Ilderstien 19

Ilderstien 19, 3033 DRAMMEN
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 80, bruksnummer 714, ideell andel 1/1
Andelsnummer 108, Skjelsbekkskogen Borettslag, organisasjonsnummer 950614587

BRA-i (internt bruksareal)
1. etasje:
57 kvm: Entré, gang, wc-rom, bad og 3 soverom.

2. etasje:
61 kvm: Stue, spisestue, kjøkken og soverom.

BRA-e (eksternt bruksareal)
1. etasje:
19 kvm: Bod og garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
28 kvm: Platting.

2. etasje:
37 kvm: Veranda og terrasse.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport utført av Amund Kjeldsaas. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført på gulv på grunn av betong. Bærende konstruksjoner, etasjeskiller av betongkonstruksjoner og trekonstruksjoner. Takkonstruksjon av trekonstruksjoner i saltaksform tekket med takplater. Yttervegger av trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning. Boligen har entrédør med glassfelt og elektronisk kodelås. Vinduer med karmer av tre og 3-lags glass fra 2016. Terrassedører med karmer av tre og 3-lags glass fra 2016. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Adkomst til boligens overbygde inngangsparti i 1. etasje. Delvis overbygget og lun platting fra 2021 på ca. 28 kvm med markise, i tilknytning til inngangspartiet. Tilgang til en utvendig bod på ca. 5 kvm (gulvareal) med lagringsplass, rett ved inngangspartiet. Videre er det utvendig trappeadkomst langs husveggen, opp til terrassen og hageområdet som er tilknyttet 2. etasje.

2. etasje
Stue/spisestue: Åpen kjøkken- og stueløsning med sofaområde samt spiseplass. Rommet er gjennomgående og har vindusflater langs tre yttervegger, som gir godt med naturlig lysinnslipp. Trappegang til 1. etasje. Parkett på gulv, malte vegger og plater i himling. Utgang til veranda og terrasse. Sydvendt veranda på ca. 14 kvm med markise (utvidelse av verandaen er ikke byggemeldt). Terrasse på ca. 22 kvm med levegger. Fra terrassen er det direkte adkomst til disponibelt hageområde og felles lekeplass.

Kjøkken: Stilren IKEA-kjøkkeninnredning fra 2017 i høyglans med helintegrerte hvitevarer. Praktisk barløsning i enden av innredningen. Over- og underskap samt høyskap i hvit utførelse. Benkeplate av tre. Lysarmaturer under overskap. Videre er kjøkkenet utstyrt med oppvaskmaskin, oppvaskkum, ventilator, platetopp, mikrobølgeovn i høyskap, stekeovn i høyskap og kjøle-/fryseskap. Parkett på gulv, malte vegger og plater i himling.

Soverom 4: Takhøyt garderobeskap med speilfronter. Parkett på gulv, malte vegger og plater i himling.

1. etasje
Entré: Rommet ble oppgradert i 2024. Elektronisk dørlås. Downlights i tak og varmefolie i gulv. Laminat på gulv, malte vegger og malt himling.

Gang: Rommet ble oppgradert i 2024. Takhøyt garderobeskap i glatt utførelse. Luft-til-luft varmepumpe fra 2017 i trapp. Trappegang til 2. etasje. Downlights i tak og varmefolie i gulv. Laminat på gulv, malte vegger og malt himling.

Wc-rom: Lyst og pent wc-rom fra 2024. Heldekkende servant over servantskap i mørk og glatt utførelse. Speil over servant. Vegghengt toalett. Varmefolie i gulv. Parkett på gulv, fliser på vegger og malt himling.

Bad: Badet er fra 2017. Servant over servantskap i mørk og glatt utførelse. Speil og lysarmatur over servant. Vegghengt hylle i mørk og glatt utførelse. Videre er badet utstyrt med vegghengt toalett og nyere frittstående badekar med veggmontert dusjarmatur samt opplegg for dusjforheng. Garderobeskap med speilfronter. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel under benkeplate. Varmekabler i gulv. Fliser på gulv, våtromsplater på vegger og plater i himling.

Soverom 1: Takhøye garderobeskap med speilfronter. Laminat på gulv, malte vegger og mdf-panel i himling.

Soverom 2: Garderobeskap i hvit utførelse. Varmefolie i gulv. Laminat på gulv, malte vegger og mdf-panel i himling.

Soverom 3 (etablert rommet i 2020): Skyvedørsgarderobe. Varmefolie i gulv. Laminat på gulv, malte vegger og plater i himling.

Generelt om boligen: Boligen har uinnredet kaldtloft med adkomst via luke, gulvet er stedvis kledd med plater. Ca. 116 liters varmtvannsbereder fra 2015, plassert under kjøkkenbenk. Nytt sikringsskap i 2018 (iflg. selger), plassert i gang.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
- Bad: Misfarging/svertesopp på flisfuger (gulv) og det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på rommet gulv/vegger.
- Kjøkken: Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk/overløp/annen sikring mot fuktskader.
- Rom under terreng: Lukket konstruksjon (ukjent konstruksjonsoppbygging) og innerdør ved soverom bærer preg av slitasje.
- Innvendige trapper: Manglende håndløper på begge sider.
- Etasjeskiller: Skjevhetsmåling - forskjell på 19 mm i stue.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Vannrør av kobber pga. alder.
- Drenering: Dreneringen er nedgravd samt skjult, tilstanden er vurdert ut i fra alder.
- Stikkledninger og tanker: Vann- og avløpsledninger pga. alder.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
- Bad: Pga. rommets utforming er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking samt fuktmåling, det er utført et overflatesøka med fuktindikator (ikke påvist indikasjoner som tyder på fuktskader).
- Radon: Ukjent om det er gjennomført radonmåling i boligen.
- Grunnmur, fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult og byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin, platetopp, mikrobølgeovn, stekeovn og kjøle-/fryseskap.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Luft-til-luft varmepumpe i trapp. Varmekabler i gulv på bad. Varmefolie i gulv i alle rom i 1. etasje (unntatt soverom 1). Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i beboelsesrom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 24.08.1981, som omfatter oppføring av tomannsbolig. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger datert 06.09.1979.

Det er gitt ferdigattest for bruksendring av bod og garderobe til soverom samt innsetting av rømningsgodkjent vindu i gavlvegg mot soverommet datert 28.09.2021. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger fra 2020.

Verandaen har blitt utvidet mot taket til den utvendige boden etter utstedelse av godkjente byggetegninger datert 06.09.1979. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser, med unntak av borettslagets tinglyste panterett:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om elektriske kraftlinjer med bestemmelser om anlegg samt vedlikehold av ledninger, borettslagets vann- og avløpsledning m.m. Ingen av disse har direkte betydning for bruken av denne boligen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Eiendommen har en god intern beliggenhet like ved garasjerekkene som gir en enkel adkomst til boligen, i tillegg er det opparbeidet en felles lekeplass i umiddelbar nærhet av boligen. Beliggende i et rolig og attraktivt boligområde med kort vei til barnehager og skoler. Gangavstand til Konnerud sentrum med et godt utvalg av servicetilbud, Konnerudsenteret som er bydelens naturlige samlingssted for handel.

Konnerud har en rekke fritids- og sportstilbud, med blant annet idrettsanlegg og flotte turterreng innover marka. Kort vei til Drammens største kunstgressanlegg for fotball, lysløype fra Konnerud stadion, Stordammen med fine bademuligheter og Skoger golfbane er noe av det Konnerud har å tilby. Konnerud IL er et av Norges største idrettslag og er aktive i flere idretter med tilhørende idrettsanlegg. Flott langrennsarena hvor det har vært World Cup arrangement med tilhørende standard, med bla. kunstsnø og milevis med skiløyper.

Kort gangavstand til bussholdeplass langs Djupdalsveien med bussforbindelser til Drammen sentrum og øvrige deler av Konnerud, se www.brakar.no for rutetider. Det er ca. 12 minutters kjøring fra eiendommen til Drammen togstasjon, hvor toget tar deg til Oslo på ca. 35 minutter, se www.vy.no for avganger. Generelt god offentlig kommunikasjon mot Kongsberg, Oslo og Sandefjord fra Drammen sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Det er god barnehagedekning i Drammen kommune, med et godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Espira Torsbergskogen barnehage, Røyseplassen barnehage, Amicus barnehage.

Skoler: Hallermoen barneskole og Svensedammen ungdomsskole.

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 69 999 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med interne adkomstveier, flere lekeplasser (en stor ballplass i Oterfaret og en lekeplass for barn 0-12 år i hver gate), grøntarealer og garasjeanlegg.

Eiendommen er en del av et borettslag og har ingen klare tomtegrenser, men det er naturlige skiller mellom eiendommene. Den del av borettslagets tomt som andelen disponerer, er opparbeidet med uteplasser, hageområde og parkeringsområde.

Iht. vedtektene er alt areal utenfor boligen et fellesareal, det som er eller blir etablert der av andelseier er andelseier selv økonomisk ansvarlig for å vedlikehold. Dette gjelder også når borettslaget må fjerne det som er etablert for å kunne gjøre nødvendig vedlikehold av bygningsmassen.

Medfølgende disponibel parkeringsplass på ca. 14 kvm (gulvareal) i felles garasjerekke med automatisk portåpner. Det er også opparbeidet en parkeringsplass rett ved boligen (borettslaget har satt retningslinjer ifbm. parkering ved egen bolig), området er belagt med belegningsstein.

Iht. vedtektene er lading fra vanlig jordet kontakt (Shuko) på egen kurs (max 10A) med egen jordfeilbryter type B og overspenningsvern tillatt, så lenge denne ble montert før 31.12.2022 av en registrert installasjonsvirksomhet. Selger anfører at ladeløsningen via Shuko på garasjeplassen er av godkjent løsning.

Mulighet for å koble seg på felles ledningsnett fra 2022 for el-bil lading i garasjen, etter samtykke fra styret. Kostnader for etablering/installering av ladepunkt (etter borettslagets bestemmelser), vedlikehold og forbruk av strøm vil bli belastet hver enkelt andelseier.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Videre er det gode parkeringsmuligheter (totalt ca. 70 parkeringsplasser fordelt rundt på fellesarealene) på gjesteparkeringen til borettslaget.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er hovedsakelig regulert til boligbebyggelse, uteoppholdsareal, parkering m.m., i henhold til Detaljregulering for Skjelsbekk datert 30.10.2018. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse, idrettsanlegg og grønnstruktur ved kommuneplanens arealdel 2014-2036 datert 05.10.2015. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene inkluderer bl.a. kommunale avgifter (vann og avløp), renovasjon, renter og avdrag på andel fellesgjeld, tv/internett grunnpakke, felles vedlikehold, felles driftskostnader, sommer-/vintervedlikehold, strøm i fellesarealer, forretningsførsel, revisjon- og administrasjonskostnader, styrehonorar, felles bygningsforsikring m.m.. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene pr. mnd fordeles slik:
Grunnleie kr 5.949,-
Dugnad kr 42,-
Forsk. avregn. vann kr 824,-

Kostnader for vann avregnes årlig etter forbruk, dette betales som et månedlig á-konto beløp. Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert måler slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 17.400 kWh pr. år.
Boligen er tilknyttet GET/Telia som leverandør av tv/internett, grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd osv.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 048 518,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 194 072,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 32 276,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 325 185,- pr. 23.05.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 45.273.162,- pr. 23.05.2025 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 81501632708, Danske Bank - Låneoppgjør - Privat
Serielån, 4 terminer per år.
Rentesats per 23.05.2025: 5.38% pa.
Antall terminer til innfrielse: 110
Første termin/første avdrag: 30.06.2021 (siste termin 30.09.2052)
Flytende med 3 mnd. Nibor

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av fellesgjeld.

3 990 000,00 Prisantydning
325 185,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 315 185,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 210,00  Forkjøpsrett- benyttet NBBO (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 250,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 334 435,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget (NBBO), må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arne Oppegaard Berre og Victoria Oppegaard Berre

Boligen er tilknyttet Skjelsbekkskogen Borettslag.
Borettslaget består av 144 boliger, fordelt på 69 bygninger.
Forretningsfører er Nedre Buskerud Boligbyggelag.
Borettslagets årsregnskap for 2024 viser et overskudd på kr 293.422,-.
Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2024 kr 3.680.017,-.
Dugnader tilknyttet borettslaget (månedlig kostnad refunderes med kr 250,- ved oppmøte) og snømåking tilknyttet boligen må påregnes.
Dyrehold er tillatt (hund og katt), med mindre det er til sjenanse for øvrige beboere. Skriftlig tillatelse må foreligge fra styret før dyret kommer til husstanden. Dyrehold tillates ikke ved fremleieforhold.
Borettslagets hjemmeside: www.skjelsbekkskogen.no.

Styret har utarbeidet en liste over vedlikehold som må utføres av beboere med jevne intervaller (årlig, høst og vår). Andelseier er også ansvarlig for beising/maling av egen bolig til fastsatt dato iht. vedtektene, borettslaget har eget stillas som beboere kan benytte.

Styret er av den oppfatning at det utførte løpende og periodiske vedlikeholdet er tilstrekkelig for å opprettholde den bokførte verdien på bygningsmassen.
Foretatte arbeid/påkostninger i de senere år: Drenering i Minkstien 29-39 (2024). Ferdigbefaring av el-billadeanlegg (2024). Utbedret snekkerarbeid i Ilderstien 26/28/30 (2023). Innkjøp og montering av avfallsdunker (2023). Innkjøp og utplassering av benker (Ballbanen, Ilderstien og Minkstien). Etablert anlegg for el-billading i alle garasje og 4 gjesteparkeringer (2022).
Saker som er under arbeid iht. årsmelding 2024: Trafikksikring i borettslaget (ny skilting våren 2025 og parkeringsregler). Solcelleanlegg på langvegg i Mårstien garasjerekke. Utskiftning av boddører fortsetter (2023-2025). Skifte av vegg i Mårstien 38-40. Utskiftning av husker i Minkstien og Ilderstien. Etablering av møteplass ved nedfart mellom Minkstien/Oterfaret. Nyplanting. Løpende vedlikehold av bygningsmassen og uteområder/friarealer.

Styreleder anfører at det ikke er noen planer om direkte økning i fellesutgifter ved planlagte påkostninger.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Borettslagets bygningsmasse er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring ASA, polisenr.: 88409086.

Dokumenter vedrørende borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 45.000,-
Tilrettelegging kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedsføringspakke: kr 27.250,-
Visninger: kr 4.000,- (betaler for én, evt. fler er inkl.)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører NBBO kr 6.385,-
Innhenting av informasjon forretningsfører NBBO kr 4.490,-
Innhenting av offentlig opplysninger Drammen kommune Brl+tegn. kr 1.336,-
Innhenting av offentlig opplysninger Feierap Drammen brannvesen kr 551,-
Tinglysing sikring kr 500,-
Boligselgerpakke ink forsikring og tilstandsrapport= kr 17 654,00
Fotopakke Tomannsbolig kr 6.100,-

Oppdragsnummer 20-0421/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR20.24421

Sist oppdatert: 05. august 2025 kl. 20:49