Drøbakveien 127

Drøbakveien 127, 1454 FAGERSTRAND
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 24, bruksnummer 7, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 365 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjelleretasje 48 kvm: Trapperom og åpne kjellerrom
1. etasje 90 kvm: Entré, gang, to soverom, bad, stue og kjøkken
2. etasje 95 kvm: Trapperom, gang, tre soverom, bad, stue og kjøkken

Hytte:
1. etasje 46 kvm: Entré, sovealkove, bad, stue og kjøkken

BRA-e:
Hytte:
1. etasje 6 kvm: Utvendig bod

Garasje:
1. etasje 62 kvm: Garasje

Utebod:
1. etasje 18 kvm: Frittstående utebod

TBA (terrasse- og balkongareal)
Enebolig:
1. etasje 5 kvm: Terrasse inngangsparti

Kjeller har et totalt gulvareal (GUA) på 77 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 48 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 29 kvm. Hytta er medregnet som internt bruksareal (BRA-i) da den inneholder alle hovedfunksjoner.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.08.2026 utført av Anticimex AS v/Morten Bøhler Hansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i ukjent årstall, med tilbygg fra ukjent årstall. Grunnmuren er av naturstein og lettklinkerblokker. Yttervegger er av trekonstruksjoner, kledd med liggende og stående trekledning samt fasadeplater. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med takstein og takplater i metall. Boligen har vinduer med karmer av plast og tre fra 1973, 1978, 1987, 1988 og ukjent årstall. Det er teglsteinspipe fra byggeår og en terrasse i betongkonstruksjon ved inngangspartiet.

Frittstående hytte fra 1967 (ifg. tidligere takst, ikke nærmere kontrollert byggeår) i trekonstruksjoner med fasade av liggende trekledning. Bygningen har saltak i trekonstruksjon tekket med takpapp.

Frittstående garasje fra 1997 i lettklinkerkonstruksjoner og trekonstruksjoner. Bygningen har pulttak i trekonstruksjon tekket med metallplater.

Frittstående, uisolert låve i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning, metallplater og fasadeplater. Bygningen har saltak i trekonstruksjon tekket med metallplater.

Frittstående, uisolert redskapsbod i lettklinkerkonstruksjoner. Bygningen har pulttak i trekonstruksjon tekket med plastplater.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré. Det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget, og det er anbefalt en utvidet kontroll.

Boligen har tilstrekkelig med røykvarslere, men mangler godkjent slokkeutstyr.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - 2.etasje
- Helhetsvurdering: Våtromstapet viser tydelige tegn til slitasje og stedvis glipper i skjøter. Vindu er plassert i våtsonen. Det er registrert riss/sprekk i flis ved vegg mot kjøkken. Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt, og fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Det er usikkert om rørgjennomføringene i våtsonen er tilstrekkelig tettet. Skruer i klemringen mangler. Sluket er ikke skiftet ved oppgradering. Vannrør av kobber og eldre avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Tilluftsspalte er ikke etablert. Det er registrert lekkasje på blandebatteri til servant. Arbeidene bærer tydelige preg av manglende fagmessig utførelse.

Våtrom - 1.etasje
- Helhetsvurdering: Vindu er plassert i våtsonen. Det er registrert riss/sprekk i fliser ved pipe. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Det registreres åpning rundt vannrør til servanten og tettesjiktet i veggen. Sluket er ikke skiftet ved oppgradering, og det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen. Vannrør av kobber og eldre avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Tilluftsspalte er ikke etablert. Utførelsen bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Våtrom - Hytte
- Helhetsvurdering: Våtromstapet viser tydelige tegn til slitasje og stedvis glipper i skjøter/hjørner. Gulvbelegg har stedvis løsnet fra underlaget og er aldringspreget. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, og tilluftsspalte er ikke etablert. Spor etter gnagere observeres i veggkonstruksjonen.

Rom under terreng
- Overflate himling: Himlingsflate har påvist fuktskader under overbygget utvendig inngangsparti, hovedårsak vurderes å være utettheter.
- Ventilasjon: Det registreres ingen fungerende ventilasjonsløsning.

Loft - uinnredet / kaldt loft - Kaldtloft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Undertakspapp har utettheter rundt pipe.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen til kjeller bærer i sin helhet preg av høy slitasje og råteskader.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere på kaldtloftet og i vegg hytte. Det er konstatert tegn på at omfanget av gnagerproblemet er vesentlig.
- Borebiller: Det observeres spor etter borebiller på bjelkelag til 1.etasje. Sporene vurderes å indikere et aktivt angrep.

Terrasse / platting - Inngangsparti
- Membraner og vanntett sjikt: Terrassen danner et flatt tak for underliggende rom og vurderes å mangle et fullverdig tettesjikt. Det er gjort observasjoner som tyder på pågående lekkasjer, med fuktskader i himling i kjeller.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre på hovedbygget. Grunnmurens fuktsperre på tilbygg er montert feil vei. Fuktsperren er ikke avsluttet med beslag/topplist. Utførelsen bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Andre byggverk - Hytte
- Vinduer, dører og porter: Vindu ved sovealkove viser tegn til slitasje og råteskader samt punktert glass.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken - 2.etasje
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Kjøkken - 1.etasje
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken - Hytte
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: Beredernes alder gjør at fremtidig funksjon er usikker. Varmtvannsberederene står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Andre rom - Hytte
- Annet: Boligen har en lukket takkonstruksjon, som erfaringsmessig betraktes som en fuktrisikokonstruksjon.

Andre rom - Enebolig
- Helhetsvurdering: Himlingsflater, veggflater, gulvets overflatemateriale og enkelte innerdører og listverk bærer preg av aldersrelatert slitasje og enkelte mindre skader.

Rom under terreng
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn.
- Overflate gulv: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn.
- Innerdører: Innerdør bærer preg av skader/slitasje.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner ikke utført: Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking på grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong.

Loft - uinnredet / kaldt loft - Kaldtloft
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Spor etter gnagere er observert.
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på undertak.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Sotluke på teglsteinspipe har ingen underliggende ubrennbar plate. Elementpipe er ikke ført over tak og rørføring for sentralstøvsuger er lagt i pipen. Det observeres enkelte riss på skorsteinen i 2. etasje.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen til 2. etasje bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 2. Etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 22 mm i gang og 16 mm i stue.
- 1. Etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 19 mm på soverom og i stue.
- 1. Etasje hytte: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 21 mm i stue.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med synlige malingsbobler og avflassing.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Deler av fasaden er kledd med plater som er vurdert til å inneholde asbest.
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak fasadeplater.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling og har usikker fremtidig funksjon. Enkelte vinduer har mangelfull åpnings- og lukkefunksjon. Det er liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag. Det er registrert manglende listverk/tetting ved vindu.
- Ytterdører og omramming: Ytterdører viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taktekkingen viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader, og fremtidig funksjon vurderes som usikker. Eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Materialene i takutstikket og takrenner/nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Terrasse / platting - Inngangsparti
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen og rekkverk viser tegn til slitasje.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Alder på utvendige vannledninger er ikke kjent. Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvalitet fra brønn.
- Utvendige avløpsledninger: Alder på utvendige avløpsledninger er ikke kjent.
- Septiktank og tett avløpstank: Det foreligger ingen dokumentasjon på septiktanken.

Andre byggverk - Garasje
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer, ytter- og undertak, vinduer, ytterdør og porter viser tegn til slitasje, elde og usikker fremtidig funksjon. Ytterkledningen mangler dryppkant. Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde.

Andre byggverk - Låve
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer, yttertak, innvendige flater og porter viser tegn til slitasje, elde og usikker fremtidig funksjon. Deler av fasaden er kledd med plater vurdert til å inneholde asbest. Synlige konstruksjonsmessige skjevheter og deformasjoner observeres. Takkonstruksjonen viser tegn til deformasjoner, skjevheter og svanker.

Andre byggverk - Frittstående bod
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer, yttertak, vinduer og port viser tegn til slitasje, elde og usikker fremtidig funksjon. Utførelsen bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Andre byggverk - Hytte
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer har slitt overflatebehandling. Svertesopp er observert på deler av ytterkledningen. Det er ingen lufte- og dreneringsspalte bak ytterkledningen. Det er ikke montert musesperre bak hjørnebord/i ytterhjørner.
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader, og fremtidig funksjon er usikker.
- Annet: Det var ikke tilkomstmulighet til boligens uinnredede loft på befaringsdagen.
- Vinduer, dører og porter: Vinduer og ytterdør viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader. Knust glass registrert i stuevindu.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen til 2. etasje har ikke håndløper på begge sider. Trappen til kjeller har ingen håndløpere.

Terrasse / platting - Inngangsparti
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Utvendig trapp
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Trappen mangler fullverdig rekkverk.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Eiendommen er i stort behov av oppussing. Kommunal påkobling av vann er betalt, men nedgraving av ledning gjenstår. Selger har ikke bodd i huset og har derfor ingen nærmere kjennskap til tilstanden.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Ukjent årstall:
- Baderom i 1. etasje oppgradert med fliser over eksisterende flater.
- Baderom i 2. etasje oppgradert med gulvfliser over eksisterende gulvbelegg.
- Enkelte oppgraderinger på det elektriske anlegget, herunder arbeider i sikringsskap.
- Utført arbeider på drenering.

Eneboligen er oppført i ukjent årstall, registrert som SEFRAK-minne med tidfesting 1875-1899. Andre etasje ble påbygd i 1947-1948. Bygget har kjeller, 1. etasje og 2. etasje, med totalt internt bruksareal på 233 m². På eiendommen er det i tillegg en frittstående hytte på 46 m², en frittstående garasje på 62 m², en frittstående utebod på 18 m² og en frittstående låve på ca. 185 m².

Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med liggende og stående trekledning samt fasadeplater. Deler av fasaden er kledd med plater som er vurdert til å inneholde asbest. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Grunnmur av naturstein og lettklinkerblokker. Saltak i trekonstruksjoner med uinnredet kaldt loft. Yttertak er belagt med takstein og metallplater på tilbygg.

Boligen har privat vannforsyning fra brønn og er tilkoblet privat septiktank. Kommunal påkobling av vann er betalt, men nedgraving av ledning gjenstår. Utvendige vann- og avløpsledninger er fra ukjent årstall. Dreneringen er fra byggeår og har alvorlige avvik: det er registrert fuktgjennomslag og fuktproblemer, og dreneringens funksjonstid vurderes å være passert. Grunnmuren er ikke beskyttet med utvendig fuktsperre på hovedbygget. Dreneringen krever utbedring.

Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør i plast. Varmtvannsbereder på 200 liter plassert i kjeller. Naturlig ventilasjon gjennom ventiler i eneboligen. Mekanisk avtrekksvifte på begge bad i eneboligen.

Oppvarming skjer via panelovner, varmepumper i stue 1. etasje og stue 2. etasje, peisovner i gang 1. etasje og stue 2. etasje, samt varmekabler på begge bad. Sentralstøvsuger plassert i kjeller.

Elektrisk anlegg fra ukjent årstall med enkelte oppgraderinger i ettertid. Sikringsskap plassert i entré. Det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget. Utvidet el-kontroll av kvalifisert elektrofaglig person anbefales.

Kjelleren er uinnredet med åpne kjellerrom, støpt gulv og synlig grunnmur. Det er registrert fuktskader i himling i kjeller under overbygget inngangsparti, og kjelleren har ingen fungerende ventilasjonsløsning. Trappen til kjeller har råteskader og må skiftes. Trappen til 2. etasje mangler håndløper på begge sider, og trappen til kjeller har ingen håndløpere.

Det er registrert spor etter gnagere på kaldtloftet og i vegg i hytten, samt spor etter borebiller på bjelkelaget til 1. etasje. Fagkyndig med spesialkompetanse må kartlegge omfang og nødvendige tiltak.

Undertakspapp har utettheter rundt pipe. Teglsteinspipe fra byggeår har riss i 2. etasje og elementpipe er ikke ført over tak. Pipe kan ikke benyttes uten videre undersøkelser og utbedringer av fagkyndig.

Kjøkken 1. etasje:
Kjøkkeninnredning med glatte fronter og benkeplate med laminert overflate og oppvaskkum i rustfritt stål. Det er montert fliser mellom kjøkkenbenk og overskap, samt benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Vegghengt ventilator. Frittstående komfyr og kjøleskap med fryser medfølger.

Kjøkken 2. etasje:
Kjøkkeninnredning med glatte fronter og benkeplate med laminert overflate og oppvaskkum i rustfritt stål. Det er montert fliser mellom kjøkkenbenk og overskap samt benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Kjøkkeninnredningen bærer preg av slitasje og enkelte skader. Vegghengt ventilator. Frittstående komfyr og kjøleskap med fryser medfølger.

Kjøkken hytte:
Kjøkkeninnredning med glatte fronter og benkeplate i rustfritt stål med oppvaskkum. Frittstående komfyr og kjøleskap med fryser medfølger. Vegghengt ventilator. Varmtvannsbereder på 55 liter plassert under kjøkkenbenk.

Bad 1. etasje:
Flislagt bad i 1. etasje med varmekabler i gulv. Vegghengt servantinnredning og speil med overlys og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med forheng og vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett. Mekanisk avtrekksvifte i vegg. Opplegg for vaskemaskin. Badet har et oppgraderingsbehov.

Bad 2. etasje:
Flislagt gulv med varmekabler og våtromstapet på vegger. Vegghengt servant med armatur og speilskap over servant. Dusjhjørne med vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett. Mekanisk avtrekksvifte i vegg. Badet har et oppgraderingsbehov.

Bad hytte:
Gulvbelegg med gulvvarme og våtromstapet på vegger. Takplater i himling. Vegghengt servantinnredning. Speil på vegg over servant. Dusjhjørne med vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett. Naturlig avtrekksventil på vegg. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Parkett, laminat, gulvbelegg, fliser og heltre i eneboligen. Gulvbelegg i hytten. Støpt gulv i kjeller.
Vegger: Tapet, fliser, veggplater og MDF-plater i eneboligen. Plater i hytten. Synlig overflatebehandlet grunnmur i kjeller.
Himling: Takplater og glatte flater i eneboligen. Takplater i hytten. Takplater og kledning i kjeller.

Lagring:
Eneboligen har garderobeskap på alle soverom, i entré, trapperom og i gang i 2. etasje.
Hytten har garderobeskap på sovealkoven samt en utvendig bod på ca. 6 m².
I kjeller er det åpne kjellerrom.
På eiendommen finnes en frittstående garasje på ca. 62 m², en frittstående utebod på ca. 18 m² og en frittstående låve på ca. 185 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.

Enebolig: Varmepumpe i stue i 1. og 2. etasje, panelovner, varmekabler på begge baderom, samt peisovn i gang i 1. etasje og peisovn i stue i 2. etasje.

Hytte: Varmepumpe i stue og gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1875-1899. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger byggetegninger for eiendommen. Dette gjelder samtlige bygninger på eiendommen, herunder enebolig, hytte, garasje og utebod. Det foreligger derfor ingen dokumentasjon som bekrefter bygningenes lovlighet eller godkjente planløsninger. Rombenevnelsene i salgsoppgaven er basert på dagens bruk og meglers vurdering.

Begge etasjer i eneboligen inneholder rom som i dag benyttes som soverom. Det er imidlertid ikke kjent om disse rommene er godkjent for slik bruk. Kjøper overtar ansvaret for å undersøke eventuelle forhold knyttet til godkjenning, bruk og krav til rom for varig opphold.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning og overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Heftelser på GNR 24, BNR 7:

Dagboknummer: 306
Tinglysningsdato: 13.01.1977
Servitutten omhandler: En avtale om felles brønn/borehull for vann. Avtalen regulerer fordeling av utgifter til boring, pumpe, tank, graving, elektrisk anlegg og vedlikehold. Ved vannmangel prioriteres matvann.

Heftelser på hovedbølet (GNR 24, BNR 2):

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen har en tilbaketrukket og landlig beliggenhet på Fagerstrand i Nesodden kommune, omgitt av frodig natur, skogholt og åpne arealer. Her bor du fredelig og usjenert, samtidig som det er enkel tilgang til Oslofjorden med fine badeplasser, kyststier og båtliv. Nærområdet innbyr til et aktivt friluftsliv gjennom alle årstider, med gode tur- og rekreasjonsmuligheter like utenfor døren.

For barnefamilier er beliggenheten praktisk med trygge rammer og gode oppvekstvilkår. Området sokner til Myklerud skole for barnetrinnet og Bakkeløkka ungdomsskole, som begge ligger en kort kjøretur unna. Det er også et godt utvalg av barnehager i nærmiljøet, deriblant Fagerstrand barnehage, Fager Skog Fus barnehage og Lilleengen naturbarnehage. Idrett og fritidstilbud er lett tilgjengelig, med både Bakkeløkka flerbrukshall og Tarudjordet i gangavstand for aktiviteter og lek.

De daglige innkjøpene ordnes raskt og enkelt på Fagerstrand, hvor du finner Kiwi og Vitusapotek en kort kjøretur fra boligen. Har du behov for et mer omfattende servicetilbud og handel, ligger både AMFI Drøbak City og Vinterbro Senter innenfor omtrent et kvarters kjøretur. I Drøbak finner du dessuten et hyggelig handelssentrum med nisjebutikker, gallerier, serveringssteder og vinmonopol.

Offentlig kommunikasjon er lett tilgjengelig, med Labråtstubben bussholdeplass en kort spasertur fra eiendommen. Bussruten gir grei korrespondanse videre på Nesodden og mot knutepunkter. For pendlere som benytter bil eller tog, tar kjøreturen til Ås stasjon rundt tjue minutter med gode togforbindelser mot Oslo og resten av Follo, mens Oslo Lufthavn Gardermoen nås på omtrent en time med bil.

Ta ev ved Nesset og følg F156 mot Nesoddtangen. Ta til venstre inn Fagerstrandveien og følg denne mot Fagerstrand. Følg deretter Drøbakveien, og ta inn stikkvei på høyre hånd inn til eiendommen. Se også Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Gangavstand til barnehager, Myklerud barneskole og Bakkeløkka ungdomsskole. Det er Steinerskole på Skoklefall og videregående skole på Hellvik/Berger og i Frogn. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 19 642,8 kvm. Stor og romslig tomt som er delvis opparbeidet med plenarealer. Tomten har spredt vegetasjon og noe naturtomt med synlig fjell i dagen.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket.

Parkering i frittstående garasje og på gruslagt gårdsplass.

Det er mulighet for montering av ladeboks for elbil på eiendommen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, samt privat stikkvei over naboens eiendom, det er ikke tinglyst veirett men antatt hevd på vei. Eiendommen er ikke tilknyttet kommunalt ledningsnett for vann og avløp, tilknytningsavgift er betalt og det foreligger pålegg om tilknytning fra kommunen. Det er opprettet privat Vann- og avløpslag i området.
Innmeldingsavgift Agnorveien VA-lag kr. 240.000,-
Se: https://www.agnorveienva-lag.no/

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan 2022–2046 datert 21.12.2022 avsatt til LNFR areal for spredt bolig- fritids- eller næringsbebyggelse, mv. Hele eiendommen på 19 643 m² er avsatt til dette formålet, med områdenavn LS.

Eiendommen ligger i et LNFR-område (Landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde).

I LNFR-områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring. Det kan bety at det ikke er tillatt å gjenoppbygge eiendommen ved total skade, og kan innebære begrensninger for utvikling og påbygging. I LNFR-område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av nye bygninger i strid med hovedregelen. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan brukes i tråd med gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning av bygning, for eksempel etter brann.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Hovedbygningen (Granli) er registrert som et SEFRAK-minne (ID: 216 507 2) med tidfesting til perioden 1875–1899. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen berøres av rød støysone fra vei (Drøbakveien). I henhold til kommuneplanens bestemmelser (§ 11) stilles det krav til støyutredning ved søknad om nye bygninger for støyfølsomme formål. Etablering av ny, støyfølsom bebyggelse i rød sone er som hovedregel ikke tillatt.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. I den tilhørende områdeanalysen er risiko for skred og konsekvens ved skred vurdert til 'Ingen'.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 10 005,80 for inneværende år. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann- eller avløpsnett og har privat septikanlegg. I 2025 ble det fakturert engangsgebyrer for tilknytning, disse er ikke en del av de løpende årlige kostnadene.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

6 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

162 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
163 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
183 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 663 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 683 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jorunn Byström Eriksson, Lennart Byström, Kent Tommy Byström , Per Byström og Pia Wessman

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Agnorveien VA Lag Bygg SA. Medlemskap er pliktig og innebærer bestemmelser om vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler, samt en årlig avgift.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

--------SJEKK-----------
BKF landbruk småbruk kombinasjon eller vanlig boligkjøperpakke

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 51-0036/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nesodden
Vestveien 51, Tangen Center, 1452, NESODDTANGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR51.2636

Sist oppdatert: 05. september 2026 kl. 20:17