Orkideveien 6B

Orkideveien 6B, 1617 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 203, bruksnummer 594, ideell andel 1/1
Andelsnummer 6, Hannestadtunet Borettslag, organisasjonsnummer 988663891

Totalt bruksareal BRA: 86 kvm

BRA-i:
Andelsleilighet:
2. etasje - 52 kvm: Entré, soverom, bad/vaskerom og stue/kjøkken.
Loftsetasje - 29 kvm: 2 soverom, bod og toalettrom.

BRA-e:
Andelsleilighet:
1. etasje - 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
Andelsleilighet:
2. etasje - 19 kvm: Balkong og inngangsparti

Loftetasje har et totalt gulvareal (GUA) på 40 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 29 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 11 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.05.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Bygningen er bygget i 2008. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Gulv mot grunn av betong. Yttervegger
oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende kledning. Takkonstruksjon med takstoler av tre, saltak takform, tekket med takstein. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
- Vinduer: Vinduer med 2-lags isolerglass. prod. 2006.
Vurdering av avvik: Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Det er registrert råteskader vindu. Selger opplyser at dette skal byttes av sameiet.
Konsekvens/tiltak: Vinduer med råteskader må erstattes med nye. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

-Loft - toalettrom: Himling med trepanel. Vegger med malte plater. Gulv med parkett. innredet med vegghengt klosett og servant på innredning. Ingen ventilering.
Vurdering av avvik: Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Det er etablert dreneringsmulighet fra innebygd sisterne, men dette er ut på parketten.
Konsekvens/tiltak: Anbefaler at det etableres avtrekk i rommet. Det bør også monteres waterguard e.l under klossetet for å få varsling dersom det skulle bli lekkasje. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i balkonger/terrasser og rom under balkonger, varmtvannstank, elektrisk anlegg, bad/vaskerom, utvendige dører, innvendige trapper og kjøkken.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Ja. Har vært lekkasje i varmtvannsbereder i tilstøtende rom, som har ført til sprekker i fugemasse mellom fliser på bad. Bereder er byttet, fugemassen på badet det samme. Bereder byttet av Engelsviken rør as.

- Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun faglært. Firmanavn Hassingen bygg. Rekkverk på terrase byttet gjennom borettslagets fellesutgifter.

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært. Firmanavn Airon as. Kjøkkenvifte og sentralventilasjon ødelagt av tidligere eiere, så alt er byttet tilbake til en forbedret variant av det opprinnelige systemet for eiendommen.

- Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
Ja. Det var soverom på loftet, som ikke hadde tilfredsstillende rømningsveier. Disse hindringene er fjernet, og soverommene er nå bygd med tilfredsstillende rømningsveier.

Siden byggeåret er det utført oppgraderinger og overflatebehandling i boligen i flere omganger, blant annet av nåværende som siden 2023 har utført malerarbeid i de fleste rom. Nytt er også boligens avtrekks- og ventilasjonsanlegg.

Kjøkkenets innredning er fra byggeåret og noe brukspreget, men funksjonell. Alle kjøkkenets hvitevarer medfølger. Dekorative hvite metrofliser er i nyere tid påført veggflatene over kjøkkenbenkene. Ved en eventuell utskiftning av dagens innredning til fordel for en helt ny, vil det samtidig være anledning til å utnyttet himlingshøyden ytterligere til fordel for mer oppbevaringsplass.

Badet ble i løpet av årene mellom 2016 og 2019 pusset opp med blant annet nye overflater og nytt sanitærutstyr. Her er både gulvet og veggene utført med høyglansede grå fliser som fremmer helhet. Blant badets utstyr inngår et dusjhjørne med plassbesparende glassdører som kan svinges inn for å maksimere tilgjengeligheten av gulvflaten. Vaskemaskin og tørketrommel kan plasseres i søyle i en dedikert nisje innerst på badet, inntrukket og samtidig lett tilgjengelig.

Boligens tre soverom er fordelt over begge etasjer. I første etasje inngår ett på nesten 10 kvm. som utgjør det naturlige hovedsoverommet og er utstyrt med skyvedørsgarderobe som fyller ut hele rommets bredde.

I loftsetasjen er det utført flere endringer av romløsningen i forhold til den som er byggemeldt. Det som opprinnelig var etasjens stue er skilt ut og tatt i bruk som soverom. Loftsetasjens opprinnelige soverom er utvidet til å inkludere areal i bod, imidlertid uten at bruksendringen er omsøkt eller godkjent. I sistnevnte rom er i tillegg et toalettrom skilt ut.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett og fliser.
Innervegger: Malte plater og fliser.
Himlinger: Trepanel og plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Tilkoblet oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og overmontert servant med ett-greps blandebatteri. Innfelt veggspeil med overbelysning. Høyskap med speilfront. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Toalettrom: Servantskap med glatt hvit front og nedfelt servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Toalett montert på innbygget sisterne.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp via elektrisk oppvarming og vedfyrt ovn.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på 18 stk 2-mannsboliger med tilhørende garasje og garasjeanlegg, datert 17.03.2008. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke følgende endringer:
- 2.etasje er boden under trappen byggemeldt som en del av badet.
- Loftstue er gjort om til soverom.
- Deler av det ene soverommet på loftet er byggemeldt som bod.
- Innredet et WC-rom i det rommet som er byggemeldt som soverom i loftsetasjen.

Deler av det ene soverommet er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom. Dagboknr 15290, tinglyst 08.11.2005, type heftelse: Festekontrakt.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen ligger i et utpreget familievennlig boligområde på Lisleby som er uten naturlig gjennomgangstrafikk. Lekeplass og gressløkke er lett tilgjengelig allerede rett utenfor inngangsdøren, mens den nærmeste av flere barnehager i området ligger bare få meter unna. Kort avstand er det for øvrig også til Nøkleby skole, som i senere år er oppgradert med både ny flerbrukshall og nye aktivitetsområder i skolegården.

Dagligvareforretninger tilknyttet de fleste kjeder er lett tilgjengelig i nærområdet. Kort vei er det også til handelsområdet Dikeveien med et rikt antall store varehus samt kjøpesenteret Østfoldhallen.

Verdt å fremheve er i tillegg nærheten til Fredrikstadmarka som blant annet egner seg svært godt for hverdagslige treningsøkter. Foruten et rikt antall turmuligheter har marka både lysløype, bjørneløype og kilometervis med preparerte skispor så snart forholdene tillater - blant annet i et dedikert skianlegg.

Kollektivtilbudet i området er svært godt og enkelt å benytte i hverdagen. Ved Rolvsøyveien finnes holdeplasser for direktebuss mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg som har svært hyppige avganger fra tidlig morgen til sen kveld. I tillegg kjører flere busslinjer gjennom Lisleby og har times-avganger i retning sentrum store deler av dagen. Med sykkel kan du være i bykjernen på under ett kvarter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Roselia barnehage (1-5 år) 0.2 km
Leie barnehage (0-5 år) 1.1 km
Hjørgunn barnehage (0-5 år) 1.4 km

Skoler:
Nøkleby skole (1-7 kl.) 0.6 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 2.4 km
Glemmen vgs - Lisleby
Glemmen videregående skole 3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 9.007 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt for borettslaget opparbeidet med blant annet steinlagte og asfalterte internveier, sittebenker, lekeapparater, trær, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.

Festeavgiften er kr 164.000 pr. år. Denne er inkludert i felleskostnadene.
Festeavtalen utløper når den sies opp av fester.
Grunneier er Faktor - Holding AS.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht tomtefesteloven § 15.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det medfølger en parkeringsplass i felles parkeringsanlegg.

Det er ladepunkt i garasjen, ny eier må selg tegne abonnement.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Hannestadtunet - Roselia - området B 4 datert 12.05.2005 med tilhørende reguleringsbestemmelser
Eiendommen omfattes av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023.

Det er planlagt ny jernbane mellom Fredrikstad og Sarpsborg, planID 908. Kontakt megler eller kommunen for mer informasjon.
Eiendommen ligger innenfor planforslag: 1112 Fylkesveg 109 Råbekken-Alvim - varslet igangsatt 17.11.2014. Man må påregne at eiendommen helt eller delvis vil bli berørt av den fremtidige utbyggingen av rolvsøyveien.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  5.919,-  pr. mnd. og inkluderer: kabel-tv/internett, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, nedbetaling av fellesgjeld, forretningsfører, festeavgift, mm.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.juni.2025.

Felleskostnadene fordeles slik:
Kapitalkostnader fellesgjeld kr. 893,-
Felleskostnader kr 4.520,-
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende.

Nåværende eier har ikke oppgitt årlig strømforbruk.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Dette er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 744.092,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2.976.367,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 11 181,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 174 000,- pr. 01.06.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 19.333.790,- pr. 01.05.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,64%
Lånets restløpetid: 20 år og 2 mnd
Avdragsfrihet: Ingen

I forbindelse med utvendig maling av borettslaget skal det tas opp fellesgjeld på inntil kr. 1.700.000,-. Dette utgjør ca. kr 48.000,- for denne andelen og er medregnet i overnevnte fellesgjeld, felleskostnadene har økt med 506 kr fra 1.juni på bakgrunn av dette.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. kr 125.621,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 893,-.

3 000 000,00 Prisantydning
174 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 174 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 193 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Nemam Abdullah

Leiligheten er tilknyttet Hannestadtunet Borettslag. Borettslaget består av 36 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Søknad om anskaffelse av dyr skal sendes til styret. Hund/katt begrenses til 2 dyr pr. leilighet.

Foretatt påkostninger de senere år:
Det foreligger ikke oversikt over foretatte påkostninger fra forretningsfører.

Planlagte påkostninger:
I forbindelse med utvendig maling av borettslaget skal det tas opp fellesgjeld på inntil kr. 1.700.000,-. Dette utgjør ca. kr 48.000,- for denne andelen og er medregnet i overnevnte fellesgjeld, felleskostnadene har økt med 506 kr fra 1.juni på bakgrunn av dette.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,5% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 19.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25.500,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0383/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.24383

Sist oppdatert: 14. juni 2025 kl. 22:41