Fjellhus allé 14

Fjellhus allé 14, 0664 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 139, bruksnummer 73

Totalt bruksareal BRA: 349 kvm

BRA-i:
-1. etasje 91 kvm: Teknisk rom, bad
1. etasje 129 kvm: Entré, bad, 3 soverom, kjøkken, spisestue, stue
2. etasje 84 kvm: Bad/vaskerom, 3 soverom, kjøkken, stue

BRA-e:
-1. etasje 45 kvm: Garasje

Åpent areal:
1. etasje 34 kvm: Terrasse
2. etasje 4 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.09.2025 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er flere avvik fra godkjente byggetegninger. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/betong. Enebolig oppført i 1939, med bygget tilbygg fra 1957 og 1964. Bygningen er oppført på ringmur av betong. Etasjeskille av trebjelkelag. Yttervegger antas oppført med konstruksjonsvirke av tre, utvendig med kledd liggende kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, valmtak form, tekket med betongtakstein e.l (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2)
- Vegg: Ingen eller lite lufting i nedre kant av klemming mot grunnmur. Ingen musesperre ved garasjeside av boligen. Slitt/sprukket panel.
- Balkong: Rekkverkshøyden avviker fra dagens krav.
- Utvendig trapp har løst trinn og manglende rekkverk.
- Rom under terreng: Saltutslag i teknisk rom og bod mot garasje.
- Baderomsdør har svelling.
- Bad 2. etasje og 1. etasje: Vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsone. Høydeforskjell fra sluk til dør er mindre enn 25 mm. Det er noe skader/svelling på innredning.
- Kjøkken: Svelling i bunnplate og på skap.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Elektrisk anlegg: Det foreligger ikke dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget, det kan derfor ikke gis bedre tilstandsgrad enn TG2. Det anbefales derfor alltid utvidet kontroll da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde.
- Utvendige forhold: Utvendig fuktsikring er avsluttet under utvendig terreng. Grunnmur har sprekkdannelser.
- Det gis TG 2 grunnet alder på takkonstruksjon, vinduer, dører, membran på balkong, overflater garasje, overflater garasje, baderomsoverflater og membran på bad i 2. etasje og 1. etasje, vann- og avløpsledninger og drenering.

Tilstandsgrad 3 (TG3)
- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Avviket ble målt gjennom stue og kjøkken del i 2. etasje. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU)
- Det er ikke gjort undersøkelser av radonforekomst i forbindelse med rapporten. Dette gjøres med egnet utstyr i de kaldeste månedene i året.
- Påvist noe fukt og saltutslag på pipe på loft.
- Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann- og feiervesen før bruk
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca 3 meter være god helling vekk fra husets grunnmur. Dette kun til orientering og anbefalt på generelt grunnlag.

Det har vært påvist forekomst av råte på deler av utvendig kledning som ble utbedret i 2025.

For utfyllende informasjon, se tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Innholdsrik hel tomannsbolig over 2 plan. Boligen har en god planløsning og attraktiv beliggenhet i rolig gate. God størrelse på alle rom. Boligen inneholder entré, stuer, kjøkken, bad, soverom og god oppbevaringsplass. Boligen har store vindusflater som gir godt med naturlig lys. Flotte uteplasser, to garasjer samt oppstillingsplasser for bil. Boligen har hatt flere større oppgraderinger tidlig på 2000-tallet, blant annet nytt tak, ny kledning, utskiftning av vinduer og dører samt utført drenering.
Boligen er er delt opp i to enheter med egne innganger hvor 1. etasje og kjeller er en egen enhet og 2. etasje en egen. Flere overflater i 1 og 2 etasje er malt i nyere tid, samt nytt gulv i hele 1 etasje. Huset ble utvendig malt i 2025.

Innhold:

FØRSTE ETASJE
Velkommen inn! Romslig med god plass til å hente fra seg yttertøy og sette fra seg sko.

STUE
Stuen er romslig og kan enkelt innredes med en hyggelig sofagruppe og tilhørende sofabord, samt annet ønskelig stuemøblement.

SPISESTUE
Stor spisestue som kan innredes med langbord. I spisestuen er det en herlig peis - perfekt for kalde vinterkvelder. Utgang til en stor terrasse på 34 kvm. God plass til utemøbler og grill. Videre adgang til en pent opparbeidet hage.

KJØKKEN
Kjøkkenet er holdt i en åpen løsning mot spisestuen. Kjøkkeninnredning fra 2006 med profilerte fronter. Benkeplate av laminat og stein. Nedsenket oppvaskkum i rustfritt stål. God skap- og benkeplass. Integrert med platetopp og stekeovn. Opplegg oppvaskmaskin og kjøleskap. Ventilator over kokeplass.

BAD
Pent flislagt bad fra 2000 med gulvvarme. Himling med malte plater og innfelt downlights. Innredet med vegghengt klosett, baderomsinnredning med heldekkende servant, speil og dusjvegger. Elektrisk styrt vifte.

SOVEROM
Tre romslige soverom. Hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og garderobeskap. De to andre soverommene egner seg flott som barnerom, gjesterom eller kontor.

ANDRE ETASJE
ENTRÉ
Velkommen inn! Inngangsparti fra 1. etasje med trapp opp. Entréen er romslig og har god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko.

STUE
Romslig stue med god plass til sofagruppe samt spisebord. Store vindusflater som gir godt med naturlig lys. Utgang til en balkong på 4 kvm.

KJØKKEN
Kjøkkenet er holdt i en åpen løsning mot stuen. Kjøkkeninnredning fra 2023 med glatte fronter. Laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Integrert med platetopp, stekeovn, micro, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. Ventilator over kokeplass.

BAD
Flislagt bad med gulvvarme fra 2006. Himling med malte plater og innfelt downlights. Innredet med vegghengt klosett, baderomsinnredning med heldekkende servant, speil og badekar. Opplegg for vaskemaskin. Elektrisk styrt vifte.

SOVEROM
Tre romslige soverom. Hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og garderobeskap. De to andre soverommene egner seg flott som barnerom, gjesterom eller kontor.

UNDERETASJE:
I underetasjen finner du et praktisk teknisk rom/vaskerom, kjellerstue, rom benyttet som soverom/trimrom og bod. Kjeller har god takhøyde og rom for utvikling. Takhøyden ble målt i gang til ca. 2,26 m.

Rom i underetasjen er ikke godkjent som varig opphold. Se punkt om "Ferdigattest".

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger: Hvitevarer på kjøkken
Medfølger ikke: Hvite garderobeskapet i kjellerrom og taklampe på hovedsoverom 1. etasje

Boligen er i hovedsak oppvarmet med radiatorer tilkoblet bergvarmeanlegg. Elektrisk gulvvarme på bad i 1 etasje. Åpen peis i 1.etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eier har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 11. oktober 2025 – 31. desember 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1938.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 1938. For at et ekspedisjonsdokument skal anses som ferdigattest må det være attestert. Dette ekspedisjonsdokumentet er ikke attestert, men er en indikasjon på at bygget er oppført lovlig.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Videre foreligger det ferdigattest på garasjetilbygg og terrasse datert 09.01.1997 samt et arkivkort med henvisning til at ferdigattest kan gis den 23.05.1958.

Det er i 2003 gitt tillatelse til terrengarbeider og støttemur mellom Fjellhus Allé 12 B og 14, saken er ikke avsluttet med ferdigattest. Dokumentene følger vedlagt.
Det foreligger en privat avtale med eierne av Fjellhus alle 12 (seksjon 2) om oppsett av forstøtningsmur mellom nr. 14 og 12B frem mot eiendomsgrensen til nr. 16. Se vedlegg.

Det er følgende avvik fra godkjente byggetegninger:
Kjeller:
- Uinnredet kjeller er opprinnelig byggemeldt som boder.
- Trimrom er byggemelder som rulle/tørkerom
- Teknisk rom er byggemeldt som vaskekjeller.

1. og 2. etg.:
- To av soverommene pluss gang er opprinnelig byggemeldt som spiseværelse.
- Bad er utvidet utover WC.
- Det er åpnet opp mellom kjøkken og stue for å lage en større åpen løsning.
- I 2. etg. balkongen utvidet.

Rom som opprinnelig er byggemeldt som boder er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 7 servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet en erklæring med forpliktelser til kommunen vedr. offentlig kloakkledinger, bruksrett for nabo bak til kjørbar vei som går over denne eiendommen, erklæring vedrørende Fjellhus allé 12B sin eksklusive bruksrett til ca 150 kvm av tomten til denne eiendommen som strekker seg fra østre grense mellom nr. 14 og 12B, langs forlengelse av nordre grenselinje og videre frem mot eiendomsgrense til nr. 16 mv. Se vedlegg vedr. dette.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andre etasje er leid ut idag for kr 19 000,-.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Teisen er et meget attraktiv, barnevennlig område med umiddelbar nærhet til det meste en måtte trenge i hverdagen. Nærhet til herlige parker som bl.a Lunden og velutstyrte lekeplasser, skatepark og utendørs treningsapparater.

Like ved finner du gode kollektivtilbud med blant annet buss og T-bane fra Helsfyr, Brynseng eller Hellerud med ca. 7 minutter reisetid til Jernbanetorget, samt flybuss. Buss nr. 66 og 76 tar deg til Helsfyr T på 4 minutter. Fra Helsfyr T kan du ta linje 1, 2, 3 og 4 som alle går til sentrum. Buss 100, 110 og 300 fra Ulvenkrysset, og buss 23 og 24 fra Teisenkrysset. Det er også gangavstand til Bryn stasjon med togavganger i retning Asker og Lillestrøm.

Det er kort vei til en rekke dagligvarebutikker med blant annet Rema 1000 med post i butikk og Vitusapotek i samme bygg, og søndagsåpen Joker like ved boligen. Kort vei til Fyrstikktorget, Hasle Torg, Alna senter, Bryn senter og Tveita senter med de fleste servicetilbud og fasiliteter du skulle trenge. På Tveita senteret finner du blant annet bakeri, Vinmonopol, Normal, Nille, Lindex og daglighandel (Meny). Alna senter er Norges største faghandelssenter og ligger rett ved E6 i Groruddalen. Her finner du en rekke butikker med blant annet Elkjøp, Biltema, Maxbo, Skeidar, XXL, Vinmonopolet samt flere kaféer og spisesteder.

Bydelen har flere aktivitetstilbud som Bryn kunstgressbane med ballbinge, Valle Hovin med andedam, fotballbaner, skøytebane, treningssenter og diverse andre fritidstilbud. For deg som skulle ønske innendørs treningsstudio er EVO Teisen ikke langt unna, Sats på Hellerud og FX Fitness Club Treningssenter på Intility arena. På Valle Hovin ligger Vallhall Arena med treningssenter, fotballbane, skøytebane og diverse konsertarrangementer. Hovindammen er en liten spasertur unna - en liten perle med store grøntområder, sittebenker og gangstier.

Like i nærheten ligger Alnaparken med turvei langs Alnaelven ned til sentrum og opp til Lillomarka. Kort vei Østmarka som byr på flotte turområder både sommer- og vinterstid. Stier, lysløyper og turveier som er fine til turgåing, sykling og løping. Om vinteren blir det kjørt opp skispor i lysløypene. Det er muligheter for en gåtur til markastuene. Hos Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet kan du få kjøpt diverse bakst, varmretter m.m. hele året. I Østmarka finner du bl.a. Nøklevann og Ulsrudvann med flotte badeplasser. Hos Nøklevann ro- og padleklubb, er det mulighet for leie av kanoer og kajakker for klubbens medlemmer.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Fjellhus allé sokner til Bryn skole (1.-7.trinn) og Fyrstikkalléen skole (8.-10.trinn).

Det er flere barnehager i området som Læringsverkstedet Bryn estetiske barnehage og Teisentoppen barnehage.

Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 908 kvm. Små deler av huset til nabo bak (Fjellhus allé 12C) strekker seg over eiendomsgrensen til nr 14. Eiendomsgrensen strekker seg også over Fjellhus allé gaten. Se vedlagt matrikkelkart.

Eierne av Fjellhus alle 12 B (gnr./bnr. 139/300) har adkomstrett over tomten samt eksklusiv bruksrett til ca. 150 kvm av tomten. Se punktet "Tinglyste heftelser og rettigheter", samt vedlegg.

Boligen har to garasjeplasser. Det er også muligheter for å parkere biler foran inngangspartiet og foran garasjene.
Ladeboks for EL-bil medfølger.

Utover dette gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.
Det er innført beboerparkering i dette området (ytre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 1,- pr. år.
Beboere må fortsatt søke for å få en gyldig tillatelse.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/priser-for-beboerparkeringstillatelse/#toc-1

Eiendommen har adkomst via kommunal vei som strekker seg over eiendommen.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 (Småhusplanen) datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Småhusplanen er under revisjon. «Småhusområdene må i større grad skjermes for ytterligere fortetting, og utbygginger bør skje med sterkere vern av de grønne verdier i områdene. Planrevisjonen må samtidig, innenfor rammene for nevnte føring, søke å forenkle og klargjøre aktuelle reguleringsbestemmelser med sikte på at byggesaksbehandlingen kan gjennomføres enklere og billigere.» I forbindelse med dette er eiendommen også omfattet av midlertidig byggeforbud.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer 202455289 - Byggesak. Gjelder Fjellhus allé 11 - Riving og oppføring av garasje og drivhus. Det ble gitt tillatelse til tiltak 14.10.2024.

- Saksnummer 202200153 - Byggesak. Gjelder Caspar Storms vei 7 - Oppføring av vinterhage, basseng, teknisk rom, innsetting av skyvedør. Det ble gitt tillatelse til tiltak 24.05.2022.

- Saksnummer: 202118881 - Reguleringssak. Gjelder Teisenveien 40 - riving, oppføring av nybygg og utvidelse av Bryn skole. I revidert planbeskrivelse fra 17.01.2024 fremkommer det at Bryn skole har behov for større kapasitet, og skolen har et rehabiliteringsbehov. Skolebehovsplanen 2018-2027 legger opp til at Bryn skole skal utvides permanent, med større klasseroms- og gymsalkapasitet. Da gjeldende planer i området er utdaterte og ikke i tråd med dagens situasjon, er det ønskelig å regulere både skoletomten og tilliggende Brynbanen. I tillegg innlemmes en del av Teisenveien for å sikre at alléen langs veien opprettholdes som kulturminne. Tiltaket omfatter imidlertid bare skoleanlegget. Det er gitt en rammetillatelse for tiltaket 19.01.2026. Søknaden gjelder rehabilitering og utvidelse av Bryn skole i bydel Alna. Tiltaket omfatter riving av skolebygg i nord og gymsal i øst, oppføring av nytt skolebygg og idrettsbygg, rehabilitering av eksisterende bygningsmasse og oppgradering av utomhusanlegget.

- Saksnummer 201917487 - Reguleringssak. Klosterheimveien 1 - planforslag til politisk behandling. Planforslag ble sendt til politisk behandling 24.03.2025. Klosterheimveien 1 AS foreslår å omregulere Klosterheimveien 1 på Teisen fra garasje- og parkeringsanlegg til boligformål, med areal for forretning, annen offentlig eller privat tjenesteyting og bevertning i deler av byggets første etasje. Det legges til rette for i overkant av 50 nye boliger i et vinkelformet bygningsvolum på maksimalt 5 etasjer.

Området er i vekst og en del av den spennende Hovinbyen. Hasle er utpekt som byutviklingsområde i Kommuneplan 2015 – «Oslo mot 2030». I veiledende plan for offentlig rom på Hasle er det blant annet skrevet om utbedring/ombygging av Økernveien (regulert), med prioritering av sammenhengende løsninger for gående og syklende på hver side av veien. Grenseveien er også regulert med bl.a. midtrabatt som opparbeides i disse dager. Hovinbyen skal bli en velfungerende og selvstendig del av Oslo, og en forlengelse av indre by i retning Groruddalen. Her skal det komme butikker, spisesteder og andre tilbud folk trenger i hverdagen. Økern og Bryn skal utvikles til viktige byområder, med kollektivknutepunkt, handlegater og næringsliv – på samme måte som for eksempel Majorstuen.
Se også https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/hovinbyen/#gref.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 35 160,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.
Det påregnes eiendomsskatt etter hvert som verdi/formuesverdien på boligen stiger. Det er beregnet eiendomsskatt på ca. 17 342,- ihht. formuesverdi for 2025.

Nåværende eier har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen. Les mer under punktet "Oppvarming".

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 23.332,- gjennom Fremtind.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av kabel-tv og internett. Kr 499,- for internett pr. mnd og kr 429,- for TV pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4 314 187,-. for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

13 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

347 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
368 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
14 268 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sadia Abbas og Mohammad Amjad

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke: Krogsveen.no, Hjem.no, Finn.no, nettaviser, sosiale medier og BSR  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger kr 3.500,- pr stk (opp til 3 stk kostnadsfritt)

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale (Arealbekreftelse, reguleringskart ol)  kr 1 045,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidige (eks 5,71‰ av priantydning maks forsikringspremie kr 65.000,-):  kr 65 000,00
Foto - dagfoto  kr 7 200,00
Tilstandsrapport og plantegning fra takstmann - faktura til megler  kr 19 950,00

Oppdragsnummer 37-0448/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25448

Sist oppdatert: 04. februar 2026 kl. 15:04