Romsdalsgata 7A

Romsdalsgata 7A, 0556 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 227, bruksnummer 330, ideell andel 1/1
Andelsnummer 12, Borettslaget Romsdalsgata 7, organisasjonsnummer 988 131 849

Totalt bruksareal BRA: 36 kvm

BRA-i:
3. etasje 31 kvm: Entré, soverom, bad, stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Bod.

Boligen disponerer én kjellerbod, markert nr. 10.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.03.2026 utført av Tore Jan Fevang.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1899 og ble rehabilitert i 2007/2008. Vinduer med 2-lags glass mot bakgård og vinduer med koblet glass mot gaten. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

TG3
Det er målt høydeforskjell på gulvet på over 30 mm. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

TG2
Utvendig:
Vinduer - Fremstår med forventede vær- og aldringsslitasjer og fremstår med reduserte isolerende egenskaper og tetthet. Øvre vinduer mot gate sitter fast.

Innvendig:
Overflater - Bruksslitte gulv. Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.
Ventilasjon - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Våtrom:
Overflater - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen i vegg. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Hulltaking - Foretatt ved/i skap på soverom uten å påvise unormale forhold. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 0. TG er satt med tanke på alder og materialevalg/levetid.

Kjøkken:
Overflater og innredning - Kjøkkenskap på sidene av ovn har varmeskader som følge av utbedret feil på ovn.
Avtrekk - Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

TG IU (tilstandgrad ikke undersøkt)
Våtrom - Det er avløpsrør av støpejern/plast.
Andre installasjoner - Elektrisk oppvarming. Det benyttes løse gulvstående ovn.

TG U (undersøkt, men ikke gitt tilstandsgrad)
Elektrisk anlegg - Det foreligger ikke samsvarserklæringer eller rapporter for det innvendige elektriske anlegget i leiligheten. Elektrisk anlegg er kun vurdert og visuell besiktiget av takstmann som ikke har spesiell kompetanse eller autorisasjon på elektriske anlegg. På dette grunnlag anbefales det gjennomgang av EL-fagmann for utvidet el-kontroll.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- List på innsiden av baderomsdør er eksponert for fukt fra dusj.
- Det er avdekket konstruksjonsfeil i taket på boligblokken. Dette medførte omfattende fuktskader i leilighet i toppetasjen. Borettslaget har tatt opp lån, anbud er valgt og feilen utbedres.
- Kjøkkenskap på sidene av ovn har varmeskader som følge av utbedret feil på ovn.
- Malingsskader på soveromsvegg og stuevegg.

2017:
- Etter en tidligere konstruksjonsfeil på badegulvet (benyttet feil avrettingsmasse) ble gulvet utbedret.
- Gamle fliser og avrettingsmasse/støp ble tatt opp. Ny støp med fall til sluk ble lagt, samt nye gulvfliser. Arbeidene er opplyst å være utført av "Nordlys VVS AS".
- Det ble satt inn ny dør og karm inn til soverommet.

2013 :
- Nye svingdører.

2007:
- Klassisk bygård renovert i 2007. Det foreligger ferdigattest fra 20.06.2008 på oppdeling av leiligheter og ny loftsleilighet.
- Ombygget fra opprinnelig løsning. Kjøkken og bad antatt fra denne tiden samt rør og el-arbeider.

ENTRÉ
Velkommen inn i en lys og hyggelig entré! Leiligheten ligger i byggets tredje etasje med inngang via felles, inngjerdet gårdsrom og trapper til etasjeplan. Her får du et umiddelbart godt førsteinntrykk, med malte veggflater og slitesterk eikeparkett på gulvet som er gjennomgående for leilighetens øvrige oppholdsrom.

KJØKKEN / STUE
Kjøkkenet og stuen er i åpen løsning som sørger for en sosial og åpen atmosfære. Kjøkkenet har stilrene, glatte fronter og en lun benkeplate i heltre eik, med fliser over benk og praktisk belysning samt stikkontakter under overskapene. Det er integrerte hvitevarer som kjøl/frys, oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn, samt ventilator med kullfilter.
Stuen oppleves som romslig og luftig, med god plass til både spisebord og sofagruppe. Takhøyden på ca. 2,9 meter, store vindusflater og dype karmer gir rikelig med naturlig lys. I taket er det stukkatur og takrosett som står godt i stil med den klassiske bygården.

SOVEROM
Soverommet har adkomst fra gangen og vender ut mot en rolig bakgård - ideelt for nattesøvnen. Rommet er malt i en behagelig farge og har plass til dobbeltseng med tilhørende møbler. I tillegg får du rikelig med oppbevaringsplass i en praktisk skyvedørsgarderobe.

BADEROM
Flislagt og stilrent baderom fra rehabilitering i 2007. Badet er holdt i lyse, tidløse farger og er utstyrt med servant, speilskap, gulvstående toalett og dusjløsning. Elektriske varmekabler i gulvet sørger for ekstra komfort. Fliser på gulvet ble lagt på nytt i 2017. I tillegg disponerer man fellesvaskeri i kjeller.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Leiligheten oppvarmes med elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1900.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 14.04.1900, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest.

Eiendommen ble oppdelt og rehabilitert i 2007.
Det foreligger ferdigattest for dette arbeidet, datert 20.06.2008 i tillegg til byggemeldte tegninger som stemmer overens med dagens planløsning, datert 23.01.2006.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om benyttelse.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst følgende rettigheter:
- Gårdsromserklæringer/uteareal og bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger (gnr. 227, bnr. 337), tinglyst 21.08.1995.
- Rett til bruk av uteareal for beboerne og bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger med flere bestemmelser (gnr. 227, bnr. 338, snr. 1 - 19), tinglyst 01.06.2001.
- Bestemmelse om adkomstrett, benyttelse og parkering med flere bestemmelser (gnr. 227, bnr. 70, snr. 1 - 10), tinglyst 30.04.2002.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Romsdalsgata 7A ligger på Øvre Grünerløkka med svært populær og attraktiv beliggenhet. I kvartalene omkring er atmosfæren fredelig og rolig. Likevel er veien kort til Grünerløkkas mange kafeer, restauranter, uteliv, samt et mangfold av spennende forretninger og sjarmerende butikker.

Like rundt hjørnet i Ringnes Park finner du blant annet Ringen Kino - et av Nord Europas mest moderne kinoanlegg, et stort og moderne Sats treningssenter, Meny med godt utvalg, en trivelig gatecafé, frisørsalong, apotek, jernvarehandel m.m.

Fra leiligheten er det kort vei til Løkkas mange flotte parker som Birkelunden med grønne plener, fontener og ukentlige søndagsmarkeder. Parker som Sofienbergparken, Olaf Ryes plass, Grünerhagen Park og Kuba er flotte grøntområder for å oppleve solrike dager. I tillegg til å bo i hovedstadens sentrum er det kort vei til gode turområder. Turveiene langs Akerselva, som strekker seg helt fra marka i nord til Bjørvika i sør, er ypperlig for både hverdagslige treningsøkter og hyggelige spaserturer.

Dagligvarene kan du enkelt handle med deg hjem fra de mange nærbutikkene i området. Både Meny, søndagsåpen Joker, Kiwi, Coop Extra og Rema 1000 er få minutters gange unna. Løkka er også kjent for sitt mangfold av mindre og spennende forretninger med blant annet frukt og grønt.

Svært godt kollektivtilbud med både trikkeholdeplass og bussholdeplass rett utenfor. Trikkelinjene 11, 12 og 18, samt flere busslinjer som 21 og 30 gjør det enkelt å komme seg både på kryss og tvers gjennom byen. I tillegg går flybussen fra Sannergata.

På denne adressen finner du alt du trenger i umiddelbar nærhet, rolig, bynært og stor mulighet for å leve Løkkalivet fullt ut!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Grünerløkka barneskole og Sofienberg ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 395 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt for borettslaget bestående av beplantning og asfalterte internveier.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.15, Kommuneplan 2015.

Kommuneplan: Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.
- Romsdalsgata 9 A-B - bruksendring av loft til to boliger, etablere bad og kjøkken i eksisterende leiligheter, oppføring av balkonger, fire takarker og to takvinduer. Siste igangsettelsestillatelse ble gitt 10.09.2025. For mer informasjon, se saksnummer 202511284 hos Plan- og bygningsetaten.
- Christies gate 26 B - bruksendring og fasadeendring - Byggesaken er satt i bero 13.05.2024. For mer informasjon, se saksnummer 202508526 hos Plan- og bygningsetaten.
- Sannergata 7 A-B - bruksendring av loft til bolig og fasadeendringer. Igangsettelsestillatelse ble gitt 21.01.2026. For mer informasjon, se saksnummer 202512308 hos Plan- og bygningsetaten.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Bygården er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Felleskostnadene er kr 7 287,- pr. mnd. og inkluderer: Internett/kabel-tv, varmtvann, betjening av fellesgjeld, kommunale avgifter, vaktmester/renhold av fellesarealer, felles bygningsforsikring, honorarer og div. drift.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 2 826,-
Bredbånd kr 329,-
Renter og avdrag kr 1 286,-
Avdrag IN-lån kr 1 499,-
Renter IN-lån kr 1 347,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

I følge informasjon fra forretningsfører den 23.04.2026 er det en planlagt økning av felleskostnadene f.o.m 01.07.2026 til rett i underkant av kr 8000,-.
Dette skyldes en blanding av at avdragsfriheten på det ene felleslånet utløper i juni, og at styret har hatt opp et nytt lån på rett i overkant av kr 1 000 000,-. Forretningsfører har ikke mottatt fordelingen av lånet og har p.t. ikke konkret beløp.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 4 500 kWh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av bredbånd og kabel-tv som er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Avdragsfrihet t.o.m juni 2026 på det største felleslånet.
Det er tatt opp et nytt lån (rett over 1 mill) så fellesutgiftene vil øke litt mer. Ikke fått fordelingen enda, da dette er helt nytt. Ble utbetalt forrige uke.
Når vi får lånedokumentene vil jeg anta rundt kr 8 000,-. Ser ut som det vil bli rett under 8000. Vi bør hvert fall ha fått lånedokumentene innen en måneds tid max. Ring igjen om en uke eller to så har vi konkrete tall.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 945 211,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000,- og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for denne leiligheten.

Andel fellesgjeld er kr 566 704,- pr. 03.03.2026.
Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 8 707 143,- pr. 03.03.2026 og lånevilkårene er:

#Lån 1
Lånenummer: 18295052372, Sparebank 1 Østlandet
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 03.03.2026: 5.4% pa.
Antall terminer til innfrielse: 142
Saldo per 03.03.2026: kr 2 252 140,-
Andel av saldo: kr 300 607,-
Første termin/første avdrag: 30.12.2025 ( siste termin 30.12.2037 )
IN-ordning: Ja

#Lån 2
Lånenummer: 18292011276, Sparebank 1 Østlandet
Serielån, 12 terminer per år.
Rentesats per 03.03.2026: 5.4% pa.
Antall terminer til innfrielse: 348
Saldo per 03.03.2026: kr 4 958 333,-
Andel av saldo: kr 204 399,-
Første termin/første avdrag: 31.07.2026 ( siste termin 28.02.2055 )
Avdragsfrihet ut juni 2026.
IN-ordning: Ja

#Lån 3
Lånenummer: 15161618028, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 03.03.2026: 5.2% pa.
Antall terminer til innfrielse: 120
Saldo per 03.03.2026: kr 1 496 670,-
Andel av saldo: kr 61 698,-
Neste termin/avdrag: 01.04.2026 ( siste termin 01.01.2056 )
IN-ordning: Nei

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Neste mulighet for å betale ned på IN-lån er i september 2026.

Ca kr 505 006,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med ca kr 2 846,- med forbehold om renteendringer.

4 400 000,00 Prisantydning
566 704,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 966 704,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
4 967 794,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 977 744,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Viktor Vartdal Johansen

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Romsdalsgata 7. Borettslaget består av 19 leiligheter.
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS, tlf. 22 12 23 40.
Borettslaget har eget fellesvaskeri i kjelleren.
Vaktmester- og renholdstjeneste.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt med forbehold om styrets forhåndsgodkjenning. Godkjenning er avhengig av at husdyret ikke er til sjenanse eller ulempe for andre beboere.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2024/2025: Omfattende vedlikeholdsarbeid med utbedringer/utskiftninger på tak, fasader og vinduer.
2023: Utbedring av taklekkasje.
2021: Rehabilitering og legging av nytt gulv i vaskekjeller.
2007-2008: Totalrehabilitering av bygget.

Planlagte påkostninger:
Informasjon fra styret 13.03.2026 - Borettslaget har nylig gjennomført omfattende vedlikeholdsarbeid hvor det er gjort større utbedringer/utskiftninger på tak, fasader og vinduer. Vedlikeholdsbudsjettet ble overskredet med kr 150 000,- og det er derfor mulig at det blir behov for en mindre økning i fellesutgiftene.
Det er planlagt utskiftning av brannvarslingssystemet ila de neste ukene og dette dekkes av vedlikeholdsbudsjettet.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 850,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 6 000,00
Innhenting av energiattest hos Ambita  kr 310,00
Lager 2 mnd. ca.  kr 3 750,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 10 010,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0036/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2636

Sist oppdatert: 25. april 2026 kl. 00:04