Øvre Kjellerstuvei 8

Øvre Kjellerstuvei 8, 2007 KJELLER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 31, bruksnummer 177, ideell andel 1/1
Andelsnummer 63, Solsikken borettslag, organisasjonsnummer 987424583

Totalt bruksareal (BRA) 35 kvm.

BRA-i:
Andelsleilighet:
2. etasje 30 kvm: Entré, soverom, bad, og stue/kjøkken.

BRA-e:
Andelsleilighet:
1. etasje 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er åpnet mellom gang og entré. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andelsleilighet i en flermannsbolig oppført i 2007. Bygningen antas fundamentert med betong til komprimerte masser, med grunnmur av betong. Yttervegger antas oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende kledning. Etasjeskillere er av trebjelkelag. Takkonstruksjonen er en flat konstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie e.l. Leiligheten har vinduer med 2-lags isolerglass produsert i 2006. Entrédøren er brann- og lydklassifisert, og balkongdøren er en malt dør med 2-lags glass fra 2006. Innvendige dører har 3-speil. Til leiligheten hører en sydvestvendt balkong på ca. 8 m² i trekonstruksjoner med terrassebord på gulvet og rekkverk i tre.

Det elektriske anlegget har automatsikringer, og sikringsskapet er plassert i entréen. Det anbefales en utvidet el-kontroll da det ikke foreligger dokumentasjon på hele anlegget.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Bad
- Overflater Gulv: Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). Ved måling av fall på gulv registreres det fall fra midten av gulvet og mot døren. Det registreres svertesopp i silikonfuger.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Avviket ble målt i stue/kjøkken.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.

Bad
- Det registreres hull etter tidligere innredning e.l. Det kan ikke utelukkes at membranen er perforert i disse områdene. Dette medfører risiko for fuktinntrengning og skjulte fuktskader i konstruksjonen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverk på balkong: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverkshøyden ble målt til 0,95 m. Høyden på rekkverket tilfredsstiller ikke dagens krav. "Høyde på rekkverk ved balkonger, tribuner, passasjer og lignende skal være minimum 1,0 m".

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på badet i 2022, hvor en rørlegger monterte dusjvegger som en vennetjeneste. Det er utført radonmåling våren 2026, og målingene var på mellom 5.38 Bq/m³ og 12.50 Bq/m³.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2022:
- Montert dusjvegg

Dette er en arealeffektiv og praktisk 2-roms andelsleilighet i bygningens andre etasje. Planløsningen er godt utnyttet med en åpen løsning mellom stue og kjøkken, et separat soverom og utgang til en romslig, sydvestvendt balkong. Store vindusflater gir godt med lys. Leiligheten er en fin inngangsbillett til boligmarkedet, med kort vei til både servicetilbud og kollektivtransport.

Entré:
Døren er brann- og lydklassifisert. Her er det plass til å henge fra seg yttertøy, og sikringsskapet med automatsikringer er plassert i denne sonen.

Stue:
Stuen har en åpen løsning mot kjøkkenet, noe som skaper en sosial og åpen romfølelse. Rommet har plass til en sofagruppe og får rikelig med dagslys fra store vindusflater. Fra stuen er det utgang til balkongen.

Balkong:
Leiligheten har en sydvestvendt balkong på ca. 8 m². Med gode solforhold og plass til utemøbler fungerer den som en fin utvidelse av leiligheten i sommerhalvåret.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen har glatte fronter og en benkeplate i laminat med nedfelt kum. Det er montert belysning under overskapene, og veggen over benken er flislagt. Kjøkkenet har opplegg for oppvaskmaskin og en kjøkkenventilator med avtrekk ut. Varmtvannsberederen på cirka 120 liter er plassert i et overskap.

Soverom:
Leiligheten har et separat soverom med plass til seng og garderobeløsning.

Bad:
Badet har flislagte overflater og elektrisk gulvvarme. Innredningen består av en servant nedfelt i skap, toalett og et dusjhjørne med svingbare glassdører som ble montert i 2022. Det er opplegg for vaskemaskin. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:

Gulv: Laminat. Fliser på bad.
Vegger: Malte plater. Fliser på bad og over kjøkkenbenk.
Himling: Malte plater.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod på ca. 5 m² i bygningens 1. etasje. I tillegg er det en terrassebod på balkongen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Kjøleskap og stekeovn medfølger.

Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming og elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for boligblokkene, datert 04.03.2021. Ferdigattesten gjelder for tiltaket slik det er beskrevet i rammetillatelse datert 21.12.2005. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er åpnet mellom gang og entré.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelse om generende virksomhet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger sentralt til i Solsikken Borettslag på Kjeller. Beliggenheten byr på umiddelbar nærhet til bussholdeplass som får deg til Lillestrøm sentrum på noen få minutter. Der finner du både togstasjon og bussterminal med forbindelser til Oslo, Oslo Lufthavn og mange andre destinasjoner. Fra leiligheten har du en reisevei på ca. 30 min til både Oslo og Oslo lufthavn Gardermoen.

For de som foretrekker å gå eller sykle, tar turen til Lillestrøm sentrum omtrent 30 minutter til fots eller 10-15 minutter på sykkel. Lillestrøm byr på et bredt utvalg av fasiliteter, inkludert shopping på Lillestrøm Torv, et variert restauranttilbud og utesteder med muligheter for en hyggelig kveld ute.

Byen har også et rikt kulturliv, med Lillestrøm Kultursenter som arrangerer konserter, teaterforestillinger og stand-up med både etablerte og nye artister.

Området rundt Kjeller har gode muligheter for rekreasjon og friluftsliv. Treningssenteret Trento ligger bare noen meter unna, og det er kort vei til Badeparken Nebbursvollen, Fetsund Lenser og flere fine turstier og lysløyper. Et godt utbygget nettverk av gang- og sykkelstier gjør det enkelt å komme seg rundt til fots eller på sykkel.

Området har nærhet til skoler på alle trinn, barnehager, offentlig kommunikasjon, samt et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud. Oslo Met, tidligere høgskolen i Oslo og Akershus ligger også innen kort gangavstand fra eiendommen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Riisløkka barnehage (0-5 år) 0,4 km
Kjeller barnehage (0-5 år) 1,3 km
Espira Kunnskapsbyen barnehage (1-5 år) 1,4 km

Kjeller skole (1-10 kl.) 0,4 km
Volla skole (1-7 kl.) 2,5 km
Sophie Radich skole (8-10 kl.) 2,9 km
Lillestrøm videregående skole 2,4 km
Skedsmo videregående skole 2,8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 9 134 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesarealer.

Leiligheten disponerer én fast tildelt parkeringsplass på borettslagets utvendige fellesareal, ingen kostnad for parkering. Borettslaget har 13 gjesteparkeringsplasser, disse kan ikke benyttes av beboere, kun av deres gjester.

Utover dette gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse - blokkbebyggelse innenfor felt B8, i Områderegulering for Kjeller Nord, Alternativ B (ID: 495), vedtatt 09.08.2024, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023 – 2035, vedtatt 14.06.2023. I kommuneplanen er eiendommen avsatt til boligbebyggelse, nåværende. Områdereguleringsplanen (ID: 495) er mer detaljert og gjelder foran kommuneplanen for dette området.

Eiendommen ligger i et prioritert byvekstområde, vedtatt 08.09.2021. Dette innebærer at området skal ta en betydelig andel av fremtidig vekst i antall boliger og arbeidsplasser. I kommuneplanen er eiendommen plassert i 'Indre sone' og er underlagt støykrav til 'sone 2 øvrige sentrale utbyggingsområder'. Dette innebærer at det ikke tillates støyfølsomt bruksformål i rød støysone.

Eiendommen ligger innenfor et område registrert i 'Kulturminnevernplan for Skedsmo kommune' (høringsutkast 2011) med navn '2 KJELLER'. Planen er ikke endelig vedtatt, men benyttes ved saksbehandling i kommunen. En slik registrering innebærer ikke et automatisk vern, men betyr at kommunen vil vurdere kulturhistorisk verdi ved eventuelle søknader om endring eller riving.

Eiendommen ligger i et område under marin grense, og det er registrert mulighet for marin leire i grunnen. I henhold til reguleringsbestemmelsene skal det før tillatelse til tiltak gjennomføres geotekniske grunnundersøkelser med særlig vekt på vurdering av områdestabilitet.

Eiendommen ligger i et potensielt flomfareområde, ifølge NVEs aktsomhetskart for flom. Kvaliteten på kartleggingen er vurdert som 'nokså god'. Dette indikerer at området kan være utsatt for flom, og ytterligere undersøkelser kan være nødvendig ved tiltak.

Eiendommen ligger i et område med moderat til lav aktsomhet for radon. Radon er en radioaktiv gass som kan sive inn i bygninger fra grunnen. Statens strålevern anbefaler radonmåling i alle boliger.

Eiendommen ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Ved nybygg, tilbygg og hovedombygging over en viss størrelse er det krav om tilknytning til fjernvarmenettet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 472,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, kommunale avgifter, finanskostnader, vaktmestertjenester, styrehonorar, drift og vedlikehold og andre driftskostnader.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 2 961,-
- Renter IN 1: kr 1 173,-
- Avdrag IN 1: kr 1 619,-
- Renter IN 2: kr 280,-
- Avdrag IN 2: kr 386,-
- Stipulerte rentekostnader: kr 35,-
- Stipulerte avdrag: kr 18,-

Det er IN-ordning på 2 av borettslagets lån. Nedbetaling av andel fellesgjeld vil redusere felleskostnader med kr. 3 458,-.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Megler har ikke mottatt informasjon om selgers strømforbruk.

Eiendommen er tilknyttet Fiber der hastighet 1000/1000 er inkl. i felleskostnader. Kostnad for Kabel-TV må dekkes av den enkelte beboer.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 708.112,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 37 397,- pr. 2025.

Andel fellesgjeld er kr 432 721,- pr. 31.03.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 55 717 173,- pr. 31.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB BANK ASA
Lånenummer: Ikke oppgitt
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 31.03.2026: kr 1 166 770,-
Andel av saldo: kr 7 598,-
Innfrielsesdato: 30.12.2045
Type Rente: Flytende
Rente: 5,49%

Bank: Husbanken
Lånenummer: Ikke oppgitt
Type: Annuitetslån (IN), 2 terminer per år
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 9 165 845,-
Andel av saldo: kr 77 172,-
Innfrielsesdato: 01.07.2039
Type Rente: Flytende
Rente: 4,30%
Merknad: Siste renteendring - 4,08%, fra 01.03.26

Bank: Husbanken
Lånenummer: Ikke oppgitt
Type: Annuitetslån (IN), 2 terminer per år
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 45 384 558,-
Andel av saldo: kr 347 951,-
Innfrielsesdato: 01.07.2039
Type Rente: Flytende
Rente: 4,30%
Merknad: Siste renteendring - 4,08%, fra 01.03.26

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja.

Borettslagets Husbanklån har IN-ordning. Man kan kontakte rådgiver i BORI senest den 5. i juni eller desember for å nedbetale. Lånet i DNB BANK har ikke IN-ordning og betjenes gjennom felleskostnadene.

2 400 000,00 Prisantydning
432 721,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 832 721,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 852 167,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Merethe Cocozza Sundland

Leiligheten er tilknyttet Solsikken Borettslag.
- Borettslaget består av 111 enheter.
- Forretningsfører er BORI BBL.
- Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring, polisenr. SP587194.
- Dyrehold er tillatt, men det må søkes styret og inngås en skriftlig kontrakt med borettslaget.
- Det er tillatt med gassgrill og elektrisk grill.
- Montering av utvendige installasjoner som blomsterkasser, markiser eller varmepumper krever forhåndsgodkjennelse fra styret.
- Sykler, ski, barnevogner og bildekk skal oppbevares i egnede fellesrom.
- Det må påregnes dugnad.

Andelseieren har vedlikeholdsplikt for boligen, som omfatter innvendige flater, vinduer, rør og ledninger. Dette inkluderer også rensing av sluk og oppstaking av avløp frem til fellesledningen.

Fra ordinær generalforsamling 11. juni 2025:
- Forslag om kameraovervåking av fellesarealer ble ikke godkjent. Det ble vedtatt å sette opp kameradummies.
- Styret ble bedt om å kontakte Lillestrøm kommune for en trafikkvurdering av Øvre Kjellerstuvei.
- Regelverket for installasjon av varmepumper ble endret for å tillate montering på grunnmur for andel 50 og 81.

Planlagte påkostninger:
- En arbeidsgruppe er nedsatt for å utrede alternative sikkerhetstiltak. Innstillingen skal legges frem for generalforsamlingen i 2026.

- Styret informerer pr. 24.03.2026 at det ikke foreligger planlagte påkostninger av betydning for fellesgjeld/felleskostnader.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av BORI BBL har forkjøpsrett. Fristen for å melde forkjøpsrett er 20 dager fra borettslaget mottok melding om salget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet en sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt  kr -8 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring - Gjensidige  kr 6 500,00
Foto  kr 6 700,00
Rådgivningstime med stylist  kr 2 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0048/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2648

Sist oppdatert: 15. april 2026 kl. 20:08