Ruglandveien 112C

Ruglandveien 112C, 1359 EIKSMARKA
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 36, bruksnummer 428, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 36, bruksnummer 359, ideell andel 1/5
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 36, bruksnummer 364, ideell andel 1/39
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 36, bruksnummer 365, ideell andel 1/5
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 36, bruksnummer 385, ideell andel 1/39
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 36, bruksnummer 359, ideell andel 1/5
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 36, bruksnummer 364, ideell andel 1/39
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 36, bruksnummer 365, ideell andel 1/5
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 36, bruksnummer 385, ideell andel 1/39
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 36, bruksnummer 359, ideell andel 1/5
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 36, bruksnummer 364, ideell andel 1/39
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 36, bruksnummer 365, ideell andel 1/5
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 36, bruksnummer 385, ideell andel 1/39

Totalt bruksareal BRA: 150 kvm

BRA-i:
Rekkehus:
Kjeller: 44 kvm: Trapperom, toalettrom, kjellerstue og tre boder.
1. etasje 47 kvm: Entré, gang, stue og kjøkken.
2. etasje 43 kvm: Trapperom, bad og tre soverom.

BRA-e:
Rekkehus:
1. etasje 16 kvm: Garasje (felles garasjerekke)

Åpent areal:
Rekkehus:
2. etasje 3 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.05.2026 utført av Anticimex v/ Knut Johnsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
- Bolig oppført i 1956.
- Grunnmur av betong.
- Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning.
- Støpt gulv mot grunn. Etasjeskiller av trekonstruksjoner.
- Yttertak av saltakskonstruksjon. Utvendig belagt med takstein fra omkring 1990. Undertak fra omkring 1990, av asfaltpapp. Pusset pipe. Renner og nedløp i metall.
- Entrédør med glassfelter. Orginale vinduer med karmer/ramme av tre fra byggeår. Vindu i stue og terrassedør + balkongdør i 2. etasje fra 1996.
- Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom ventiler.
- Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i kjellerstue.
- Tekniske anlegg fra byggeår. Vannrør av kobber. Vanninntaksrør i kobber. Hovedstoppekran er plassert på vanninntaksrør. Synlige avløpsrør i plast og støpejern. Stakeluke er plassert i bod 1. Varmtvannsbereder på 150 L (fra 1976) plassert i bod 1.
- Uinnredet kaldt loft. Adkomst via takluke og stige. Gulvet er stedvis kledd med panelbord. Synlige taksperrer. Lufteåpninger mellom taksperrer (nedre del av taket).
- Skorstein av teglstein fra byggeår. Åpen peis i kjellerstue.
- Utgang fra soverom 1 til balkong på 3 m2. Rekkverkshøyde er målt til 0,89 meter. Balkong i trekonstruksjoner med rekkverk av tre. Gulvoverflater er belagt med terrassebord.
- Dreneringen er fra byggeår. Enkelte nedløpsrør for takvann er ledet ned i rør, andre er avsluttet over bakkenivå. Tilnærmet flat tomt.
- Boligen har private stikkledninger tilknyttet kommunalt vann og avløp. Utvendige vann- og avløpsledninger er fra 2025.
- Sikringsskap plassert i trapperom i kjeller.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Toalettrom (vannrør, avløpsrør og ventilasjon).
- Tekniske anlegg (vannrør, avløpsrør og innvendig stoppekran).
- Andre rom (helhetsvurdering).
- Rom under terreng (innerdører og kontroll i lukkede konstruksjoner).
- Loft (kontroll av diffusjonssperre og kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler).
- Ildsteder (skorsteiner inne i boligen).
- Innvendige trapper (knirk i trappen).
- Etasjeskillere/skjevhetsmålinger (2. etasje).
- Yttervegger (luftig av ytterkledning og gnagersikring).
- Vinduer/ytterdører (vinduer/omramming).
- Yttertak (helhetsvurdering).
- Balkong (tilstand på rekkverk og overflatematerialer).
- Drenering (helhetsvurdering).

TG3:
- Bad 2. etasje: Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag Kr over 300 000.
- Kjøkken: Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes strakstiltak grunnet påviste skader og funksjonssvikt. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for total oppgradering av kjøkken. Sjablongmessig prisanslag Kr 100 000 - 300 000.
- Tekniske anlegg: Varmtvannsberederen har en alder og tilstand som tyder på at levetiden er passert. Det er observert drypplekkasje til utslagsvask. Konsekvens vurderes å være funksjonssvikt og risiko for følgeskader. Foreslått strakstiltak er komplett utskiftning av bereder med nødvendige tilleggsarbeider på tilhørende rør og komponenter. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utskiftning og medfølgende arbeider. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000.
- Ildsteder: Ildsted har ingen underliggende ubrennbar plate. Konsekvensen er at glør og gnister kan treffe brennbart materiale/gulvet når ildstedet brukes, noe som medfører risiko for brannsikkerheten. Foreslått strakstiltak og underliggende sjablongmessige prisanslag gjelder for etablering av ubrennbar plate på gulv. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000.

Øvrige kommentarer fra tilstandsrapporten:
- *Er det observert elektriske kabler som ikke er tilstrekkelig festet?: Ja, Det observeres enkelte kabler som ikke er tilstrekkelig festet i trapperom i kjeller.
- **Har boligen godkjent slukkeutstyr?: Det er ikke observert godkjent slukkeutstyr i boligen.
- **Har boligen tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon?: Boligen har ikke tilstrekkelig røykvarsling.
- ***Oppfyller boligen krav til rømningsveier?: Det vurderes at deler av boligen mangler tilstrekkelig antall godkjente rømningsveier. Kjelleretasje har ikke utgang direkte til sikkert sted, eller tilstrekkelig antall alternative rømningsveier som rømningsvinduer eller lignende.
- Boligen er oppført før krav om radonsperre og andre forebyggende tiltak ble innført. Grunnet oppføringstidspunktet til boligen vurderes det som sannsynlig at boligen har begrenset gasstetthet mot grunnen.

*Selger opplyser at kabler som ikke er tilstrekkelig festet i trapperom i kjeller er eldre antennekabler som ikke er i bruk.
**Selger opplyser at brannslukningsapparat og røykvarsler for 1. etasje er montert.
***Selger opplyser at kjeller er i sin helhet innredet før Plan -og Bygningslov av 1965. Vinduene i kjellerstuen tilfredsstiller ikke dagens krav til størrelse som rømningsvinduer.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

1. etasje:
Boligens hovedetasje består av entré og gang med videre adkomst til en lys og innbydende stue med gode møbleringsmuligheter. Kjøkkenet ligger separat og har plass til spisegruppe samt gode arbeids- og oppbevaringsflater.

2. etasje:
I andre etasje finner man trapperom, bad samt tre soverom av god størrelse. Etasjen fremstår som en funksjonell og familievennlig soveavdeling med plass til både hovedsoverom, barnerom og eventuelt hjemmekontor.

Kjeller:
Kjelleretasjen inneholder trapperom med adkomst til boligens øvrige etasjer, praktisk toalettrom samt en romslig kjellerstue som egner seg godt som ekstra oppholdsrom, TV-stue eller hobbyrom. I tillegg er det tre praktisk boder som gir gode oppbevaringsmuligheter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming av boligen med panelovner + peis/ ildsted plassert i kjellerstue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 09.07.1955. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
- Dagboknr 301051, tinglyst 20.02.1965, type heftelse: Vilkår i kjøpekontrakt: Servitutten er en kjøpekontrakt fra 1965 med bestemmelser om medfølgende realsameier (bl.a. eksklusiv bruksrett til 1/5 av garasjebygningen og andre andeler av fellesarealer), vilkår for innbetaling av kjøpesum m.m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligen ligger i et hyggelig og barnevennlig boligområde ved Eiksmarka / Øvrevoll. Boligen har en flott beliggenhet med kort vei til meste, hvor du har både dagligvarebutikk, offentlig kommunikasjon, barnehager og lekeplasser i gangavstand fra boligen. Det er for øvrig også kort vei til Eiksmarka barneskole, Østerås ungdomsskole og T-bane.

I nærområdet finnes et rikt utvalg av fritidsaktiviteter. Lysakerelven kan by på idylliske turstier og flere badekulper langs elven som lokalbefolkningen vet å sette pris på. I tillegg har du Jarmyra med sine flotte turområder og mange fotballbaner og Hagabråten friluftsområde med fotballbane, akebakke og turområder i nærområdet. Dersom hesteløp er av interesse har du Øvrevoll i nærheten av boligen, som byr på Norges eneste galoppbane. Det er kun en kort kjøretur til Bekkestua (svømmehall, håndballhall, fotballbaner, treningssenter, Bekkestua arena m.m.) samt til flere ridesentre og tennisbaner. For golfentusiasten ligger Grini og Haga golfbaner samt Oslo Golfklubb i nærområdet. Det er ellers kort vei til sjøen med bl.a. Storøyodden badeplass. Fra eiendommen er det kun en kort kjøretur til Bærumsmarka, som byr på milevis med flotte turstier, sykkelveier og preparerte skiløyper, samt badevann og gode rekreasjonsmuligheter. Her kan det nevnes Fossum idrettsanlegg med lysløype, samt en rekke aktive klubbmiljøer innenfor langrenn, skiskyting, hopp, allidrett, fotball m.m. Kort vei til Snarøya / Fornebu med turmuligheter langs kyststien og bademuligheter om sommeren.

Som nærmeste matbutikker finner du Extra på Eiksmarka kun et par hundre meter fra boligen, samt gangavstand til Eiksmarka senter. I kort kjøreavstand fra eiendommen finner du Østerås kjøpesenter, Bekkestua, Røa og CC-Vest. Både Bekkestua, Røa og CC-Vest byr på et svært godt utvalg av butikker, ulike service/helsetilbud, kafeer og spisesteder samt treningssenter.

God offentlig kommunikasjon med både buss og T-bane i nærheten. Ca. 200 meter fra boligen finner du nærmeste bussholdeplass "Nordjordet" med buss 140 med ruter mellom Skøyen / Bekkestua. På Skøyen stasjon har du også tilgang til både lokaltog og Flytog. Ca. 750 meter fra boligen har du Eiksmarka T-Bane med enkel transport mot byen.

Veibeskrivelse se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

- Gullungene Familiebarnehage
- Grini barnehage
- Eikebo barnehage
- Eiksmarka barneskole
- Østerås ungdomskole
- Eikeli videregående skole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 320 kvm. Tomten er opparbeidet med blant annet asfalt ved inngangsparti, plenarealer, trær og forskjellige beplantninger.

Egen parkering i garasje i felles garasjerekke + en utvendig P-plass foran garasjen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei fra Nordjordet og Ruglandsveien.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til "konsentrert småhusbebyggelse" i henhold til reguleringsplan "Nordjordet" med planID 1949057 datert 20.12.1949.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16 973,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20 000 kwh. pr. år (til informasjon har boligen vært ubebodd).
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 12 000,-.
Velavgift er kr 500,- pr. år (Eiksmarka Velforening).

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Eiendommen har privat brøyting som utføres på dugnad med egen snøfreser.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 01/27, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 188 549,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

9 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

225 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
226 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
245 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 226 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 245 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jon Alvsaker

Snarest etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp. Det gjøres oppmerksom på at selger i salgsperioden er på reise i USA som har store tidsforskjeller med Norge noe som medfører at selger kan ha problemer med å forholde seg til korte budfrister.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Boligoptimalisering  kr 2 950,00
Foto Enebolig  kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 10-0178/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26178

Sist oppdatert: 12. mai 2026 kl. 16:24