Rortunet 4

Rortunet 4, 3470 SLEMMESTAD
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 238, bruksnummer 176, seksjonsnummer 117, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 50 kvm

BRA-i:
8. etasje 44 kvm: Entré, bad, bod, soverom og stue/kjøkken

BRA-e:
8. etasje 6 kvm: Bod

Åpent areal:
8. etasje 11 kvm: Balkong

Boligen disponerer 1 bod i felles garasjeanlegg. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.10.2025 utført av Anticimex v/Amund Edvin Kjeldsaas . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten; Boligbygg over 10.etasjer. Gulv på grunn av betong. Bærende konstruksjoner, etasjeskiller av betong og murkonstruksjoner. Yttervegger forblendet med teglstein, fasadeplater og stående trekledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med papp/membran ( ikke besiktiget). Leiligheten har entrédør med brannklasse EI30/R og lydklasse 40 dB. Vinduer med karmer av tre, og tre-lags glass (fra byggeår). Balkongdør med karmer av tre, og tre-lags glass (fra byggeår).

Det er ikke gjort funn av tilstandsgrad 2 eller 3 i leiligheten - det er 97% tilstandsgrad 1 og 3% TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)

Se utfyllende tekst i rapporten. 

Entré:
Lys og innbydende entré med god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Til høyre fra entréen finner man boligens bad/vaskerom.

Stue:
Lys og fin stue med plass til sofa og et lite spisebord. Åpen løsning mot kjøkkenet. Fra stuen er det utgang til boligens balkong. Flott utsyn og gode solforhold på balkongen.

Kjøkken:
Leiligheten har et pent og praktisk kjøkken fra byggeår med åpen løsning mot stue. Det er innredet med slette fronter og benkeplate av laminat, samt integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser.
Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med.

Bad:
Pent flislagt bad med gulvvarme. Rommet er lagt med fliser i lyse toner og har vegghengt servantinnredning og vegghengt toalett, samt dusjhjørne. Over servant er det speil med sidelys. Badet har også opplegg for vaskemaskin.

Soverom:
Praktisk soverom av god størrelse med to innganger og plass til dobbeltseng samt garderobeløsning.

Uteområde:
Utgang fra stue til syd-vestvendt balkong på 11kvm med plass til utemøbler. Balkongen er overbygget.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming av leiligheten. Det er elektriske varmekabler på badet Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 
Selger har ikke avtalt Norgespris på strøm. Kjøper kan velge selv.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 26.11.2021. Det er utbyggers ansvar for å fremskaffe ferdigattest. Megler har ikke fått informasjon om status mellom utbygger og Asker kommune vedrørende dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 1154587, tinglyst 02.10.2019, type heftelse: Avtale om legging av vann- og avløpsledninger med kummer over eiendommen. Kommunen har rett il uhindret adkomst til ettersyn, vedlikehold og evt. reparasjoner og fornying av lendingene og installasjonene.
Dagboknr 869156, tinglyst 14.07.2021, type heftelse: Avtale om rettighetserverv for plassering av fordelingstransformator med tilhørende apparater og kabelanlegg i rom i bygningen og nødvendig kabelanlegg over eiendommen for forsyning til/fra nettstasjonen. Med flere bestemmelser.
Dagboknr 90914, tinglyst 24.01.2022, type heftelse: Seksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Leiligheten ligger meget fint til over Rortunet kjøpesenter. Fra leiligheten er det heis direkte til både garasje og kjøpesenter. Rortunet byr på flere klesbutikker, apotek, sport, interiørbutikk, blomsterbutikk, vinmonopol, Meny, optiker med mer. I tillegg til kjøpesenteret finnes også servicetilbud i form av tre bensinstasjoner, Rema 1000 med post i butikk og flere matbutikker. Det er også gangavstand til skoler, barnehager og sentrum.

Videre kan området tilby fjorden med flotte badestrender, lysløype på Torvbråten med preparerte skiløyper om vinteren, ellers gode turmuligheter om sommeren. Flotte turmuligheter langs kystlinjen. Nærmiljøet tilbyr flere fotballbaner, ballbinge, volleyballbaner, idrettshall samt et aktivt idrettsmiljø i Slemmestad IF.

Slemmestad sentrum med ekspressforbindelser med buss retning Asker/ Oslo samt Drammen. Gangavstand til Slemmestad sentrum eller bussholdeplass langs Sundbyveien. Hurtigbåt fra Slemmestad Brygge til Aker Brygge. Det tar ca. 15 minutter med bil til Asker sentrum som har ytterligere servicetilbud.

Kystbyen Slemmestad er en ambisiøs byutvikling ved Oslofjorden i Asker kommune, som transformerer det tidligere industristedet til et varmt og levende bysentrum. Med nærhet til sjø, marka, kultur og industriarv, skal området romme omkring 1.300 nye boliger, 55.000kvm næringsareal og plass til rundt 2.000 arbeidsplasser. Gjennom levende møteplasser som kulturhus, innbyggertorg, kaféer, butikker og grøntområder ønsker man å skape et tett og pulserende nabolag med fokus på fellesskap og det gode liv.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. - Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Slemmestad barneskole og Slemmestad ungdomsskole. Kort vei til diverse private og offentlige barnehager.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen.

Felles tomt for sameiet. Tomt opparbeidet med diverse beplantning, prydbusker, plenområder og steinbelagte områder.

Det er tinglyst 1 parkeringsplass som tilleggsdel til leiligheten. Det er klargjort for el-bil lader men kjøper må bestille innmat til boksen via sameiet.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til; 20 902 kvm nåværende sentrumsformål, 5 694kvm nåværende blå/grønnstruktur, 7 068kvm bevaring naturmiljø, 738kvm høyspenningsanlegg (inkl. høyspentkabler), 1 502kvm nåværende bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone, 30kvm nåværende boligbebyggelse, 981kvm høyspenningsanlegg (inkl. høyspentkabler), 116kvm nåværende veg, 43kvm nåværende samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (arealer) og 22kvm bevaring kulturmiljø, i henhold til kommuneplan for Asker dater 13.06.2023.

Eiendommen er regulert til; 20 906kvm bolig/forretning, 21 966kvm utforming, 3 764kvm friområde, 572kvm grønnstruktur (utgått), 969kvm torg, 116kvm gangveg/gangareal/gågate, 22kvm kjøreveg, 25kvm kjøreveg, 76kvm kjøreveg, 369kvm bevaring naturmiljø, 85kvm naturområde i sjø og vassdrag, 35kvm fortau, 41kvm frisikt, 2 317kvm bevaring naturmiljø, 1 371kvm naturområde i sjø og vassdrag, 200kvm fortau og 147kvm grønnstruktur (utgått), i henhold til reguleringsplan Detaljregulering for Rortunet datert 25.02.2016 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 04.12.2015.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 098,- pr. mnd. og inkluderer:
Standard pakke internett/tv, snømåking/strøing/feiing, vedlikehold av felles områder, bygningsforsikring, kommunale avgifter og strøm i fellesareal.
Vann beregnes etter forbruk på hver enkel leilighet og avvik kan derfor forekomme.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Fordeling fellesutgifter er:
- Felleskostnader 2 529,-
- Tv/bredbånd 569,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5000,- pr. år. Selger har ikke bebodd eiendommen. Strømforbruket vil nok være noe lavt og kjøper må belage seg på at strømbruken vil være høyere.
Tv/internett grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 019 151,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 076 604,-/4 076 604,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 6 696,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 30.09.2025

3 980 000,00 Prisantydning

Omkostninger

99 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
110 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 090 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Samim Hamidi

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Bøbekken sameie, med sameiebrøk 53/27301.
Sameiet består av 121 leiligheter og 1 næringsseksjon.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
Dyrehold er tillatt med forutsetning om å følge sameiets regler om dyrehold.

Planlagte/pågående påkostninger:
• Det har vært noen reklamasjonssaker mot utbygger. Styret har oppfølging på vannlekkasjene, reguleringsplanen og HMS, med spesielt fokus på brannvern.
• Det er i tillegg inngått vedlikeholdsavtale av vanningsanlegg og kjøreport inn til beboerparkeringen. Styret må også inngå avtale om kontroll av brannvernutstyr i garasjen og låser/døråpnere.
• Brannsikkerhet er fortsatt styrets høyeste prioritet og målsettingen er å unngå branntilløp eller brann for å unngå skader på personell og eiendeler.
• Styret har inngått en avtale om rengjøring og skifte av filter i ventilasjonsaggregatene i alle leilighetene. Filter bør skiftes hver 6. måned og beboerne har fått et filtersett som de selv må skifte i juli/august 2024.
• For å redusere sannsynligheten for påkjørsel av kjøreporten er det montert ytterligere et roterende lys på utsiden. I tillegg er det montert et speil i anlegget for å øke sikkerheten for både gående og kjørende.
• Etter at vi hadde innbrudd i en av bodene i beboerparkeringen er det montert 2 kameraer i anlegget. Disse gir en god billedgjengivelse av alle som passerer ut og inn gjennom både gangdør og kjøreport.
• I 2023 ble det gjennomført en beboersamling og for ytterligere å styrke trivselen og samholdet ønsker styret å gjennomføre to dugnader med etterfølgende beboersamling i 2024.

Styret har oversikt over følgende reklamasjoner som enda ikke er utbedret (Innkalling årsmøte, datert 09.04.2025):
• Ventilasjonsaggregatene i leilighetene. Feil på vifte og akslinger ble oppdaget i januar. 2025 Alle beboere er anbefalt å gjennomføre en service for å konstatere evt feil. Reklamasjon fremsendes av eier i Dalux.
• Vannlekkasjer i blokkene. Store utbedringer ble foretatt i 2024. Det er dessverre fortsatt noen lekkasjer i bl a Rortunet 4 og 8. Følges opp av styret.
• Flekker på gulv i svalganger. Dette ble utbedret i 2024. Resultatet ble tilfredsstillende i Rortunet 2, men det er fortsatt en del flekker på svalgangene i Rortunet 4 og 6. Følges opp av styret.
• Støpeasfalt i beboergarasjen ble utbedret i 2024. Styret har registrert at det fortsatt oppstår dype søkk etter bilhjulene på garasjeplassene. Reklamasjonen overfor utbygger er opprettholdt.
•Støy fra kjøpesenteret er fortsatt en utfordring. Noen beboere plages av støy som oppstår i forbindelse med varelevering (helg og natt), transport av traller i butikklokalene, drift av butikkene i helgene og treningsaktivitet på Sats. Utbygger samt kjøpesenteret har iverksatt en del tiltak, både bygning- og driftsmessige, uten at dette har hatt en tilfredsstillende positiv effekt. Styret har hatt gjentatte møter med Schage og Scala om forholdet og alle parter er positivt innstilt til å finne løsninger på problemet. Utfordringen er å finne ut hvilke tiltak som må iverksettes slik at støyen fjernes eller dempes tilstrekkelig. Styret har engasjert egen akustiker som har gjennomført lydmålinger og bistår styret i den videre oppfølging av denne saken.
• Utskifting av ødelagt lekeapparat.

Sameiet disponerer en leilighet som kan leies ut til gjester av beboerne.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 914,00
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune  kr 4 171,00
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune - legal pant  kr 644,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet - 10.750,-   
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning 4,58 promille  
Foto  kr 4 800,00

Oppdragsnummer 16-0096/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.2596

Sist oppdatert: 05. januar 2026 kl. 18:13