Arendalsgata 22

Arendalsgata 22, 0463 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 221, bruksnummer 19, seksjonsnummer 28, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 50 kvm.

BRA-i:
4. etasje, 46 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken og soverom.

BRA-e:
Loft, 4 kvm: Bod, merket nr. 28. I tillegg følger et skap i kjølebod, også merket nr. 28.

Åpent areal:
4. etasje, 5 kvm: Balkong.

Kommentar til areal:
Soverom har en størrelse som begrenser bruken av rommet. Arealet er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.

Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 12.06.2025, utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg over fire etasjer samt underetasje, kjeller og loft.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong, med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Fasader utført i teglstein, samt felter med panel. Tilnærmet flat takkonstruksjon, utvendig tekket med takpapp/membran (taket er ikke besiktiget).
Leiligheten har entrédør fra byggeår. Vinduer og balkongdør med karm av tre i 2-lags glass fra byggeår og ukjent årstall.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad (kun TG1/2, ingen TG3):

Våtrom - bad - helhetsvurdering (TG2):
- TG er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller registrerte avvik.Det er blant annet registert følgende avvik: Tettsjiktet har en alder som tilsier at reslevetiden er noe usikker. Eldre sluk uten klemring. Vann- og avløpsrør samt sluk er fra eldre årstall. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.

Kjøkken (TG2):
- Vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Det er observert avflassing/slitte flater på innredning.

Øvrige rom (TG2):
- Enkelte innerdører bærer preg av alder/slitasje.

Elektrisk anlegg, forenklet vurdering (TG2):
- Som følge av manglende samssvarerklæring er TG satt iht. NS3600.
- Det er ikke gjennomført vedlikehold på deler av det elektriske anlegget, og det foreligger ingen dokumentasjon.
Med bakgrunn i de registrerte avvik/manglende dokumentasjon bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Dører og vinduer (TG2):
- Balkongdør er av eldre dato.
- Vinduer bærer preg av slitasje og elde.

Balkong (TG2):
-Rekkverkshøyden er under 1,00 m (målt til 0,87 m).
- Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm.
Avvik fra dagens byggteknisk forskrift.

Balkong og vinduer ble skiftet ut i 2025 og er derfor blitt nye etter tilstandsrapporten ble gjennomført.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen er modernisert/påkostet i 2024:
- Bad er oppgradert med nye fliser på vegger, nytt baderomsmøbel samt rør fra vegg til servant på baderomsmøbel.

Lys og innbydende 2-roms selveierleilighet med attraktiv beliggenhet i byggets øverste etasje – uten beboere over, og med enkel adkomst via heis.

Leiligheten har en praktisk planløsning, gode lysforhold og utgang til vestvendt balkong med ettermiddagssol, utsyn mot grønne omgivelser og glimt av sjøen. En lettstelt og funksjonell bolig i et rolig område på Sagene – sentralt plassert med kort vei til kollektivtransport, butikker, parker og populære turområder langs Akerselva.

Innhold:

ENTRÉ
Romslig entré med god oppbevaringsplass i stor skyvedørsgarderobe med speilfronter. Praktisk utforming som gir et ryddig førsteinntrykk og effektiv utnyttelse av plassen.

BAD
Badet har sluk fra byggeåret og ble delvis oppgradert i 2024 med flislagte vegger og nytt servantskap. Innredet med vegghengt servantskap med romslige skuffer, og benkeplate av laminat med ovenpåliggende servant med ett-greps blandebatteri, speilskap med stikkontakter og overbelysning, dusjkabinett med skyvedører i glass og frittstående toalett. Avtrekksventil plassert på vegg. Flislagt gulv med behagelig gulvvarme.

STUE / KJØKKEN
Åpen og sosial løsning mellom stue og kjøkken, med god plass til både sofakrok og spisebord. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og skaper en lys og luftig atmosfære.

Kjøkkeninnredningen fra 2006 har slette, moderne fronter og benkeplater i tre som tilfører rommet et varmt uttrykk. Oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur er nedfelt i benkeplaten. Under overskapene er det benkebelysning og stikkontakter, og ventilator med kullfilter i tillegg til separat avtrekkskanal ut av bygget.
Disse hvitevarene medfølger: integrert stekeovn med nedfelt platetopp, samt frittstående oppvaskmaskin og kombinert kjøl-/fryseskap. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong på 5 kvm, belagt med epoxy-belegg. Her kan du nyte ettermiddags- og kveldssol, frodig utsikt og glimt av sjøen. Markise er montert.

SOVEROM
Soverommet er etablert i en tidligere del av stuen, og malt i en dus, harmonisk fargetone som skaper en rolig atmosfære.

OVERFLATER
Bad: Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himling av malt flate.
Øvrige rom: Gulvflater belagt med parkett. Vegg- og himlingsflater av malte flater.
Slette innerdører.

ØVRIG INFORMASJON
- Sikringsskap med skrusikringer og strømmåler plassert i felles gang.
- Hovedsakelig skjult elektrisk anlegg.
- Stoppeventiler under servant og oppvaskkum.
- Mekanisk avtrekk på bad og kjøkken i kombinasjon med tilluftsventiler i vinduer.
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann for bygningen.

Dette er en praktisk og veldisponert bolig i et populært og sentralt område – med kort vei til alt du trenger i hverdagen. Her bor du stille til, med nærhet til både byen, parker og hyggelige nabolagskafeer.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet.
Det er gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligblokken, datert 15.09.1971. I tillegg foreligger det ferdigattest på ventilasjonsanlegg datert 27.09.1971 og på modernisering av heis datert 17.11.2006, samt tillatelse til tiltak om oppføring av brannvarslingsanlegg datert 06.10.2022, og nytt rekkverk til eksisterende balkonger, utskifting av dører og vinduer datert 09.05.2025. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke - det er avvik fra originale byggetegninger:
Ved reseksjonering i 2005 er del av boligareal overført fra seksjon 28 til seksjon 27 (gjelder tidligere soverom i seksjon 28).
I seksjon 28 er det etablert soverom i tidligere del av stuen (spiseplass). Tiltaket er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen, men arealet er godkjent til varig opphold. Dagens soverom har en størrelse som begrenser bruken av rommet.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 9 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg (best. om gjerde og regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn), bestemmelse om gjerde, erklæring/avtale vedr. midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. forstøtningsmur, erklæring/avtale vedr. vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom, bestemmelse om veg (best. om bebyggelse), bestemmelse om vann-/kloakkledninger, bestemmelse om garasje/parkering, erklæring/avtale vedr. tilleggsdel - bygning, seksjonering og reseksjonering/endring formål/brøk/tilleggsdel.

Servituttene anses å være av generell karakter og vurderes ikke å ha praktisk betydning for kjøpers bruk av leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Utleier skal overfor styret fremlegge attestasjon fra leier om at denne har lest og akseptert husordensregler, og at vedkommende vil akseptere eventuelle endringer i disse etter at leieforholdet er inngått.
All formell kontakt skal foregå mellom styret og sameier (ikke leietaker). All post fra styret blir sendt til seksjonseier.

Sentral og livlig beliggenhet midt på Sagene.

Arendalsgata 22 har en attraktiv og sentral beliggenhet i hjertet av Sagene – et populært og levende boligområde kjent for sitt rike utvalg av servicetilbud, grønne parker og kulturhistorie. Leiligheten ligger kun et par minutters gange fra Sagene Torg og området rundt, hvor du finner et bredt spekter av koselige kaféer og spisesteder, blant annet Sagene Lunsjbar, Kaffebrenneriet, Mat & Mer, Pizza Pancetta, Den Lille Kokosbollefabrikken og Nord Bjølsen Bakeri.
Det er også flere dagligvarebutikker rett i nærheten, inkludert Coop Extra, Rema 1000, Joker Sagene og Meny på Alexander Kiellands plass, samt små nisjebutikker og lokale nærbutikker. I nærområdet finner du dessuten apotek, klesbutikker, frisører, hudpleiesalonger og andre praktiske tjenester. Storo Storsenter, med over 130 butikker og et bredt utvalg av restauranter, kino og servicetilbud, ligger kun ca. 5–7 minutter unna med sykkel eller kollektivtransport.

Grønne omgivelser og rekreasjonstilbud
Sagene er omgitt av vakre grøntområder som gir gode muligheter for rekreasjon og friluftsliv. Rett i nærheten finner du Myraløkka, Bjølsenparken og Voldsløkka. Bjølsenparken er en barnevennlig park med splitter nytt lekeområde, store grøntarealer og parsellhager. Voldsløkka er et populært idrettsområde med kunstgressbaner, sandvolleyballbaner, ballbinger og turstier – perfekt for både trening og avslapning.
Like ved ligger også Hjemmets Kolonihager, en idyllisk og historisk kolonihage, samt Vøienvolden Gård, en kulturhistorisk perle som tilbyr kafé i helgene, julemarked i desember og utleie av selskapslokaler.

Kort vei til nabobydeler og sentrum
Med gangavstand til Torshov og Sandaker (ca. 10 minutter), samt St. Hanshaugen og Grünerløkka (ca. 15–20 minutter), bor du sentralt med enkel tilgang til byens mest populære nabolag. Oslo sentrum er kun ca. 10 minutter unna med buss eller sykkel.

Trening og aktiviteter
Området byr på et bredt spekter av treningsmuligheter. I nærområdet finner du treningssentre som SATS Sagene, Myrens Sportssenter, CrossFit Sagene, Sagene Squash og Klatreverket – et av Oslos største innendørs klatreanlegg. Voldsløkka er dessuten en allsidig arena for både organiserte og uformelle aktiviteter.

Kollektivtransport i toppklasse
Arendalsgata 22 har svært gode kollektivforbindelser. Nærmeste bussholdeplass, Arendalsgata, ligger rett utenfor døren, med hyppige avganger for bussruter:
- 20 (Skøyen – Galgeberg)
- 37 (Nydalen – Helsfyr, med døgnavganger)
- 54 (Kjelsås – Kværnerbyen)
- Flybussen FB1 til Oslo Lufthavn
Fra Sagene bussholdeplass (Kierschows gate/Uelands gate) går også buss 34 (Tåsen – Ekeberg Hageby).
Det er gangavstand til Torshov for trikkelinjene 11, 12 og 13, samt Storo og Nydalen for T-bane (linje 4 og 5), som gir rask tilgang til hele byen.

Utdanningsinstitusjoner i nærheten
Boligen har en sentral beliggenhet med enkel tilgang til flere av Oslos viktigste utdanningsinstitusjoner:
- Handelshøyskolen BI (Nydalen)
- Universitetet i Oslo (Blindern)
- OsloMet – storbyuniversitetet (Pilestredet)
- Lovisenberg Diakonale Høgskole
- Det odontologiske fakultet (Tannlegehøyskolen)
- Veterinærhøgskolen (nå en del av NMBU, men fortsatt i området til full flytting er ferdig)
- Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo (AHO)
Dette gjør leiligheten særlig attraktiv for studenter og ansatte innen høyere utdanning.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Arendalsgata 22 sokner til Bjølsen skole (1.-7. trinn) og Voldsløkka skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Maridalsveien barnehage, Den Tysk-Norske Barnehagen og Pontoppidans barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 075 kvm, som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.
Fellesområder er pent opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Sameiet har 28 stk. parkeringsplasser som enten følger leilighetene eller kan omsettes internt.
Ved salg tilkommer et administrasjonsgebyr til forretningsfører iht. gjeldende prisliste. Felleskostnader for garasje/p-plass kommer i tillegg.
Selger opplyser om at leiepris for garasjeplass p.t. er rundt kr 1 500,- / mnd.
Det kreves inn kr 77,- pr. mnd. for leie av infrastruktur til elbil (kun for dem som eier P-plass).

Det er innført beboerparkering i området. Beboere kan søke om parkeringstillatelse som gir rett til å parkere på offentlige parkeringsplasser regulert til beboerparkering innenfor sonen, i henhold til gjeldende skilting og bestemmelser. Priser per 2026:
- Bensin-, diesel-, hybrid- og ladbar hybridbil: kr 3 850,-
- Elbil: kr 1 300,- (hydrogenbil og el-varebil gratis)
- Motorsykkel og moped: kr 1 925,-
- El-motorsykkel og el-moped: kr 650,-

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen omfattes av flere reguleringsplaner. I henhold til utsnitt av reguleringskart innhentet 20.04.2026 er eiendommen regulert til blant annet sikringssone, vannforsyningsanlegg, bolig med tilhørende anlegg samt offentlig kjørebane/veigrunn.

Reguleringsforholdene følger i hovedsak av detaljregulering S-5058 (vedtatt 13.11.2019), som omfatter vannforsyningsanlegg. Eiendommen omfattes også av eldre reguleringsplaner S-2255 (vedtatt 28.07.1977) og S-906 (vedtatt 25.04.1961). Plan S-2255 er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 (Kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030).

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Arendalsgata 37: Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel samt fasadeendring. Saksnr. 202601788.
- Arendalsgata 5 / Maridalsveien 149-151: Anlegg av fortau. Saksnr. 202520146.
- Bentsegata 23: Innvendige endringer - etablering av brannskille. Saksnr. 202504125.
- Bentsegata 2: Oppføring av balkong samt utskifting av vindu til balkongdør. Saksnr. 202514730.
- Hammergata 3: Oppføring av boligbygg i bakgård med fire boenheter. Byggesaken er satt i bero. Saksnr. 202507462.
- Hammergata 5: Oppføring av bakgårdsbygning. Saksnr. 202510151.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 116,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, styrehonorar og forretningsførsel, og nedbetaling andel fellesgjeld.
Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble sist justert med 30 % økning høsten 2024 da det ble bestemt å gjennomføre et større vedlikeholdsprosjekt på ekstraordinær generalforsamling. Ingen justering ble gjennomført på årsmøtet 2025.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 3 759,09
Kapitalkostnader felles lån kr 356,91

Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 000,- pr. år. / 5000 kWh pr. år.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av fibernett. Seksjonseiere tegner avtale, og betaler for TV/Internett selv. Avtalen med Global Connect varer til 01.10.2028. TV-tuner/dekoder medfølger.

Flyttegebyr til sameiet på kr 1 500,- (+ gebyr på kr 94,-) faktureres kjøper fra sameiet.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 218 918,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 875 672,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for seksjonen pr. d.d.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner.
Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 86 557,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 216 469,- pr. 22.04.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 9 430 558,- pr. 22.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208394533
Lånetype: Annuitetslån
Terminer i året: 12
Rentebetingelser: Nominell 6,55 %, effektiv 6,75 %
Type rente: Flytende rente
Restsaldo: 8 948 874
Innfrielsesdato: 30.09.2055
Avdragsfrihet: Nei

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208008579
Lånetype: Annuitetslån
Terminer i året: 12
Rentesats: Nominell 6,55%, effektiv 6,75%%
Type rente: Flytende rente
Restsaldo: 481 684
Innfrielsesdato: 28.02.2029
Avdragsfrihet: Nei

4 900 000,00 Prisantydning
216 469,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 116 469,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

127 900,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
128 990,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))
138 940,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))

--------------------------------------------------------
5 245 459,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 255 409,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Leilighetens andel av fellesgjelden vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Nicolay Line Holm

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Arendalsgata 22, med sameiebrøk 119/4955.
Sameiet består av 32 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Kun gass- eller elektrisk grill er tillatt.
Det er felles vaskerom og tørkeloft i sameiet.
Sameiets hjemmeside: https://vibbo.no/arendalsgata-22/om

Foretatte påkostninger og vedlikehold de senere år
2025: Betongrehabilitering og overflatebehandling av parkeringskjeller.
2025: Utskiftninger av vinduer, vindusfelt, balkongdører, leilighetsdører, markiser og persienner.
2025: Oppgradering av inngangsparti og oppganger.
2023: Byttet reim i ventilasjonsanlegget. Kontroll av det elektriske anlegget, med små utbedringer. Utbedret brannluke. Nye brannslukningsapparater ble installert i fellesområdene (styret kjøpte også inn nye på vegne av alle seksjonene).
2022: Installert elbil-ladere, nye varmekabler på taket, nytt brannalarmsystem, m.m.
2018: Reparasjon av heisen og nye varmtvannsberedere.
2014: Skiftet tak.

Sameier krever ikke styregodkjenning, men iht. sameiets vedtekter pkt. 5 må all eieroverdragelse rapporters til styret i god tid før overdragelsen finner sted.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke utvidet  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr. stk. / overtakelse  kr 4 000,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 038,00
Innhenting av servitutt pr. stk. kr 260,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto  kr 5 500,00
Rapport fra bygningssakkyndig  kr 9 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 52-0049/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2449

Sist oppdatert: 22. april 2026 kl. 15:41