Tvetenveien 19

Tvetenveien 19, 0666 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 138, bruksnummer 48, ideell andel 1/1
Andelsnummer 20, Teisen Park Borettslag, organisasjonsnummer 952556819

Totalt bruksareal BRA: 68 kvm

BRA-i:
Boligbygg med flere boenheter:
1. etasje 53 kvm: Gang, soverom, kjøkken, bad, og stue.

BRA-e:
Kjeller 8 kvm: Boder.
Loft 13 kvm: Bod.

BRA-b:
1. etasje 7 kvm: Innglasset balkong.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke overens med dagens bruk da det i dag er en innglasset balkong. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1950. Bygningen antas å være fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur av betong. Yttervegger er oppført i betong/murverk og er utvendig forblendet med teglstein. Etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrer av tre, tekket med takstein. Taktekkingen er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med 2-lags pressglass fra 2008 og 2019. Entrédøren er brann- og lydklassifisert, og balkongdøren har 2-lags pressglass fra 2019. Det er en innglasset, sydvestvendt balkong på ca. 7,3 m² med stålkonstruksjon og terrassebord på gulvet. Boligen har vedovn i stuen.

Det elektriske anlegget har automatsikringer og det foreligger kursfortegnelse. Det anbefales en utvidet el-kontroll da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde.

Selger opplyser at det ble installert komfyrvakt i 2019.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Innvendig
- Pipe og ildsted: Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet. Pipe/ildsted er begrenset kontrollert av takstmannen. Det anbefales på generelt grunnlag undersøkt av brann/feievesen. For å finne nøyaktig tilstand kreves det kamerainspeksjon.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning.

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Det er ikke alltid det er godkjent av borettslagene å føre denne luften i felles kanaler eller ut av bygningen. Det vil i de tilfeller ikke være mulig å oppnå bedre tilstandsgrad.

Bad
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt til felles kanaler for bygget

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet ble totalrenovert av faglært firma i 2016. I 2019 ble terrassen malt i regi av borettslaget, og vinduer i soverom og stue ble skiftet av faglært firma. Balkongen ble innglasset av faglært firma i 2016. Det ble utført diverse elektriske arbeider i 2024, og i 2019 ble det lagt opp nytt elektrisk anlegg til kjøkkenet med 6 kurser samt installasjon av komfyrvakt. Selger opplyser om en hendelse sommeren 2025 hvor det rant vann ned fra balkongen over under utvask av en annen leilighet, men at det ikke er funnet skader etter hendelsen. Det er rapportert om mus på loft i andre blokker i borettslaget, men ifølge selger har dette aldri vært et problem i den aktuelle bygningen.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2019:
- Utskifting av vinduer i soverom og stue med 2-lags pressglass, utført av Front Entreprenør.
- Utskifting av balkongdør.

2016:
- Oppgradert bad med nye overflater på vegger, himling og gulv, samt sanitærutstyr og innredning, utført av Bandemiljø Experten AS.

2008:
- Utskifting av vinduer.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2024:
- Diverse småelektriske endringer (bytte deksel på stikk, nye stikk, montering av spotskinne i stue, Plejd-styring, nye dimmere i stue og soverom), utført av Privat elektriker.

2019:
- Nytt elektrisk anlegg på 6 kurser til kjøkkenet, samt installasjon av komfyrvakt, utført av Powertech Elektro Services & Oslo Elektro AS.

2017:
- Innglassing av balkong, utført av Lumon.

Dette er en arealeffektiv leilighet i en høy 1. etasje med en praktisk planløsning. Boligen har et bad som ble oppgradert i 2016, nyere vinduer fra 2019 og en innglasset, sydvestvendt balkong som forlenger utesesongen. Gode solforhold og en vedovn i stuen bidrar til en god atmosfære.

ENTRÉ
Fra en felles trappegang kommer du inn i en entré med downlights i himlingen. Rommet fungerer som et bindeledd mellom leilighetens øvrige rom, med tilgang til både bad, kjøkken, soverom og stue.

KJØKKEN
For de fleste er kjøkkenet et av de viktigste rommene i hjemmet. Kjøkkenet er holdt separat og er modernisert i 2018 med nye overskap, to høyskap og integrert kjøleskap/fryser. I 2019 ble det lagt opp nytt elektrisk anlegg på 6 kurser til kjøkkenet og i 2021 ble det montert ny benkeplate og veggplate mellom benk og overskap. Kjøkkenet har en innredning med glatte fronter og en benkeplate i heltre med nedfelt vask. Morgenlyset slipper inn gjennom vinduet. Avtrekket fra kokesonen skjer via en kullfilterventilator. Kjøkkenet har integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap. Det er opplegg for vaskemaskin på kjøkkenet.

STUE
Romslig stue med en lys og luftig romfølelse. Rommet er romslig slik at man med enkelthet kan innrede etter eget ønske og personlige stil. Stuen er holdt i moderne farger, og har naturlige "soner" med plass til både sofagruppe og spisestue. Her er det god plass til sofa med tilhørende salongbord og tv-seksjon. Fra stuen er det adkomst til en romslig balkong. Store vindusflater sørger for en luftig atmosfære. Vinduet i rommet ble skiftet i 2019. En vedovn gir ekstra varme på kalde dager.

BALKONG
Balkongen på ca. 7 m² er innglasset og sydvestvendt. Innglassingen gir en lun uteplass som kan brukes store deler av året. Selger informerer om gode solforhold fra tidlig ettermiddag til kvelden.

SOVEROM
Soverommet har plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Også her slipper morgenlyset inn, og vinduet ble skiftet i 2019.

BAD
Badet ble i sin helhet pusset av fagfolk i 2016. Rommet har flislagte overflater med elektrisk gulvvarme og downlights i himlingen. Innredningen består av en veggmontert servant med underskap, et vegghengt klosett og et dusjhjørne med svingbare glassdører. Ventilasjonen er naturlig via en lufteluke.

Overflater:
Gulv: Laminat og fliser på bad.
Vegger: Malte plater og malt betong. Fliser på bad.
Himling: Malt betong og malte plater.

Lagring:
Leiligheten disponerer en loftsbod på ca. 13 m² gulvareal, en kjellerbod på ca. 6,5 m² og en vedbod på ca. 1,5 m² i kjelleren.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: Veggmontert TV-benk i stue, speil i gang, og veggmontert skoskap i gang.

Elektrisk oppvarming. Boligen varmes opp av vedovn i stuen. Det er elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Bygningen er opprinnelig oppført i 1950. Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest i kommunens arkiv og det finnes av den grunn ikke dokumentasjon på byggets lovlighet. Det foreligger en tilsynsrapport med henvisning til at ferdigattest ble sendt 29.08.1958.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Manglende midlertidig brukstillatelse medfører imidlertid at byggesaken ikke er korrekt avsluttet og kommunen kan pålegge eier å iverksette tiltak som gjør at midlertidig brukstillatelse kan utstedes.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger av bygget, mottatt av kommunen 11. juni 1949. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens situasjon. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at endringene er omsøkt og godkjent.
- Leiligheten har en innglasset balkong på ca. 7,3 m² som ikke er vist på de originale byggetegningene. Oppføring og innglassing av balkong er normalt søknadspliktig. 01.06.2010 ble det gitt igangsettelsestillatelse for innglassing av balkonger. Saken er henlagt hos kommunen uten ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 10 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger, vann- og kloakkledning, garasje/parkering, telefonledninger, skjønn, adkomstrett og bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Fellesvaskeri i borettslaget.

Leiligheten ligger sentralt og samtidig tilbaketrukket på Teisen, et rolig nabolag med kort vei til det meste. Herfra er hverdagslogistikken enkel. Nærmeste busstopp, Klosterheim, er et par minutters gange unna, og både Brynseng T-banestasjon og Bryn togstasjon nås til fots. Dette gir rask og effektiv reise til Oslo sentrum og andre deler av byen.

De daglige innkjøpene gjøres ved flere matbutikker i nærområdet. For et utvidet servicetilbud ligger Bryn Senter og Fyrstikktorget en kort kjøretur unna med sine butikker og serveringssteder. Området har også flere skoler og barnehager i gangavstand, som Bryn skole og Bryn barnehage, noe som gjør beliggenheten praktisk for familier.

Til tross for den sentrale plasseringen, har området skjermede og grønne fellesarealer mellom bygningene. For trening og aktivitet finnes det flere treningssentre i nærheten, blant annet EVO Teisen. Nabolaget kombinerer dermed urban tilgjengelighet med en roligere atmosfære.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 99627 kvm tomteareal som tilhører borettslaget.

Det medfølger ingen egen parkeringsplass eller garasje til leiligheten. Parkering kan inkluderes i fellesutgiftene for 265 kr per måned (valgfritt), og det er mulighet for å sette seg på venteliste for parkeringsplass. Borettslaget arbeider med å opparbeide flere ladeplasser for elbil, og det er mulighet for el-lading med abonnement like ved leiligheten. For mer informasjon om garasje henvises det til Teisen Garasjelag.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 30668 datert 21.08.1968 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av plansaker iht. Plan- og bygningsetatens planinnsyn:

Saksnummer 2025/07857 - Byggesak - Teisenveien 40 - Planforslag: riving, oppføring av nybygg og utvidelse av Bryn Skole - Forslaget innebærer at eksisterende gymsalbygg og det nordligste skolebygget rives, og erstattes med ny dobbel gymsal og et nybygg i nord. Saken er under behandling.

Saksnummer 201917487 - Reguleringssak - Klosterheimveien 1 (naboeiendom vest for borettslaget) - Planforslag: Nytt bolig- og næringsbygg - Forslaget innebærer et vinkelformet bygningsvolum på 4 100 m2 over 5 etasjer som avtrappes til 3 og 4 etasjer mot hhv. nord og vest. Realisering av planforslaget gir ca. 50 nye leiligheter samt 24 p-plasser under bakken. Planforslag ble sendt til politisk behandling 24.03.2025. Nytt saksnummer: 2025/06913.

Saksnummer 202118881 - Reguleringssak - Teisenveien 40 - Offentlig ettersyn - Høringsfrist 24.06.2024: Bryn skole har behov for større kapasitet, og skolen har et rehabiliteringsbehov. Skolebehovsplanen 2018-2027 legger opp til at Bryn skole skal utvides permanent, med større klasseroms- og gymsalkapasitet. Da gjeldende planer i området er utdaterte og ikke i tråd med dagens situasjon, er det ønskelig å regulere både skoletomten og tilliggende Brynbanen. I tillegg innlemmes en del av Teisenveien for å sikre at alléen langs veien opprettholdes som kulturminne. Tiltaket omfatter imidlertid bare skoleanlegget. Planforslag ble sendt til politisk behandling 05.03.2025. Nytt saksnummer 2025/06777.

Saksnummer 201818295 - Reguleringssak - Nils Hansens vei 9 - 11 - Detaljregulering - Forretning og kontor - Reguleringsforslaget omfatter adkomstvei fra Nils Hansens vei med tilhørende fortau og grøntareal, interne kjøreveier, gangvei, grønnstruktur i vest mot Ring 3, torg og gatetun. Ny bebyggelse er foreslått fordelt på tre volumer, på syv til ni etasjer.

Saksnummer 202312499 - Byggesak - Nils Hansens vei 4 A - Innvendig ombygging og fasadeendring. Tiltaket omfatter bruksendring av lokalene i første etasje og på mesanin fra lager til bilverksted med tilhørende innvendige endringer og mindre fasadeendringer på fasade mot sør. Det ble gitt midlertidig dispensasjon 16.04.2025 med varighet til 15.04.2030. Nytt saksnummer 2025/16891.

Saksnummer 202105141: I Brynsveien 17 - Tvetenveien 12A med flere er det avholdt oppstartsmøte for oppføring av boliger og noe næring. Planforslag ble lagt ut til høring/offentlig ettersyn 19.06.2023. I planforslag til offentlig høring fremkommer det at Bryn Boligtomt 2 AS foreslår å omregulere Brynsveien 17 mfl. fra industri og kontor til boligbebyggelse med ca. 250 nye boliger. Bebyggelsen er foreslått plassert som en L-form mot Tvetenveien og Brynshøgda på maks 8 etasjer og med fire punkthus i gårdsrommet på maks 6 og 7 etasjer. I tillegg til boliger inneholder planforslaget offentlig torg og park, samt tjenesteyting, forretning og bevertning. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget fordi foreslått regulert bebyggelse er for høy og plassert for tett, sikret bredde av Brynsallmenningens blir for smal og at det ikke bidrar til å sikre viktig og nødvendig infrastruktur gjennom rekkefølgekrav. *Det er blitt sendt varsel om ny høring med frist 11.11.2025. Nytt saksnummer 2025/06880.

Saksnummer 202208058 - Reguleringssak. Detaljregulering , Østensjøveien 40 - 44. Nytt saksnummer: 2025/06841. Hensikten med omreguleringen er å legge til rette for at det i tillegg til næringsvirksomhet kan etableres boliger slik at området kan utvikles til et variert og attraktivt knutepunkt. Planforslaget omfatter ca. 430 boliger og ca. 5 500 m2 næringsbebyggelse. Mot sør planlegges det en utvidelse av Brynseng Torg med tanke på å styrke de offentlige byrommene ved T-banen og den planlagte bussterminalen.

Saksnummer 2025/06934 - Plansak. Detaljregulering , Tvetenveien 11. Planforslag ble sendt til offentlig ettersyn 06.11.2025. Timms Reperbane AS foreslår å omregulere Tvetenveien 11 fra industriformål til boligformål og ulike typer næ ringsformål. Planforslaget tilrettelegger for en kombinasjon av bevaring av eksisterende bebyggelse og en utvikling med boliger. Planforslaget åpner for ny bebyggelse i 3-5 etasjer med en maksimal utnyttelse på 9200 m2 BRA bolig. Det foreslås nye forbindelser gjennom området, et gatetun og gang- og sykkelvei.

Det foreligger planer for E6 Oslo øst som også inkluderer Teisenkrysset. Planene er foreløpig satt på vent. For mer informasjon, se Statens Vegvesen sine hjemmesider: https://www.vegvesen.no/vegprosjekter/europaveg/e6osloost/.

Felleskostnadene er kr 3 973,- pr. mnd. og inkluderer: Finansiering av obos nøkkel fellesdører, bredbånd (100 Mbps), trappevask, kommunale avgifter, samt øvrige driftskostnader for borettslaget.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 3 335,-
- Bredbånd 100 Mpbs inkl. mva.: kr 468,-
- Trappevask: kr 155,-
- Obos nøkkel fellesdører: kr 15,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 500,- pr. år / 6974 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og har avgift på kr 468,- pr. mnd. Denne kostnaden er inkludert i felleskostnadene. Selger er usikker på om TV-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget/sameiet og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.087.906 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 23 939,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 65 447,65 pr. 27.04.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 40 634 400,- pr. 27.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11461203 9
Type: Annuitetslån, 2 terminer per år
Restsaldo pr. 27.04.2026: kr 5 421 707,00
Andel av saldo: kr 8 732,20
Innfrielsesdato: 01.10.2033
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,08%

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927031285
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 27.04.2026: kr 2 862 985,00
Andel av saldo: kr 4 610,51
Innfrielsesdato: 29.02.2028
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,85%

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927034292
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 27.04.2026: kr 32 349 708,00
Andel av saldo: kr 52 104,94
Innfrielsesdato: 30.11.2044
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,85%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 400 000,00 Prisantydning
65 447,65 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 465 447,65 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 474 943,65 Totalpris inkl. omkostninger
4 484 893,65 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vigleik Johannesen og Amalie Bremer Øvrebø

Leiligheten er tilknyttet Teisen Park Borettslag.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Protector Forsikring Asa med polisenummer 2241028.
- Kommunikasjon med eierne skjer elektronisk via Vibbo, e-post og SMS.
- Borettslaget har vaktmestertjeneste, og trappevask er inkludert i felleskostnadene.

Dyrehold er tillatt i henhold til Husleieloven, forutsatt at det ikke er til vesentlig ulempe for andre beboere. Naboer skal varsles før anskaffelse. Inntil to husdyr per andelsleilighet er tillatt.

Det følger ingen parkeringsplass eller garasje med leilighetene. For å sette seg på venteliste for parkering, benyttes kontaktskjema på Vibbo. For mer informasjon om garasje henvises det til Teisen Garasjelag.

Planlagte påkostninger:
- Borettslaget arbeider med et prosjekt for å opparbeide flere ladeplasser til el-bil.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Ny TV- og internettavtale med Telia ble inngått fra 01.10.2023.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent. Borettslaget har en frist på 20 dager fra søknaden er mottatt til å behandle den. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve/eie denne boligen. Dersom flere skal eie boligen sammen, må alle være medlemmer.

Andelseiere i borettslaget og medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. Forkjøpsretten forvaltes av OBOS. Andelseiere i borettslaget rangeres etter botid og går foran medlemmer i OBOS, som rangeres etter medlemskapets lengde. Dersom boligen tas på forkjøpsrett, løses kjøper fra avtalen. Den som benytter forkjøpsrett må som hovedregel selge eventuell eksisterende OBOS-tilknyttet bolig.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av felleskostnader har borettslaget panterett i den enkelte andel foran alle andre panthavere med et beløp tilsvarende to ganger folketrygdens grunnbeløp (2G). Borettslaget er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke (SmartAnnonsering, Finn.no, Hjem.no++ m/digital markedsføring, Snapchat)  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (Boligsøkerregister inkl.)  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr. 3.500,- (2 visninger inkl.)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører meglerpakke 2 (har fra tidligere salg)  kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. 12 105,00 (valgfri)
Foto  kr 6 125,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0174/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26174

Sist oppdatert: 25. mai 2026 kl. 08:43