Brattvollveien 121

Brattvollveien 121, 1164 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 181, bruksnummer 882, ideell andel 1/1
Andelsnummer 85, Munkerudsletta Borettslag, organisasjonsnummer 950016418

Totalt bruksareal BRA: 120 kvm

BRA-i:
2. etasje 53 kvm: Stue/kjøkken.
1. etasje 53 kvm: Entré/gang, bad, tre soverom og toalettrom.

BRA-e:
1. etasje 14 kvm: To uteboder.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 9 kvm: Balkong.
1. etasje 10 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.02.2026 utført av Anticimex AS v/Christian Ulrich Johansen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et rekkehus oppført i 1975. Bygningen har bærende søyler av betong, og bærende konstruksjoner av stål og tre. Bygget er oppført med krypkjeller. Yttervegger er i trekonstruksjoner med utvendig stående trekledning, og etasjeskillere er av tre. Taket er en flat konstruksjon med gesims, tekket med asfaltpapp fra 2022/2023. Boligen har vinduer med trerammer fra byggeåret med glass fra 1999 og 2014, samt nyere vinduer fra 2017. Entrédøren har glassfelter og sikkerhetslås, og balkongdørene er fra byggeåret med glass fra 2014. Innvendige dører er profilerte.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Kjøkken
- Avløpsrør: Skjult avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 2.etasje: I stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader.
- 1.etasje: I entré/gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader.

Krypkjeller
- Helhetsvurdering: Krypkjelleren har redusert tilkomst, noe som ikke gir tilstrekkelig grunnlag for en fullstendig vurdering. Krypkjellere er en konstruksjonstype som erfaringsmessig har forhøyet risiko for fuktskader. Det er registrert stedvis rustdannelser på bærende dragere samt enkelte fuktmerker på himlingsplater av trefiber. Enkelte søyler har liten avstand til terrenget. Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren. Det er utført fuktmåling med egnet instrument i tilgjengelig treverk. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 11,9 vektprosent. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes. Det er observert lagring av organiske materialer i krypkjelleren. Slike materialer kan trekke til seg fukt, noe som kan føre til mugg- og sopputvikling, samt tiltrekke skadedyr. Selv om det ikke er observert at dette har medført problemer, anbefales det på generelt grunnlag å fjerne organiske materialer fra krypkjelleren.

Yttervegger
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning: Ytterkledningens materialer viser stedvis tegn til begynnende nedbrytning og elde. Over vannbrett mellom 1.etasje og 2.etasje er det observert noe råteskader i nedre del av enkelte bord. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.
- Ytterdører og omramming: Ved funksjonstesting ble det registrert at dørblader til balkongdører står skjevt i forhold til karmen, noe som gir betydelig kontakt med dørterskel/karm. Balkongdørene viser begynnende tegn til slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassebord og rekkverk viser tegn til slitasje.

Terrasse
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen viser tegn til slitasje.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning.

Drenering
- Helhetsvurdering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/ bærende søyler i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk - Tilliggende isolert utebod
- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Henviser til avsnitt om krypekjeller.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold). På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Taktekkingen (med tilhørende beslag) er ikke fysisk undersøkt, og derfor kun vurdert på bakgrunn av bygningsdelens alder, med den begrensning dette innebærer.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Konstruksjonen var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet underliggende plater, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Terrasse
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet manglende tilkomst, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Grunnmur og fundament
- Grunnmur og fundament: Bærende søyler er ikke tilgjengelig for tilstrekkelig undersøkelser på grunn av begrenset tilkomst i krypekjeller.

Andre byggverk - Tilliggende isolert utebod
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket er ikke inspisert grunnet is og snø på befaringstidspunktet.

Helse, miljø og sikkerhet
- Innvendige trapper - Rekkverk og håndløper: Det registreres følgende: Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter samt åpninger i trappen er på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
- Balkonger - Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverket er ikke utformet slik at det forhindrer klatring. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2022:
- Renovert bad, våtromssertifikat og FDV-dokumentasjon foreligger (utført av Hagen byggtjenester)
- Oppgradert toalettrom, FDV-dokumentasjon foreligger
- Rehabilitering av deler av elektrisk anlegg, samsvarserklæring foreligger

2017:
- Nye vinduer med karmer og rammer av tre

2012:
- Diverse elektrisk arbeid og bytte av sikringsskap utført av G4 Elektro A/S, dokumentasjon foreligger

Ukjent årstall:
- Installert automatisk vannstopper med fuktsensor på kjøkken

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Utskifting av lysarmatur i garasjens plan 1 til LED-armatur

2024:
- Isolering av vannrør under husene
- Levering av nye brannslukkere til alle andeler
- Installasjon av 10 nye ladeplasser på garasjetaket
- Bytte av kjøkkenvinduer

2023:
- Ny taktekking med asfaltpapp
- Tilbygg med ny garasjeplass
- Installasjon av ladbare lamper på garasjetaket
- Installasjon av nye varmekabler i trapp til garasjen

2022:
- Montering av fuktsensor for varmekabler i trapp og gangvei
- Nye porter i garasjen
- Nye lekeapparater

2021:
- Delvis panelutskifting og beising av alle andeler

2020:
- Oppgradert fotballbane

2019:
- Tilrettelagt for lading av el-biler i garasjeanlegget
- Byttet vinduer

2018:
- Nye armaturer i veilyset og bytte av vinduer

2017:
- Byttet kjøkkenvinduer

2016:
- Ny asfalt i innkjøringen fra Brattvollveien og reparasjon av gangvei

2015:
- Taktekking og utskiftning av beslag, luftehatter, renner og nedløp

2014:
- Delvis panelutskifting, utskifting av utvendig panel og beising av alle hus

2011:
- Gjenoppbygging av Brattvollveien 123-129 etter brann
- Rehabilitering av garasjeanlegget med betongrehabilitering, nytt elektrisk anlegg og nye fasadeplater

2010:
- Isolering av vannrør og bytte av varmekabler i nedløp og vannrør

Dette er et gjennomgående og velholdt rekkehus med en smart, omvendt planløsning fordelt over to etasjer. Andre etasje er viet til det sosiale livet med en åpen stue- og kjøkkenløsning, mens første etasje rommer en adskilt og rolig soveromsavdeling. Boligen er betydelig oppgradert de siste årene, med blant annet et moderne bad og toalettrom fra 2022, som gir en tidsriktig og bekvem standard.

Entré:
Inngangspartiet i første etasje har et praktisk flislagt gulv med gulvvarme. Entréen går over i en gang som fordeler tilgang til etasjens øvrige rom, og har direkte utgang til en overbygget terrasse. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert her.

Terrasse:
Fra gangen er det utgang til en overbygget terrasse på 10 m². Dette gir et lunt og skjermet uterom med enkel adkomst fra boligens første etasje.

Bad:
Badet ble rehabilitert i 2022 og har en gjennomført moderne standard. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Innredningen består av en vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant, speilskap med overlys og stikkontakt. Videre er det et dusjhjørne med glassdører, regn- og hånddusj, samt et vegghengt toalett. Det er opplegg for vaskemaskin, og rør-i-rør-systemet er installert med fordelerskap på badet.

Toalettrom:
I tilknytning til gangen ligger et separat toalettrom, også dette oppgradert i 2022. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme, vegghengt toalett og en flislagt benkeplate med ovenpåliggende servant og speil med belysning.

Soverom:
Boligens tre soverom er praktisk samlet i første etasje, adskilt fra de sosiale sonene i etasjen over. Alle rommene har parkett på gulvet og malte overflater.

Stue og kjøkken:
En intern trapp leder opp til andre etasje, hvor en åpen løsning mellom stue og kjøkken skaper en lys og luftig atmosfære. Stuen har parkettgulv og god plass til sittegruppe. Kjøkkeninnredningen fra 2012 har slette fronter og benkeplate i laminat med en planlimt oppvaskkum i rustfritt stål. Av integrerte hvitevarer finnes stekeovn, induksjonstopp og et kjøleskap med fryser og vann/isbitmaskin. En ventilator er tilkoblet avtrekk over kokesonen. Varmtvannsberederen på cirka 110 liter er plassert i kjøkkenbenken.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en balkong på 9 m², som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet.

Overflater:
Gulvoverflater: Parkett i oppholdsrom og soverom. Flislagt gulv med gulvvarme i entré, bad og toalettrom.
Vegger: Overveiende malte flater. Flislagte vegger på bad, og en kombinasjon av malte flater og fliser på toalettrom.
Himling: Hovedsakelig malte flater. Himlingsplater på toalettrom.

Lagring:
Boligen disponerer to uteboder ved inngangspartiet, en uisolert på 4 m² og en isolert på 10 m², som gir rikelig med lagringsplass. Det disponeres også en biloppstillingsplass med elbil-lader i et felles parkeringsanlegg.

For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke disse forholdene som er gitt TG2 og 3 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Boligen varmes opp med elektrisitet, primært via panelovner. Det er elektrisk gulvvarme i entré, bad og toalettrom.

Det er utstedt ferdigattest for nybygg av rekkehus datert 04.08.1976. Attesten omfatter de bygningsmessige forhold samt opparbeidelse av tomten, og gjelder ikke for installasjon av sanitæranlegg, sentralvarmeanlegg, gass og elektrisitet. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger en approbasjon for rekkehus datert 07.02.1974. Dette var den opprinnelige tillatelsen forut for ferdigattesten.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra byggeåret, mottatt av Oslo Bygningskontroll 08.03.1974. Takstmann har ikke vurdert samsvar mellom tegninger og dagens bruk, da tegningene ikke ble fremlagt på befaringsdagen. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

En sammenligning av de godkjente tegningene mot dagens situasjon viser flere avvik:
- Opprinnelig vaskerom, som var godkjent som tilleggsdel, er i dag innlemmet i gangen, som er hoveddel. En slik bruksendring er normalt søknadspliktig.
- Det er etablert en overbygget terrasse i 1. etasje som ikke fremgår av tegningene. Oppføring av terrasse kan være søknadspliktig.
- Det er to utvendige boder, mens tegningene kun viser én. Oppføring av bod kan være søknadspliktig.

Det er ikke funnet dokumentasjon på at disse endringene er omsøkt og godkjent hos kommunen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

1978/17922-2/105 24.08.1978 FORKJØPSRETT
RETTIGHETSHAVER: OBOS

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vei og elektriske kraftlinjer.

Eiendommens rettigheter:

Det er ingen tinglyste rettigheter på eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

I tillegg er korttidsutleie av hele boligen tillatt i opptil 30 døgn i løpet av året.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til Brattvollveien 121, en adresse som plasserer deg i hjertet av det etablerte og familievennlige boligområdet Munkerud. Dette er et nabolag hvor hverdagslogistikken for en aktiv familie går opp, med en trygg og rolig atmosfære som base.

For barnefamilier er beliggenheten ideell. Med flere barnehager i umiddelbar nærhet, som Munkerudsletta og Bakketoppen kun noen få minutters gange unna, blir morgenleveringen enkel. Munkerud skole ligger under ti minutters gange fra døren, noe som betyr en trygg og kort skolevei for de minste. For de eldre barna er det også kort vei til flere ungdoms- og videregående skoler.

Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres til fots hos Kiwi Nordstrand eller Matkroken Ljabru. For et bredere utvalg av butikker og tjenester er Sæter Torg en kort kjøretur unna, og Lambertseter Senter med Vinmonopol er også lett tilgjengelig med bil på cirka fem minutter. Området har gode kollektivforbindelser med både buss og trikk, som effektivt tar deg til sentrum og andre deler av byen.

Fritiden kan nytes med et rikt utvalg av aktiviteter. Nærheten til idrettsanlegg som Leirskallen flerbrukshall og flere treningssentre gir mange muligheter for en aktiv livsstil. Samtidig er Munkerud en grønn oase som inviterer til turer og rekreasjon i nærområdet, perfekt for både løpeturer og rolige søndagsturer med familien.

Adkomst til felles garasjeanlegg og gjesteparkering i Brattvollveien fra Nordstrandveien via Munkerudveien, Breiens vei (til venstre), Oberst Rodes vei (til høyre), Munkerudvollen (til venstre) og Magnus Hyldes vei. Følg så skilting til nr 85.
Alternativ gangadkomst til borettslaget fra Munkerudvollen.

Flere barnehager i området, med bl.a. Munkerudsletta barnehage inne på borettslagets eiendom.
Kort og lite trafikkert skolevei til Munkerud skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Borettslagets tomt er pent opparbeidet med fellesarealer som inkluderer busker, hekker, trær og frukttrær. For beboerne finnes det også lekeplasser med benker og en fotballbane. Kartgrunnlaget kan ikke benyttes til oppmålingsteknisk prosjektering, og grenser kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

I følge selger disponerer boligen en parkeringsplass i felles garasjeanlegg, hvor leie er inkludert i husleien. Det er tilrettelagt for elbillading, og boligen har en egen elbillader. Besøksparkering finnes på taket av parkeringshuset. Borettshavere uten bil kan leie ut garasjeplassen, med fortrinnsrett for borettslagets medlemmer.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-1867 datert 22.11.2000.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Det henvises til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale felleskostnader er kr 6 033,- per måned. Dette inkluderer internett, garasjeplass, forretningsførsel, betjening av andel fellesgjeld, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, samt øvrige normale driftsutgifter for borettslaget.

Felleskostnadene er fordelt slik:

- Felleskostnader: kr 5 804,-
- Bredbånd: kr 229,-

Øvrige løpende kostnader opplyst av selger:
- Strøm: Ca. kr 14 000,- per år, basert på et forbruk på ca. 12 500 kWh. Det er tegnet Norgespris på strøm, låst for 1 år.
- TV/Internett: Internett er inkludert i fellesutgiftene.
- Alarm: Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Eiendomsskatt faktureres separat sammen med felleskostnadene i mai, juni, september og november for de leilighetene det gjelder. For 2025 var dette ca. kr. 4 000.

Siden borettslagets lån har flytende rente, kan felleskostnadene endres ved rentejusteringer.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 285 332 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 7 014,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 76 303,01 pr. 29.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 9 537 195,- pr. 29.01.2026 og fordelt på tre lån med følgende lånevilkår:

Lån 1:
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207360678
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,19%
Restsaldo 420 164,00
Innfrielsesdato: 30.10.2026
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Lån 2:
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207987964
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,19%
Restsaldo 1 839 754,00
Innfrielsesdato: 30.10.2029
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Lån 3:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208360310
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,19%
Restsaldo 7 277 277,00
Innfrielsesdato: 30.05.2039
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

8 850 000,00 Prisantydning
76 303,01 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 926 303,01 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 945 749,01 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Cathrine B. Nordhus og Alf Nordhus

Boligen er tilknyttet Munkerudsletta Borettslag.
Borettslaget består av 125 andeler.
Forretningsfører er Obos.
Dugnad må påregnes.
Hund eller en katt, må søke styret om dette. Hunden skal alltid føres i bånd på borettslagets område.

Foretatt påkostninger de senere år i regi av borettslaget:
2024: Isolering av vannrør under husene. Nye brannslukkere i alle andeler. Rehabilitering av garasjen etter brannen august 2024. Installering av 10 ladeplasser på taket av garasjen.
2023: Tilbygg ny garasjeplass, ladbare lamper på garasjetaket, nye varmekabler i trapp til garasjen.
2022: Nye porter i garasjen, nye lekeapparater. Mindre vedlikehold av kantstein og nytt sluk i vei.
2021: Delvis panelutskiftning, beising av alle andeler, lys på fotballbanen og utbedring av veien til banen.
2020: Oppgradert fotballbane.
2019: Ladeanlegg til el-biler. Byttet noen vinduer.
2018: Nye armaturer i veilyset. Byttet noen vinduer.
2017: Byttet kjøkkenvinduer og vedlikehold av gjerder.
2016: Ny asfalt i innkjøringen fra Brattvollveien, samt reparasjon av gangvei.
2015: Taktekking og utskiftning av beslag. Luftehatter, renner og nedløp.

Styret i borettslaget opplyser at det arbeides med en vedlikeholdsplan for borettslaget, men at det vil ta noe tid før denne er klar. I 2026 er det planer om å gjøres vedlikehold på spesifikke andeler og annet nødvendig vedlikehold som følge av skader, som borettslaget har ansvar for å utbedre. På sikt vil det være aktuelt å etterisolere husene.

Borettslaget kjøper vaktmestertjenester som har vintervedlikeholdet av kjøreveiene, tilførselsveiene til garasjen og garasjetaket, gressklipping av fellesarealer, stell av busker og hekker på fellesområder, vedlikehold av lekeplasser med benker, samt beskjæring av frukttrær på fellesområdene.
Styret og frivillige beboere bidrar til snørydding av gangveier og trapper, samt områdene rundt avfallsbeholderne.

Det er vedtatt retningslinjer for utbygging av rekkehusene og oppsetting av bod. Styret må kontaktes dersom dette skulle være aktuelt.
Fra vedtektene: En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre utbygging av sin andel så lenge det benyttes utbygningsalternativer som er godkjent av generalforsamlingen. Med utbygging menes påbygg, tilbygg, andre konstruksjoner og endringer av boligen eller tilliggende areal. De godkjente utbyggingsalternativene er beskrevet i bebyggelsesplanen. Utbygging kan ikke gjennomføres før det foreligger godkjent byggetillatelse fra plan- og bygningsetaten med mindre annet følger av plan– og bygningsloven. Andelseier må før oppstart av utbygging signere på borettslagets til enhver tid gjeldende avtale/erklæring for utbygging av bolig. I tillegg må andelseier følge brukerhåndbokens bestemmelser om utbygging. Signert avtale/erklæring er en forutsetning for styrets godkjenning av utbyggingen. Utbygging kan ikke nektes uten saklig grunn.

Hager og garasjeplasser er fellesarealer som styret i borettslaget fordeler og kan omdisponere.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringkart  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 24 210,00
Foto - kr 9 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0018/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2618

Sist oppdatert: 17. april 2026 kl. 12:34