Oslo Kommune. Klassisk bygård oppført i 1932, over fem etasjer, samt kjeller og loft. Utvendige vegger pusset med murpuss. Etaskjeskiller i betong. Saltak tekket med takplater (taket er ikke besiktet). Etasjeskille i betong. 2- lags vinduer datert 2008. Brannsertifisert entredør. 2- lags balkongdør datert 2008. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Bad: Overflater gulv: Flislagt gulv. Det er påvist at gulvoverflaten har omfattende skader. Det er registrert sprukne fliser og fuger samt omfattende bom i gulv. Forholdet indikerer mangelfull heft mellom fliser og underlag, og kan være et tegn på svikt i konstruksjon eller underliggende sjikt. Skadene vurderes å være av vesentlig karakter. Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for videre skadeutvikling. Dersom forholdet ikke utbedres, kan skadene forverres med økt risiko for løse fliser og videre følgeskader i konstruksjonen. Forholdet vurderes å ha vesentlig betydning for funksjon lekkasjesikkerhet.

Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Overflater gulv: Det er observert fuktskader i parkett ved vaskemaskin i bod.
- Pipe og ildsted: Stålplate under ildsted stikker 18 cm frem foran ilegg (gjeldende krav er 30 cm). Forholdet utbedres enkelt ved å legge en større plate av ubrennbart materiale i forkant av ildstedet.
- Tekniske installasjoner: Andre installasjoner: Det er montert waterguard, men anlegget er ikke tilkoblet fuktsensor og fremstår derfor ikke funksjonelt. For å opprettholde tilfredsstillende lekkasjesikring bør waterguard være fullt operativ og korrekt tilkoblet.
- Tekniske installasjoner: Vannbåren varme: Radiatorene har en alder som overstiger halvparten av sin forventet brukstid.
- Bad: Sluk, membran og tettesjikt: Det kan ikke verifiseres at tettesjikt er montert. Om tettesiikt er montert har den en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
- Bad: Sanitærutstyr og innredning: Baderomsinnredningen har en alder som overstiger forventet brukstid.
- Bad: Ventilasjon: Naturlig ventilasjon gir redusert luftutskifting, og baderommet kan derfor være utsatt for økt fuktbelastning.
- Kjøkken: Avtrekk: Manglende mekanisk avtrekk fra kjøkkenet kan medføre redusert luftutskifting.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget. - "Ifølge takstmann er det bom under fliser og noen fliser på gulv er skadet."

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Ny strømpe på rør bad i 2016."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei."

Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget? - "Ja."
Hva slags skadedyr og hva var omfanget? - "Møll i en bod i kjeller."

Velkommen til Frichs gate 1D – en lys, gjennomgående og svært hyggelig 3-roms selveierleilighet med nordvestvendt balkong. Leiligheten ligger tilbaketrukket på idylliske Fagerborg, rett ved hyggelige Jessenløkken. God bredde på gatene i nærområdet og grøntarealer skaper trivsel i nabolaget. Leiligheten ligger i byggets fjerde etasje. Planløsningen er god. Lys slippes inn fra begge sider da boligen er gjennomgående. Det er trafikkstille på begge sider av leiligheten. Bakgården er hyggelig og innbyr til grilling på lyse sommerkvelder.

E n t r é :
Velkommen inn! Entréen er romslig og gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det mulighet for å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Adkomst via felles trappegang med callinganlegg.

K j ø k k e n :
Hyggelig kjøkken som ligger i tilknytning til entréen. Kjøkkenet er innredet med profilerte skapfronter og benkeplate i treverk/laminat med trestruktur og nedfelt oppvaskkum i benkeplaten. Videre er kjøkkenet utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og frittstående kjøle-/fryseskap. Det er integrert kullfilterventilator i overskap over platetoppen.

S t u e :
Romslig og lys stue med god plass til å innrede med ønsket møblement. Innred med både sofagruppe, salongbord, TV-seksjon og spisebord. Rommet egner seg godt til sosiale sammenkomster. Stuen har en peis som skaper en varm og lun atmosfære, og varmer godt i kaldere årstider. Fra stuen er det utgang til leilighetens balkong. Stuen er i halvåpen løsning mot kjøkkenet.

B a l k o n g :
Med adkomst fra stuen er det utgang til leilighetens balkong. Balkongen vender mot nordvest og er oppmålt til ca. 3,5 kvm. Her er det plass til lite bord og stoler hvor man kan nye årets varme dager med ettermiddag- og kveldssol og utsyn mot en stille gate. Balkongen har tregulv/terrassebord og rekkverk er i metall.

S o v e r o m :
Leiligheten har 2 soverom av god størrelse. Stort og romslig hovedsoverom mot bakgården med god plass til dobbeltseng, tilhørende nattbord på begge sider og integrerte garderobeskap. Store vindusflater i kombinasjon med takhøyden gir rommet en lys og luftig atmosfære. Soverom 2 er også av god størrelse og kan innredes etter ønske og behov. Rommet oppleves møbleringsvennlig og har plass til seng, nattbord og garderobeskap. Rommet egner seg også godt som barnerom, kontor eller gjesterom.

B a d :
Badet er praktisk, flislagt med dusjkabinett og wc. Lyst, flislagt baderom med gulvvarme som er innredet med servant montert på sokkel og speil over servant. Videre er det gulvstående toalett, dusjkabinett og praktisk vegghengt skap til oppbevaring.

V a s k e r o m:
Opplegg for vaskemaskin i eget lite vaskerom/innvendig bod i leiligheten gjør klesvasken enkel. Vaskemaskinen medfølger salget. Det er også mulighet for tilgang til sameiets fellesvaskeri mot en årlig avgift på kr. 2.000,-

Øvrig:
G u l v : Gulv i stue og soverom er belagt med parkett og originale gulvbord, fliser i entre og kjøkken. Flislagt og gulvvarme på bad.
V e g g e r : Vegger har malte overflater og tapet. Flislagte vegger på bad.
H i m l i n g : Malte himlinger.
T a k h ø y d e : 2,59 meter i stuen og 2,46 m på soverom og 2,46 meter på bad.

Hvitevarer på kjøkken og vaskerom medfølger salget. Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet via fjernvarme med radiatorer, samt gulvvarme på bad. Peisovn i stue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål i en årrekke.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 31.08.1932, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.
Det foreligger ferdigattest for bygging av balkonger, datert 22.02.2024. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med originale byggetegninger, er det funnet følgende avvik:
- Dagens hovedsoverom var opprinnelig stue.
- Dagens entré/kjøkken var opprinnelig hall.
- Del av soverom 2 var opprinnelig kjøkken.
- Det er etablert innvendig bod/vaskerom.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse og bestemmelse om kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Korttidsutleie er begrenset til 60 dager per år. Korttidsutleie er definert som inntil 30 dager per gang. Sameiets styre skal underrettes om alle overdragelser og leieforhold. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten har en tilbaketrukken og sentral beliggenhet på idylliske Fagerborg, rett ved hyggelige Jessenløkken. Området har en rolig og behagelig atmosfære med eldre flott bebyggelse fra 1920-tallet, brostein, flere benker og på våren er området fylt med syrintrær. Bor du her bor du meget sentralt og du når både Bogstadveien og Bislett på få minutter til fots med alt det kan tilby av restauranter, kaféer og kulturtilbud.

Her bor man rett ved den lokale kaféen Pica Pica og lokale kolonialen Havens som tilbyr et bredt spekter av spennende mat og delikatesser. Av kaféer og butikker er det kort vei til Valkyrien-senteret i Bogstadveien, Oslo Raw på Adamstuen, Åpent bakeri på Damplassen og Ludo pizza i Vibes gate for å nevne noen. Det er flere matforretninger i nærhet, blant annet Bunnpris, Joker, Rema 1000, Coop i Theresesgate og Kiwi i Industrigaten.

Området byr på flere grøntområder som Stensparken, Marienlystparken med minigolf og flotte Frognerparken. Av treningssenter er det kort vei til blant annet SATS. I tillegg ligger det en Tuftepark ved Fagerborg skole, samt at Bislett stadion tilbyr både innendørs og utendørs baner.

Fra leiligheten kommer du deg raskt rundt med kollektivtransport. I Kirkeveien, rett rundt hjørnet for leiligheten har du 20-bussen som kjører mellom Skøyen og Galgeberg, samt 28-bussen som kjører mellom Fornebu og Økern. Fra Kirkeveien går også flybussen. Fra Adamstuen, ca. 8 minutter å gå fra leiligheten, finner du trikkelinjene 18 og 17 som kjører mellom Rikshospitalet og Storo/Grefsen og mellom Rikshospitalet og Sinsen. Knutepunkt for offentlig kommunikasjon i alle retninger fra Majorstuahuset.

Søndagsåpen nærbutikk kun 350 meter fra leiligheten. Leiligheten har et fantastisk utgangspunkt for aktiv bruk av alle byens tilbud.

Fagerborg er boligområdet mellom Stensparken, Majorstua og Marienlyst og har navn etter løkken Fagerborg. Bebyggelsen består dels av mur- og trevillaer og småhus oppført mellom 1880- og 1920-årene, rekkehus fra 1920-årene (Det engelske kvartal). Den vestlige delen av Fagerborg domineres av boligkomplekset Jessenløkken, oppført 1919-22, samt en del eldre leiegårder og nyere boligblokker.

Her vil du trives!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Frichs gate 1D sokner til Marienlyst skole (1.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Fagerborg menighetsbarnehage, Fagerborggaten barnehage og Marienlyst Gård barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 908 kvm som tilhører sameiet. Tomten er pent opparbeidet med forhage mot Frichs gate og avskjermet bakgård med beplantning, grusede arealer og terrasseplatting i trykkimpregnert virke. Tomten er fellesareal.

Mulighet for kjøp av garasjeplass i Marienlyst garasjer:
https://hjem.no/property/000392/68f216ab9b46bd61cb9a22b3

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Majorstuen stasjon -
Majorstuen stasjon skal over de neste årene gjennomgå en vesentlig utbygging. Formålet med oppgraderingen er å redusere stasjonsoppholdstiden for T-banetogene, slik at det blir plass til flere tog gjennom sentrumstunnelen hver time. Dermed skapes det plass for togene fra Fornebubanen som kommer i 2029, og det gjør det mulig med flere avganger til/fra Vestli og Kolsås.

Oppgraderingen av Majorstuen T-banestasjon skal ikke bare fjerne en flaskehals for T-banen. Ved å bygge ny gang- og sykkelbru åpnes også hele Majorstuen-området opp, og reisende mellom Sørkedalsveien og Slemdalsveien kan krysse sporene enklere og mer effektivt.
For mer informasjon om prosjektet, se: https://www.sporveien.no/prosjekter-og-arbeid/oppgradering-av-majorstuen-stasjon/

Plansaker -
Ullevålsveien fra Colletts gate til Ring 2 - Dialogfase - Sykkeltrasé
Saksnummer 202207037 - Reguleringssak
Mottatt sak 09.05.2022
Hensikten med reguleringsplanen er å oppgradere sykkelfelt i Ullevålsveien til opphøyde sykkelfelt etter Oslostandard for sykkeltilrettelegging. Videre skal det tilrettelegges for møteplasser og nødvendig taxioppstilling og varelevering. Parkering for personbiler fjernes for å gi plass til sykkelfelt. Som følge av planen vil forbindelseslinjer gjennom området forbedres for myke trafikanter. Parkeringstilgangen for personbiler reduseres.
For mer informasjon, se https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202207037

Bjørnstjerne Bjørnsons plass 1 (NRK Marienlyst) - Utarbeidelse av planforslag
Saksnummer 201718902 - Reguleringssak
Mottatt sak 18.12.2017
Utvikling med urbant preg og høy kvalitet i sentrale byrom. Tydelig gatestruktur og forbindelser, med en hovedforbindelse fra Blindernveien til Suhms gate. Bevaring av viktig grønnstruktur.
Kringkastingshuset, Bevares i tråd med fredningsforslag. Nybygg mot nord. Mulig bruk hotell, undervisning, kultur eller boliger.

Transformasjonsområdet
Utvikles med høy boligandel og lokal handel og service. Barnehage som dekker eget behov.
For mer informasjon, se https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201718902

Pågående byggesaker:
- Fagerborggata 40 - Boring av tre energibrønner. Saksnummer 202509221.
- August Cappelens gate 2 - Gjenoppbygging etter brann - Etablering av ny takkonstruksjon. Saksnummer 202508072.
- August Cappelens gate 2 - Oppføring av en balkong. Saksnummer 202513494.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 4 242,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann og fyring (fjernvarme), kollektiv tilkobling til TV/bredbånd, felles bygningsforsikring, vaktmestertjenester, trappevask, kommunale avgifter, renter og avdrag på andel fellesgjeld, drift og vedlikehold av fellesarealer, strøm til fellesarealer, diverse honorarer m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist oppjustert 01.07.2025 med 4%.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2 400,- pr. år.
GlobalConnect leverer fiberbredbånd til sameiet. Sameiet har ingen fellespakke for internett eller TV. Den enkelte må selv bestille internett hos GlobalConnect etter eget behov for hastighet. TV pakker kan, men må ikke bestilles hos GlobalConnect. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarm. Abonnementet medfølger ikke.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 574 900,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 299 598,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 17 556,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 27 161,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 090 579,- pr. 10.03.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 7,4%
Lånet innfris i 2032.
Avdragsfrihet: Nei.

6 500 000,00 Prisantydning
27 161,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 527 161,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

163 170,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
174 210,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 701 371,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rolf Jørgensen og Elin Skagestad

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Frichsgate 1, med sameiebrøk 55/2251.
Sameiet består av 40 boligseksjoner.
Forretningsfører er Enqvist Boligforvaltning AS, tlf. 22 80 95 95.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen.
Fellesvaskeri ligger i kjelleren. De som bruker vaskeriet, må bestille tilgang av styret og betaler et årlig gebyr på kr 2.100,-. Åpningstider og mer info om fellesvaskeriet er nevnt i husordensreglene.

Større vedlikehold og rehabilitering de senere år:
2025 - Renset luftekanaler fra bad.
2024 - Nye brannslukningsapparater i alle leiligheter.
2023 - Fjernet gårdens to gamle oljefyrer. Fjernet all asbestholdig isolasjon på varme og vannrør i kjeller. Etterisolert samtlige varme og vannrør i kjeller. All asbest i kjeller skal nå være fjernet.
2022 - Revet gammel platting i bakgård og bygd opp ny med impregnerte materialer. Ny sirkulasjonspumpe for varme installert i fyrrom.
2021 - Lagt strømpe i og rehabilitert soilrør fra kjøkken. Lagt strømpe i alle bunnledninger under bygget.
2020 - Nytt calling anlegg i alle oppganger.
2019 - Ny branndør på loftet.
2018 - Rehabilitering av utvendig inngangsparti.
2016 - Oppussing av oppganger. Slipt og behandlet gulv, Malt, Ny belysning. Lagt strømpe i hovedkloakkrør fra bygget og ut til offentlig kloakk.
2015 - Rehabilitering av pipeløp og rensing av hovedluftekanaler.
2012 - Tømming, rensing og plombering av oljetank i kjeller.
2010 - Montering av varmekabler i takrenner og nedløp. Overflatebehandling av vinduer. Oppgradering av elektrisk anlegg.
2009 - Takrehabilitering.
2008 - Nye balkonger.
2008 - Tilkobling til fjernvarme.
2004 - Rehabilitering av bakgård/uteområdet. Innkjøp av nye vaskemaskiner/tørketrommel.
2003 - Rehabilitering av brannbalkonger og bygningens fasade i bakgården.
2002 - Skifte av lysarmatur, ledninger og brytere.
2000 - Skiftet alle inngangsdører, oppgangene pusset opp, nytt innvendig overlys i alle oppgangene, skiftet alle radiatorkraner, pusset opp bad i vaktmesterleilighet og reparasjon av gavl mot Frichs gate 3.
1999 - Nytt TV/Telefoni kabelanlegg fra UPC
1987 - Pusset opp fasaden
1987 - Skiftet ut alle vinduer til isolerglass
1987 - Rehabilitert taket
1984 - Ny stigeledning

Planlagte påkostninger:
Iht. årsberetningen for 2026 ble det fremmet et forslag om å gjennomføre rørfornying av avløpsstammer fra baderom, grunnet at flere har flyttet kjøkkenet de senere år som har ført til større belastning på avløpsrør på bad. Styret har innhentet tilbud og satt opp et budsjett på kr. 1 608 000,-. Av dette kan styret finansiere kr. 608 000,- fra oppsparte midler og kr. 1 000 000,- må finansieres ved kapitalinnskudd fra sameierne. Kapitalinnkrevingen for denne seksjonen er kr. 24 434,-. Iht. mailkorrespondanse med styreleder 11.03.2026 ble forslaget vedtatt og styret ser for seg at dette blir et prosjekt ila. høsten 2026.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Salgsoppgave  kr 3 600,-
Tilrettelegging  kr 19 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse med Anne  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr til forretningsfører - Enqvist Boligforvaltning AS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører Enqvist Boligforvaltning AS  kr 5 456,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto stor pakke  kr 4 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0035/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2635

Sist oppdatert: 13. mars 2026 kl. 16:04