Klepakerveien 20

Klepakerveien 20, 3280 TJODALYNG
Kommunenummer 3909, gårdsnummer 1085, bruksnummer 5, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 259 kvm
BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 119 kvm: Entré, toalettrom, hall, kjøkken, spisestue 1 og 2, stue, soverom, gang, bad/vaskerom og bod.
2. etasje 49 kvm: Gang 1 og 2, 3 soverom, bad og garderobe.

BRA-e:
*Anneks:
1. etasje 30 kvm: Stue

*Garasje:
1. etasje 61 kvm: Garasje 1 og 2

Åpent areal/ TBA- terrasse -og balkongareal:
Enebolig: 1. etasje 7 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.08.2025 utført av Contaxt. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på støpt dekke i kjeller og det er krypkjeller under deler av boligen. Grunnmur av steinblokker og lettklinkeblokker. Veggkonstruksjoner av standard trekonstruksjoner/ reisverk ( trolig stående plank/ tømmer i eldre konstruksjoner), det er kledning på fasader. Tømmer i eldre deler. Stående barokk-kledning av ukjent alder. Ukjent ihht isolasjon i yttervegger. Takkonstruksjon med saltak, det er takstein som tekking. Ikke loft i boligen, men kott i knevegger. Oppført en badstue på eiendommen, og den er oppført i trekonstruksjoner og pappshingel som taktekking.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
- Pipe/ ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/ feieluke på pipe. Pipevanger er ikke synlige. Sprekker i ildfast stein inne i ovnen. Alder på pipe. Fuktrenner på pipe på soverom i 2.etasje. Sprekk i ovn i spisestue. Ikke fire synlige sider på eldre teglsteinspipe.
- Bad i 2.etasje: Ukjent alder på badet. Må oppgradere badet for å tåle dagens bruk.
- Bad i 1.etasje: Ingen ventilasjon.
- Toalettrom: Ingen ventilasjon.

TG2:
UTVENDIG
- Tak og nedløp/beslag: Alder. Mangler snøfangere på hele eller deler av taket.
- Veggkonstruksjon: Ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Spredte råteskader i borkledningen. Stedvis slitasje. Søyle v/inngang montert i bakken og er utsatt for fukt. Antydning til råte over noen vinduer.
- Vinduer: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Elde og slitasje.
- Dører: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Platting: Slitasje
- Terrasse: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav. ( ikke krav om utbedring )
- Andre utvendige forhold: Skjolder i badstue sine yttervegger/ gulv. Krymp og åpninger i kledning utvendig. Slitasje og råte på taktekking.
- Ventilasjon: Ingen ventilasjon utover åpning av vindu.
- Vann- og avløpsledninger: Alder
Septiktank: Alder

INNVENDIG
- Overflater: Slitasje og elde. Brennmerke på gulv i entreen.
- Etasjeskille/ gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30mm gjennom hele rommet. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20mm innenfor en lengde på 2m.
- Radon: Ikke foretatt målinger. Ikke radonsperre.
- Rom under terreng: Fuktgjennomtrenging i kjellergulv, inn i kjellermur. Fukt er observerkt og fuktutslag ved fuktmåler på yttervegger og gulv.
- Krypkjeller: Ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Stedvis fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. Mangler fuktsperre på bakken.

Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Ikke avdekket tegn på skader.

- Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav. Mangler håndløper å vegg i trappeløpet.
- Innvendige dører: Slitasje
- Bad og vaskerom i 1.etasje: Åpning v/ rørgjennomføring i vegg. Fallforhold.
- Kjøkken: Overflateslitasje. Ikke komfyrvakt. Ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. Slitasje på benkeplate og manglende lister til veggplater.
- Vann- og avløpsrør: Alder. Kondens på rør i kjeller.
- VVS-installasjoner: Alder.
- Varmepumpe: Ikke vært service på anlegget de senere år.
- Elektrisk anlegg: Det foreligger ikke samsvarserklæ ring. Anbefales el-sjekk ihht. observasjoner og alder. Det bør påregnes utskifting av sikringer til automatsikringer i el-skap.
- Fuktsikring og drenering: Mangler utvendig fuktsikring av grunnmur ved kjeller/underetasje. Ellers er mer enn halvparten av forventet levetid på drenering overskredet.
- Grunnmur og fundamenter: Alder og slitasje.

GARASJE: Bygget er ikke tilstandsvurdert ihht Forskrift til avhendingslova og NS3600. Noe preg av elde og slitasje, samt noe råte i ytterdør og porter. Noe skjolder på innside yttervegger og himlinger, samt noe fukt i himling i en garasje.

ANNEKS: Bygget er ikke tilstandsvurdert ihht Forskrift til avhendingslova og NS3600. Noe manglende utførelser i overgang takplater/takstein. Noe fuktskjolder på innside yttervegger og himling. Noe råte i undergått takstoler.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen er en sjarmerende enebolig fra begynnelsen av 1900-tallet, med tilbygget del fra 1980-tallet. Eiendommen har gjennom årene blitt oppgradert og vedlikeholdt, samtidig som den har beholdt sitt landlige og hjemmekoselige preg. Innvendig fremstår boligen med en variert materialbruk, hvor det på gulvene er benyttet parkett, laminat, belegg og tepper. Veggene er utført med blant annet tapet, panel og brystpanel som bidrar til en lun og tradisjonell atmosfære.

Kjøkkenet ligger i tilknytning til både gang og spisestue i første etasje, og ble oppgradert i 2015. Innredningen har integrerte hvitevarer som stekeovn og platetopp, og kjøkkenet fremstår som funksjonelt med gode arbeidsflater og oppbevaringsmuligheter.

Boligen har tre stuer som gir gode oppholdsarealer og fleksible soner for både familiehygge og sosiale sammenkomster. Den midterste stuen har utgang til en overbygd uteplass på ca. 7 kvm, som gir en naturlig forlengelse av oppholdsrommet i sommerhalvåret.

Bad/vaskerom i første etasje ble etablert i 2015 og er utstyrt med toalett, dusjnisje, opplegg for vaskemaskin, varmtvannsbereder samt baderomsinnredning med servant og oppbevaring. I tillegg har boligen et bad i andre etasje. Boligen inneholder totalt fire soverom, noe som gir god plass til familie eller gjester.

Oppvarming skjer via elektriske varmekabler, panelovner, vedovn samt luft-til-luft varmepumpe, noe som gir flere oppvarmingsalternativer.

Samlet sett fremstår boligen med en normal standard sett i forhold til byggeår og senere oppgraderinger, med et hyggelig og funksjonelt bomiljø. Eiendommen byr også på flere attraktive tilleggskvaliteter som sommerstue med jacuzzi, badstue samt gode garasje- og lagringsmuligheter.

Eier har utført noe oppussing/ oppgraderinger de senere år:
-2025 - Boret og lagt ned nye rør fra vei og inn til brønn i kjeller
-2022 - Ny vv-tank
-2021 - Ny vedovn i stue, tilbygget del
-2018 - Nye feietrinn/plattform
-2015 - Montert skillevegg mellom stue/soverom i 1 etg.
-2015 - Skiftet bjelker på bad/vaskerom
-2015 - Pusset opp bad/vaskerom
-2015 - Pusset opp kjøkken
-2015 - Ny kledning og el-opplegg i sommerstuen/anneks

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisitet og vedovn. Varmekabler, panelovner, vedovn og varmepumpe ( luft til luft ).
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 900198, tinglyst 15.06.1921, type heftelse: Elektriske kraftlinjer.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Denne landlig beliggende eneboligen i Klepakerveien 20 kombinerer rolig atmosfære med kort vei til sjø, skog og byens fasiliteter. Eiendommen ligger i et naturskjønt område omgitt av skog og jorder, med nærhet til både kyst og skogsområder – perfekt for de som ønsker en en tilværelse tett på naturen.

Fra eiendommen er det kun en liten sykkeltur ned til Ula /Kjerringvik / Ranvika / Eftang, sjarmerende perler hvor du finner vakre turstier, sandstrender og nydelige svaberg. Kyststrekningen på Eftang byr på spektakulære naturopplevelser med sin idylliske kyststi, uberørte natur, fjellformasjoner og skjulte badeplasser. Ranvika har et fredet fuglereservat og er et yndet turmål for naturinteresserte. Ølbergholmen, en annen populær badeplass på Eftang som ligger 5,9 km unna og tilbyr flotte svaberg og en fantastisk utsikt utover havet. Og for de som ikke vil ligge på en folksom badestrand, er det mange idylliske, små badeviker langs svabergene i området.

For deg med båt og båtinteressen er det kort vei til småbåthavnene Ula båthavn [ ca. 4,3km ] og Kjerringvik båthavn [ ca. 4,5 km ] hvor de har faste plasser og gjesteplasser.

Tjodalyng ligger kun fem minutter unna og har en Extra dagligvarebutikk for daglige innkjøp. Og enda nærmere har du coop prix Tjølling som ligger ca. 2 km fra boligen. Rett i nærheten finner du Bjønnesstranda, en idyllisk badeplass ved fjorden med landgrunt og barnevennlig område. Denne skjærgårdsperlen er kjent for sine gode badetemperaturer og er et populært utfartssted om sommeren for både fastboende og hytteturistene.

Larvik sentrum, ca. 15 minutter unna, har et rikt servicetilbud med butikker, restauranter og kjøpesenteret Nordbyen, som huser en rekke kjedebutikker og spisesteder. Larvik byr også på populære badeplasser som Bøkkerfjellet og Batteristranda, samt naturskjønne rekreasjonsområder som Farrisvannet og Bøkeskogen – Nordens eldste bøkeskog.

Eiendommen har en sentral beliggenhet mellom Larvik og Sandefjord, noe som gir deg tilgang til det beste fra begge byer. Sandefjord sentrum ligger kun 16 minutter unna og byr på et bredt utvalg av butikker, spisesteder og kulturtilbud. Her finner du også Hvaltorvet kjøpesenter, samt fergeforbindelse til Strømstad. Granholmen, som ligger kun ti minutters kjøring fra eiendommen, er et populært område med badestrand, båthavn og flotte turmuligheter.

Tjodalyng skole ligger ca. 3,8km unna og har ca. 520 elever og tilbyr undervisning fra 1. til 10. trinn. I tillegg har området flere barnehager og fritidstilbud for barn og unge.

Klepakerveien 20 tilbyr en sjelden kombinasjon av landlig ro og nærhet til sjøen, samtidig som du har kort vei til både Larvik og Sandefjord. Med vakre turområder, populære badeplasser og gode servicetilbud i nærheten, ligger alt til rette for en behagelig hverdag.

Fra Larvik : Kjør ut på Tjøllingveien (Fv 303) og følg denne i ca. 7,5 km. Ta til høyre inn på Ulaveien og følg veien ca.100m før du tar inn første til venstre, ca. 200m videre vil du få eiendommen på høyre side.

Fra Sandefjord: Kjør mot Tjøllingvollen via Sandefjordsveien (Fv 303) og følg veien i ca. 8,5 km. Ta til venstre inn på Ulaveien, og følg veien ca.100m før du tar inn første til venstre, ca. 200m videre vil du få eiendommen på høyre side.

Boligen er tydelig merket med "Til salgs"-skilt, og vi har satt opp skilt langs veien for enkel navigering. På visningsdagen vil det også være visningsskilt ved avkjøringen og på eiendommen.

Velkommen til visning!

- Tjodalyng barneskole [ 3,8 km ] 1.klasse - 10.klasse med ca. 500 skoleelever.
- Thor Heyerdahl videregående skole [ 9 km ]
- Flere barnehager i nærheten som; Tjølling barnehage, Guriskogen barnehage og Valby barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Denne flotte tomten er svært pent opparbeidet og fremstår som en grønn og innbydende oase. Her finner du en velstelt plen omgitt av vakre trær, frodige busker og fargerike blomsterbed som skaper et harmonisk og hyggelig utemiljø. Tomten byr på flere flotte og usjenerte uteplasser hvor du kan nyte rolige dager i solen, samle familie og venner til hyggelige stunder, eller bare slappe av i fredelige omgivelser. Et perfekt uterom for deg som setter pris på både privatliv, natur og trivsel rett utenfor døren.

Kommunen skriver: Eiendommen som er etablert med skylddelingsforretning den 21.08.1906, er ikke oppmålt av kommunen. Senere er denne grensejustert med andre matrikkelenheter. Eiendommens plassering i kartet kan avvike fra eiendommens faktiske plassering i marka. Oppgitt areal i eiendomskartet er tilsvarende usikkert, og er kun beregnet ut fra grensene i matrikkelen.

Garasje og stor gårdsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 06.10.2021 avsatt til:
- Spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse
- LNRF
- Vei
- Bevaring kulturmiljø

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 9.430,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, renovasjon og feiing/tilsyn.

I selgers husstand har det bodd ett menneske og det opplyses om at strømforbruket har vært ca 12.000 kwh pr år.
Boligen er forsikret i Gjensidige og har en årlig forsikringspremie på kr 16.000,-.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 1.600,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til oktober 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.  
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 1 017 874,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 071 497,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

4 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

124 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
145 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 135 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Hasle Johansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Fotopakke kr 4 800,00
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 21 000,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 12 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0058/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.2658

Sist oppdatert: 06. mars 2026 kl. 22:18