Smedalsvegen 2

Smedalsvegen 2, 2067 JESSHEIM
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 174, bruksnummer 21, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 174, bruksnummer 152, ideell andel 1/8

Totalt bruksareal BRA: 127 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 8 kvm: Kjellerom
1. etasje 49 kvm: Entré, trappegang, stue, spisestue og kjøkken
2. etasje 37 kvm: Trappegang, mellomgang, bad og to soverom

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 33 kvm: Garasje og innredet rom

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 15 kvm: Markterrasse

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 44 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 37 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.08.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på badet er noe utvidet inn i hovedsoverommet. Se pkt. ferdigattest for ytterligere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med delvis støpt gulv mot grunn og jordgulv, og grunnmur av betong. Yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med stående trepanel. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttertak av saltakskonstruksjon utvendig tekket med takstein. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG3:
Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Det observeres løs stikkontakt i overskap som kjøkkenventilator er plassert. Det er ifølge selger utført egeninnsats/ufaglært arbeid på det elektriske anlegget i garasje. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person, og tiltak vurderes til å være nødvendig. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for el-kontroll.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000,-

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning. Panel er stedvis råteskadet. Råteskader må utbedres. Skader i bakenforliggende konstruksjon er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
-Sjablongmessig prisanslag. Kr 10 000- 50 000,-

Det gjøres oppmerksom på TG2:
Våtrom:
- Overflater vegger. Det er riss/sprekker i en veggflis i dusjnisje. Kan skyldes utettheter i tettesjikt.
- Overflater gulv. Det er riss/sprekk i en gulvfliser ved inngang til dusjnisje. Ukjent årsak.
- Fallforhold (gulv). Det er stedvis motfall på gulvflater utenfor dusjsonen. Fare for vannansamling.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Sanitærutstyr / innredning. Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.

Kjøkken:
- Overflater gulv. Det er stedvis knirk i gulvflate. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon og avtrekk. Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600.
- Innredning. TG2 settes grunnet alder på innredning.

Øvrige rom:
- Overflater gulv. Gulvoverflate i trappegang bærer preg av noe bruksslitasje.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Overflater vegger. Fuktskjolder/-merker observert på vegger. Tiltak for å stoppe fukt bør påregnes. Ytterligere undersøkelser bør påregnes for å fastlegge eventuelle tiltak.

Krypekjeller:
- Helhetsvurdering. Krypekjelleren har ingen inspeksjonsmulighet. Konstruksjonen har erfaringsmessig vist seg skadeutsatt og derfor med høy risiko. Det anbefales sterkt å etablere inspeksjonsmulighet for å kunne besiktige arealet. Først da kan det få en faglig forsvarlig vurdering. Dersom det er omfattende skader er disse oftest kostbare å utbedre.

Loft - innredet:
- Overflater gulv. Det er stedvis knirk i gulvflater.
- Konstruksjonsoppbygging. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er observert skader/symptomer på skader. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak bør påregnes.

Loft - uinnredet / råloft:
- Helhetsvurdering. Det er ikke tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft da luke i himling sitter fast. Det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Tilkomst bør etableres.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper. Trappen er slitt/aldringspreget, men forholdet vurderes til å være av estetisk karakter. Trappen har ikke håndløper på begge sider. Rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Etasjeskiller - 2.etasje/loftsetasje:
- Skjevhetsmåling. Det er målt skjevheter i mellomgang. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til ca 30 mm. Årsak til skjevhetene er ikke kjent. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Etasjeskiller - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling. Det er målt skjevheter i trappegang. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til ca 20 mm. Årsak til skjevhetene er ikke kjent. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Hovedstoppekran. Stoppekran er av eldre type. Anbefalt brukstid er passert. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Stakeluke. Stakeluke er ikke lokalisert. Stakeluke må lokaliseres og tilkomst må etableres.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom). På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Konstruksjon. Grunnet observasjon av råteskader på ytterkledning kan skade i bakenforliggende konstruksjoner ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at utbedringstiltak kan iverksettes ved behov.

Dører og vinduer:
- Vinduer. Eldre vinduer med to enkle glass og vinduer fra 1988 er av eldre dato og har behov for oppgraderinger.

Yttertak:
- Helhetsvurdering. Taktekkingen bærer preg av elde og slitasje. Det er ikke registrert lekkasjer eller skader, men oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.

Terrasser / platting på terreng:
- Platting på terreng. Råte er påvist på rekkverk.

Utvendige trapper:
- Helhetsvurdering. Det mangler rekkverk.

Drenering:
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som skulle være nødvendig. Det må påregnes kostnader for utbedringer.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden og opplysninger om alderen til dreneringen. Tiltak må påregnes.

Frittstående byggverk:
- Frittstående byggverk: Det er påvist noe fuktmerker på veggplater i innredet rom og på lettklinkerelementer i garasje. Enkelte undertaksplater i garasje er løse. Takrenne i bakkant på garasje bærer preg av råteskader. Elektrisk motor for garasjeport er defekt. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger opplyser videre:
- Det er lagt ny våtromsilikon i det ene dusjhjørnet. Utført med egeninnsats.
- I anneks tilhørende garasje er det fuktskader.
- Skiftet tre takstein (2 på hus og en på garasje). Utført med egeninnsats.
- Fasadevegg mot nord-øst, vindu- og terrassedørommramming, mur og ytterdør er vasket og malt. Terrassen er oljet og enkelte spiler på rekkverk er skiftet ut, samt at rekkverk er vasket og malt.
- Dimmer i stue er defekt.
- Varmekabler for spisestue og stue fungerer kun i spisestue. Det har vært slik i hele eiertiden til selger.
- Det er satt opp nye stikk i anneks tilhørende garasje. Utført med egeninnsats. Se under "Elektrisk anlegg" i tilstandsrapporten.
- Kjøkkenkran drypper.
- Noen sprekker i grunnmur.
- Det er ikke god nok sikring for feiers tilgang til pipe.
- Det har vært mus på loft i garasje.
- Deler av hekk mot privat vei utenfor tomtegrense.
- Garasjeportåpner er defekt.

Sjarmernede og idyllisk eiendom med tilbaketrukket, rolig og barnevennlig beliggenhet i gangavstand fra sentrum. Boligen går over to plan og inneholder følgende: Entré, stue, spisestue, kjøkken, bad og to soverom. Fra spisestuen er det direkte utgang via dobbelfløyet dør til skjermet hage med stor terrasse på ca. 15 kvm. som er vestvendt og flott lønnetre som gir behagelig skygge. Uteområdet er pent opparbeidet med gressplen og hagen er omkranset av Thuja-hekk. Her er det god plass til flere sittegrupper, trampoline og barnelek.

Kjøkken:
Separat kjøkken med mye naturlig lys og heltre gulv. Kjøkkeninnredning med hvitmalte fronter og laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum av rustfritt stål med to-greps armatur. Fliser på vegg mellom kjøkkenbenk og overskap, samt benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Integrert komfyr med nedfelt induksjonstopp. Frittstående kjøleskap med fryser og oppvaskmaskin. Mekanisk kjøkkenventilator med kullfilter. Vegg og himlingsflate i malt trepanel.

Bad:
Bad fra ca. 2010 med flislagt gulv med elektrisk gulvvarme og flislagte vegger. Vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur. Overskap med speildører på vegg over servant.
Dusjnisje med glassdører og dusjarmatur. Innebygget sisterne med vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av typen rør-i-rør system. Mekanisk avtrekksvifte.

Øvrige rom:
Gulvflater belagt med tregulv og fliser. Elektrisk gulvvarme i entré og spisestue. Vegger i malte/tapetserte flater og malt trepanel. Himlingsflater i malt trepanel, takessplater og tapetserte flater. Hvit innerdør i profilert utførelse med glassfelt. Naturlig ventilasjon med tilluftsventiler i vinduer og yttervegger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Taklamper medfølger ikke.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Oppvaskmaskin og komfyr. Oppvaskmaskinen fungerer, men gir noen ganger feilmelding.

Elektrisk oppvarming. Gulvvarme på bad, entré og spisestue. Vedfyring. Innredet rom i garasjebygg er varmet opp med elektrisk gulvvarme.

Varmekabler for spisestue/stue fungerer kun i spisestuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca. 1950.

Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. 

Det gjøres oppmerksom på at dagens planløsning avviker fra byggetegninger. Badet er noe utvidet inn i soverom 1. Det er blitt satt opp en vegg mellom soverom 2 og mellomgang. . På soverommene og i mellomgangen har det vært kott langs yttervegg. Veggen til kott er fjernet til fordel for større rom. Endringene er ikke søknadspliktig.

Det foreligger godkjent byggemelding av for oppføring av carport med bod, datert 04.08.1994.
Det foreligger også godkjent byggemelding for tilbygg, terrasse med tak, datert 12.06.2006

Kommunen opplyser om at det ikke utstedes ferdigattest for byggemeldinger.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst én servitutt på eiendommen. Denne omhandler et vegforhold som ikke gjelder denne eiendommen.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen har en tilbaketrukket og familievennlig beliggenhet like utenfor Jessheim sentrum med kort vei til alt sentrum har å tilby. Rett i nærheten har du Jessheim idrettspark og idylliske Nordbytjernet med turløyper og bademuligheter. Fra Nordbytjernet åpner et bredt løypenett med skogsstier - perfekt for den aktive. Området har også kort vei skoler, barnehager og offentlig kommunikasjon.

Gangavstand til Jessheim med alt av bymessige fasiliteter - Jessheim By har et rikt og godt utvalg av ulike servicetilbud. Her er det mange ulike spisesteder, utesteder, kaféer, kulturhus med blant annet forestillinger og tre kinosaler og et godt utvalg av shopping- og handlemuligheter. Videre er det meget god offentlig kommunikasjon fra Jessheim stasjon til Oslo og Gardermoen. Togavgang til Oslo hver halvtime med en reisetid inn til hovedstaden på ca. 39 min.

Langelandsfjellet er ofte omtalt som Jessheimmarka og består av område fra Langelandsfjellet i vest og Randbydalsveien i øst, Skogmo/Fladbyseter i nord og mot dyrka mark i sør. Området har en lang rekke stier og kan by på variert terreng, samt lysløype. Det benyttes av både terrengsyklister og mosjonister i alle aldre. På vinteren kjøres det opp flotte skiløyper. For mer informasjon besøk http://www.jessheimmarka.no.

Nordbytjernet en oase i byen vår!
Nordbytjernet er et av de flotteste friluftsområdene i Ullensaker med beliggenhet med kort vei fra Jessheim sentrum. Rundt tjernet er det godt tilrettelagt med flotte turveier. Nordbytjernet har flotte badeplasser med strender, volleyballbaner, bade- og fiskebrygger.

Ca. 20-25 min. til Romeriksåsen som byr på gode tur- og rekreasjonsmuligheter både sommer og vinter.
Romeriksåsen som er et av Romerikes mest varierte friluftsområder; som byr på alt fra tur- og sykkelstier, oppkjørte skiløyper, badeplasser, skianlegg og mange gode fiskevann!

Jessheim stasjon har gode bussforbindelser til Gardermoen og Oslo, samt skolebusser til både Jessheim og Nannestad. Fra Jessheim stasjon går det tog i retning Oslo/Drammen og Dal to ganger i timen.

Avstander med bil:
Gardermoen ca. 10 min
Lillestrøm ca. 22 min
Oslo S. ca. 35 min

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiet tomt opparbeidet med blant annet gressplen, hekk, prydbusker og diverse beplantninger. Gruset gårdsplass og gjerde rundt tomten.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser at en eller flere grensepunkt er ikke koordinatfestet eller er koordinatfestet med lav nøyaktighet, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket. 

Parkering i frittstående garasje og biloppstillingsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 23.03.2021 avsatt til: Boligbebyggelse.

Avsatt i kommunedelplan for Jessheim til: boligbebyggelse - nåværende vedtatt 17.06.2025.

Grenser inntil reguleringsplan for: «Del av gnr. 174 bnr. 2 m.fl., Kverndalen» vedtatt 20.11.1995.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 12 252,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 17 994,- pr. år. / 12 767 kwh. pr. år. 
Boligen har privat brøyting og koster ca. kr 1 650,- per sesong

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 086 384,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 345 536,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 690 000,00 Prisantydning

Omkostninger

117 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
138 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 828 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Heidi Mork

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr. 36.599,-
Tilrettelegging fra kr 15.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 22.000,-/kr 27.250,-
Markedspakke på fritidsbolig: kr 27.400,-
Visninger: kr 2.000,- pr. visning (2. stk. inkl.)

 
Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Foto - kr. 5000,-
Info fra kommunen - kr. 3.056,-
Tinglysning av sikring - kr. 545,-.

Oppdragsnummer 63-0152/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Jessheim
Skovly Promenade 10, 2066, JESSHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR63.25152

Sist oppdatert: 15. august 2025 kl. 14:56