Løvenstadvegen 12A

Løvenstadvegen 12A, 2006 LØVENSTAD
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 106, bruksnummer 206, ideell andel 1/1
Andelsnummer 185, Løvenstad borettslag, organisasjonsnummer 953303787

Totalt bruksareal BRA: 87 kvm

BRA-i:
3. etasje 72 kvm: Entré, bad, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Underetasje 4 kvm: Bod.

BRA-b:
3. etasje 11 kvm: Innglasset balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.10.2025 utført av Anticimex AS v/Owe Fagerlund Leret. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1964 med underetasje. Bygningen er oppført med grunnmur av betong og støpt gulv mot grunn. Etasjeskillere er i betong. Yttervegger er i hovedsak av tegl-/murverk, med utvendige fasader av synlig murverk, murpuss og fasadeplater. Flatt tak med lukket takkonstruksjon, utvendig tekket med takmembran/papp. Vinduer har karmer/ramme av tre fra 1988 og 2003. Slett entrédør med kikkehull i brannklasse B30 og lydklasse 35 dB, samt balkong-/terrassedør med karm/ramme av tre fra 1988. Fra stuen er det utgang til innglasset balkong på 11 m². Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i gang utenfor leiligheten med en kombinasjon av automat- og skrusikringer fra byggeår. Det foreligger ikke samsvarserklæring på det elektriske anlegget.

Boligen er utstyrt med godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom
- Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen.
- Overflater gulv: Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger, samt enkelte riss/sprekker i silikonfuger og svertesopp.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte er blokkert.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert, og toalettsisternen er ikke sikret med vanntett sjikt.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling og malingsavskalling på enkelte karmer. Vindu på soverom ved kjøkken har mangelfull åpnings- og lukkefunksjon.
- Ytterdører og omramming: Balkongdør viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Funksjonstest viser at dørvrider og lås er delvis defekte.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Boligen har en lukket takkonstruksjon. Taktekkingen med tilhørende beslag samt undertak med tilhørende komponenter har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er etablert i bygningens fellesarealer.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er modernisert/påkostet i år 2013.

2013:
- Bad med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, malt himling med downlights, servant med armatur, dusjhjørne, vegghengt toalett med innebygget sisterne, opplegg for vaskemaskin, rør-i-rør med fordelerskap og mekanisk avtrekk

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2024:
- Ekstraordinært vedlikehold og oppgradering av utleiehybel (RJV 38D)
- Tilstandsvurdering av bygningsmasse og teknisk tilstand med tanke på langtidsplan for vedlikehold

Lys 3-roms andelsleilighet i 3. etasje med gjennomtenkt planløsning og innglasset balkong. Boligen har pen standard med lyse overflater, parkettgulv i oppholdsrom og et oppgradert baderom fra 2013. Planløsningen rommer entré, separat kjøkken, stue, bad og to soverom.

Entré:
Entréen har mørke gulvfliser og malte vegger i lyse fargetoner. Rommet er utstyrt med downlights i himlingen, porttelefon og slett entrédør med kikkehull. Her er det plass til oppheng av yttertøy og skosett.

Stue:
Stuen har parkett på gulvet, malte vegger og innfelt belysning i himlingen. Rommet har god plass til sofagruppe og mediemøblement, og varmes opp med radiator tilknyttet felles sentralfyr. Store vindusflater gir godt med naturlig lys, og fra stuen er det direkte utgang til balkongen.

Balkongen har adkomst fra stuen og fungerer som en lun forlengelse av stuearealet. Uterommet har tregulv og skyvbare glassfelt som enkelt kan åpnes og lukkes etter vær og årstid.

Kjøkken:
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter og laminert benkeplate. Det er utstyrt med integrert stekeovn, keramisk platetopp, innfelt oppvaskmaskin, innfelt kjøleskap og ventilator med kullfilter. Rommet har parkett på gulvet, godt med arbeidsflate og plass til en trivelig spiseplass ved vinduet.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: integrerte hvitevarer: koketopp, kjøleskap, stekeovn, oppvaskmaskin.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2013 og har flislagte vegger og flislagt gulv med gulvvarme. Rommet er utstyrt med servant med armatur, baderomsinnredning, dusjhjørne med dusjarmatur, vegghengt toalett med innebygget sisterne samt opplegg for vaskemaskin. Himlingen er malt med downlights, og ventilasjonen ivaretas av mekanisk avtrekk.

Soverom 1:
Soverommet har parkett på gulvet, malte overflater og profilert innerdør. Rommet har god plass til dobbeltseng og nattbord, og er innredet med et romslig garderobeskap. Oppvarming skjer via radiator.

Soverom 2:
Det andre soverommet ligger plassert ved kjøkkenet og har parkett på gulvet, malte flater og profilert innerdør. Rommet har plass til seng, arbeidsplass og oppbevaring, og er utstyrt med garderobeskap.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, kjøkken og soverom. Fliser i entré og på bad.
Vegger: Malte flater i oppholdsrom. Fliser på bad.
Himling: Malte flater. Downlights på bad og i entré.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod i underetasjen på ca. 4 m². I tillegg er det garderobeskap på begge soverom. Eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal og disponeres i henhold til borettslagets vedtekter.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten blir varmet opp via radiatorer tilkoblet felles fjernvarmeanlegg.
Varmekabler i gulv på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på leiligheten for 2026 og denne er pt på kr 50 øre inkl mva.
Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Ved fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er oppført i 1964. Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligblokk datert 15.10.1971.
Det foreligger i tillegg ferdigattest for restaureringsarbeider inkludert nye balkonger datert 14.03.2005.

Det foreligger godkjente byggetegninger for opprinnelig oppføring godkjent 06.03.1963, samt utbedringstegninger godkjent 13.06. 2001

Godkjente byggetegninger viser separat toalettrom (wc) og baderom. I dagens planløsning er disse slått sammen til ett felles baderom. Det tas spesifikt forbehold om at sammenslåing av rommene ikke er søknadspliktig.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse, veg, trafokiosk For Ræling E-verk og rett til vedlikehold m.v.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd grønn G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en sentral og attraktiv beliggenhet i et veletablert og barnevennlig boligområde på Løvenstad. Borettslaget har romslige og velstelte grøntområder med lekeplasser – ideelt for familier med barn.

Området har kort avstand til det meste man trenger i hverdagen, med gangavstand til barnehage, barne- og ungdomsskole samt gode tur- og friluftsområder som byr på rekreasjonsmuligheter året rundt.
Her finner man flotte stier, skiløyper, badeplasser og akebakker, i tillegg til fotballbane med kunstgress, ballbinge, idrettshall, svømmehall og skaterampe.

Løvenstad har en meget sentral beliggenhet med nærhet til både Lillestrøm, Strømmen og Lørenskog – alle med et bredt utvalg av servicetilbud, kjøpesentre, kultur- og fritidstilbud.
Offentlig kommunikasjon er godt ivaretatt, med bussholdeplass på Løvenstad ca. 300 meter fra boligen.

Fra Lillestrøm stasjon er det hyppige togavganger mot Oslo S med en reisetid på ca. 12 minutter, samt direkte togforbindelse til Gardermoen med tilsvarende reisetid.

Dette er et svært attraktivt og familievennlig område som kombinerer rolig bomiljø med sentral beliggenhet og enkel tilgang til både byliv og natur.

Løvenstad skole (1-7 kl.)
Rud skole (1-7 kl.)
Blystadlia skole (1-7 kl.)
Sandbekken ungdomsskole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lørenskog videregående skole

Løvenstad barnehage (1-5 år)
Løvlia barnehage (1-5 år)
Kurland barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 44 200 kvm som tilhører borettslaget.

Leiligheten disponerer én biloppstillingsplass på borettslagets felles eiendom.
Det er tilrettelagt for elbillading via ladeanlegg der leieavtale inngås direkte med borettslagets gruppeavtaleleverandør Elaway. Ifølge Elaways nettsider koster abonnement for elbillading kr 89 per måned, i tillegg til strømforbruk som beregnes etter timespotpris per kWh.

For parkeringsplasser med strømuttak (motorvarmer) betales kr 35,- pr. måned. Strømmen er ikke tilgengelig i perioder hvor det ikke er behov for varme.
Bruken av anlegget er beskrevet i husordensreglene.

Borettslaget har avtale om parkeringskontroll med P-service.

Borettslaget har i tillegg egne gjesteparkeringsplasser.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Løvenstad og Løvenstad bo- og omsorgssenter, planID 142, vedtatt 11.11.1998, samt detaljregulering for Løvenstad bo- og omsorgssenter, planID 186, vedtatt 11.02.2015.

Eiendommen er blant annet regulert til blokkbebyggelse, bolig/forretning, felles parkeringsplasser og torg. Deler av borettslagets eiendom omfattes av hensynssone for høyspenningsanlegg. Hensynssonen skal ivareta sikkerheten rundt elektriske anlegg og kan medføre begrensninger for bebyggelse og andre tiltak innenfor det aktuelle området.

I kommuneplanens arealdel 2022–2033 er eiendommen hovedsakelig avsatt til eksisterende boligbebyggelse, med deler avsatt til sentrumsformål. Deler av eiendommen omfattes også av hensynssone med krav om felles planlegging.

Rælingen kommune har utarbeidet forslag til områdereguleringsplan for Løvenstad, planID 253. Planen har som formål å videreutvikle Løvenstad sentrum med blant annet ca. 660 nye boliger, et nytt nærsenter med handel, servering og tjenestetilbud, samt nye torg, grøntområder og gang- og sykkelforbindelser.

Den foreslåtte utbyggingen er i hovedsak konsentrert rundt Løvenstad sentrum. Eiendommen i Løvenstadvegen 12 ligger utenfor de nye byggefeltene slik disse er illustrert i planforslaget. Borettslagets eiendom er imidlertid omtalt i forbindelse med felles kjørevei og Løvenstad torg.

En eventuell gjennomføring av planen vil kunne medføre byggeaktivitet, anleggsarbeider og endringer i trafikkforhold og nærområdets utforming. Utbyggingen vil kunne foregå over flere år.

Planforslaget er under behandling, og endelig utforming, omfang og tidspunkt for gjennomføring er ikke avklart.

For ytterligere informasjon vises det til Rælingen kommunes nettsider og tilhørende plandokumenter.

Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8 305,- pr. mnd. og inkluderer: betjening av andel fellesgjeld (renter og avdrag), kommunale avgifter, bygningsforsikring, grunnpakke kabel-TV/bredbånd, vaktmestertjenester, renhold av fellesarealer, felles strøm, forretningsførsel, drift og vedlikehold samt strøm til motorvarmer.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 5 202,-
Motorvarmer: kr 35,-
Stipulerte avdrag: kr 1 715,-
Stipulerte renter: kr 1 353,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert opp fra 1. januar 2026.

Styret opplyser per e-post 13.10.26 at det ikke er planlagt større vedlikeholdsarbeider eller påkostninger i borettslaget i 2026/2027. Det må imidlertid påregnes en økning i felleskostnadene i tråd med konsumprisindeksen (KPI) fra starten av 2027.

Borettslagets lån fra Husbanken har en fast rente på 3,126 % med 10 års rentebinding fra 01.07.2022. Rentebindingen utløper i juli 2032. Dersom renten på dette tidspunktet er høyere, vil borettslagets rentekostnader øke, noe som kan medføre økte felleskostnader for andelseierne. Fremtidig rentenivå og eventuell økning i felleskostnadene er ikke kjent.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet kabel-tv/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 068 230,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 40 478,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 372 359,- pr. 31.10.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 126 832 715,- pr. 31.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Type: Annuitetslån, 2 terminer pr år
Restsaldo pr. 30.06.2026: kr 19 400 010,-
Andel av saldo: kr 56 955,-
Innfrielsesdato: 31.12.2035
Rente: 3,13 %
Merknad: Fast renter 3,126% for 10 år gjelder fra 01.7.22

Bank: Husbanken
Type: Annuitetslån, 2 terminer pr år
Restsaldo pr. 30.06.2026: kr 44 186 515,-
Andel av saldo: kr 129 724,-
Innfrielsesdato: 31.12.2035
Rente: 3,13 %
Merknad: Fast renter 3,126% for 10 år gjelder fra 01.7.22

Bank: BOLIGBANKEN ASA
Type: Annuitetslån, 12 terminer pr år
Restsaldo pr. 31.10.2026: kr 31 075 240,-
Andel av saldo: kr 91 232,-
Innfrielsesdato: 31.07.2050
Rente: 5,20 %

Bank: BOLIGBANKEN ASA
Type: Annuitetslån, 12 terminer pr år
Restsaldo pr. 31.10.2026: kr 1 882 913,-
Andel av saldo: kr 5 527,-
Innfrielsesdato: 31.10.2050
Rente: 5,20 %

Bank: BOLIGBANKEN ASA
Type: Annuitetslån, 12 terminer pr år
Restsaldo pr. 31.10.2026: kr 30 288 037,-
Andel av saldo: kr 88 921,-
Innfrielsesdato: 31.12.2050
Rente: 5,20 %
Merknad: Delvis utbetaling lån. Fullt lån blir på kr 31 000 000 Vi mottar 5 000 000 pr kvartal, men unntak av siste kvartal som blir 6 000 000 kr.

Forretningsfører opplyser per mail 05.10.26 at borretslaget hadde låneopptak utbetalt i transjer, i forbindelse med rørfornying, men det lånet er fullt utbetalt og fordelt. Det er ikke lagt inn at det skal være noen økning av felleskostnader pr. nå.

3 290 000,00 Prisantydning
372 359,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 662 359,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 213,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 303,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
19 253,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
3 671 662,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 681 612,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Fariq Hasan Zadeh

Leiligheten er tilknyttet Løvenstad Borettslag.
- Borettslaget består av 363 boliger, fordelt på 12 bygninger.
- Forretningsfører er BORI BBL.
- Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer SP1855910.2.1.
- Borettslagets hjemmeside er www.lovenstadbrl.no.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Det er tillatt å holde 1 hund eller 1 utekatt pr. husstand på betingelse av at det inngås skriftlig kontrakt med borettslaget. Hold av innekatt berøres ikke av dette. Det er båndtvang på borettslagets område, og det er ikke tillatt å lufte hund eller katt på borettslagets fellesarealer.
Det skal normalt være ro i leilighetene mellom kl. 23:00 og 07:00. Støyende arbeider er ikke tillatt etter kl. 19:30 på hverdager og ikke etter kl. 17:00 på lørdager, samt på søndager og helligdager.
Kun godkjent elektrisk grill er tillatt på verandaer. Kull- og gassgrill er ikke tillatt på verandaer.
Private antenner er ikke tillatt montert på tak eller fasade, men kan plasseres bak gesims på veranda etter godkjenning fra styret.
Det er ikke tillatt å koble tørketrommel eller kjøkkenventilator til luftekanalene.
Borettslaget har fellesvaskeri, selskapslokale til utleie for beboere, Envac avfallssug, fellesrom/sykkelboder og samdyrkelag/borettslagshage.
Borettslaget har avtale med Securitas om bomiljøvektere.
Det følger med 1 stk. HDTVR-dekoder til leiligheten ved salg. Borettslaget har fellesavtale for kabel-TV.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Ekstraordinært vedlikehold med oppussing av oppganger og kjellerarealer (2025).
- Gjennomført energikartlegging (2025).
- Ferdigstilt prosjekt Samdyrkelag/borettslagshage (2025).
- Klargjort og tilrettelagt felles ladeanlegg for elbil.
- Løpende vedlikehold
- Forsikringsskader
- Det er utført reparasjon av tegl på gavlveggene i 2022.
- Vedlikeholds spyling: spyling rør, hovedstamme og grener ble utført høsten 2022.
- Våren 2023 ble alle elektroarbeidene i borettslaget sluttført.
- Det ble montert opp røykvarslere i alle lavblokkene og også satt inn pulverapparat våren 2023.
- Totalrehabilitering av utleiehybel, samt byttet gulv i selskapslokalet etter vannskader.
- Kontroll/bytte av brannslokningsapparater og røykvarslere.

Det er nylig avsluttet fornying av soilrør og nedløpsrør for overvann. Rehabiliteringen ble gjennomført i 2025 og 2026.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Søknad om godkjenning formidles av BORI BBL. Melding om nektelse må komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden kom fram til laget, ellers regnes godkjenning som gitt.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av BORI BBL har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Det praktiseres intern forkjøpsrett for andelseierne i borettslaget først, deretter forkjøpsrett for medlemmer av BORI BBL og tilknyttede boligbyggelag. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om eierskiftet, eller 5 virkedager etter utlysing dersom det er gitt forhåndsvarsel.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag
Forsidekarusellen og prospekt RB.no  kr 2 000,-
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 27 400,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 19 000,-
Visninger pr stk ( første gratis, deretter kr 3 900,- pr stk)  

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 250,-
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 1 029,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter
Foto  kr 3 900,-

Oppdragsnummer 60-0335/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.25335

Sist oppdatert: 26. oktober 2026 kl. 12:58