Varpet 74

Varpet 74, 3961 STATHELLE
Kommunenummer 4012, gårdsnummer 35, bruksnummer 171, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 57 kvm

BRA-i:
1. etasje 54 kvm: Gang, stue, kjøkken, bad og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Bod med utvendig adkomst.

Terrasseområdet er på tilsammen 71 kvm. (TBA). Arealet er skjønnsmessig ettersom terrassen grenser til fjell enkelte steder.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.08.2025 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på søylefundamenter i lettklinkerblokker i bindingsverk med utvendig trekledning. Pulttak tekket med takpapp. Papp, renner, beslag og pipehatt ble fornyet for ca. 5 år siden ifølge selger. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold som har fått TG2. Det er påpekt stedvis motfall rundt sluk. Det er observert fuktmerker i himling ved skorstein. Det vurderes å være eldre merker, men dette kan ikke verifiseres av takstmann (selger opplyser at merkene var der når de overtok hytta i 1987). Gulvoverflater bærer preg av slitasje og det er målt noe skjevheter. Det er også anført at det bør være flere ventiler i boligen. Varmtvannsberederen har usikker restlevetid selv om den er fra 2013. Det er påpekt noe råte i ytterkledning. Takvinkel har svak helling og det påpekes at tetningsmateriale som er benyttet på deler av taket er beregnet for bruk på tak med høyere takvinkel. Det er stedvis også lokalt motfall på taket. Takkonstruksjonen er lukket og inspeksjon er ikke mulig. Skjulte skader kan ikke utelukkes og TG2 er satt for å belyse risiko. Det er ikke etablert innsektsnetting i gesims. Det er observert noe skjevhet på terrasser og utvendig trapp. Det er ikke etablert rekkverk steder hvor høyden tilsier at det skal være sikret.

Det er ikke gitt TG3 på denne fritidsboligen, men TGIU er gitt på membran, grunnet manglende dokumentasjon. Gjennomføring tilknyttet avtrekksvifte grunnet manglende tilkomst. Vanntrykk og avrenning er ikke undersøkt på grunn av at ikke vann var tilkoblet på befaringsdagen. Kloakkpumpen er ikke undersøkt, men selger opplyser at de har hatt årlig service på denne. Undertak er ikke inspisert.

Boligen er modernisert/påkostet i med tilbygg/innbygget svalegang i 1988. Innlagt vann og avløp, samt bygget bad og nytt kjøkken i 2013.

Den arealeffektive hytta er arkitekttegnet og ble bygget på 60-tallet. Siden den gang har den blitt modernisert med tilbygg og fått innlagt vann og avløp. Nytt bad og kjøkkeninnredning fra 2013. Materialvalget er gjennomført med tregulv, panelte vegger og himlinger. I stue, kjøkken og i hovedsoverom er det spilehimling. Kjøkkeninnredning med slette hvitlakkerte fronter, ventilator, integrert komfyr, induksjon koketopp, oppvaskmaskin, kjøle- og fryseskap. Nevnte hvitevarer og kombinert vaskemaskin og tørketrommel på badet medfølger. Det gjøres oppmerksom på at disse er kjøpt i 2013, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og bruk. Det er åpen løsning mellom stue og kjøkken, men peisen bidrar til et fint skille mellom. Badet har flislagt gulv med varmekabler og vegger med våtromsplater. Her er det opplegg til vaskemaskin, dusjhjørne, wc og servant i seksjon med speilskap over.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Åpen peis i stua og varmekabler på badet. Det medfølger veggmonterte varmekilder i alle rom.

Eiendommen har vært brukt til fritidsboligformål siden den ble bygget i 1965.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det var ikke uvanlig at det ikke ble utstedt ferdigattest på det tidspunktet eiendommen ble oppført. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Vi har fått oversendt tegninger som ser ut til å samsvare med det som er bygget. Oppdaterte tegninger fra 1988 viser også at det er søkt om å bygge inn svalegang. Terrassen mot sjøen er også tegnet her. På tegninger fra kommunen er arealet der det er terrasse mot syd/vest beskrevet som et areal som fylles opp og tilsås - gressplen. Det ser således ikke ut som det er søkt om terrasse/tredekke her. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 17562, tinglyst 06.10.1987, type heftelse: Festekontrakt med vilkår om årlig grunnleie og regulering av leien. Grunneier har forkjøpsrett og eiendommen kan ikke overføres ny fester uten samtykke fra grunneier.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen. Dagboknr 523209, tinglyst 23.05.2023, type heftelse: Jordskiftesak vedr. rettigheter og forpliktelser vedr. veier i området og gjelder eiendommer i området.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Hytta ligger usjenert og solrikt til med kun 60 meter ned til sjøen, hvor det er en liten sjarmerende bukt med strand og svaberg. Fra hytta er det fin utsikt utover Rognsfjorden.
Det er kort avstand fra hytta til flere badestrender og svaberg. På Rognstranda, som ligger like ved, er det campingplass med flott langgrunn sandstrand og sommeråpen kiosk. Hydrostranda ligger rett syd for eiendommen. Her er det også en fin sandstrand. I området er det gode turområder i skog og mark. Like ovenfor Rognstranda ligger Rognåsen som er et flott utsiktspunkt med utsikt ut i havgapet. I tillegg er det merket kyststi i Bamble som er hele 60 km lang, og dekker hele kyststrekningen mellom Stathelle og grensen til Kragerø. Strekningen fra Langesund til Rognstranda er gjennomgående lett å gå, og det tar ca. 1 time. Langesund er en koselig sommerby med badehotell, konsertopplevelser, yrende liv og en vakker skjærgård. Det er 7,5 km til Stathelle hvor det er kjøpesenter med mange butikker.

Fra Grenlandsbrua: Ta av fra E18 syd for Grenlandsbrua og følg gamle E18 sydover mot Valle. Ta første vei til venstre mot Rognstranda. Kjør forbi avkjørsel til Rognstranda og følg veien videre mot Hydrostranda. Når du kommer til en rundkjøring tar du til venstre i den og følger veien opp en liten bakke gjennom en elektronisk bom og følger veien ned mot sjøen. Ca. 200 meter etter bommen går det en stikkvei til venstre.

I enden av stikkveien ligger den ene biloppstillingsplassen som leies av grunneier. Her følger du stien videre. Etter å ha passert en hvit og sort hytte av mur holder du til høyre og tar opp til høyre over en liten lem, og videre opp på stien hvor det ligger en "tre-rampe". Hytta ligger da på venstre side. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Festet tomt på 830 kvm. Tomten består hovedsakelig av naturtomt med noe vegetasjon og fjellknauser. Hytta er bygget mellom to fjellknauser, noe som gir god høyde under hytta. Rundt hyttas øst, vest og sydside er det terrasser i trevirke.

Festeavgiften er kr 8.118,- pr. år.
Festeavtalen er evigvarende.

Grunneier, Arne Thunes, har forkjøpsrett til eiendommen ved salg og det kreves samtykke til overdragelse.
Frist for å benytte forkjøpsretten/gi samtykke er senest 2 måneder etter at grunneier har mottatt skriftlig beskjed om at eiendommen er solgt. Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget.

Festeavgiften reguleres hvert 10. år.
Siste regulering av festeavgift var i 2024.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Nåværende eier har leid to parkeringsplasser av grunneier i området. En i enden av veien og en litt lenger fra hytta.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til fritidsboligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanen avsatt til LNFR, landbruk, natur, friluft og reindriftsformål.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19.091,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, hytterenovasjon og eiendomsskatt. Beløpet fordeles i månedlige terminer med kr 1.591,- pr. mnd.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7.400,- pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 3.432,-.
Velavgift er kr 500,- pr. år.
Veiavgift, ca. kr. 1.500,- pr. år.
Avgift til vann og avløpslag, kr. 3.386,- pr. år.
Leie av båtfeste, kr. 1.500,- pr. år.
Leie av to biloppstillingsplasser, kr. 4.270,- pr. år.
Nåværende eier har hatt årlig service på pumpe til avløp og siste regning var på kr. 2.055,-
Eiendommen har tidligere hatt abonnement via Allente med parabolantenne, men abonnementet er oppsagt og ny eier må evt. tegne nytt abonnement.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 146.365,- ifølge skatteetaten.

3 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

82 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
103 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 403 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjersti Landmo Helgerud

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Bamble kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,75% av salgssummen.
Minimumsvederlag - kr 50.000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av direkte utlegg.
 

Oppdragsnummer 28-0077/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
Strandgata 22, 3960, STATHELLE
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR28.2577

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 16:56