Thorleifs allé 11B

Thorleifs allé 11B, 0489 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 73, bruksnummer 341, seksjonsnummer 2

Totalt bruksareal BRA: 201 kvm

BRA-i:
Halvpart tomannsbolig:
2. etasje 122 kvm: Entré, gang, kott, stue, kjøkken, bad, vaskerom, toalettrom og tre soverom.
3. etasje 57 kvm: Loftstue og soverom.

Bruksareal:
BRA-e:
Frittstående bod:
1. etasje 4 kvm: Bod

Tilliggende bod:
1. etasje 2 kvm: Bod under utvendig trapp

Garasje:
1. etasje 16 kvm: Garasje.

Åpent areal:
Halvpart tomannsbolig:
2. etasje 18 kvm: Balkong.
3. etasje 20 kvm: Takterrasse.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal på 72 kvm(GUA), men grunnet skråtak/lav takhøyde er det kun 57 kvm av arealet som er måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.08.2026 utført av Anticimex avd. Oslo. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det gjøres oppmerksom på at frittstående og tilliggende bod ikke er byggemeldt. Se pkt. ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bolig oppført i 1936, bygget om i 2005 og 2016. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med både liggende og stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Kombinert valm-mansardtak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Ytterdører med glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt TG 2 på følgende:
- Våtrom, bad: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i vegg fra tilstøtende rom. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

- Våtrom, vaskerom: Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt. Konsekvens er at det ikke er tilstrekkelig fall til å gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk. Det registreres åpning rundt avløpsrøret til servanten og tettesjiktet i veggen. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon.

- Kjøkken: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Videre er vannrørene ikke plugget mot varerør.

- Andre rom: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Dørbladet på dører til soverom og entré kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

- Yttervegger inkl. fasader: Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, med stedvise symptomer på begynnende råteskader. . Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer.

- Vinduer og ytterdører: Det er registrert avvik på balkongdør. Døren viser tegn til slitasje, elde og punktvise fuktskader.

- Balkonger: Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

- Drenering: Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Selger opplyser at i følge sameiets vedtekter skal utbedring skje på seksjon 1 (nede) sin regning og ansvar.

- Andre byggverk, frittstående bod: Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

- Andre byggverk, bod: Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse. Dette kan bety at det ligger skjulte feil og mangler som man ikke kan kartlegge ved visuell inspeksjon. Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

- Andre byggverk, garasje: Det er ikke montert musesperre bak kledningen. Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader/konsekvenser av større betydning. Vinduet har en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt TG ikke undersøkt (TGIU) på følgende:
- Yttervegger inkl. fasader: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet ikke er tilgjengelig fra bakkenivå.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

En romslig familiebolig over to plan med fire soverom, to stuer og hele tre uteoppholdsarealer, inkludert hage, balkong og en takterrasse med utsikt over fjorden og byen. Boligen holder normalt god standard og er godt vedlikeholdt. Taket ble løftet, og loftsetasjen ble bygd ut i 2016 med takterrasse, nytt elektrisk anlegg, gulvvarme, sentralstøvsuger og opplagt rør-i-rør-anlegg for vann. Det utvendige vann- og avløpsanlegget fra husvegg til kommunal tilknytning ble skiftet ut i 2025. Planløsningen er praktisk og romslig, med gode rom for en aktiv familie.

Entré:
Døren inn fra utvendig trapp har glassfelt i toppen og slipper lys inn i entréen. Rommet er malt i en mørk blågrå farge som gir et tydelig preg fra første steg inn. Herfra er det direkte adkomst til gangen, som leder videre til stuens åpne flate og til de øvrige rommene i 2. etasje. Praktisk plass til yttertøy langs veggen.

Gang:
Fra entréen åpner gangen seg mot stuen. På vei dit passerer man to soverom, innvendig bod, trapp til loftet, og kjøkken. Profilerte innerdører gjennom hele etasjen.

Stue:
Stuen er romslig nok til å romme både sofagruppe og spisebord med god plass mellom dem. Peisovnen, tilknyttet skorsteinen som ble rehabilitert i 2016, gir rommet et fast punkt langs den ene veggen. Laminatgulvet løper gjennom hele stuen. Fra stuen er det utgang til balkongen via skyvedør i glass som slipper inn rikelig med naturlig lys. Panelovner for elektrisk oppvarming.

Balkong (2. etasje):
Balkongen på 18 m² nås fra stuen og har terrassebord, rekkverk av tre, markise og utvendig stikkontakt. Terrassebord og bjelker ble skiftet ut i 2026. Selger opplyser at det er plass til et høyt spisebord til fire personer på tvers ut fra veggen. Utsikt over nabolaget og noe mot fjorden.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2012 har glatte fronter og benkeplater av tre, med fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp og vinkjøler. Underbygd oppvaskmaskin og frittstående kjøleskap. Fritthengende kjøkkenhette. Vindu over benken slipper inn dagslys. Avtagbar plate utvider vinduskarmen. Kjøkkeninnredningen er fra Huseby.

Soverom (2. etasje):
I 2. etasje er det tre soverom. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og utsikt mot Grefsenkollen. Veggene er kledd med stående panel, malt i en lys gråblå tone. De to andre egner seg som barnerom, gjesterom eller kontor. Det dusrosa rommet har utsikt mot fjorden, mens det okergule rommet har større boltreplass. Alle tre soverom har romslige garderobeløsninger.

Bad:
Badet fra 2005 har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himling med panelbord og downlights. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil, stikkontakt og skap over servant. Dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur. Badekar med innebygget badekararmatur. Vegghengt toalett. Boblebad (Hurricane massasjebadekar) medfølger ved salg.

Vaskerom:
Vaskerommet fra 2005 har gulvbelegg på gulvet, stående panel på vegger og panel i himling. Vegghengt servantinnredning med laminert benkeplate og nedsenket oppvaskkum med armatur. Varmtvannsbereder på 248 liter (fra 2014) er plassert her.

Toalettrom:
Toalettrommet har flislagt gulv. Vegger av stående panel og noe mur. Panelbord med downlights i himling. Vegghengt servant med armatur.

Innvendig bod:
En innvendig bod i 2. etasje gir ekstra oppbevaringsplass i tilknytning til gangen.

Loftsetasje:
Den arkitekttegnede loftsetasjen ble totalrenovert i 2016. Taket ble løftet og bygget om til mansardtak for høyere himling. Dette gir en karakteristisk form og spennende geometri. Det ble etablert en takterrasse på 20 m². Åtte store takvinduer og to terrassedører i glass slipper inn rikelig med naturlig lys. Alle takvinduene fra Velux kan åpnes og settes i luftestilling, og har mulighet for både innvendig og utvendig solskjerming. Lys enstavs parkett gjennom hele etasjen og profilerte innerdører. Vegger og himlinger med malte flater.
Det er rør-i-rør-anlegg i etasjen, som legger til rette for etablering av bad eller andre funksjoner ved behov. Det er installert sentralstøvsuger, som også har uttak mellom bad og vaskerom i hovedetasjen.

Loftstue:
Loftstuen er det åpne midtrommet i loftsetasjen, der trappen kommer opp fra 2. etasje. Takvinduene gir godt lysinnslipp gjennom hele dagen. Herfra er det direkte utgang til takterrassen, og adkomst til soverom. Stuen er romslig og fleksibel med flere soner. Den brukes i dag til en kombinasjon av oppholdsrom, tv-stue og lekerom. Stuen har elektrisk gulvvarme, downlights og lampepunkter i taket.

Soverom (loftsetasje):
Innerst i loftsetasjen ligger et stort soverom med fire store takvinduer og utsikt mot Grefsenåsen. I dag brukes dette til en kombinasjon av gjesterom, hjemmekontor og treningsrom. Soverommet er godkjent bruksendret fra tidligere lager. Det foreligger godkjenning fra Plan- og bygningsetaten for å dele dette inn i to soverom. De to halvdelene er i dag identisk speilet, med hver sin dør. For oppdeling mangler kun en lettvegg langs midtlinjen. Ferdigattest er ikke utstedt, slik at neste eier selv kan velge romløsning. Spotter i taket.

Takterrasse:
Fra loftstuen er det utgang til takterrassen på ca. 20 m² med terrassebord, rekkverk av tre og glass, utebelysning og utvendig stikkontakt. Terrassen er skjermet for innsyn og delvis overbygget, med lune kroker godt skjermet mot vind. Selger beskriver gode solforhold. Fra takterrassen er det vid utsikt over fjorden og byen, med Maridalsalpene mot nord, Grefsenkollen i øst og Holmenkollen i vest. Terrassebord og bjelker ble skiftet ut i 2026.

Hage:
Hagen er opparbeidet med plenarealer, hekk og et gammelt epletre som bærer rikelig med frukt. Det er også anlagt grønnsakhage med dyrkningskasser. Hagen disponeres av seksjonen i henhold til sameiets vedtekter. Frittstående sportsbod på ca. 4 m² er praktisk plassert ved inngangstrapp, og vedskjul under inngangstrapp.

Garasje:
Frittstående garasje med elbillader følger seksjonen. Garasjen er i trekonstruksjoner med stående kledning og saltak tekket med takpapp. Plass til én bil i garasjen, og én bil på biloppstillingsplass på egen tomt.

Overflater:
Gulv: Parkett i loftsetasje og deler av 2. etasje. Laminat i stue. Fliser på bad og toalettrom. Gulvbelegg på vaskerom.
Vegger: Malte flater, panelplater, fliser og plater.
Himling: Malte flater, himlingsplater og panelbord med downlights.

Lagring:
Innvendig bod i 2. etasje. Frittstående garasje på ca. 16 m² med elbillader. Frittstående utebod på ca. 4 m² med liggende trekledning og shingeltak. Tilliggende utebod på ca. 2 m² med pulttak tekket med takpapp.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven og se pkt. ferdigattest vedr. uteboder.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Alle fastmonterte hvitevarer på kjøkken medfølger.
Mikrobølgeovn medfølger ikke. Vaskemaskin og tørketrommel medfølger ikke.
Utendørs blomsterkrukker medfølger ikke.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i stue 2.etasje, gulvvarme i loftstuen og varmekabler på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på oppføring av våningshus med garasje, datert 19.05.1939. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er gitt ferdigattest for garasjen datert 16.07.1969. I tillatelsen står det: Garasjen må males. Kravet om brannvegg frafalles i henhold til bygníngsvedtektens § 115. Området mellom garasjen og nabogrensen må holdes i ryddig stand og ikke nyttes til noen form for lagring. Da garasjen ikke skal fundamenteres frostfritt, forpliktes herved eieren til enhver tid å rette mangler og forskyvnínger etc. p.g.a. tele-hivning o.l.

Eiendommen ble tilbygget på '70-tallet og det er gitt ferdigattest for dette 11.02.1972.

I 2004 ble eiendommen påbygget, og ferdigattest for dette ble utstedt 12.05.2004.

I 2005 foreligger det en godkjent meldingssak om oppføring av den utvendige trappen med repos opp til seksjonen.

Det foreligger ferdigattest for tetting av innvendig trapp, datert 16.07.2012.

Det foreligger ferdigattest datert 06.12.2016 for byggesak som omfatter påbygg og fasadeendring ved at eksisterende tak rehabiliteres. Taket rives og bygges på nytt. Møne- og gesimshøyde heves, det settes inn takvinduer, etableres takterrasse og deler av loftet bruksendres.

Det er gitt tillatelse til bruksendring av "lager" på loftet til to soverom. Tillatelsen er datert 22.07.2026 og som det fremkommer der må søkes om ferdigattest når tiltaket er utført. Eier har ikke etablert veggen som skal dele det store rommet til to soverom. Kjøper overtar boligen slik den står i dag. Tillatelsen med tilhørende skisse av loftet er inntatt i salgsoppgaven. Kjøper overtar ansvaret, risikoen og kostnaden for å ferdigstille bruksendringen iht. tillatelsen.

Det gjøres oppmerksom på at utebodene ikke er byggemeldte eller godkjente boder. Risikoen er at kommunen kan kreve bodene endret/fjernet for eiers regning. Kjøper overtar ansvar, risiko og kostnad for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

Dagboknr 10898, tinglyst 29.09.1936, type heftelse: Bestemmelse om vei. Eldre servitutt som omhandler overdragelse av tomteparcel.

Dagboknr 14546, tinglyst 16.12.1936, type heftelse: Bestemmelse om vann- og kloakkledninger. Servitutten omhandler bestemmelser ifbm. innlegging av vann- og kloakkledninger.

Dagboknr 9855, tinglyst 16.09.1937, type heftelse: Bestemmelse om vei. Servitutten omhandler midlertidig fritakelse for opparbeidelse av vei i 8 meter bredde. Veien opparbeides frem til og langs tomten med inntil videre 4,5 meter bredde, og gangveien istandsettes med 4 meter bredde mellom gjerdene. Eier/fremtidig eier forplikter seg til når formannskapet måtte forlange det, å opparbeide veien langs tomta i inntil 9 meter bredde.

Dagboknr 25054, tinglyst 22.04.2005, type heftelse: Erklæring/avtale/seksjonering. I seksjoneringen fremkommer det blant annet at denne seksjonen (snr 2) har tinglyst garasjen som et tilleggsareal til sin seksjon.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Fantastisk intern beliggenhet i bydelen med kort vei til alt man trenger i hverdagen. Gaten ligger på kanten av Grefsenplatået, og er en av de få gjenværende alléene i bydelen, med 120 år gamle, velholdte lindetrær. Det er en rolig gate uten gjennomgangstrafikk, som i praksis oppleves som en blindvei. Omgivelsene er grønne og frodige, og fra boligen er det utsikt over hele byen. Like ved ligger gamle Grefsen Gård, der St. Josefssøstrene nå holder til og bidrar til et fredelig nærmiljø.

Busstopp ”rett utenfor døren” i Kjelsåsveien. Det er også 5 minutters gange til trikkestopp med hyppige avganger ved Glads vei. Trikken tar deg til sentrum på tjue minutter. Kort vei også til Storo t-banestasjon og Grefsen togstasjon (begge ved Storo-krysset).

Det er gangavstand til nærbutikk, og håndverkskonditoriet Kakeriet ligger like i nærheten. Grefsenplatået er det lille knutepunktet lokalt i området, her er det både sushi take-away, Bellas restaurant og nyåpnet Vår bakeri, som alle holder åpent de fleste dager i året. Nærmeste handlesenter er Storo Storsenter, Oslos største kjøpesenter med cirka 140 butikker, spisesteder, treningssenter og helsetjenester. På Storo ligger også Odeon Oslo Kino & Imax, Norges største kino med 14 saler og eneste Imax i landet. Hit når man på få minutter med trikk, sykkel, bil eller til fots.

Kort vei til slalåmbakke, akebakke og den eksklusive restauranten Grefsenkollen på Oslos tak. Gangavstand til attraktive barne- og ungdomsskoler. Aktivt idrettsmiljø med Kjelsås Idrettslag i nabolaget, som tilbyr fotball, langrenn, alpin, freeski/snowboard, håndball, basketball, paraidrett og allidrett. Gangavstand til Myrerjordet med store grøntarealer med blant annet utegym, kunstgressbaner for fotball, løpe-/gangbane og sand-håndball. Populært turområde i Lillomarka kun få minutters gange unna, med turstier og langrennsspor, og Trollvannstua (markastue) ved Trollvann, som også byr på bademuligheter. På Linderudkollen er det kunstsnøbane og fine muligheter for langrenn over en lang tidsperiode, og kafé ved hoppbakken. Brekkedammen ved Frysja er en populær badeplass ved Akerselva om sommeren, som kan nås til fots eller på sykkel.

Nydalen, med sitt voksende servicetilbud, ligger en 15 minutters gåtur unna. Her finner man flere hyggelige barer og spisesteder, bakerier, Handelshøyskolen BI, treningssenter, bibliotek og videregående skole.

Beliggenheten er ideell for den aktive som vil bo sentralt, bynært og samtidig hyggelig og landlig med marka i umiddelbar nærhet!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Grefsen skole (1. til 7. trinn) og Morellbakken skole (8. til 10. trinn). Det er flere barnehager i området, både private og kommunale. De nærmeste er Grefsenlyst FUS barnehage i Grefsenkollveien 14/16, Læringsverkstedet Grefsen terrasse barnehage i Grefsenkollveien 12A, Sanatoriet barnehage i Kjelsåsveien 51, Grefsentunet barnehage ved Disen trikkeholdeplass og Hakkebakkeskogen familiebarnehage i Kastanjeveien.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 931 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal, mens det i sameiets vedtekter med tilhørende kartskisse er bestemt bruksretter til hagen. Eier opplyser også om at en halvmeter bred stripe fra baksiden av garasjen til sportsboden langs den vestre tomtegrensen står på naboens eiendom. Denne gjerdeseksjonen ble lagt om, samt avtale om at sportsboden kan stå der den gjør i dag, etter avtale gjort med nabo i vest da nedkjørsel til deres underjordiske garasjeanlegg ble etablert. Vi har ikke funnet skriftlig dokumentasjon på denne avtalen.

Enkel garasje, samt biloppstillingsplass foran egen garasje. Det er montert elbillader som medfølger. I tillegg er det godt med plasser i vanlig offentlig gateparkering, og det er ikke beboerparkering i området.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
I 2025 fikk sameiet utført oppgradering av avløpsrør fra huset ut til kommunal tilknytning samt oppgradert vannrør utenfor hus og etablert ny hovedstoppekran.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. I oktober 2025 kom avgjørelsen om at Kommunal- og distriktsdepartementet ikke godkjente Oslo kommunes nye småhusplan. Kommunen arbeider nå med å finne løsninger for planen. Det er ikke mulig å ferdigstille småhusplanen til dagens midlertidige forbud mot tiltak (MFT) går ut. Plan- og bygningsetaten varsler derfor forlengelse av det midlertidige forbudet mot tiltak ut året (ut 2026), slik at arbeidet med småhusplanen kan ferdigstilles. Dersom arbeidet med småhusplanen er ferdig tidligere enn dette vil det midlertidige forbudet mot tiltak oppheves. Det midlertidige forbudet blir ikke like strengt som før. Det vil bli mulig å søke om byggetillatelse for flere tiltak enn tidligere.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2.333,- pr. md. og inkluderer: Kommunale avgifter og felles bygningsforsikring.

Kommunale avgifter for 2026 utgjør kr 25 082,- og denne kostnaden er inkludert i fellesutgiftene. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatt for snr. 2 utgjør kr 5.906,- for inneværende år.

I selgers husstand har det bodd 3 mennesker og det opplyses om at strømforbruket har vært ca.11.500 kWh pr år.
Boligen er tilknyttet Altibox Fiberbredbånd som leverandør av fiber (500/500 Bundle) og har avgift på kr 1.488,- pr. md. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 7 004 105,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 5 906,-  pr. 2026.

14 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

365 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
366 090,00 Omkostninger totalt
385 990,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)
376 040,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jon Elvira Andrés Lund og Nikoline Helmli Gamst

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av 2 leiligheter, med sameiebrøk 1/2.
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

I sameiets vedtekter fremkommer det blant annet at snr. 1 har ansvar for husets grunnmur og drenering, mens snr. 2 har ansvar for husets yttertak. Vedtektene i sin helhet er vedlagt salgsoppgaven.

Dyrehold er tillatt.
Foretatt påkostninger de senere år:
I 2025 fikk sameiet utført oppgradering av avløpsrør fra huset ut til kommunal tilknytning samt oppgradert vannrør utenfor hus og etablert ny hovedstoppekran.
Huset ble siste utvendig vasket og malt i 2014.
Planlagte påkostninger:
Ingen kjente p.t.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på at Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 14 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4.000,- (2 stk inkludert) 

Utlegg:

Innhenting av offentlige opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,-
Innhenting av offentlige opplysninger Oslo vann og avløp kr 163,-
Innhenting av offentlige opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1 150,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 40 000,-
Boligstyling/rådgivning kr 2.100,-  

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0073/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2673

Sist oppdatert: 28. august 2026 kl. 15:54