Krokenvegen 11

Krokenvegen 11, 2006 LØVENSTAD
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 106, bruksnummer 517, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 300 kvm

BRA-i:
Underetasje 130 kvm: Entré, hall, bod, soverom 1, bad, teknisk rom, bod 2, bod 3, bod 4, bod 5, soverom 2, soverom 3 og kontor.
1. etasje 119 kvm: Stue, gang, kjøkken, soverom, vaskerom, bad og soverom 2.

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Utvendig bod.
Garasje:
1. etasje 35 kvm: Garasje.

BRA-b:
1. etasje 12 kvm: Innglasset terrasse.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 40 kvm: Terrasser.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.05.2026 utført av TAKSTHUSET 1 AS v/Eirik Kalheim. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig over to plan, oppført i 1986. Bygningen er oppført i trekonstruksjoner med den byggemåten som var vanlig på oppføringstidspunktet, på en byggegrunn av sprengstein og løsmasser med skrående terreng. Grunnmuren er av lettklinkerblokker, og gulv mot grunn er støpt betong. Etasjeskilleren er av Leca byggeplank og støpt betong(avretting over varmekabler). Ytterveggene har bindingsverkskonstruksjon med stående bordkledning og teglstein. Taket er et saltak med W-takstoler i tre, tekket med betongtakstein. Renner, nedløp og beslag er av sort lakkert metall. Bygningen har trevinduer med 2-lags glass, ytterdører av tre og balkongskyvedører med 2-lags glass. Innvendig er det profilerte tredører og en lakkert tretrapp. Det er utvendige trapper av impregnerte materialer og terrasser på ca. 40 m² bygget med impregnert bjelkelag og terrassebord. Boligen har en elementpipe med tilkoblet ildsted i stuen.

Boligen har et skjult elektrisk anlegg med automatsikringer, i hovedsak fra byggeåret 1986. Det foreligger samsvarserklæring for arbeider utført etter 1999. Det anbefales en utvidet el-kontroll.

Ifølge selgers egenerklæring ble det i 2026 installert komfyrvakt på kjøkkenet. Brannvarslings- og slukningsutstyr ble inspisert av brannvesenet våren 2026 uten anmerkninger.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

1. Etasje Vaskerom
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav. En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav. Vær oppmerksom på at eldre våtrom er å betrakte som en risikokonstruksjon. Byggeforskrifter fra før 1997 er lagt til grunn for vurderingen av badet. Det bemerkes at våtrom bygget ihht. forskifter fra før 1997 automatisk blir vurdert med TG3, uavhengig om rommet fortsatt kan fungere greit.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og på undertak.
- Veggkonstruksjon: Kledningen er fra byggeåret viser tydelige aldersrelaterte tegn, inkludert stedvis tørkesprekker. Dette skyldes langvarig eksponering for vær og vind samt naturlig uttørking av treverket over tid
- Loftet er vurdert til tilstandsgrad 2 grunnet en konstruksjonsmessig risikofaktor og høy alder. Det bemerkes imidlertid at det ikke ble observert synlige avvik ved befaring.
- Vinduer: TG 2 er valgt på grunn av at elementer/materialer har en viss levetid og at halvparten av forventet brukstid er gått.
- Dørene er over 20 år gamle og har passert forventet levetid for enkelte komponenter. Det må påregnes økt behov for vedlikehold og eventuelt utskiftning over tid. Det er ikke registrert funksjonelle avvik ved befaring, men alder tilsier at tilstanden bør følges opp.

Innvendig
- Det er registrert at mer enn halvparten av pipens forventede brukstid er passert. Dette innebærer at enkelte deler av konstruksjonen kan ha redusert funksjon eller levetid.

1. Etasje Kjøkken
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Tekniske installasjoner
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Tomteforhold
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vann- og avløpsledninger.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Baderom
Begge badene er nyere enn 5 år og har dokumentert utførelse. På bakgrunn av dette er det ikke foretatt hulltaking. Ved overflatesøk fra tilstøtende overflater og i våte soner er det ikke påvist unormale forhold.

Helse, miljø og sikkerhet
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Begge bad ble totalrenovert av fagfolk høsten 2025, og det foreligger dokumentasjon.
I forbindelse med dette, samt nytt kjøkken og soverom, ble det utført en rekke arbeider på det elektriske anlegget av fagfolk i 2025 og 2026, inkludert installasjon av elbillader og komfyrvakt.
Nye vannrør (rør-i-rør) ble installert i hele boligen i 2025, mens avløpsrør fra byggeår ble beholdt etter vurdering fra fagperson.
Gulvvarmen på tre soverom fungerer ikke, og det er derfor montert panelovner.
Ildstedet i 1. etasje ble byttet til en rentbrennende peisovn i 2025, og anlegget ble kontrollert av brannvesenet i 2026 uten anmerkninger.
Selger opplyser om små, reparerte sprekker i grunnmurspussen fra byggeår.
Et rom i underetasjen ble i 2026 søkt om og godkjent endret til soverom, med bytte av vindu for å tilfredsstille krav til rømningsvei.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:

- Ny kjøkkeninnredning med hvitevarer, vannstoppsystem og komfyrvakt.

- Elektrisk anlegg oppgradert i forbindelse med nytt kjøkken og våtrom, inkludert komfyrvakt og montering av lamper på 5 soverom, vaskerom og teknisk rom, utført av Rælingen El-installasjon. Samsvarserklæring foreligger.

- Rørleggerarbeid nytt kjøkken, inkludert lekkasjestopper, utført av Boligrørleggeren. Samsvarserklæring foreligger.

- Varmekabler fra byggeår installert med ny varmestyringsenhet på veggen i soverom 4, utført av Rælingen El-installasjon. Samsvarserklæring foreligger.

- Stikkontakter og lampepunkt nytt soverom, utført av Rælingen El-installasjon. Samsvarserklæring foreligger.

- Vindu byttet i underetasjen for å imøtekomme krav til rømningsvei.

2025:

- Oppgradert bad i 1. etasje med microsement på gulv og vegger, elektriske varmekabler og ny innredning, utført av Byggmester og takstmann Haagensen AS. Kontrollerklæringer foreligger.

- Huset ble utvendig malt

- Oppgradert bad i underetasjen med microsement på gulv og vegger, elektriske varmekabler og ny innredning, utført av Byggmester og takstmann Haagensen AS. Kontrollerklæringer foreligger.

- Innvendige vannledninger skiftet til rør-i-rør-system i hele boligen, inkludert to nye fordelerskap, utført av Byggmester og takstmann Haagensen AS. Samsvarserklæring foreligger.

- Elbillader installert, utført av Inselo AS. Samsvarserklæring foreligger.

- Gammelt alarmsystem demontert, utført av Rælingen El-installasjon AS. Samsvarserklæring foreligger.

- Lamper montert og dimmer byttet på soverom og stue, utført av Rælingen El-installasjon AS. Samsvarserklæring foreligger.

- Ildsted i 1. etasje byttet til rentbrennende peisovn.

Flott familiebolig som er betydelig påkostet og oppgradert i nyere tid. Huset strekker seg over to plan og har en god planløsning med 5 soverom.
Her er det plass til hele familien og gjester!
Siden 2025 har boligen fått to nye bad og et nytt kjøkken, i tillegg til nye gulv og malte overflater i de fleste rom.

Entré og hall
Inngangen er i underetasjen, hvor du først kommer inn i en entrè, og deretter inn i en romslig hall.
Rommene har varmekabler i gulvet.
I hallen er det en stor skyvedørsgarderobe med god oppbevaringsplass.

Soverom i underetasjen
Underetasjen inneholder tre soverom. Ett av soverommene er nylig godkjent for varig opphold.
Rommene er av god størrelse og gir fleksibilitet for en familie.

Bad i underetasje
Badet i denne etasjen ble oppgradert i 2025 av Byggmester Haagensen, med dokumentasjon.
Rommet har microsement på gulv og vegger, som gir et sømløst og moderne uttrykk.
Det er utstyrt med innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjhjørne med glassvegger.
Elektriske varmekabler i gulvet sørger for deilig komfort.

Stue
I første etasje åpner boligen seg opp med en stor stue og spisestue. Rommet har god plass til både sofagruppe og spisebord.
En rentbrennende peisovn fra 2025 er plassert sentralt, og en eksponert teglsteinsvegg gir karakter til rommet.
Varmekabler i gulvet bidrar til en jevn varme.
Fra stuen er det utgang til en innglasset terrasse og videre til en stor, nybygget markterrasse på ca. 40 m². Den innglassede terrassen som fungerer som en vinterhage og forlenger utesesongen.
Videre er det en ny, stor markterrasse på ca. 40 m² som strekker seg rundt deler av huset. Uteområdene er godt skjermet og har gode solforhold.

Kjøkken
Kjøkkenet er nytt fra 2026 og har en praktisk U-formet innredning med glatte fronter og rikelig med skap- og benkeplass.
Benkeplaten er i slitesterk laminat. Av utstyr finnes integrert kjøl/fryseskap, stekeovn og platetopp med integrert ventilator.
Kjøkkenet er sikret med komfyrvakt og vannstoppsystem.
Det er også plass til en hyggelig spiseplass ved vinduet.

Soverom i 1. etasje
Denne etasjen har to soverom.
Hovedsoverommet er av meget god størrelse og har bad en suite, og en stor garderobeløsning.
Det andre soverommet er opprinnelig et hobbyrom, men benyttes i dag som et barnerom.

Bad i 1. etasje:
Hovedbadet ble også oppgradert i 2025 av Byggmester Haagensen, med tilhørende dokumentasjon.
Overflatene er i microsement, og rommet er utstyrt med en innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett, dusjhjørne og et frittstående badekar.
Her er det også elektriske varmekabler i gulvet.

Vaskerom
Vaskerommet har fliser på gulvet og malte overflater. Rommet har et oppgraderingsbehov og er gitt TG3 i tilstandsrapporten.

Boligen har god lagringsplass med fem innvendige boder og et teknisk rom i underetasjen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming og vedfyring. Det er elektriske varmekabler i gulv på bad i 1. etasje, og bad i underetasjen. I tillegg er det varmekabler i
stua, på kjøkkenet, barnerommet, vaskerommet, vinterhagen, hall, entre, kontor og soverom 4. Det er tilkoblet ildsted i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eneboligen er oppført i 1986. Det foreligger ferdigattest datert 05.04.1988. Denne gjelder nybygg enebolig. Ferdigattesten kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, godkjent 07.05.1985. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.
Baderom og toalettrom i 1.etg. er slått sammen til et stort bad.

Det foreligger tillatelse til tiltak - bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel av areal i underetasje, datert 13.04.-2026. Dette gjelder endring fra bod til soverom i underetasje.
Vinduet som skal settes inn i soverommet, er forventet 19.mai. Det blir søkt om avslutning av saken, herunder ferdigattest, når vinduet er ferdig montert.
Selger påtar seg ansvaret for at det foreligger ferdigattest på soverommet før overtagelse.

For garasje/uthus foreligger det godkjente tegninger, godkjent 06.08.1985. Det er ikke utstedt ferdigattest for garasjen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 100737, tinglyst 03.02.1984, type heftelse: Festekontrakt
Rettighetshaver: Oppegaards Arvinger AS

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen ligger med nærhet til både matbutikk, marka og kollektivtransport som enkelt tar deg til både Oslo og Lillestrøm. Det er i tillegg kort vei til både skoler og barnehager. Området passer utmerket for familier med barn, de som er i etableringsfasen, i tillegg til godt voksne. Nærområdet oppleves som trygt med godt naboskap, og god kvalitet på skolene.

S e r v i c e t i l b u d
Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Coop Extra på Løvenstadtorget. Her finner du også gatekjøkken, postkontor og frisør. Noen få minutter unna eiendommen med bil ligger også Løvenstadtunet legesenter. Ønsker du ytterligere servicetilbud ligger Strømmen, Lørenskog og Lillestrøm godt innen rekkevidde, både med bil og offentlig kommunikasjon. Strømmen Storsenter, er et av Norges største kjøpesentre med over 200 butikker og restauranter. Lillestrøm har i tillegg alle byfasiliteter, samt et rikholdig kulturprogram for folk i alle aldre.

F r i t i d
For den aktivitetslystne er det aktivt idrettslag på Løvenstad med idrettshall og kunstgressbane på Sandbekken. I tillegg til sin sentrale beliggenhet har eiendommen nærhet til flotte turområder i Østmarka. Fra leiligheten kan du blant annet ta turen opp til Bjønnåsen, med Østmarkas beste utsikt. Her er det satt ut benker og bord, samt en retningsviser som forteller deg hva du ser på. Utsikten er vel verdt turen opp. Åmotdammen og Myrdammen ligger også i nærheten, med flotte bade- og fiskemuligheter. Det er lysløype til Marikollen hvor det også er et lite alpinanlegg. Like ved Lillestrøm har du Nebbursvollen Friluftsbad med utendørs bademuligheter. I Lørenskog har Selvaag Gruppen etablert en innendørs skihall med perfekte forhold for langrenn, snowboard, freeski og alpint. Alle med en interesse for ski og snø skal få glede av SNØ. Anlegget er åpent året rundt og er tilrettelagt for både barn og voksne.

K o l l e k t i v
Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss, som blant annet går til Ahus og Lillestrøm. Det går også buss til Oslo, Strømmen, Lørenskog etc. flere ganger i timen. Nærmeste bussholdeplass heter Sæterveien og ligger ca. 300 meter fra boligen. Her går det linje 310 flere ganger i timen inn til Oslo, og til Lillestrøm. Linje 300 bruker ca. 30 minutter inn til Oslo, noe som gjør det enkelt å pendle. Fra Lillestrøm går det direktetog til Oslo, som tar ca. 10 minutter. Lillestrøm buss- og togterminal er et knutepunktet for all trafikk i Lillestrøm kommune. Du kommer deg enkelt med toget til Gardermoen, som kun tar ca. 12 min. For mer informasjon om kollektivtilbudet se ruter.no

Avstander med bil:
Strømmen: ca. 4 min, Lillestrøm: ca. 5 min, Skedsmokorset: ca. 12 min, Oslo: ca. 18 min, Jessheim: ca. 30 min, Gardermoen: ca. 35 min.

Se vedlagte nabolagsprofil for mer informasjon om nærområdet.

Løvenstad skole (1-7 kl.)
Sandbekken ungdomsskole (8-10 kl.)
Marikollen ungdomsskole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Rælingen videregående skole

Østre Strøm Fus barnehage (0-5 år)
Heimen barnehage (1-5 år)
Petrine barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 916,1 kvm. Tomten er opparbeidet med plen og beplantning, og ligger i skrånende terreng. Festeavgiften er kr 1 350,- per år. Avgiften ble sist regulert i 2017, og neste regulering er i januar 2027 i henhold til konsumprisindeksen. Festetiden er 99 år fra 02.02.1984. Bortfester er Oppegaards arvinger. Fester har rett til å innløse tomten etter 50 år fra festestart. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Rælingen kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Festeavgiften er kr 1.350 pr. år. Festeavtalen utløper i 2083

Festeavgiften kan reguleres hver 10. år.
Siste regulering av festeavgift: 2017. Neste regulering: 20.10.2027.
Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.
Festekontrakt kan fås ved henvendelse til megler.

Garasje med carport og god plass til parkering på egen gårdsplass.
Garasjeport har ny motor med tilhørende styringspanel i entre og 2 fjernkontroller.
Fastmontert lader for EL-bil følger med.
Fastmonterte løsninger for oppheng og lagring i garasje følger med.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen omfattes av reguleringsplan 093, "Del av eiendommen Kroken Gnr 106 Bnr 7 mm", datert 15.08.1983, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Formålet i planen er byggeområder for boliger. Dette er en eldre plan, og nyere kommuneplan gjelder foran denne ved motstrid.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2033 (ID: 247), vedtatt 15.02.2023. I kommuneplanen er 913 m² av eiendommen avsatt til Boligbebyggelse, Deler av Deler av tomten i vest er avsatt til nåværende friområde.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13 052,55 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 15 347,72.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr 4 018,15 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 500,- pr. år / 21 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 966,- i JBF.

Boligen er tilknyttet Global Connect (1000/1000 Mbps) som leverandør av internett og koster kr 699,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er tilknyttet alarm, men abonnementet følger ikke med salget.

Det påløper ca. kr 2 000,- per år i privat brøyteutgift for privat vei.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 588 196,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no 

9 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

237 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
238 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
258 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 728 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 748 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Linn Therese Håkonsen Haug og Daniel Bø

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr 3 visning  kr 2 000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 685,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto dag og kveld  kr 7 500,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 17 900,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0194/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26194

Sist oppdatert: 15. mai 2026 kl. 20:15